新疆维吾尔自治区旅游协会、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司；乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会；乌鲁木齐市新市区人民政府房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2

• 案件编号

  （2021）新01民终3531号

• 案件名称

  新疆维吾尔自治区旅游协会、乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司；乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会；乌鲁木齐市新市区人民政府房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

• 所属地区

  新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  新疆维吾尔自治区旅游协会;乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司;乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会;乌鲁木齐市新市区人民政府

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3531号上诉人（原审被告）：新疆维吾尔自治区旅游协会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区（头屯河区）高铁北六路99号新疆旅游大厦2002室。        法定代表人：吉祥，该协会会长。        委托诉讼代理人：张晓宇，男，该协会副会长兼秘书长。        委托诉讼代理人：李祝平，新疆星河律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）四平路2288号创新广场B座21楼。        法定代表人：吕玉炜，该公司董事长。        委托诉讼代理人：何嘉慧，新疆元正盛业律师事务所律师。        委托诉讼代理人：张瑞，新疆元正盛业律师事务所律师。        原审第三人：乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）四平路2288号创新广场A座2303室。        主要负责人：宋振博，乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会主任。        委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。        原审第三人：乌鲁木齐市新市区人民政府，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）四平路2288号创新广场A座2303室。        法定代表人：宋振博，乌鲁木齐市新市区区长。        委托诉讼代理人：马宏彬，新疆赛天律师事务所律师。        上诉人新疆维吾尔自治区旅游协会（以下简称旅游协会）因与被上诉人乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司（以下简称高新投资公司）、原审第三人乌鲁木齐高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）、乌鲁木齐市新市区人民政府（以下简称新市区人民政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（以下简称新市区人民法院）（2020）新0104民初7337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人旅游协会的委托诉讼代理人张晓宇、李祝平，被上诉人高新投资公司的委托诉讼代理人何嘉慧、张瑞，原审第三人开发区管委会、新市区人民政府的共同委托诉讼代理人马宏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        旅游协会上诉请求：1．依法撤销一审判决；2．驳回高新投资公司的诉讼请求或裁定驳回高新投资公司的起诉。事实和理由：（一）旅游协会与高新投资公司之间不存在租赁合同，旅游协会对房屋占有管理是基于与第三人的合作协议，而非租赁合同。《战略合作协议》和《房屋交接清单》均非旅游协会与高新投资公司之间签订，不能证明旅游协会与高新投资公司之间存在租赁关系。首先，《战略合作协议》未对租金标准、租金缴纳期限作出约定，并非单纯的房屋租赁合同，仅为解决双方的合作问题，不是房屋租赁问题，是旅游协会与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）订立的战略合作协议；协议约定给入驻企业提供优惠政策，高新投资公司将租金和以税抵租分裂开单独处理，使承租人的权利义务不对等，以税抵租问题无法得到解决；本案涉及的房屋大部分的实际使用人是入驻企业而非旅游协会；其次，《房屋交接清单》不是用以确认租赁关系，解决租赁费问题；乌鲁木齐高新技术产业开发建设总公司（以下简称高新建设总公司）隐名代理不成立，该移交清单对旅游协会没有约束力，不能作为旅游协会欠付租赁费的证据；再次，旅游协会始终没有与高新投资公司签订租赁合同的意思表示，双方并未就房屋租赁合同形成合意，未向高新投资公司缴纳过租赁费，不存在合同因履行而成立的问题。