陈玉英、黎经纬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终13830号

• 案件编号

  （2021）粤01民终13830号

• 案件名称

  陈玉英、黎经纬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  陈玉英;黎经纬;吴衍夏;广州市德鸿行房地产代理有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终13830号上诉人（原审原告）：陈玉英，女，1958年2月8日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：黎经纬，男，1987年1月29日出生，汉族，住广州市越秀区。两上诉人共同委托诉讼代理人：高亦镠，广东中粤云天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴衍夏，女，1953年6月5日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。原审第三人：广州市德鸿行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路8号523、524、525房。法定代表人：范文学，该公司总经理。上诉人陈玉英、黎经纬因与被上诉人吴衍夏及原审第三人广州市德鸿行房地产代理有限公司（以下简称德鸿行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李静独任审理，于2021年7月8日公开开庭进行审理。上诉人陈玉英、黎经纬及委托诉讼代理人高亦镠，被上诉人吴衍夏的委托诉讼代理人王琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉英、黎经纬向一审法院起诉，请求判令：1.判令解除陈玉英、黎经纬与吴衍夏签订的《房屋买卖合同》；2.判令吴衍夏向陈玉英、黎经纬返还50000元和利息（利息以50000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年12月23日起计算至款项付清之日止）；3.判令吴衍夏向陈玉英、黎经纬支付违约金61500元；4.判令吴衍夏向陈玉英、黎经纬返还陈玉英、黎经纬已支付的中介费3200元；5.本案的诉讼费用由吴衍夏承担。一审法院于2021年3月11日作出判决如下：一、解除陈玉英、黎经纬与吴衍夏签订的《房屋买卖合同》；二、吴衍夏在本判决生效之日起十日内返还定金50000元给陈玉英、黎经纬；三、驳回陈玉英、黎经纬其他诉讼请求。案件受理费4975元，由陈玉英、黎经纬负担2487.5元，吴衍夏负担2487.5元。上述受理费已经由陈玉英、黎经纬预交，陈玉英、黎经纬同意由吴衍夏在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈玉英、黎经纬。陈玉英、黎经纬上诉请求：1.改判吴衍夏向陈玉英、黎经纬支付利息3750元、违约金61500元、返还陈玉英、黎经纬已支付的中介费3200元，其他维持原判；2.一、二审诉讼费由吴衍夏承担。事实和理由：一审法院以双方在合同中未对具体转让方式作出约定，在合同履行过程中也未达成一致，导致合同目的不能实现，双方均有过错为由，驳回陈玉英、黎经纬的诉讼请求是错误的。（一）双方签订的合同及补充协议合法有效，对转让的方式约定明确，不存在歧义。涉案两份合同已明确约定615000元是陈玉英、黎经纬购买35和35A两车位支付的总价。因吴衍夏至今未办理35A车位的产权证，该车位仍登记在开发商名下，为便于陈玉英、黎经纬日后办理该车位产权登记手续，双方在签订《房屋买卖合同》的同时，签订了《补充协议》，约定吴衍夏在出售35车位后，须当天把35A车位的使用权转交给陈玉英、黎经纬，并争取把35A车位过户到陈玉英、黎经纬名下，若吴衍夏取得了35A车位的房产证，须即协助陈玉英、黎经纬办理产权证过户。