王明岳、郑海彦房屋买卖合同纠纷民事再审民事判决书（2021）冀10民再74号

• 案件编号

  （2021）冀10民再74号

• 案件名称

  王明岳、郑海彦房屋买卖合同纠纷民事再审民事判决书

• 审理法院

  河北省廊坊市中级人民法院

• 所属地区

  河北省廊坊市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  王明岳;郑海彦

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项

河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀10民再74号再审上诉人（原审原告、被申请人）：王明岳，男，1979年12月12日出生，回族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张志伟，河北金派律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：郑海彦，女，1988年5月13日出生，汉族，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：刘国伟，山东舜天律师事务所律师。再审上诉人王明岳与被上诉人郑海彦房屋买卖合同纠纷一案，河北省永清县人民法院于2019年10月9日作出（2019）冀1023民初1847号民事判决，已经发生法律效力。郑海彦向河北省永清县人民法院申请再审。河北省永清县人民法院于2020年12月2日作出（2020）冀1023民申3号民事裁定，再审本案。并于2021年6月9日作出（2021）冀1023民再2号民事判决。王明岳向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人王明岳及其委托诉讼代理人张志伟、被上诉人郑海彦的委托诉讼代理人刘国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审上诉人王明岳上诉请求：撤销（2021）冀1023民再2号民事判决；依法支持王明岳的全部诉讼请求；本案诉讼费用均由被上诉人承担。一、王明岳转给郑海彦的133000元是购房款差价，不能以一份真伪不明的委托书就解释为代理费或购房款，再审一审判决根据日常生活经验法则认定委托书的真实性和合法性属于事实认定错误，适用法律错误。1、差价收条系买方、郑海彦以及见证人在场并签字按手印的书证，但委托书是白晓刚与郑海彦签订，买方并不知情，不应对王明岳产生不利影响。2、买卖合同约定房屋首付款为417000元，王明岳先给郑海彦转了133000元的购房差价款，后给白晓刚转首付款417000元。本案不存在代收房款。3、郑海彦称其收取的133000元是代理费，但委托书中没有约定代理费，白晓刚也没有证实存在代理费。二、差价收条中虽约定因白晓刚违约导致合同解除的郑海彦退还差价款，但本案因限购政策导致合同解除，无论白晓刚是否违约，购房款和购房差价款都应予以返还。郑海彦答辩意见：郑海彦收取的133000元系购房款，不是代理费，因为根据委托书内容明确郑海彦受案外人白晓刚的委托，有代白晓刚收取购房款的权利。在房屋买卖协议达成时，王明岳也是先支付了郑海彦的款项后，又转账给白晓刚。郑海彦收到133000元后没有转给白晓刚，因为郑海彦和白晓刚协商一致将该款项转为委托代理费。王明岳在原一审时诉称：一、依法判令被告返还原告房款133000元，并以133000元为基数，支付原告自2018年10月28日起至实际付清之日止的利息，利息标准按照中国人民银行同期贷款利率计算。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与房屋所有权人白晓刚于2017年4月6日签订《房屋买卖居间合同》，白晓刚自愿将坐落在永清县王府社区五期6号楼1单元1701室房屋出售给原告，房屋面积88.84平方米，房屋价款977240元，首付款417000元（含定金20000元）。合同签订当日，原告向白晓刚账户转账417000元，向被告郑海彦账户转账房屋差价款133000元。2017年6月2日，廊坊市出台了限购政策即“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购一套住房，包括新建商品房和二手住房”。原告系天津市武清区人，非廊坊市及所辖区县的居民，且没有在廊坊缴纳3年以上的社会保险及纳税证明，已不具备购房资格，无法获得房屋所有权，合同的目的已无法实现。2018年10月28日，原告与白晓刚签订《解除合同履行协议》，现白晓刚已将首付款退还给原告：因原告支付给被告房屋差价款133000元也属于房屋价款的一部分，现房屋买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告无法取得房屋的所有权，被告理应将收取的房屋差价款返还给原告，经原告多次催要，被告并未返还，故诉至法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原一审组织原告进行了举证。