（二）旅游协会实际占有房屋面积400余平方米，旅游协会未从其他入驻企业取得任何利益，现被要求承担包括其他入驻企业占用的全部6000余平方米的租赁费1100余万元，明显违背了我国民法确立的权利和义务相统一原则。（三）旅游协会是自治区旅游局下属的非营利社团组织，不可能也没必要承租该大面积房屋，亦无支付庞大租金的能力。请求驳回高新投资公司的起诉或诉讼请求，由各方当事人共同通过行政方式协调解决。        高新投资公司辩称，（一）案涉《战略合作协议》在履行过程中会产生多种法律关系，对于不同的事项约定由不同的合同主体实施，旅游协会基于该战略协议实际占有使用高新投资公司案涉房屋，双方之间的往来函件及交接清单明确双方存在房屋租赁合意，存在租赁关系的事实。合同无法履行是因为旅游协会未按照战略协议的内容先行缴纳租金，亦未达到纳税标准及其他约定。（二）高新投资公司已向旅游协会交付案涉租赁房屋，旅游协会实际占有使用，双方进行了交接，形成了不定期租赁合同，旅游协会应缴纳租金。（三）旅游协会以其与引进的企业之间关系及其自身是否盈利的抗辩理由不成立，旅游协会如主张以税抵租应依据《战略合作协议》另案主张。一审认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回旅游协会的全部上诉请求。        开发区管委会与新市区人民政府共同述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，驳回旅游协会上诉请求。        高新投资公司向一审法院起诉请求：1．判令解除高新投资公司、旅游协会之间房屋租赁合同关系；2．判令旅游协会支付房租11326793.9元（2017年3月1日至2019年5月5日）；3．判令旅游协会支付采暖费143027.94元（2017年至2019年两个采暖季）。一审法院认定事实：旅游协会（乙方）与乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）（甲方）签订《战略合作协议》，第二条甲方权利及义务约定：2.1甲方在数码港大厦2-5层可用部分为乙方提供办公场所，租赁期限暂定三年，乙方按年度先行缴纳房屋租金，年终考核乙方引入企业年度财税贡献地方留成部分，如地方留成部分可以抵扣租金的，房租可全额补贴，如地方留成部分不足抵扣房屋租金的，乙方须补交差额租金。甲方为乙方在数码港停车场协调6个停车位……第三条乙方权利及义务约定：3.6乙方自行如期缴纳数码港2-5层租赁部分正常运作产生的物业费、水费、电费、暖气费、电话费、网络费用等各项开支，不得拖欠。第五条违约责任约定：5.1本协议签订后，如乙方未按本协议3.1、3.2、3.3、3.4、3.5、3.6条款完成相关内容，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议，乙方应当按实际使用项目场所的面积、时间及价格按每平方米每天3元的标准返还扶持租金。2017年8月29日，高新投资公司向旅游协会发出《函》，载明：2017年3月1日，旅游协会入驻高新投资公司名下的数码港大厦3至6层写字间进行办公。旅游协会入驻后，一直未与高新投资公司签订《房屋租赁合同》，亦未交纳实际占用期间的租金。高新投资公司要求旅游协会于2017年9月5日前交纳租金并搬离上述办公场所。《函》下方有手写注明“涂静静已收到2017年8月29日”。2017年9月27日，旅游协会向高新投资公司发出《函》一份，内容概要为：《战略合作协议》要求旅游协会将700万元房租一次性打入高新投资公司账户，待年底再根据纳税情况返还。而旅游协会为非营利社团组织，会员会费年收入难以一次性缴纳全部房租，希望能够在不违反原则的情况下酌情变通处理该问题。2019年4月29日房屋交接清单列明，单位名称：新疆维吾尔自治区旅游协会，租赁起止期间：2017年3月1日至2019年4月29日，房屋位置：乌鲁木齐市新市区数码港大厦，交接房屋建筑面积：5层整层为2872.5㎡，暖气费143027.94元，房租：3元／㎡／天。2019年5月5日房屋交接清单列明，单位名称：新疆维吾尔自治区旅游协会，租赁起止期间：2017年3月1日至2019年5月5日，房屋位置：乌鲁木齐市新市区数码港大厦，交接房屋建筑面积：3层整层为908.26㎡，房租：3元／㎡／天。交接有关问题记录，注：3层的水费、电费、房租、空调费、物业费、暖气费已在5层交接表计算。以上两个房屋交接清单落款处均盖有高新投资公司及旅游协会的印章。高新投资公司于2019年5月21日将旅游协会起诉至新市区人民法院。新市区人民法院经审理，判决解除高新投资公司、旅游协会双方房屋租赁合同关系，旅游协会向高新投资公司支付租金11326793.9元，旅游协会向高新投资公司支付采暖费143027.94元。旅游协会不服该判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。乌鲁木齐市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。旅游协会向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院经审查，裁定指令乌鲁木齐市中级人民法院再审。