双方签订补充协议的目的是明确35A车位的具体转让方式和相关费用的承担，因吴衍夏在涉案小区只有一套物业，其名下只能办理一个车位的产权证，所以即使吴衍夏已经向开发商支付了35A车位的全款，但因没有名额，暂时还不能办理产权证，需待35车位过户到陈玉英、黎经纬名下后，吴衍夏有了名额才可以办理35A车位的产权证，之后再过户至陈玉英、黎经纬名下。因此，涉案合同才写为“买一送一”、“使用权”的表述，且两车位为子母车位，不可分开单独使用，故双方交易实质是两个车位的买卖转让，不存在一审判决认定的“合同中未对具体转让方式作出约定”的情形。（二）吴衍夏在履行合同过程中存在严重违约，是过错方。双方签订的合同及补充协议已经明确约定陈玉英、黎经纬以615000元的总价购买35及35A两车位，吴衍夏在合同签订时及之后的一段时间中也确认该事实并愿意配合陈玉英、黎经纬办理相关产权变更登记手续，但在之后的微信沟通中，吴衍夏却百般否认，实质是其认为车位出售价格便宜，所以提出各种理由以解除合同、终止交易。合同原约定2020年2月1日办理递件交易，因吴衍夏先后提出变更付款方式、变更转让方式、明确交易流程、另签补充协议、其母亲病重等各种理由而一再拖延，其甚至在微信中推翻合同约定，提出只能移交35A车位的使用权，并非移交产权等无理主张。经陈玉英、黎经纬及中介方的多次沟通，吴衍夏仍拒绝按合同约定履行合同义务，以各种理由拒绝配合办理交易手续，并要求陈玉英、黎经纬放弃交易，其行为实质就是单方解除合同，其行为已严重违反了合同约定，系严重违约行为，应承担违约责任。（三）陈玉英、黎经纬在履行合同过程中没有过错，不应承担过错责任。虽然陈玉英、黎经纬并非涉案小区业主，但根据《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市房地产开发项目车位和车库租赁管理办法的通知》第八条第二款规定，“车位、车库的权属人（除建设单位外）拟转让车位、车库给本建筑区划内业主以外的单位或个人的，需将拟转让情况在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示并经公证，公示期不少于7天，公示期间，本建筑区划内业主提出在相同条件下购买的，应优先满足”。可见，陈玉英、黎经纬并非不符合购买涉案小区车位的条件，只是需要公示并经公证，双方在补充协议中也约定了公示费用各付一半，可见双方都十分清楚车位交易须经公示程序。一审法院认定陈玉英、黎经纬不符合购买涉案小区车位的条件，明显错误。因吴衍夏拒不履行合同，已构成违约，陈玉英、黎经纬因此提出解除合同合情合理。（四）因吴衍夏的违约行为，导致陈玉英、黎经纬已支付的中介费损失，应由吴衍夏承担。二审期间另补充：关于合同约定的资金支付、监管的问题。资金监管实际上是中介方提出来的，因为吴衍夏改变了合同约定的支付条件，吴衍夏2020年3月在微信群中提出在网签时要支付首期9万元的车位款，之后递件时交齐全部车位款。吴衍夏提出的要求实际上改变了合同约定，陈玉英、黎经纬担心给钱后吴衍夏不把产权给陈玉英、黎经纬，基于此，中介才提出资金交给银行监管。但是后来吴衍夏不同意资金监管，所以陈玉英、黎经纬也就不再坚持资金监管了，并不存在陈玉英、黎经纬改变合同约定支付条件的问题。对于车位公示问题，吴衍夏一再推脱不履行其义务，其对于是先网签还是先公示的问题一直出尔反尔，而陈玉英、黎经纬一直都是持同意的态度。当时吴衍夏提出了她的一套交易程序，要求必须按照她的交易程序她才能去办理，不然的话她就不同意过户，因为没办法去公示及网签，过户手续一直就没办法完成，这些责任完全是吴衍夏造成的。吴衍夏拒绝交易的原因实际上是因为车位的价格升高导致，吴衍夏的一审答辩及庭审陈述都可以证明。对于吴衍夏的违约行为，一审判决却判令其无需承担违约责任，明显违背了不能让违约者因违约而获益的法律原则。吴衍夏二审答辩称，一审法院已完全查清本案事实，适用法律正确，判决得当，请求驳回陈玉英、黎经纬的上诉请求。（一）涉案房屋买卖合同合法有效，签约时，双方均知道陈玉英、黎经纬在涉案车位所在小区内没有住宅，不符合购买涉案小区车位的条件，且35A车位非独立车位，尚未取得产权证，虽然双方在合同中明确了对35A车位使用权的转让，但未对具体转让方式作出约定，在合同履行过程中也未达成一致意见，以上因素均导致合同不能继续履行，致使合同目的不能实现。