李晓霞、闫柏志等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽06民终1503号

• 案件编号

  （2021）辽06民终1503号

• 案件名称

  李晓霞、闫柏志等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省丹东市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省丹东市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  李晓霞;闫柏志;梁倩倩;丹东安成置业顾问有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1503号上诉人（原审被告）：李晓霞，女，1976年8月13日出生，汉族，住丹东市振兴区。委托诉讼代理人：国杰，辽宁文扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩宇，辽宁文扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：闫柏志，男，1988年9月10日出生，汉族，住丹东市振兴区。被上诉人（原审原告）：梁倩倩，女，1989年8月27日出生，汉族，住丹东市振兴区。二被上诉人共同委托代理人：王晓峰，辽宁圣权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹东安成置业顾问有限公司，住所地丹东市锦江街100号1802室。法定代表人：韩承峻，该公司总经理。上诉人李晓霞因与被上诉人闫柏志、梁倩倩、丹东安成置业顾问有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2021）辽0603民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓霞上诉请求：依法撤销(2021)辽0603民初1297号民事判决第三项，依法改判驳回被上诉人要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求或发回重审。事实与理由：上诉人与被上诉人丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》意思表达真实，内容合法，依法成立并受法律保护。该合同不存在法律规定的合同无效情形，不应当被认定为无效。被上诉人安成置业将涉案房屋出租给上诉人时，多次表示转租行为已得到被上诉人闫柏志与梁倩倩的同意。上诉人装修房屋时，被上诉人闫柏志也曾经到场进行查看，当时也并没有对转租行为提出异议，应当视为其同意转租。综上，上诉人认为一审判决事实认定不清、法律适用错误，请求贵院依法更正，公正裁判。闫柏志、梁倩倩辩称：不同意上诉人的上诉请求与理由，同意一审判决。签订房屋租赁合同时没有经过权利人同意，事后权利人也没有追认，侵害人的合法权利，应确立无效，租赁合同是否有效不影响上诉人向丹东安成置业顾问有限公司主张赔偿损失。丹东安成置业顾问有限公司未发表答辩意见。闫柏志、梁倩倩向一审法院起诉请求：要求解除原告与被告丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，判令被告丹东安成置业顾问有限公司倒出租赁房屋；确认二名被告签订的《房屋租赁合同》无效，判令被告李晓霞立即倒出房屋；判令二名被告共同支付租金175200元（截止到2021年1月1日）；判令被告丹东安成置业顾问有限公司返还639856元。一审法院认定事实：2020年6月，原告闫柏志与被告丹东安成置业顾问有限公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁房屋坐落于丹东市天赐未来城四号楼17层，房间号为1701号至1724号。房屋总面积1279.41平方米；二、房屋用途：公寓；三、租赁期限：五年，自2020年6月1日起至2025年5月31日止；四、租金支付：年租金70万元，上纳租，按月、季、半年方式交付租金；五、原告闫柏志为被告丹东安成置业顾问有限公司出资639856元重新购置物品，租赁期满如数无损还给原告闫柏志，造成损毁，由被告丹东安成置业顾问有限公司按价赔偿。如因被告丹东安成置业顾问有限公司过失导致提前解除合同，原告闫柏志的出资由被告丹东安成置业顾问有限公司全额退还，物品归被告丹东安成置业顾问有限公司所有；六、未经原告闫柏志同意，不得出租或转租他人，造成损失由被告丹东安成置业顾问有限公司全额赔偿；七、如不按约定支付租金达7日，经书面催告后，15日内仍未支付的，原告闫柏志有权单方解除合同，上纳租不予退还。合同签订后，原告闫柏志将上述房屋交付被告丹东安成置业顾问有限公司使用，并向被告丹东安成置业顾问有限公司支付购置费639856元。