乌鲁木齐市中级人民法院再审后，裁定撤销乌鲁木齐市中级人民法院及新市区人民法院的判决，发回新市区人民法院重审。一审另认定，新市区××号数码港大厦1栋3层至9层为高新投资公司单独所有。旅游协会于2017年11月30日搬离数码港大厦6层，2019年4月29日搬离五楼，2019年5月5日搬离三层。一审法院认为，针对高新投资公司与旅游协会之间是否存在房屋租赁合同关系。首先，关于旅游协会与开发区管委会、新市区人民政府签订的《战略合作协议》，纵观协议的全部内容，实际是对双方合作的项目，合作的意义，合作的方式作出一个整体的、框架性的约定，其中涉及的诸如房租的收取，物业的管理实际应由一个个更具体的合同予以约定和明确，这从旅游协会与乌鲁木齐高新物业服务管理有限公司（以下简称物业公司）签订的分层的物业服务关系可以看出，因此，旅游协会认为与第三人之间存在房屋租赁合同关系的抗辩理由不能成立。其次，从2017年9月27日，旅游协会给高新投资公司发送《函》的内容可以看出，旅游协会是清楚与高新投资公司之间存有房屋租赁关系的，之所以没有与高新投资公司签订房屋租赁合同，是因为一次性将700万元房租打入高新投资公司账户内，旅游协会是有困难的；最后，进一步讲，从2019年4月29日、5月5日的两份房屋交接清单来看，高新投资公司、旅游协会之间已经形成了房屋租赁的合意，旅游协会与高新投资公司为案涉房屋租赁的当事人，租金为3元／㎡／天。依照我国相关法律规定，本案双方当事人未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，旅游协会理应交纳房屋租金。针对高新投资公司的各项诉讼请求。首先，经一审法院查实，在开庭前，旅游协会已经全部搬离案涉房屋，双方继续履行房屋租赁合同关系已无可能和必要，因此，对于高新投资公司主张解除与旅游协会之间的房屋租赁合同关系的请求，一审予以支持。其次，旅游协会占用使用租赁物，理应支付租金，一审核算为11326793.94元（2872.56㎡×3元／㎡／天×274天，2017年3月1日–2017年11月30日）＋（2872.56㎡×3元／㎡／天×789天，2017年3月1日–2019年4月29日）＋（908.26㎡×3元／㎡／天×795天，2017年3月1日–2019年5月5日）。高新投资公司按11326793.9元主张，不违反法律规定，一审法院予以支持。最后，旅游协会在占有使用高新投资公司租赁物期间，应当缴纳采暖费，高新投资公司主张旅游协会支付2017年至2019年两个采暖季采暖费143027.94元，双方已在房屋交接清单中对该金额予以确认，且物业公司出具了“关于采暖费的说明”，证明该物业公司与旅游协会于2019年11月6日达成调解协议中的“采暖费”系热力公司供热源后经空调机组转供热的费用（冬季采暖空调费），每平方米为16元，与高新投资公司在本案中主张的热力公司供热源，按照每平方米22元收取的采暖费系两笔不同的费用，故一审对该项诉讼请求予以支持。一审法院判决：一、解除原告乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司与被告新疆维吾尔自治区旅游协会之间的房屋租赁合同关系；二、被告新疆维吾尔自治区旅游协会支付原告乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司租金11326793.9元；三、被告新疆维吾尔自治区旅游协会支付原告乌鲁木齐高新投资发展集团有限公司采暖费143027.94元（2017年至2019年两个采暖季）。        本院二审期间，旅游协会、开发区管委会、新市区人民政府未提交新证据，高新投资公司提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高新投资公司提交以下证据：1．2019年1月4日新疆旅游景区景点票务服务有限公司（以下简称票务公司）出具的《证明》一份，主要内容为票务公司租赁数码港大厦新疆维吾尔自治区旅游协会5层5006／5008／5009／5011房间（面积400平米），租赁期为2017年3月1日-2018年12月31日。该公司在租赁期间已缴清物业费92764.96元，采暖费12764.7元。用以证明旅游协会是案涉房屋的实际使用人，票务公司明确表示是从旅游协会处租赁的房屋，房屋租赁的主体是旅游协会，并非所谓的入驻企业实际使用人。旅游协会对该证据的真实性有异议，对该证据的合法性和关联性不认可，认为票务公司虽使用了大厦5层部分，但证明中关于与旅游协会建立租赁关系的内容不成立，与一审中票务公司向旅游协会出具的证明内容不一致；关于暖气费和物业费是否交清旅游协会不清楚，该证据不能证明其公司与旅游协会建立租赁关系。开发区管委会、新市区人民政府共同质证意见为：对该证据真实性、合法性和关联性均认可，认为该证明与原审中旅游协会提供的证明不矛盾，旅游协会有权引入企业进行租赁，并与企业建立合同法律关系。本院对该证据真实性予以确认；2．国家企业信用信息公示系统网站新疆高联众合股权投资合伙企业（有限合伙）《企业信用信息公示报告》打印件一份，用以证明旅游协会的会长吉祥系合伙人之一，新疆高联众合股权投资合伙企业2011年11月18日注册后的地址在数码港大厦2015-202室，其在《战略合作协议》签订前已在高新区（新市区）注册和纳税，不是旅游协会引进的企业，不能作为计入纳税总额范围内的企业。旅游协会对该证据的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，认为该企业属于引进企业，是否属于引进企业不应由高新投资公司一方定义。