鉴于双方均同意解除合同，吴衍夏同意退还5万元定金，但陈玉英、黎经纬要求吴衍夏支付定金利息、违约金及中介费缺乏依据。（二）吴衍夏对于合同的签订不存在缔约过失，于涉案合同履行过程中，吴衍夏无违约行为，而陈玉英、黎经纬存在违约行为，德鸿行公司存在过错。双方存在主要条款相差极大的两份《房屋买卖合同》，合同的手写部分为德鸿行公司的经办员工所为。吴衍夏的版本内容为“海珠区××负二层车位35A（该车辆为子车位，属买一送一）[使用权]，海珠区××负二层车位35”，陈玉英、黎经纬的版本内容为“海珠区××负二层车位35A，海珠区××负二层车位35”。吴衍夏本意是出售35号车位产权，附送35A车位的使用权，总价格为61.5万元。该出售意图德鸿行公司于签订合同前早已得知，亦应告知陈玉英、黎经纬乃至所有潜在购买客户。因吴衍夏至今仍未取得35A车位产权，只能将使用权出让给陈玉英、黎经纬，待到吴衍夏取得35A车位产权证后，另行以35车位价格61.5万元的一半左右价格卖给陈玉英、黎经纬。此处约定陈玉英、黎经纬取得35A车位使用权，是为了保证日后其顺利购买该车位产权，以防止吴衍夏将35A车位出售给他人。35与35A车位为子母车位，不可分开单独使用，合同签订前，德鸿行公司已查清两个车位的产权状况，该两车位现时为出租使用状态。吴衍夏已完全向陈玉英、黎经纬告知详情，将35车位的产权证及35A车位的《商品房买卖合同》等资料交付陈玉英、黎经纬。双方磋商交易时，附近小区楼盘可供参考对比的每个车位价格已高达60余万元，个别楼盘甚至高达90余万元。双方于德鸿行公司的门店签订合同时，手写内容均为德鸿行公司的经办员工完成，其只于吴衍夏的买卖合同标注“（该车辆为子车位，属买一送一）[使用权]”等字样，于陈玉英、黎经纬的合同上并无上述字样。签订合同之时，吴衍夏并未发现存在内容不同的两份合同，直至收到诉讼材料之日，吴衍夏方发觉自己手中的合同竟然与陈玉英、黎经纬提交法院的不一致。无论德鸿行公司的经办员工故意隐瞒以诱使陈玉英、黎经纬签署合同，还是与陈玉英、黎经纬串通合谋，企图以61.5万元的极不合理低价取得两个车位产权，都应认定德鸿行公司存在严重过错，因此，德鸿行公司不仅不应获得中介佣金，更应为其过错承担法律责任。此外，根据《房屋买卖合同》约定的付款方式及交易时间，陈玉英、黎经纬存在违约情形。《房屋买卖合同》第八条第一项约定“楼价款（含定金）共计615000元，于双方到税务部门完税及到不动产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续拟计划在2020年2月1日前完成”。但于微信记录及《沟通函》显示，陈玉英、黎经纬及德鸿行公司坚持须将56.5万元余款交到银行进行资金监管，然后到房管局进行网签，过户出证后，吴衍夏将35与35A车位的租赁权移交陈玉英、黎经纬，方可解冻56.5万元。该操作极大地改变了合同约定的付款方式，吴衍夏断然拒绝，熟料陈玉英、黎经纬竟然声称吴衍夏违约而提起诉讼。（三）陈玉英、黎经纬系职业炒家，直至起诉之日仍未能决定以陈玉英还是黎经纬的名义取得35车位的产权，存在过错。二审期间另补充：陈玉英、黎经纬于二审主张的事实与理由与一审诉讼中的不一致。一审起诉时，其认为应该获得35与35A两个车位产权，价格为615000元并据此展开论述，在双方存在的大量微信往来记录中，可以看出陈玉英、黎经纬要求的是两个车位产权。一、二审中德鸿行公司并未到庭，因为德鸿行公司无法面对吴衍夏，德鸿行公司手写制作了房屋买卖合同，存在两个不同版本，不排除中介方与陈玉英、黎经纬恶意串通，一起以低价获得两个车位产权。吴衍夏放盘时已明确告知中介方出售的是35车位并附送35A车位的使用权。德鸿行公司在制作买卖合同时，无论是故意还是过失导致出现了两份内容不同的合同版本，因此陈玉英、黎经纬所称的应依据合同约定完全履行合同，无法实现。德鸿行公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。