杨小霞,谢金成与重庆江厦和阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书（2021）渝0117民初6141号

• 案件编号

  （2021）渝0117民初6141号

• 案件名称

  杨小霞,谢金成与重庆江厦和阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  重庆市合川区人民法院

• 所属地区

  重庆市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  杨小霞;谢金成;重庆江厦和阳置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

重庆市合川区人民法院重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0117民初6141号 原告：杨小霞，女，1974年10月3日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：谢金成（亦系杨小霞的委托诉讼代理人），男，1972年4月2日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：重庆江厦和阳置业有限公司，住所地重庆市合川轻纺工业园南溪路B段东侧A-3地块标准厂房2号楼，统一社会信用代码91500117082435509R。法定代表人：黄秀虹，该公司总经理。委托诉讼代理人：马艳，女，1980年11月23日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：付道静，女，1983年9月16日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝北区。原告杨小霞、谢金成与被告重庆江厦和阳置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢金成（即原告杨小霞的委托诉讼代理人），被告重庆江厦和阳置业有限公司的委托诉讼代理人马艳、付道静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨小霞、谢金成向本院提出诉讼请求：一、判决被告退还多收的费用7675.96元；二、判决确认原、被告签订的补充协议中第八条:“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起120日内，由甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”对主合同第十三条的补充约定无效；三、判决赔偿原告逾期办理产权登记违约金3316.58元；四、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:2019年4月27日，原告在被告处购买预售商品房一套(位于重庆市合川区合阳城街道办事处牟山大道457号鹏润，悦秀御江府×号)，办理了相关手续和支付费用并签订了购房合同。2021年3月21日，原告接房并收到购房发票及完税证明，发现发票总金额与主合同第四条约定一致，但是计税依据与税率与补充协议第二十三条约定均不一致;完税证明的计税依据与补充协议第二十一条约定不致。原告认为:不含税总价款753766.36元，根据发票9%税率，含税总价应为821605.33元，实际发票按照760681.65元计算加上9%税率，计算出来的含税总价为829143元，因此被告多收取的7675.96元（829143元-821605.33元=7675.96元）应当退回给原告。同时主合同第十三条关于办理产权登记的约定第二款约定:预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。但是补充协议第八条对主合同第十三条的补充约定第二款把主合同第二款修订为预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告明显减轻自己的义务，损害原告利益，且该条款为格式条款，根据《中华人民共和国民法典》497条规定，应属无效条款，故请求判决该条款无效。最后,被告2021年7月1日才办理产权登记，与主合同第十三条约定时间逾期40天，请求判决被告按照合同约定赔偿原告违约金。故起诉。被告重庆江厦和阳置业有限公司辩称，第一、原告合同总价是固定总价，没有表达降税或降价的意思，双方最开始的认购协议、供款明细表到商品房买卖合同、备案证明都得出原告房屋房价是固定含税总价，具体计算方式固定单价×面积，该含税总价不因被告税费成本变动而变动。该总价是商品房买卖合同备案原告办理按揭被告代收费用为基础，维持市场交易稳定性。原告2019年4月27日签订商品房买卖合同时增值税率为10%，但此时房屋为预售，需竣备交房后开具发票，原告房屋竣备交付前财政部税务总局海关总署关于深化增值税有关政策的公告明确将10%税率调整为9%，根据增值税暂行条例的规定增值税纳税义务发生时间为开具发票当天，被告在2021年按9%税率开具发票符合当时法律规定。被告贷款的契税、印花税等在买卖合同21条约定多退少补，但增值税不是代缴代扣的税费,原告并非增值税的纳税主体，税率降低或增加承担主体均是开发企业，销售在前纳税在后，如果税调则价调，则交易永无稳定，市场秩序严重破坏，原告不是增值税纳税主体，税率上升或下降不对原告产生影响。原、被告双方签订的商品房买卖合同并未约定增值税率变化需退还或补交任何费用，原告要求就税率下调而调减合同价格没有合同依据。第二、关于逾期办证在补充协议签订前，原被告就补充协议及合同条款进行沟通确定，补充协议内容是双方真实意思表示，内容并未违反法律法规强制规定，合法有效，对双方具有约束力，完成小产权登记的时间受包括政府工作效率多种因素影响，被告在办证登记过程中从未拖延时间，最终按照补充协议约定于2021年6月30日完成了房产登记工作，2021年7月1日取得房产证，没有给原告带来损失。且补充协议23条第4款约定，补充协议与主合同不一致时，应适用补充协议，故被告按补充协议约定期限完成产权登记工作并不违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明如下事实：被告重庆江厦和阳置业有限公司于2013年11月4日经工商注册成立，具有房地产开发等资质。2019年4月27日，原告杨小霞、谢金成与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鹏润.悦秀御江府”项目的预售商品房一套，坐落于重庆市合川区合阳城街道办事处牟山大道457号×号，总成交金额为829143元，付款方式为：按揭付款：于2019年4月27日支付房款249143元，余款58万元办理银行按揭。该合同第七条约定，预售商品房的，甲方（被告）应当在2021年1月8日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过120日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一〔该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率〕的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同还约定了其他相关的权利义务。