广州汉宏物业管理有限公司、毛金华物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终14620号

• 案件编号

  （2021）粤01民终14620号

• 案件名称

  广州汉宏物业管理有限公司、毛金华物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  广州汉宏物业管理有限公司;毛金华

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第五条；《物业管理条例》:第七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第三条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》:第三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终14620号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司。住所地：广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，该司职员。被上诉人（原审被告）：毛金华，男，1973年5月31日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人广州汉宏物业管理有限公司（以下简称汉宏公司）因与被上诉人毛金华物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。汉宏公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，改判支持汉宏公司一审请求；2.本案一、二审诉讼费用由毛金华承担。事实及理由：毛金华为越秀区豪贤路1号609房承租人，应当缴纳物业管理费及滞纳金。一、涉案的华顺大厦609房为公租房，现由广州市越秀区第三房屋管理所负责管理出租，毛金华的身份信息，就是汉宏公司的代理人根据一审法院出具的律师调查令，由广州市越秀区第三房屋管理出具的，毛金华为该房屋的承租人。二、该房屋在欠费前的管理费也是由毛金华缴纳的。另根据同华顺大厦另一租户提供的租赁合同，由广州市越秀区第三房屋管理管理出租的房屋，物业管理费都是由承租人缴纳的，所以毛金华应当缴纳物业管理费。三、双方履行的是原物业合同，原合同的滞纳金条款约束双方。被申请人也应当支付申请人2016年9月1日至2017年11月17日期间的滞纳金2013年8月12日，汉宏公司与毛金华居住的华顺大厦当时的业主委员会签定了《物业服务合同》，投标书作为委托物业服务合同的附件具有相同法律效力。合同期限从2013年9月1日至2016年8月31日。合同到期后汉宏公司通过签署调查表的方式获得华顺大厦200多户中170多户业主签名同意下继续管理服务华顺大厦，新的服务期限为5年，物业管理服务费和物业管理服务车位费保持不变。华顺大厦绝大部分业主对此并无异议，并继续向汉宏公司缴纳物业管理费和物业管理服务车位费。毛金华在上述期间内未提出异议故上述《物业服务合同》约定的条款仍有约束力。那么合同的全部条款都约束双方，当然也包括滞纳金条款。四、汉宏公司当时是通过合法程序进入华顺大厦管理：l.涉案小区旧的业主委员会2016年3月17已经届满，新的业主委员会尚未成立，从2016年3月17日华顺大厦业主委员会到期解散至2017年11月17日汉宏公司被强制撤离华顺大厦，(中间1年8个月的空窗期)属地街道，居民委员会和华顺大厦业主委员会公司跟全体业主签的原合同五年。根据《中华人民共和国合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第八条：依法成立的合同，对当者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2.根据广州市业主大会续聘、选聘和解聘物业服务人【工作指引】的第五条：原物业服务合同继续有效。[华顺大厦业主委员会只发了废标书函和迁移通知]，广州市华顺大厦业主委员会并没有按解聘物业服务人相关的法律程序。汉宏公司在华顺大厦服务到2017年11月17日。2009江苏省高级人民法院颁布的《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》持相同的观点，该意见第四条规定：物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。新颁布的《民法典》也持相同的观点，《民法典》第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。五、两级法院的众多判决和裁定也是根据原合同作出的。本案一审和二审法院都认定被申请人应当按照原物业合同的标准向申请人交纳物业管理费，等于是认定原物业合同继续约束双方，那么合同里面关于滞纳金的条款同样适用双方。申请人与被申请人所住大厦系列案件中，两级法院对案件管辖的问题作出过相关的裁定，作出裁定的依据也是原物业合同，故申请人认为，在一个案件中，如果涉及到物业管理费的标准和案件的管辖根据原合同作出，那么涉及到滞纳金时也应该按原合同作出。六、合同到期按广州市物业管理暂行办法顺延一年在2020年12月21日广州市越秀区人民政府大塘街道办事处给张艳红的事项答复意见书附件中，广州市华顺大厦业主委员会2020年儿月27日回复大塘街道城管科中明确了广州汉宏物业管理有限公司合同到期按广州市物业管理暂行办法顺延一年。顺延一年应当给按物业服务合同第十九条第三点从逾期之日起每曰按千分之一滞纳金给付。毛金华二审答辩称：1.同意一审法院的裁定结果。一审法院（2019）粤014民初18440号民事裁定书合法、合理，认定事实清楚，毛金华予以认可。2.坚持一审期间提交给越秀区人民法院的答辩意见，在此不再重复。3.上诉期间汉宏公司提交的所谓证据，均与毛金华及本案无关，不可以作为本案的新证据使用。汉宏公司向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令毛金华给付豪贤路1号609房所欠2016年11月1日至2017年11月12日物业管理服务费612.50元（1.4元×35.4054平方米计算）；2.判令毛金华以每期向汉宏公司支付滞纳金，以拖欠的物业管理费为基数，按每天千分之一利率的标准计算至付清之日止，其中第一期99.10元的滞纳金从2016年11月16日起算，第二期99.10元的滞纳金从2017年1月16日起算，第三期99.10元的滞纳金从2017年3月16日起算，第四期99.10元的滞纳金从2017年5月16日起算，第五期99.10元的滞纳金从2017年7月16日起算，第六期99.10元的滞纳金从2017年9月16日起算，第七期19.82元的滞纳金从2017年11月16日起算，每一期都计算至实际支付为止。