东莞市塘厦镇房地产开发公司、陈斌房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤19民终9243号

• 案件编号

  （2021）粤19民终9243号

• 案件名称

  东莞市塘厦镇房地产开发公司、陈斌房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省东莞市中级人民法院

• 所属地区

  广东省东莞市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  东莞市塘厦镇房地产开发公司;陈斌

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释:第二条；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终9243号上诉人（原审原告）：东莞市塘厦镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇迎宾大道3号富康豪庭二楼。统一社会信用代码：91441900198060438A。法定代表人：刘伟邦，该单位主要负责人。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀玲，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：陈斌，男，1987年2月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人东莞市塘厦镇房地产开发公司（以下简称塘厦公司）因与被上诉人陈斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。塘厦公司向原审法院起诉请求:一、判令陈斌支付购房款46463.74元及违约金（以46463.74元为本金，按每日万分之五的利率，自2017年9月12日起计至清偿之日止，暂计至2020年11月6日违约金为26763.11元）；二、判令陈斌承担本案塘厦公司支出的律师费2000元；三、判令陈斌承担本案的诉讼费。原审法院判决：驳回塘厦公司的全部诉讼请求。本案受理费840.34元，由塘厦公司负担（已预交）。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决书。塘厦公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判陈斌向塘厦公司支付购房款46463.74元及违约金（以46463.74元为本金，按每日万分之五的利率，自2017年9月12日起计至清偿之日止），陈斌承担塘厦公司支出的律师费费2000元；二、判决本案一审、二审的诉讼费用均由陈斌承担。主要事实与理由：一、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，塘厦公司向陈斌出售案涉商品房，因陈斌无力全额支付首期购房款，陈斌向案外人叶桂和借款510000元用于支付部分首期购房款，塘厦公司根据《借款及担保协议》的约定，一直认定陈斌与叶桂和之间的借款关系已成立，陈斌的首期购房款支付义务是通过向叶桂和借款的510000元支付的。2020年10月10日生效的（2020)粤1973民初7800号判决书认定叶桂和并未按照《借款及担保协议》约定的方式向东莞市瑞龙房地产开发有限公司支付借款本金，即叶桂和并未代陈斌向塘厦公司交付510000元用于支付首期购房款，陈斌的首期款支付义务并未履行完毕，塘厦公司此时才知晓塘厦公司收取首期购房款的权利受到损害。塘厦公司虽并非（2020)粤1973民初7800号案件的诉讼当事人，但（2020)粤1973民初7800号案件实际上同样是因为案涉房屋购房款来源，购房款支付与否、支付时间等争议所产生，其所认定的事实与本案存在直接联系，塘厦公司依据（2020)粤1973民初7800号案件认定的事实来确定自身权利受到损害，并据此确定诉讼时效的起算时间点，有事实和法律依据，亦符合公平原则，人民法院应予以支持。二、因一审法院不支持诉讼时效应从2020年10月10日开始计算，塘厦公司多次寻找当时接待陈斌的销售人员李俊男（该销售人员已于2018年离职），并取得李俊男与陈斌的微信聊天记录。微信聊天记录显示，李俊男于2019年7月9日明确通知陈斌“您还有部分楼款还未交齐。请您于本周末前，前往银湖山庄财务部，办理相关手续”。2019年12月19日再次通知陈斌“您还有46463.74元房款未交，请您前往银湖山庄财务室尽快补交”。即使本案诉讼时效起算点为2016年10月1日，在李俊男于2019年7月9日、2019年12月19日多次通知陈斌尚有房款未交齐，应补齐的情况下，诉讼时效被中断。因此，塘厦公司于2020年12月17日向一审法院提起诉讼，并未超出诉讼时效。陈斌答辩称：塘厦公司发出的两份催款函均对合同争议部分没有说明，只是称陈斌欠塘厦公司的款项。陈斌是按照合同副页每期付款。如果双方对合同有争议应该明确提出，而不是直接提出陈斌有欠款。