开发区管委会、新市区人民政府共同质证意见为：对该证据真实性、合法性和关联性均认可，认为引进企业应是从其他区域搬入，该企业实际于2011年已成立并在数码港大厦经营，不符合《战略合作协议》的约定，并非引进企业。本院对该证据真实性、合法性予以确认。本院二审另查明，2017年2月28日，旅游协会与物业公司签订三份《物业服务合同》，合同约定旅游协会入驻数码港大厦3、5、6层，旅游协会按约定支付相关费用并办理入驻手续，该合同双方予以实际履行。2019年4月17日，高新投资公司出具授权委托书，授权高新建设总公司向旅游协会催缴租赁费、暖气费，包括但不限于诉讼、和解、调解、房屋的搬迁和交接事宜。2019年4月29日、5月5日两个《房屋交接清单》中旅游协会在“移交单位”处加盖公章，高新建设总公司在“接房单位代表”处加盖公章。二审中旅游协会对案涉各项费用的计算方法无异议，但认为不应由其承担。本院二审查明的其余事实与原审认定一致。        本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点系：一、高新投资公司与旅游协会是否存在房屋租赁法律关系；二、案涉租赁合同是否予以解除以及解除后租金和采暖费的计算问题。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故原审适用当时的法律、司法解释的规定并无不妥。诚实信用是社会主义核心价值观的基本内容，系民商事交易和维护社会交易秩序安全和稳定的基本原则。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，积极履行合同义务。针对本案争议焦点具体分析如下：        一、关于高新投资公司与旅游协会是否存在房屋租赁法律关系的问题。        （一）本案系高新投资公司与旅游协会之间的房屋租赁纠纷，案涉《战略合作协议》系旅游协会与第三人开发区管委会、新市区人民政府签订的合作协议，该协议的性质并不影响到本案房屋租赁的民事法律关系性质，本案需认定的是高新投资公司与旅游协会是否形成房屋租赁的民事法律关系。（二）案涉房屋系高新投资公司单独所有。高新投资公司与旅游协会未签订书面的房屋租赁合同，但从双方于2017年8月29日和9月27日的来往函内容可反映出旅游协会于2017年3月1日入驻数码港大厦进行办公，高新投资公司要求旅游协会交纳占用期间的房屋租金并搬离；旅游协会回函其与高新投资公司迟迟未能签订租赁协议，原因系旅游协会难以一次性交纳700万元房租，请求酌情变通处理。据此，高新投资公司与旅游协会之间就房屋租赁事宜进行过磋商，旅游协会实际占有使用了案涉办公场所；（三）2019年4月29日、5月5日两个《房屋交接清单》中载明：单位名称系旅游协会，租赁起止期间，房屋位置及房屋建筑面积、各项水、电、房租等费用计算标准等，旅游协会在“移交单位”处加盖公章，经高新投资公司授权委托的高新建设总公司在“接房单位代表”处加盖公章，以上清单内容和旅游协会的加盖公章的行为可反映出旅游协会对房屋租赁事宜及租赁期间产生相关费用数额予以确认。旅游协会与物业公司就案涉数码港大厦3、5、6层房屋签订了《物业服务合同》，合同约定旅游协会办理入驻手续并支付相关物业费用。综合以上事实，旅游协会与高新投资公司已实际形成房屋租赁关系，并就相关租赁产生的费用数额予以确认。旅游协会上诉认为案涉房屋大部分的实际使用人系入驻企业，旅游协会无支付大笔租金的能力，因本案中与高新投资公司形成租赁关系的一方当事人系旅游协会，依据合同相对性原理，旅游协会应系合同主体并承担相应民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案旅游协会与高新投资公司之间形成不定期房屋租赁合同法律关系，一审对此认定并无不妥。        二、案涉租赁合同是否予以解除以及解除后租金和采暖费的计算问题。        （一）双方租赁合同是否予以解除的问题。旅游协会与高新投资公司之间形成不定期房屋租赁合同法律关系，双方对租赁期限没有约定，当事人可随时解除合同。旅游协会已全部搬离案涉房屋，双方继续履行房屋租赁合同已无可能和必要，高新投资公司主张解除合同的诉请应予以支持。（二）关于合同解除后租金和采暖费的计算问题。根据《房屋交接清单》和本案查明的相关事实，一审核算为11326793.94元（3层：908.26㎡×3元／㎡／天×795天＋5层：2872.56㎡×3元／㎡／天×789天＋6层：2872.56㎡×3元／㎡／天×274天），高新投资公司按11326793.9元主张，不违反法律规定。关于采暖费的计算问题，旅游协会占有使用案涉租赁房屋，高新投资公司主张旅游协会支付2017年至2019年两个采暖季采暖费143027.94元，旅游协会已在《房屋交接清单》中对该金额予以确认。二审中，旅游协会对以上费用的计算方式无异议，本院对原审认定的各项费用予以确认。旅游协会主张关于以税抵租的问题，不在本案中其与高新投资公司房屋租赁纠纷处理范围，本案不作处理。        综上所述，旅游协会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费90618.93元，由新疆维吾尔自治区旅游协会负担。        本判决为终审判决。        审判长    王婷审判员    于翔审判员    唐楠二〇二一年九月二十三日书记员    王健  关注公众号“马克数据网”