倪国民、聂枫等蒋龙俊、石玉剑、白上龙、张忠宪房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新28民终808号

• 案件编号

  （2021）新28民终808号

• 案件名称

  倪国民、聂枫等蒋龙俊、石玉剑、白上龙、张忠宪房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/24 0:00:00

• 当事人

  倪国民;聂枫;蒋龙俊;石玉剑;白上龙;张忠宪

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国人民调解法》:第三十一条第一款；《中华人民共和国人民调解法》:第三十一条第二款；《中华人民共和国合同法》:第五十二条；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第一项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第二项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第三项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第四项；《中华人民共和国合同法》:第五十二条第五项；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第九十条第二款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2021）新28民终808号上诉人（原审原告）：倪国民，男，1974年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        上诉人（原审原告）：聂枫，男，1974年11月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        上诉人（原审原告）：蒋龙俊，男，1994年9月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市铁路42区新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市铁路42区。        上诉人（原审原告）：石玉剑，男，1991年1月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆县新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆县。        上诉人（原审原告）：白上龙，男，1988年7月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        共同委托诉讼代理人：曹爱华，新疆正通律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：张忠宪，男，1975年1月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。        委托诉讼代理人：刘洪江，新疆天雪律师事务所律师。        上诉人倪国民、聂枫、蒋龙俊、石玉剑、白上龙因与上诉人张忠宪房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初6459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，于2021年7月8日开庭进行了审理。上诉人聂枫及其委托诉讼代理人曹爱华，上诉人张忠宪及其委托诉讼代理人刘洪江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        倪国民、聂枫、蒋龙俊、石玉剑、白上龙上诉请求：1．请求二审法院依法撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人支付违约金540，000元。事实和理由：根据调解协议内容可知，双方约定：张忠宪于2020年6月份退还我方支付的装修费（实为转让费）2，700，000元，如到期未支付，自愿承担违约金。该约定系双方意思的真实表示，虽然未约定具体的违约金金额，但是因张忠宪违约造成的损失是客观存在的，因此，依据《合同法》等相关法律规定，请求张忠宪支付违约金有事实及法律依据，依法应当支持。一审法院未予支持我方请求张忠宪支付违约金的判决结果无事实及法律依据，依法应当改判。        