二审期间，塘厦房地产公司向本院提交如下新证据：一、销售员李俊男与陈斌的聊天记录；二、塘厦公司的代理人与李俊男的微信聊天记录，拟证明因陈斌未能付清全部购房款，塘厦公司已经在2019年7月9日及12月19日通过销售员李俊男向陈斌催告履行付款义务。即使法院认定本案诉讼时效起算时间为2017年10月1日，诉讼时效亦于2019年12月19日中断。陈斌质证称：一、根据塘厦公司的证据显示，李俊男已于2018年离职，但其却于2019年12月通过微信聊天记录形式催收款项，陈斌完全有理由拒绝与无关人员的沟通和回复，因此诉讼时效并未在2019年12月19日中断。二、陈斌已经按照合同约定履行了付款义务，塘厦公司若认为其有款项未收齐，可以在规定期限内以书面形式来核对和催收，而塘厦公司直到2020年9月25日才以书面形式邮寄催款通知函，已经超过了诉讼时效，且该催款通知函对合同争议问题只字未提，陈斌有理由不予理会。三、根据（2020）粤1973民初7800号民事判决认定的事实，叶桂和要求陈斌偿还案涉本金及利息没有依据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审庭审中，陈斌确认李俊男于2019年7月9日曾通过微信记录向其催交部分购房款。关于案涉房产首期款支付金额，陈斌主张其已支付本金716138元（包括陈斌向案外人叶桂和支付借款本金450000元、陈斌自有资金266138元）。陈斌还主张其按照《借款及担保协议》约定，支付了叶桂和利息13536.26元。《商品房买卖合同》（预售）第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不累加]。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对塘厦公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、塘厦公司主张的案涉剩余首期购房款有无超过诉讼时效；二、塘厦公司要求陈斌支付剩余首期购房款46463.74元及违约金是否合法有据。关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《商品房买卖合同》（预售）第七条约定陈斌应当于2016年10月1日前支付首期购房款776138元。因此，案涉首期购房款的诉讼时效应从2016年10月2日起算，塘厦公司最迟应当在2019年10月2日前向陈斌主张剩余未付首期购房款。塘厦公司二审提交的李俊男与陈斌之间的微信聊天记录显示，李俊男于2019年7月9日、12月19日向陈斌催收案涉首期购房款。李俊男曾是塘厦公司的员工，案涉房屋买卖交易亦由李俊男经手，故李俊男于2019年7月9日、12月19日的催收行为系可代表塘厦公司，故可视为塘厦公司已于2019年7月9日、12月19日向陈斌催收案涉首期购房款，案涉首期购房款的诉讼时效于2019年7月9日、12月19日中断。塘厦公司于2021年1月27日提起本案诉讼要求陈斌支付案涉首期购房款，并未超过诉讼时效。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于焦点二。首先，陈斌主张塘厦公司曾经口头承诺房款优惠60000元，但其未提交任何证据予以证明，且塘厦公司不予确认，故本院对陈斌该项主张不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，陈斌应当支付的首期购房款为776138元。其次，根据双方二审的陈述可知，陈斌共支付案涉首期购房款本金716138元及利息13536.26元，故塘厦公司主张陈斌还应向其支付首期购房款46463.74元，于法有据，本院予以支持。陈斌未按期支付首期购房款，按照《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，陈斌还应按照未付房款的每日万分之五的标准向塘厦公司支付逾期付款违约金。塘厦公司要求陈斌支付以46463.74元为基数，自2017年9月12日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。另，至于塘厦公司诉求的律师费损失2000元，因没有合同约定，且塘厦公司未提交委托代理诉讼合同、律师费支付凭证等证据证明律师费2000元已实际发生，故本院对塘厦公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，塘厦公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不成立，本院不予支持。塘厦公司一审怠于举证，二审提交新证据导致本案事实认定发生了变化，本院在查明事实的基础上予以改判，但二审案件受理费应由塘厦公司承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决；二、限陈斌于本判决生效之日起五日内向东莞市塘厦镇房地产开发公司支付剩余首期购房款46463.74元及逾期付款违约金（以46463.74元为基数，自2017年9月12日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回东莞市塘厦镇房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费840.34元，由东莞市塘厦镇房地产开发公司承担50元，由陈斌承担790.34元；二审受理费1012元，由东莞市塘厦镇房地产开发公司承担。