广盈置业（大连）有限公司、张德红商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终6499号

• 案件编号

  （2021）辽02民终6499号

• 案件名称

  广盈置业（大连）有限公司、张德红商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  广盈置业（大连）有限公司;张德红

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6499号上诉人（原审被告）：广盈置业（大连）有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区红旗街道岔鞍路333号101室。统一社会信用代码91210211691430551G。法定代表人：王健，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵福胜，辽宁正然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张德红，女，1975年10月17日生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：翟善洁，国浩律师（大连）事务所律师。委托诉讼代理人：张广阅，国浩律师（大连）事务所实习律师。上诉人广盈置业（大连）有限公司（简称广盈公司）因与被上诉人张德红商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初2526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广盈公司上诉请求：1.改判广盈公司支付张德红逾期交房违约金207,000元(以已支付房款11,500,000元为基数，自2019年11月9日至2020年5月9日，按日万分之一计算)；2.判令张德红承担本案二审诉讼费用。事实和理由：2013年3月5日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付条件是：经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告的房屋交付买受人使用。房屋交付方式为买受人自取房屋钥匙。合同履行期间，张德红以案涉房屋不符合合同约定的交付条件，诉请广盈公司支付逾期交房违约金，法院分别作出(2017)辽02民终8227号民事判决书和(2019)辽0211民初12491号民事调解书，确认广盈公司自2015年7月8日至2019年11月8日应支付张德红逾期交房违约金的数额。2020年5月9日，广盈公司将案涉房屋竣工验收相关文件报送建设行政主管部门备案，通过“房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案”(编号：N21021120200007)，案涉房屋已符合合同约定的交付条件。张德红主张以房屋初始登记作为房屋交付条件没有合同依据。一审法院以广盈公司督促张德红办理交房手续通知的时间，认定广盈公司未尽交房通知义务，没有法律依据，也不符合当事人之间的合同约定。一审判决广盈公司向张德红支付自2020年5月9日至2020年9月30日逾期交房违约金，没有事实和法律依据。张德红辩称，不同意广盈公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。张德红向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金374,900元（以已支付房款11,500,000元为基数，自2019年11月9日至2020年9月30日，按日万分之一计算）；2.判令被告承担本案一切诉讼费用。一审法院经审理查明：2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告支付1150万元购买被告开发的位于大连市甘井子区房屋一套。原告已按照《商品房买卖合同》约定支付全部购房款1150万元。合同第八条约定被告应于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条第1款第2项约定，如被告未按本合同规定的期限将该商品房交付给原告，则应当自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。大连市甘井子区人民法院作出（2017）辽0211民初6348号民事判决书、大连市中级人民法院作出（2017）辽02民终8227号民事判决书、大连市甘井子区人民法院作出（2019）辽0211民初12491号民事调解书已确认被告逾期交房的事实，且截至2019年11月8日的逾期交房违约金均已判决或调解确认。另，在庭审过程中，原告增加两项诉讼请求：1.判令被告支付原告保全保险费2421.52元；2.保全费2412元由被告承担。原告提供中国大地财产保险股份有限公司大连分公司于2021年3月16日出具大连增值税普通发票予以支持其诉讼请求。2019年8月6日，案涉房屋被人民法院查封。另，房屋建设工程和市政基础建设工程竣工验收备案表证明2020年5月9日，被告案涉房屋竣工验收备案文件已收讫。被告称，根据补充协议第七条规定合同第11条变更为按合同约定买受人自行到售楼处领取钥匙，出卖人不再另行通知。原告认为补充协议第7条将合同第11条变更后，适用前提买受人按合同规定的交付时间也就是2014年9月30日，但是截止目前被告仍未充分举证其房屋具备交付的条件，因此补充协议的第7条不适用本案。被告于2020年10月15日给原告发了短信交楼通知，并于2020年10月16日通过EMS邮寄一份房屋办理手续的通知书给原告，但是原告拒收了。一审法院认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原、被告双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已按照《商品房买卖合同》约定支付全部购房款1150万元，履行了自己的相关付款义务。被告理应履行于2014年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告并符合本合同约定的商品房交付买受人使用的义务。虽然被告称房屋建设工程和市政基础建设工程竣工验收备案表证明2020年5月9日被告案涉房屋竣工验收备案文件已收讫，但是被告于2020年10月15日才通知原告，晚于原告要求被告支付逾期交房违约金的时间，因此，原告的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于被告称2019年8月6日案涉房屋被人民法院查封。而本案原告主张的是逾期交房违约金，被告的交房应当满足合同第8条的约定，而与该房屋其他查封情况无关。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百零一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释（2020）》第九十条的规定，判决：一、自判决发生法律效力后十日内，被告广盈置业（大连）有限公司支付原告张德红逾期交房违约金374,900元（以已支付房款11,500,000元为基数，自2019年11月9日至2020年9月30日，按万分之一计算）；二、自判决发生法律效力后十日内，被告广盈置业（大连）有限公司支付原告张德红保全保险费2421.52元。案件受理费3462元（减半收取），保全费2412元，原告张德红已预付，由被告广盈置业（大连）有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：广盈公司应否向张德红支付2020年5月10日至2020年9月30日逾期交房违约金。广盈公司上诉主张应支付至2020年5月9日，理由是其于该日取得案涉房屋的房屋建设工程和市政基础建设工程竣工验收备案表。本院认为，广盈公司以该日期作逾期交房违约责任的截止时间，并主张不承担2020年5月10日至2020年9月30日逾期交房违约金，没有事实和法律依据，理由如下：第一，虽然双方签订的商品房买卖合同补充协议约定由买受人自行到售楼处领取钥匙，出卖人不再另行通知，但双方均认可案涉房屋在合同约定的交房时间即2014年9月30日，案涉房屋不具备交房条件，双方关于2019年11月8日前的逾期交房违约金已通过生效判决或调解予以确认，即该条关于张德红自行到售楼处领取钥匙的约定客观上无法履行。第二，在案涉房屋逾期交房时间较长的情况下，房屋何时具备交房条件客观上只有开发商广盈公司掌握，广盈公司在案涉房屋具备交付条件后没有及时通知张德红存在过错。本案无证据证明张德红在2020年5月9日即已经知晓或应当知晓案涉房屋具备交房条件而拒绝收房，现有证据表明广盈公司系于2020年10月15日才通知张德红办理房屋交接手续。故原审支持张德红的相应诉请，判决广盈公司向张德红支付2020年5月10日至2020年9月30日逾期交房违约金，并无不当。综上所述，广盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4405元，由上诉人广盈置业（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　钱审判员　刘　畅审判员　刘小南二〇二一年九月六日书记员　张美健 更多数据：www.nlaw.org