2020年10月1日，二名被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、被告丹东安成置业顾问有限公司将坐落于丹东市天赐未来城四号楼17层，房间号为1703、1705、1706、1707、1708、1709、1710、1711、1726、1727共10套房屋出租给被告李晓霞；二、租赁期限：三年，自2020年10月1日起至2023年9月30日止；三、租金标准：月租金120000元。该合同上无原告签字或捺印。合同签订后，被告丹东安成置业顾问有限公司将上述10套房屋交付被告李晓霞使用至今。因被告丹东安成置业顾问有限公司拖欠原告闫柏志租金，2020年9月11日，原告闫柏志向被告丹东安成置业顾问有限公司作出书面通知要求倒房。截止2021年1月1日，被告丹东安成置业顾问有限公司累计拖欠原告闫柏志租金175000元未予给付。二名原告系夫妻关系，涉案房屋归二名原告共同共有。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。原告与被告丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》中，明确约定“如不按约定支付租金达7日，经书面催告后，15日内仍未支付的，原告有权单方解除合同”，根据该院确认的事实，原告单方解除涉案租赁合同事由已经发生，原告要求解除其与被告丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》，有事实及法律依据，该院予以支持。二名被告签订《房屋租赁合同》时，未经原告同意，事后亦未经原告追认，二名被告订立《房屋租赁合同》的行为，侵害了原告的合法权益，因此，二名被告订立的《房屋租赁合同》，应确认无效。合同解除后，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，合同被确认无效后，行为人应当返还财产。被告丹东安成置业顾问有限公司应当返还其承租的房屋，被告李晓霞亦应当返还其承租的房屋。被告丹东安成置业顾问有限公司欠付原告的截止到2021年1月1日租金175000元，应当向原告支付。原告与被告丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定：“如因被告丹东安成置业顾问有限公司过失导致提前解除合同，原告的出资由被告丹东安成置业顾问有限公司全额退还，物品归被告丹东安成置业顾问有限公司所有”，现涉案合同因被告丹东安成置业顾问有限公司违约而解除，被告丹东安成置业顾问有限公司应当按照合同的约定，向原告返还639856元。关于原告要求被告李晓霞给付租金175000元的诉讼主张，于法无据，该院予以驳回。被告丹东安成置业顾问有限公司经该院传票传唤，无正当理由拒不到庭，该院依法缺席审判。一审法院判决：一、解除原告闫柏志与被告丹东安成置业顾问有限公司于2020年6月签订的《房屋租赁合同》；二、被告丹东安成置业顾问有限公司于本判决生效后7日内将坐落于丹东市天赐未来城四号楼17层，房间号自1701号起至1724号止共计24套房屋倒出；三、确认被告丹东安成置业顾问有限公司与被告李晓霞于2020年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；四、被告李晓霞于本判决生效后7日内将坐落于丹东市天赐未来城四号楼17层，1703号、1705号、1706号、1707号、1708号、1709号、1710号、1711号、1726号、1727号共计10套房屋倒出；五、被告丹东安成置业顾问有限公司于本判决生效后7日内给付原告闫柏志、梁倩倩房屋租金175000元；六、被告丹东安成置业顾问有限公司于本判决生效后7日内返还原告闫柏志、梁倩倩639856元；七、驳回原告闫柏志、梁倩倩其他诉讼请求。案件受理费15975元，由被告丹东安成置业顾问有限公司负担（原告已预交）。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》是否有效。经审查，闫柏志与丹东安成置业顾问有限公司签订的《房屋租赁合同》明确约定，未经出租方闫柏志的同意，不得转租。此后，被上诉人丹东安成置业顾问有限公司又与上诉人签订的《房屋租赁合同》，将其从闫柏志处租赁的房屋转租给上诉人使用。闫柏志对该转租行为不予认可，上诉人未提供证据证明该转租行为得到了闫柏志的同意。故被上诉人丹东安成置业顾问有限公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》侵害了闫柏志的合法权益，一审法院认定该协议无效并无不当。至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。综上所述，李晓霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由李晓霞负担。本判决为终审判决。审 判 长　张峻峰审 判 员　王玉瑛审 判 员　关　爽二〇二一年九月二十三日法官助理　吴　可书 记 员　刘　洋 关注公众号“马 克 数 据 网”