张忠宪辩称，一、双方并未约定未按时支付装修费的违约金的计算方式；二、在双方的租赁合同履行过程中，因为对方未按约定缴纳房租，在我方催缴过程中双方发生争执后共同到派出所解决，根据双方的约定，对方应于2020年4月23日交还租赁房产，但对方严重违约，直到2020年10月4日才交还租赁房产，是他们违约在先。三、由于对方迟迟不能按约定交回租赁房产，拖欠实际使用租赁物期间的占用使用费，且部分设备设施损坏未予维修，给我方造成一定的损失，并且对方在实际使用期间还拖欠水费物业费等费用，是对方严重违约在先，无权要求我承担违约责任。综上，因对方违约在先，无权要求支付违约金，对方的上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。        张忠宪上诉请求：撤销（2020）新2801民初6459号民事判决书第一项第三项，依法改判：1．驳回倪国民等5人于一审全部诉讼请求；2．判令撤销2019年12月23日达成的调解协议第3条“房东张忠宪同意在2020年6月份退还给倪国民和合伙人装修费2，700，000元”；3．判令倪国民等5人承担评估费28，000元；4．判令倪国民等5人支付2020年4月24日至2020年10月3日的房屋占有使用费355，068元；5．判令倪国民等5人支付2019年10月23日至2020年10月3日拖欠的物业费、垃圾清运费、水费合计69，279.15元；6．判令倪国民等5人赔偿因设备设施损坏造成的损失67，975元。事实和理由：一、一审程序违法，一审原告倪国民、蒋龙俊、白上龙诉讼主体不适格。各方签订的《房屋租赁合同附加条款申明》中约定张忠宪将原合同约定的1.2楼（小商店除外），出租给康晋疆、聂枫、石玉剑、伊宁四人。其他人从康晋疆处受让经营权（实际是转租），并未经过张忠宪同意，双方租赁合同（原合同）明确约定不得转租。因此倪国民、蒋龙俊、白上龙并非租赁合同一方当事人，无权参加本案诉讼。而应当参加诉讼的康晋疆、伊宁又未参加诉讼。一审中张忠宪申请追加康晋疆、伊宁为本案原告参加诉讼，一审法院却置之不理，属于程序违法。二、一审判决认定“五原告与被告签订《房屋租赁合同附加条款申明》时，将转让款2，700，000元交给被告张忠宪”，不符合客观事实。倪国民等5人并未将270万元交给张忠宪。该2，700，000元是倪国民等5人支付给康晋疆路拿音乐会所的转让款，因康晋疆欠付张忠宪房租，于是康晋疆将收到的2，700，000元支付给张忠宪冲抵所欠房租。张忠宪并未直接收到倪国民等5人支付的2，700，000元。三、一审判决认定“因为双方于2019年12月23日进行调解时已将截止2020年4月22日的房租交清，已在2020年4月22日退还了房屋，故张忠宪的反诉于法无据”，该认定没有任何依据。1．倪国民等5人确实已交清了截止2020年4月22日前的房租，但根据双方租赁合同第6条的约定，承租人负责承担水、电、天然气、卫生、物业等费用及设备维护、运营费用。倪国民等5人并未交纳、电、物业等费用；2．一审法院认定已在2020年4月22日退还了房屋，不符合客观事实。租赁房屋的退还时间，在双方有争议的情况下，应当由倪国民等5人承担举证责任，但对方在一审中未提供任何证据证实。四、一审判决以该人民调解协议不存在《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条规定的法定无效情形为由，判令张忠宪退还转让费2，700，000元，而驳回张忠宪的反诉请求，属于认定事实和适用法律错误。张忠宪与倪国民等5人之间不存在任何转让资产的关系。倪国民等5人将该2，700，000元支付给康晋疆与本人无关。我为了早日收回租赁房屋，在对房屋的实际装修价值缺乏判断能力的情况下，仓促达成的调解。通过评估结论，可知装修的实际价值为1，234，599元，远低于2，700，000元，足以证实本人向倪国民等5人支付2，700，000元的条款显失公平。一审法院驳回张忠宪反诉撤销该条款的请求，明显不当。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，应当撤销一审判决依法改判，请二审法院予以支持。        倪国民、聂枫、蒋龙俊、石玉剑、白上龙辩称，一、各方当事人于2019年12月23日达成的调解协议中，有倪国民等5人的签字，张忠宪是完全知悉我们之间的合伙关系，并认可倪国民等5人作为承租方使用其房屋，其他未在2019年10月23日房屋租赁合同附加条款声明上签字的合伙人，在各方当事人应该租赁合同形成纠纷后达成调解协议时，已经作为了相对人参加了调解协议的全部协商过程，并且承担了调解协议的全部权利义务，因此系本案的适格主体。二、我方于一审向法庭提交了相关视频证据，显示张忠宪收取了270万元转让款，张忠宪对该证据认可，仅抗辩该项款应当作为康晋疆给其偿还的借款，由此可以证实张忠宪在收取270万元时是完全知道该款项实际就是转让款，根本不存在其所抗辩的为了急于收回房屋，导致双方协议显失公平的这一事实。