二审期间，陈玉英、黎经纬向本院提交微信聊天截图，拟证明吴衍夏在对35号车位的公示和网签问题上出尔反尔、反复无常，实际上就是不想履行合同。吴衍夏经质证认为，对微信聊天截图的真实性、合法性和关联性予以确认，该聊天截图全面真实地反映了合同履行情况。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，双方确认合同中所约定“递件当天付清购房款”是指35车位办理递件。关于35A车位，陈玉英、黎经纬称等35车位过户至其二人名下后，吴衍夏的名下就空出了购买车的额度，开发商就可以将35A的车位登记在吴衍夏的名下，继而可以将35A车位办理过户至其二人名下，合同约定的价款为35车位、35A车位的价款。吴衍夏则认为双方交易的是35车位的产权，35A车位待登记过户至其名下后，双方另行商定产权交易价格，合同只约定附送35A车位的使用权，合同约定价款对应的是35车位的产权，35A没有约定对价。吴衍夏称其在涉案小区拥有一套房屋，其于2014年1月向开发商购买案涉两个车位，35车位购入价格为31万元，35A车位购买价格为14万元，因涉及车位限购政策，只能办理35车位产权登记，不能同时办理两个车位的产权登记。根据双方以及中介之间的微信聊天记录，交易双方对于35车位以及35A车位的交易流程产生分歧，具体体现在：合同约定价款系对应35车位一个车位产权的价款还是35、35A两个车位的总价款；车位交易公示与办理网签的顺序；以何价格办理35车位的网签；办理35车位过户后应否预留部分款项作为办理35A车位余下事宜的保证金；公示未能通过后如何办理解除网签手续；35A车位使用权转交时卖方应否将该车位相关合同、资料等一并交给买方；公示不成如何办理取消网签手续等。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合本案一审判决和陈玉英、黎经纬上诉的事实和理由，本案二审的争议焦点在于：涉案买卖合同未能继续履行的原因以及责任承担问题。关于合同未能继续履行的原因。在合同履行过程中，双方对于合同具体履行存在众多分歧并一直进行沟通与磋商，从双方的沟通过程来看，双方最大的分歧在于合同约定价款是否包括35A车位产权的对价以及对35A车位使用权或者产权的转让如何办理等。根据涉案《房屋买卖合同》约定来看，合同约定的价款对应指向的应是35A车位的使用权以及35车位的所有权。虽然双方于签约同日签订的一份《补充协议》中又约定“甲方（吴衍夏）在售出35号车位后，须当天把35A车位的使用权转交给乙方（陈玉英、黎经纬），并争取把35A车位过户到甲方名下（该项的税费由甲方负责支付），若甲方取得35A车位房产证，须即协助乙方办理产权证过户（该项费用由乙方负责支付）”，但该《补充协议》对于将原合同约定的转让35A车位使用权变更为转让该车位产权是否仍按原合同价款履行，并无明确约定；此外，双方对于35A车位使用权如何转交以及转交车位使用权时是否需要将吴衍夏所持有的有关35A车位的相关合同、资料一并交付给陈玉英、黎经纬等亦无作出明确约定，由此导致双方因存在分歧而未能继续履行合同，故现有证据并不足以认定涉案《房屋买卖合同》未能继续履行可归咎于其中一方，陈玉英、黎经纬要求吴衍夏承担合同解除的违约责任，理据不足，本院不予采纳。一审法院判令吴衍夏向陈玉英、黎经纬返还定金50000元，并驳回陈玉英、黎经纬要求吴衍夏支付违约金、中介费的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，黎经纬、陈玉英的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院查明事实基本清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1511元，由陈玉英、黎经纬负担。本判决为终审判决。审判员　　李静二〇二一年九月二十三日书记员　　贾妍古文娜 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