本判决为终审判决。审判长　　陈树良审判员　　许　卫审判员　　邹凤丹二〇二一年九月十日书记员　　吴晓勇广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2021）粤19民终9243号上诉人（原审原告）：东莞市塘厦镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市塘厦镇迎宾大道3号富康豪庭二楼。统一社会信用代码：91441900198060438A。法定代表人：刘伟邦，该单位主要负责人。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖秀玲，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：陈斌，男，1987年2月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。上诉人东莞市塘厦镇房地产开发公司（以下简称塘厦公司）因与被上诉人陈斌房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。塘厦公司向原审法院起诉请求:一、判令陈斌支付购房款46463.74元及违约金（以46463.74元为本金，按每日万分之五的利率，自2017年9月12日起计至清偿之日止，暂计至2020年11月6日违约金为26763.11元）；二、判令陈斌承担本案塘厦公司支出的律师费2000元；三、判令陈斌承担本案的诉讼费。原审法院判决：驳回塘厦公司的全部诉讼请求。本案受理费840.34元，由塘厦公司负担（已预交）。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决书。塘厦公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判陈斌向塘厦公司支付购房款46463.74元及违约金（以46463.74元为本金，按每日万分之五的利率，自2017年9月12日起计至清偿之日止），陈斌承担塘厦公司支出的律师费费2000元；二、判决本案一审、二审的诉讼费用均由陈斌承担。主要事实与理由：一、根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，塘厦公司向陈斌出售案涉商品房，因陈斌无力全额支付首期购房款，陈斌向案外人叶桂和借款510000元用于支付部分首期购房款，塘厦公司根据《借款及担保协议》的约定，一直认定陈斌与叶桂和之间的借款关系已成立，陈斌的首期购房款支付义务是通过向叶桂和借款的510000元支付的。2020年10月10日生效的（2020)粤1973民初7800号判决书认定叶桂和并未按照《借款及担保协议》约定的方式向东莞市瑞龙房地产开发有限公司支付借款本金，即叶桂和并未代陈斌向塘厦公司交付510000元用于支付首期购房款，陈斌的首期款支付义务并未履行完毕，塘厦公司此时才知晓塘厦公司收取首期购房款的权利受到损害。塘厦公司虽并非（2020)粤1973民初7800号案件的诉讼当事人，但（2020)粤1973民初7800号案件实际上同样是因为案涉房屋购房款来源，购房款支付与否、支付时间等争议所产生，其所认定的事实与本案存在直接联系，塘厦公司依据（2020)粤1973民初7800号案件认定的事实来确定自身权利受到损害，并据此确定诉讼时效的起算时间点，有事实和法律依据，亦符合公平原则，人民法院应予以支持。二、因一审法院不支持诉讼时效应从2020年10月10日开始计算，塘厦公司多次寻找当时接待陈斌的销售人员李俊男（该销售人员已于2018年离职），并取得李俊男与陈斌的微信聊天记录。微信聊天记录显示，李俊男于2019年7月9日明确通知陈斌“您还有部分楼款还未交齐。请您于本周末前，前往银湖山庄财务部，办理相关手续”。2019年12月19日再次通知陈斌“您还有46463.74元房款未交，请您前往银湖山庄财务室尽快补交”。即使本案诉讼时效起算点为2016年10月1日，在李俊男于2019年7月9日、2019年12月19日多次通知陈斌尚有房款未交齐，应补齐的情况下，诉讼时效被中断。因此，塘厦公司于2020年12月17日向一审法院提起诉讼，并未超出诉讼时效。陈斌答辩称：塘厦公司发出的两份催款函均对合同争议部分没有说明，只是称陈斌欠塘厦公司的款项。陈斌是按照合同副页每期付款。如果双方对合同有争议应该明确提出，而不是直接提出陈斌有欠款。二审期间，塘厦房地产公司向本院提交如下新证据：一、销售员李俊男与陈斌的聊天记录；二、塘厦公司的代理人与李俊男的微信聊天记录，拟证明因陈斌未能付清全部购房款，塘厦公司已经在2019年7月9日及12月19日通过销售员李俊男向陈斌催告履行付款义务。即使法院认定本案诉讼时效起算时间为2017年10月1日，诉讼时效亦于2019年12月19日中断。陈斌质证称：一、根据塘厦公司的证据显示，李俊男已于2018年离职，但其却于2019年12月通过微信聊天记录形式催收款项，陈斌完全有理由拒绝与无关人员的沟通和回复，因此诉讼时效并未在2019年12月19日中断。