史潮湧、冯玉芬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）津02民终5111号

• 案件编号

  （2021）津02民终5111号

• 案件名称

  史潮湧、冯玉芬等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  天津市第二中级人民法院

• 所属地区

  天津市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  史潮湧;冯玉芬;天津华寅房地产经纪有限责任公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终5111号上诉人（原审被告）：史潮湧，男，1951年12月29日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：经晶，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹锦泉，天津致行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯玉芬，女，1951年1月2日出生，汉族，住天津市河东区。原审被告：天津华寅房地产经纪有限责任公司，住所地天津市河东区中山门南里17-1-3。法定代表人：徐宝英，职务董事长。委托诉讼代理人：徐英艳，女，该公司经理。委托诉讼代理人：刘红卫，男，该公司员工。上诉人史潮湧因与被上诉人冯玉芬、原审被告天津华寅房地产经纪有限责任公司（以下简称华寅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2021）津0102民初883号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年6月25日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。史潮湧上诉请求：1．撤销一审法院判决，将本案发回重审，或依法改判史潮湧不予退还冯玉芬购房定金5万元；2．一、二审案件受理费全部由冯玉芬承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）史潮湧与冯玉芬是房屋买卖合同关系,史潮湧通过华寅公司将涉诉房屋进行出售。在史潮湧与冯玉芬及华寅公司签订《房屋交易合同》当日，冯玉芬支付了5万元定金,史潮湧向冯玉芬支付了5000元腾房押金。但在2020年8月31日华寅公司通知史潮湧,称冯玉芬要求终止房屋交易。（二）2020年10月20日，史潮湧向冯玉芬及华寅公司发出《通知书》，要求继续履行合同。冯玉芬在收到《通知书》后,于2020年10月23日，书面回函要求解除合同。鉴于冯玉芬以上的违约行为,依据合同第八条第1款的约定,史潮湧要求与冯玉芬解除《房屋交易合同》，不予退还冯玉芬5万元。但一审法院对于三方签订的合同置之不理。在《房屋交易合同》第六条加黑粗体中明确约定:“甲方(史潮湧)确认该房屋在其本人或其近亲属持有期间,在房屋本体结构内是否发生过非正常死亡事件(包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等)。”仍然在本院认为中论述“即使在史潮湧持有涉诉房屋期间未发生过凶杀案,但其作为卖方也应将标的物的有关情况向买方进行全面披露,而不仅限于其持有期间的情况。”二、一审法院的认定明显加重了史潮湧的义务,且该义务是史潮湧无法完成的。超出了史潮湧与冯玉芬及华寅公司签订的《房屋交易合同》约定,违背了合同平等自愿的初衷。三、史潮湧作为诉争房屋的二手产权人,在其居住持有期间的事情都已经明确详细地告知冯玉芬了,冯玉芬及华寅公司多次到史潮湧家中实地勘察多次后,三方最终签订了合同。且在史潮湧将房屋挂网售卖期间,曾向华寅公司提及曾经听说的相关死人情况,但华寅公司是否告知冯玉芬,史潮湧并不知晓。史潮湧无法确定死人是否为凶杀案也没有能力进行判断,所以没有任何义务向其他人告知所谓凶杀案的相关问题。冯玉芬辩称，史潮湧的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。华寅公司述称，史潮湧的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。冯玉芬向一审法院起诉请求：1.判令解除冯玉芬和史潮湧于2020年8月27日签署的《房屋买卖业务签订文件订本》，合同编号：100006804610；2．判令史潮湧退还冯玉芬已支付的购房定金5万元；3．