并且在调解协议中也写明了，房东张忠宪同意在2020年6月退还倪国民和合伙人装修费270万元的内容，由此可以证实张忠宪实际收取了270万元的事实，并且知悉该款项的性质，因此张忠宪请求撤销调解协议第三条约定的内容无事实及法律依据，且其上诉状中的该项请求与一审向法庭提交的起诉状的请求是不一致的，因此相当于上诉人在二审当中提出了一项一审中为审理的新的诉讼请求，故不应当得到支持；三、双方在调解协议中约定的是经营至2020年4月22日止，我方也于达成调解协议的当日将房租全部支付给了张忠宪，涉案的房屋时至实际经营期限届满时就交付给了张忠宪，而且张忠宪也在2020年9月疫情过后，允许营业场所经营时，将涉案房屋又转租给了他人进行装修经营，因此根本不存在逾期交付房产，应当向其支付占用期间租金的事实，并且自2020年1月起因疫情原因，直到当年的9月才开始逐步允许娱乐场所开业，该部分由公共卫生事件造成的损失不应当由我方来承担，我方已提前将全部房租交付给了张忠宪，因此在疫情原因导致租金损失的情况下，并没有要求张忠宪进行适当的减免，现张忠宪要求我方支付房屋占用费用无事实及法律依据，依法应当驳回。四、张忠宪一审提交的证据不能证实其要求我方支付一审第五、六项费用，因此其上诉无事实及法律依据，应当依法驳回。        倪国民、聂枫、蒋龙俊、石玉剑、白上龙向一审法院起诉请求：1．依法判令被告退还装修款2，700，000元。2．依法判令被告支付违约金装修款的20％，即540000。以上合计3，240，000元。3．由被告承担诉讼费、送达费等费用。        张忠宪向一审法院起诉请求：1．判令将2019年12月23日反诉原告与反诉被告达成的调解协议第3条“房东张忠宪同意在2020年6月份退还给倪国民和合伙人装修费2，700，000元”变更为“房东张忠宪同意在2020年6月份退还给倪国民和合伙人装修费800，000元（以评估结果为准）”；2．判令反诉被告承担评估费20，000元（以收费发票为准）；3．判令反诉被告支付2020年4月24日至2020年10月3日的房屋占有使用费355，068元；4．判令反诉被告支付2019年10月23日至2020年10月3日拖欠的物业费、垃圾清运费、水费合计69，279.15元；5．判令反诉被告赔偿反诉原告因设备设施损无法造成的损失67，975元；6．承担本案反诉全部诉讼费用。        一审法院认定事实：2019年10月23日，原告聂枫、石玉剑，案外人伊宁、康晋疆与被告张忠宪签订了一份《房屋租赁合同附加条款申明》，出租人为被告张忠宪，承租人为康晋疆、伊宁、原告聂枫、石玉剑。由于2014年3月15日张忠宪与康晋疆签订的房屋租赁合同终止，转变为现签订的租赁合同。并且约定了条款及付款方式等。该合同最后注明：2019年10月31日前有效，正式文本等10月31日前付完租金1，500，000元余款签订。2019年10月22日原告聂枫、白上龙、石玉剑、蒋龙俊与案外人康晋疆签订了《库尔勒路拿音乐会所转让合同（股权转让）》，康晋疆将自己库尔勒路拿音乐会所的股权以2，400，000元转让给了原告聂枫（占20％）、白上龙（占20％）、石玉剑、蒋龙俊（两人占20％）。康晋疆又于2019年11月5日与原告倪国民签订《库尔勒路拿音乐会所转让合同》将名下的50％的份额以1，500，000元的价格转让给原告倪国民。五原告与被告签订《房屋租赁合同附加条款申明》时，将转让款2，700，000元交给被告张忠宪。因双方为房租事宜发生纠纷，经库尔勒市建设街道人民调解委员会于2019年12月23日进行调解，达成如下协议：（1）2019年10月23日签订的合同作废。（2）房东同意倪国民和合伙人营业到2020年4月23日，倪国民和合伙人按时交纳房租。（3）房东张忠宪在2020年6月份退还给倪国民和合伙人装修费2，700，000元。（4）如双方没有按时履行义务向对方赔偿违约金。（5）双方签字有效，互不悔改。原告倪国民、聂枫、白上龙、蒋龙俊、石玉剑、被告张忠宪均签字确认。2019年12月23日五原告向被告张忠宪交付了6个月从2019年10月23日至2020年4月22日的房租402，000元，并由被告张忠宪向原告出具了收条。        一审法院认为，经人民调解委员会调解达成的有民事权利义务内容，并由双方当事人签字或者盖章的调解协议，具有民事合同性质。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除调解协议。经查，本案当事人所诉争之人民调解协议符合《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第四条之规定，且该人民调解协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第五条规定的法定无效情形，该人民调解协议合法有效。且五原告与被告之间的房屋租赁合同并没有成立，五原告也按照实际使用的时间付了租金，故被告张忠宪应当予以退还转让费2，700，000元。