二、陈斌已经按照合同约定履行了付款义务，塘厦公司若认为其有款项未收齐，可以在规定期限内以书面形式来核对和催收，而塘厦公司直到2020年9月25日才以书面形式邮寄催款通知函，已经超过了诉讼时效，且该催款通知函对合同争议问题只字未提，陈斌有理由不予理会。三、根据（2020）粤1973民初7800号民事判决认定的事实，叶桂和要求陈斌偿还案涉本金及利息没有依据。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。二审庭审中，陈斌确认李俊男于2019年7月9日曾通过微信记录向其催交部分购房款。关于案涉房产首期款支付金额，陈斌主张其已支付本金716138元（包括陈斌向案外人叶桂和支付借款本金450000元、陈斌自有资金266138元）。陈斌还主张其按照《借款及担保协议》约定，支付了叶桂和利息13536.26元。《商品房买卖合同》（预售）第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不累加]。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”据此，本案应适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对塘厦公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、塘厦公司主张的案涉剩余首期购房款有无超过诉讼时效；二、塘厦公司要求陈斌支付剩余首期购房款46463.74元及违约金是否合法有据。关于焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《商品房买卖合同》（预售）第七条约定陈斌应当于2016年10月1日前支付首期购房款776138元。因此，案涉首期购房款的诉讼时效应从2016年10月2日起算，塘厦公司最迟应当在2019年10月2日前向陈斌主张剩余未付首期购房款。塘厦公司二审提交的李俊男与陈斌之间的微信聊天记录显示，李俊男于2019年7月9日、12月19日向陈斌催收案涉首期购房款。李俊男曾是塘厦公司的员工，案涉房屋买卖交易亦由李俊男经手，故李俊男于2019年7月9日、12月19日的催收行为系可代表塘厦公司，故可视为塘厦公司已于2019年7月9日、12月19日向陈斌催收案涉首期购房款，案涉首期购房款的诉讼时效于2019年7月9日、12月19日中断。塘厦公司于2021年1月27日提起本案诉讼要求陈斌支付案涉首期购房款，并未超过诉讼时效。原审法院对此认定错误，本院予以纠正。关于焦点二。首先，陈斌主张塘厦公司曾经口头承诺房款优惠60000元，但其未提交任何证据予以证明，且塘厦公司不予确认，故本院对陈斌该项主张不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，陈斌应当支付的首期购房款为776138元。其次，根据双方二审的陈述可知，陈斌共支付案涉首期购房款本金716138元及利息13536.26元，故塘厦公司主张陈斌还应向其支付首期购房款46463.74元，于法有据，本院予以支持。陈斌未按期支付首期购房款，按照《商品房买卖合同》（预售）第八条约定，陈斌还应按照未付房款的每日万分之五的标准向塘厦公司支付逾期付款违约金。塘厦公司要求陈斌支付以46463.74元为基数，自2017年9月12日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止的逾期付款违约金，合法有据，本院予以支持。另，至于塘厦公司诉求的律师费损失2000元，因没有合同约定，且塘厦公司未提交委托代理诉讼合同、律师费支付凭证等证据证明律师费2000元已实际发生，故本院对塘厦公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，塘厦公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不成立，本院不予支持。塘厦公司一审怠于举证，二审提交新证据导致本案事实认定发生了变化，本院在查明事实的基础上予以改判，但二审案件受理费应由塘厦公司承担。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2021）粤1973民初3803号民事判决；二、限陈斌于本判决生效之日起五日内向东莞市塘厦镇房地产开发公司支付剩余首期购房款46463.74元及逾期付款违约金（以46463.74元为基数，自2017年9月12日起按照每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回东莞市塘厦镇房地产开发公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费840.34元，由东莞市塘厦镇房地产开发公司承担50元，由陈斌承担790.34元；二审受理费1012元，由东莞市塘厦镇房地产开发公司承担。本判决为终审判决。审判长陈树良审判员许卫审判员邹凤丹二〇二一年九月十日书记员吴晓勇 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