一审法院经审理查明：2013年8月12日，汉宏公司（为乙方、物业服务公司）与广州市华顺大厦业主委员会（为甲方、业主委员会）签订《物业服务合同》，其中内容为：甲方将华顺大厦委托乙方实行物业服务；物业基本情况，广州市越秀区豪贤路1号华顺大厦商住楼（26层），建筑面积17172平方米，大厦共用的房屋建筑与设备设施：1、水泵房、电房、梯间等共用部位与公用房屋；2、电梯、水泵、照明等共用设备设施。委托管理期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日止。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。物业服务收费按面积计收，已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，未办房产证的，以市测绘所测量的建筑面积为准。物业管理费，住宅1.40元/月/平方米，写字楼2.50元/月/平方米，商业2.50元/月/平方米；每两月收取物业管理费一次，每次收取的服务费为当月及下月，收费期为单月的5-15日。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费及经业主委员会审核的共用维修费，从逾期之日起每日按千分之一交纳滞纳金等。一审庭审中，毛金华陈述该房屋并非其本人居住，是其哥哥居住。另毛金华提交了汉宏公司委托广东正觉律师事务所廖红楼律师向华顺大厦各位业主发出的律师函，其中载明就华顺大厦301房、303房、414房、804房、809房、812房、1102房、1105房、1606房、1608房、2102房、2202房、2205房、2207房、1802房、2301房、2404房、2506房、2103房以及芳草居委会拖欠物业服务费事宜，要求上述业主收到律师函之日起七日内向汉宏公司一次性支付拖欠的物业服务费。毛金华陈述该律师函并没有载明其名字、房号、也没有任何关于其的欠费信息。汉宏公司陈述其将律师函贴在大堂公告栏，没有毛金华房号应该是遗漏了，不能证明毛金华没有交费。一审法院认为：《物业管理条例》第七条第五项规定，业主在物业管理活动中，履行按时交纳物业服务费用的义务；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。汉宏公司未提交如租赁合同等证据证明毛金华为涉案房屋的承租人，也未能提供如与毛金华签订的物业服务合同等能够证明毛金华负有交纳物业服务费的义务的证据，毛金华亦否认其在诉争期间居住过涉案房屋，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，汉宏公司对此应承担举证不能的责任。汉宏公司要毛金华支付讼争期间的物业管理费及违约金缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定于2021年3月24日作出判决：驳回广州汉宏物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，由广州汉宏物业管理有限公司负担。二审中，汉宏公司提交如下证据：1.钟少芬的租赁合同。拟证明所有的直管房租赁合同约定的都是由承租人交纳物业管理费。2.华顺大厦2020年11月27日的回复函。3.越秀房管局出具给张艳红的答复意见书。4.通知。5.大塘街道办出具给张艳红的事项答复意见书。拟证明原物业合同到期后，汉宏公司的物业合同服务提供到2017年11月17日。毛金华对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认。对证据2-5真实性予以确认，关联性不予确认，认为物业合同到期时间为2016年8月11日，业委会要求汉宏公司撤场，但汉宏公司坚持不退场。毛金华仅认可汉宏公司提供物业服务至合同到期即2016年8月11日。本院经审查，对汉宏公司提交的证据1的关联性不予确认，对证据2至证据5的真实性予以采信。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。另查明，一审法院（2020）粤0104民初20836号民事判决认定，汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》于2016年8月31日到期后，华顺大厦新的业主委员会还未选任，汉宏公司以调查表的方式征询业主的意见，即使该表格中业主的签名是真实的，也仅能代表部分业主续约的意向，并不能达成续约的效果，双方没有续签证实的物业服务合同，汉宏公司之后事实的物业管理行为属于事实管理行为。本院（2021）粤01民终1632号民事判决，维持上述判决。此外，二审中，毛金华承认“我和家人一起居住在涉案房屋，以我的名义承租公租房”。关于2016年11月1日之后的物业费，毛金华没有证据证明已经缴纳。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：汉宏公司要求毛金华支付2016年11月1日至2017年11月12日的物业管理费及滞纳金是否应当得到支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。汉宏公司与华顺大厦业主委员会签订的《物业服务合同》于2016年8月31日到期至2017年11月12日期间的物业管理行为属于事实管理行为。毛金华自认以其名义承租涉案房屋，但关于2016年11月1日之后的物业费，没有证据证明已经缴纳，应当承担举证不能的不利后果。汉宏公司要求毛金华支付2016年11月1日至2017年11月12日的物业管理费合理有据，应予支持。关于滞纳金的问题，汉宏公司在《物业服务合同》履行期届满后所实施的物业管理服务仅为事实管理行为，因此其与业主之间的权利义务内容并不当然适用原《物业服务合同》的约定内容。特别在2017年7、8月间，案涉大厦新一届业主委员会重新选聘物业管理公司，小区业主对于汉宏公司是否仍具有管理权持有疑义的情况下，未继续缴纳物业管理费并不构成违约，故综合考虑全案情况不予支持汉宏公司提出的滞纳金请求。综上所述，汉宏公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2019）0104民初18440号民事判决；二、毛金华自本判决发生法律效力之日起七日内，一次性向广州汉宏物业管理有限公司支付从2016年11月1日至2017年11月12日物业管理服务费612.50（1.4元×35.4054平方米计算）；三、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由毛金华负担。二审案件受理费50元，由毛金华负担。本判决为终审判决。审 判 长　戴俊英审 判 员　赵云川审 判 员　刘　卉二〇二一年九月六日法官助理　张家齐书 记 员　黄咏欣 微信公众号“马克数据网”