对五原告要求被告张忠宪支付违约金的诉请于法无据，本院不予支持。被告按照单方的评估结果称装修费过高，要求原告支付2019年10月23日至2020年10月3日之间拖欠的物业费、垃圾费、水费、设备设施损坏造成的损失等反诉请求，因为双方于2019年12月23日进行调解时五原告已将截止到2020年4月22日的房租交清，已在2020年4月22日退还了房屋，故被告（反诉原告）的反诉请求于法无据，不予支持。判决：一、被告（反诉原告）张忠宪于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）倪国民、聂枫、白上龙、蒋龙俊、石玉剑转让款2，700，000元。二、驳回原告（反诉被告）倪国民、聂枫、白上龙、蒋龙俊、石玉剑的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）张忠宪的反诉请求。        本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经二审审理查明的事实与原审一致，对原审法院审理查明的事实本院予以确认。        本院认为，本案的争议焦点为：1．案涉调解协议效力如何认定，是否应由张忠宪退还2，700，000元；2．聂枫等5人主张的违约金应否支持、若支持如何计算；3．张忠宪主张的各项费用是否有事实及法律依据。        争议焦点一，本案中聂枫等5人以其与张忠宪之间在库尔勒市建设街道调解委员会所签订的调解协议为依据主张张忠宪退还装修款。对该调解协议的效力问题，本院认为，案涉调解协议经人民调解委员会调解达成，具有民事合同的性质，对合同双方应具有法律约束力，故当事人应当按照约定履行。现张忠宪上诉称应以其自行委托评估的价值为依据，对此本院认为，张忠宪在签订调解协议后所进行的价格鉴定系单方委托的鉴定，且案涉调解协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条法定无效的情形，故当事人应当按照约定履行自己的义务，对该鉴定结果本院不予采信。二审中，张忠宪主张其系为了早日收回租赁房屋，在对房屋的实际装修价值缺乏判断能力的情况下，仓促达成的调解，显失公平。对此本院认为，张忠宪作为完全民事行为能力人，对出租房屋以及装修具有一定的经验和判断力，且其认可签订调解协议时并未受到胁迫情形，即调解协议的达成不存在显失公平的情形。故根据《中华人民共和国人民调解法》第三十一条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张忠宪应当予以退还转让费2，700，000元。        争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”针对聂枫等5人依据案涉调解协议第四项“如双方没有按时履行义务向对方赔偿违约金”为依据，要求张忠宪赔偿540，000元的上述请求，本院认为，违约金属补偿性理念，应根据违约情况确定，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失。本案中聂枫等5人虽主张应以退还转让费2，700，000元的20％为依据赔偿违约金，但于一、二审期间并未提供证据证实张忠宪未按约定退还转让费给其造成的实际损失，故对聂枫、倪国民、蒋龙俊、石玉剑、白上龙要求张忠宪支付违约金的诉请，本院不予支持。        争议焦点三，张忠宪主张的各项费用包含其应退还的转让费2，700，000元，该项费用已于本案争议焦点一中作出阐述。关于其所主张的评估费28，000元，应该费用系张忠宪在签订调解协议后所进行的价格鉴定，系单方委托的鉴定，对此本院亦未采信，故该项费用应由张忠宪自行负担。针对房屋占有使用费355，068元，因聂枫等5人抗辩已按照调解协议约定将案涉房屋交付至张忠宪处，张忠宪对聂枫等5人存在未按协议交付并强行占有之情形，未提供证据证实其所主张，故应承担举证不能的不利后果。针对物业费、垃圾清运费、水费及设备设施损坏造成的费用，张忠宪虽于一审提供相关证据予以证实其主张，但该证据并不能反映出张忠宪已替聂枫等5人垫付上述费用，故上述费用不予在本案中审理。        综上，一审判决认定事实清楚，故对聂枫、倪国民、蒋龙俊、石玉剑、白上龙，张忠宪的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国人民调解法》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        二审案件受理费41，762.58元，由上诉人聂枫、倪国民、蒋龙俊、石玉剑、白上龙负担9，200元，由张忠宪负担32，562.58元。        本判决为终审判决。        审判长    杨奇志审判员    巴都木才次克审判员    斯琴巴图二〇二一年九月二十四日书记员    才干>  搜索“马 克 数 据 网”