判令华寅公司退还本人向居间方缴纳的居间服务费人民币38,500元；4．判令史潮湧承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落天津市河东区号的涉诉房屋登记在史潮湧名下。2020年8月27日，史潮湧（甲方）与冯玉芬（乙方）、华寅公司（丙方）签订了《房屋交易合同》，约定冯玉芬以175万元购买涉诉房屋，双方应于2020年9月19日前到房管部门签订《天津市存量房屋买卖协议》。其中第一条第3款约定“甲方承诺对该房屋的信息进行了全面、真实的披露……”，第六条第1款约定“甲方确认其对该房屋的抵押、贷款、查封、出租、漏水、户口等情况进行了全面真实的信息披露，无任何欺诈和隐瞒……”。同日，冯玉芬向史潮湧交付定金5万元，史潮湧向冯玉芬交付腾房押金5万元。2020年10月20日，史潮湧向冯玉芬发出《通知书》要求继续履行合同，否则逾期解除合同。冯玉芬在收到《通知书》后，于2020年10月20日书面通知要求史潮湧于7日内返还购房定金，在此基础上解除合同。在河东区人民法院审理的（2020）津0102民初8754号案件中，史潮湧表示其于2009年购买涉诉房屋，听邻居讲过涉诉房屋曾发生过凶杀案，装修时有人风言风语的说过，但无法确定发生过，签订合同时没有向冯玉芬告知该事项，之前告知过中介，但中介不让讲。一审法院至公安河东分局中山门派出所调查，涉诉房屋确曾发生过凶杀案。一审法院认为，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。本案中，史潮湧与冯玉芬签订合同时已得知涉诉房屋可能隐有瑕疵而未告知冯玉芬，客观上影响了房屋交易价值和居住体验，无法实现冯玉芬购买涉诉房屋的目的，冯玉芬有权解除合同。即使在史潮湧持有涉诉房屋期间未发生过凶杀案，但其作为卖方也应将标的物的有关情况向买方进行全面披露，而不仅限于其持有期间的情况。虽然史潮湧表示曾告知过中介，且签合同时中介不让其向冯玉芬披露有关情况，但未举证证明，应承担举证不利的后果。即使史潮湧曾告知中介涉诉房屋可能具有瑕疵，但交易主要是在买卖双方进行，其也应及时向冯玉芬告知。故冯玉芬要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，史潮湧应退还冯玉芬所交纳的定金5万元。华寅公司同意冯玉芬的诉讼请求，一审法院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条规定，判决如下：“一、解除原告冯玉芬与被告史潮湧于2020年8月27日签署的编号为100006804610的《房屋买卖业务签订文件合订本》；二、被告史潮湧于本判决生效之日起十五日内退还原告冯玉芬定金5万元；三、被告天津华寅房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退还原告冯玉芬居间服务费38,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,013元，减半收取计1,006.5元，由被告史潮湧负担。”二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：案涉《房屋交易合同》是否应予解除及解除后的相应后果。本院认为，房屋买卖双方为了订立合同进行磋商之际，双方当事人负有保护信赖关系的附随义务，即先合同义务。先合同义务中的一项重要内容是告知义务，即信息提供义务。出卖人有义务向买受人披露实际对房屋转让、房屋转让的价格产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息。本案中，诉争房屋曾发生过非正常死亡事件。一般而言，按照我国传统的民俗习惯，曾经发生过非正常死亡事件会对房屋价值产生重大影响，因此应属于房屋重要信息的范围。冯玉芬在购买诉争房屋时并不知晓诉争房屋内曾发生过非正常死亡事件，签订合同时应属于重大误解，冯玉芬有权撤销其与史潮湧签订的《房屋交易合同》。现本案当事人均同意解除案涉《房屋交易合同》，该合同应予解除。合同解除后依法尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，冯玉芬对造成合同解除并无过错，史潮湧收取的房屋定金应予退还，冯玉芬亦无需支付违约金和史潮湧的律师费等。一审法院对本案的相关认定并无不当，本院予以维持。综上所述，史潮湧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人史潮湧负担。本判决为终审判决。审判长　　郭秀红审判员　　郭　矗审判员　　吴晓勇二〇二一年九月七日书记员　　王　杰 关注微信公众号“马克数据网”