同日，原告杨小霞、谢金成与被告签订《补充协议》，该补充协议第八条对主合同第十三条的补充约定：“1、本条第1款修订为:现售商品房的，自本合同签定之日起120日内，甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、第2款修订为:预售商品房的，在本商品房交付使用之日起120日内，由甲乙双方应向房屋所在地的土地房屋登记机枃提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记杋枃规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、第5款修订为:如因乙方责任，导致甲方未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担任何责任乙方按已交付房价款万分之五/日的标准支付违约金，逾期超过120日的，乙方应向甲方支付已付房价款百分之二十的违约金，同时，甲方保留单方解约的权利；4、乙方应按主合同及本补充协议约定交纳应由乙方承担的税、费，否则，甲方有权拒绝交房并相应顺延办理产权证的期限；5、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成甲方无法办理或无法按期办理《房地产权证》相关手续，甲方不承担责任。”该补充协议第二十三条约定：“1、该商品房涉及的单价、总价款均为含增值税价款，适用税率10%，其中，不含税总价款为753766.36元；2、本补充协议所约定的一切期限、期间，除有特别说明外，均指日历天。若因有关期间的最后一天为法定休息日或法定节假日的，则期间的最后一日相应顺延到该法定休息日或法定节假日结束后的第一个工作日；3、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决:协商不成的，可依法向合同签订地人民法院提起诉讼；4、本补充协议是主合同不可分割的组成部分，与主合同具有同等法律效力。本协议内容与主合约定不一致的，以本协议内容为准，本协议未作约定的，以双方签订的主合同为准；5、本协议自甲乙双方签字/盖章后生效，总份数与双方各自持有数与主合同一致，各份具有同等法效力”。该补充协议还约定了其他内容。后原告向被告支付房款829143元，被告向原告出具增值税发票一张，该发票载明了购买方：杨小霞、谢金成，销售方：重庆江厦和阳置业有限公司，金额760681.65元，税率9%，税额68461.35元，价税合计829143元。同时原告缴纳契税15213.62元，完税证明载明：契税15213.62元，备注：地址合川区合阳城街道办事处牟山大道457号×号，计税依据760681.66元。同年3月21日，被告将涉案房屋交付给原告使用。另查明，“鹏润·悦秀御江府19-39号楼”工程于2021年2月4日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》[证号为合川区建竣备字（2021）0023号]。2021年6月30日，被告取得了为原告办理了涉案房屋的商品房买卖登记的不动产登记受理通知单。2021年7月1日，涉案房屋登记在原告杨小霞、谢金成名下。上述事实，有原告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，完税证明，发票，收楼书，《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不动产登记受理通知单，户室详细情况等证据予以证实，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方自愿签订。关于《补充协议》第八条的约定，该条属于对《重庆市商品房买卖合同》第十三条的变更。因此，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》在平等、自愿基础上的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。因此，对于原告要求确认《补充协议》第八条内容无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于被告是否应当支付逾期办理产权登记违约金的问题,原、被告约定“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起120日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”，而被告于2021年3月21日将涉案房屋交付给原告使用，于2021年6月30日取得了为原告办理了涉案房屋的商品房买卖登记的不动产登记受理通知单，因此，被告并不存在逾期取得登记受理单的违约行为，故对于原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告是否存在多收取原告7675.96元的问题，本院认为，本案房屋成交价为829143元，系根据房屋建筑面积128.41平方米乘单价6457元/平方米得出，房屋总价款除因约定的存在面积差异原因进行调整外，未有其他变动房屋总价款的约定。虽然《补充协议》第23条第1项载明：“1、该商品房涉及的单价、总价款均为含增值税价款，适用税率10%，其中，不含税总价款为753766.36元；”，该条款中载明的是在案涉房屋含税总价款固定为829143元的基础上适用当时的增值税税率10%计算出来的结果，是在固定房屋含税总价款为829143元的前提下，对适用当时税率的一种列明方式，并非对房款或房款计价方式的变更。同时，该条款也明确案涉房屋含税总价款为829143元。这充分表明补充协议并未将房屋总价款或房款的计价方式变为房屋不含税价款加上增值税税款。故该条款并不具有降税即降价的意思表示。同时，本案《重庆市商品房买卖合同》及补充协议中亦没有明确约定降税可降房价或者房屋价款可随国家政策的调整而发生变更。被告因销售商品房而产生的增值税税款系经营、销售成本，有权在计算商品房成本并作价出售时将其考虑在内。双方已通过合同作出案涉房屋固定总价款为829143元的意思表示。原告理应按约支付该房屋固定总价款，无权要求被告返还因税率调整而降低的税款差额。另，从《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条的规定可以看出，增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税种。本案中，被告作为商品房开发商，销售了涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应缴纳相应增值税，故增值税的纳税义务人是被告，而不是原告。增值税发票上税率的增减以及税额的变化，均是被告作为纳税义务人应承担的商业风险。增值税税率的调整，并不改变增值税的纳税义务人为被告的事实。同时对于增值税，被告与原告之间也并非代扣代缴关系，既然原告并非增值税的纳税主体，故增值税税率的降低也并不会影响原告购买涉案房屋的税款承担以及房屋总价款。综上，被告不存在多收取原告7675.96元，故原告要求被告向其退还7675.96元，无事实依据和法律依据，本院不予支持并依法予以驳回。综上，由于本案的法律事实持续至民法典实施后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，故本案适用民法典的相关规定。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨小霞、谢金成的诉讼请求。案件受理费74.82元，减半收取37.41元，由原告杨小霞、谢金成负担（已纳清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  员   邓雪花  二〇二一年九月三日 书　记　员　 吴  爽  - 1 - 更多数据：www.nlaw.org