对原告提供的证据：《房屋买卖居间合同》、郑海彦签署的收条、农行转账回单、《解除合同履行协议》、证人潘某出庭证言及原告当庭陈述，予以确认并在卷佐证。原一审认定的事实：原告通过中介三河市怡然之家房产经纪有限公司与被告开始洽谈房屋买卖事宜，后通过被告接洽到房屋所有权人白晓刚。2017年4月6日，白晓刚与原告签订《房屋买卖居间合同》，白晓刚将坐落在永清县王府社区五期6号楼1单元1701室房屋出售给原告，房屋面积88.84平方米，房屋价款977240元，首付款417000元（含定金20000元）。同日，原告向白晓刚账户转账417000元。由于之前被告已着手购买该房屋，并已向白晓刚交了20000元定金，故被告要求原告支付房屋差价款133000元。合同签订当日，原告向被告银行转账133000元，被告并向原告出具收条一张，并承诺如此房屋无法正常交易，就把该差价款退给原告。后由于房屋限购政策的出台，原告已不具备购房资格。2018年10月28日，原告与白晓刚签订《解除合同履行协议》，现白晓刚已将首付款417000元退还给原告。原告经多次催要，被告拒不退还房屋差价款133000元。原一审认为：原告因限购政策影响不能购买案涉房屋，与房屋所有人白晓刚已经解除买卖合同，且白晓刚已全部退还购房首付款，但被告却未根据承诺向原告退还房屋加价款，故本院对原告主张被告返还房屋差价款133000元并支付利息的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告郑海彦于本判决生效后十日内退还原告王明岳房屋差价款133000元，并以此为基数自2018年10月28日起按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本判决确定的履行期间届满之日。案件受理费1480元，由被告郑海彦负担。郑海彦申请再审请求：1、请求撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初1847号民事判决书；2、请求依法改判驳回被申请人王明岳的诉讼请求；3、本案诉讼费由被申请人承担。事实和理由:1、申请人有新的证据，足以推翻原判决。房屋所有权人白晓刚于2017年3月28日给申请人出具了《委托书》一份，明确委托申请人代理涉案房屋买卖事宜，其中包括代收取购房款的授权，申请人所收取的涉案房屋差价款系申请人的委托代理行为；2、申请人不是房屋买卖合同的一方主体，房屋买卖合同的买方是被申请人王明岳，卖方是房屋所有权人白晓刚，申请人只是卖方白晓刚的委托代理人，申请人不是本案原一审适格被告；3、被申请人王明岳与卖方白晓刚签订《解除合同履行协议》一事，申请人并不知情，该协议未经申请人签名确认，与申请人无关，且该协议上不是白晓刚本人的签名；4、申请人出具的《差价收条》中明确记载：若白晓刚违约，导致房屋无法正常交易，郑海彦愿退还所收该房产差价款133000元，事实上并非白晓刚违约造成解除合同，而是因限购政策出台导致房屋买卖合同无法继续履行才解除合同，不属于白晓刚违约，被申请人也无权据此要求申请人退款。王明岳在再审一审时辩称，被申请人是向申请人和白晓刚二人购买房屋，白晓刚是房屋登记产权人，申请人是二手房产权人，被申请人除了通过刘春成账户向白晓刚支付了417000元的首付款外，另外还向申请人付了133000元的差价款。被申请人王明岳与卖方白晓刚签订《解除合同履行协议》后，白晓刚已经将首付款全部退还被申请人，其中350000元是通过给白晓刚妻子潘某转账支付，其余款项是现金支付。申请人无法证实委托书的真实性，委托书中没有提到过以房屋差价款做代理费，也不应该由白晓刚支付巨额代理费，所以申请人不能单方将差价款解释为代理费，申请人提供的新证据，不足以推翻原审判决，请求维持原审判决。当事人围绕再审请求依法提交了证据，组织双方当事人进行了当庭举证和当庭质证。申请人提供的《房屋买卖居间合同》一份、刘春成的银行流水明细一份，均具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以认定。被申请人王明岳提供的《房屋买卖居间合同》及《配偶同意声明》各一份、《差价收条》及支付相应款项的银行流水各一份、《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》一份，均具有真实性、合法性和关联性，对其证明效力予以认定。申请人和被申请人均提供的《解除合同履行协议》一份、申请人提供的《委托书》一份，虽然双方均不认可对方所举证据材料的真实性，但是结合被申请人实际已经收到白晓刚一方的退还购房款的事实和被申请人曾与白晓刚核实，白晓刚承认确实给申请人出具了《委托书》的事实以及双方均未提出相反的证据予以反驳的实际情况，本院经审查认为，结合双方当事人的陈述以及本院认定的其他证据，通过日常生活经验法则分析，认为上述两份证据均具有客观性、合法性和关联性，对其证明效力予以确认。再审一审认定的事实：2017年4月6日，被申请人王明岳与房屋所有权人白晓刚签订了一份《房屋买卖居间合同》，居间人是三河市怡然之家房产经纪有限公司。该合同约定，被申请人购买白晓刚坐落于永清县住宅，房屋成交价977240元，付款方式为：首付款417000元，其余购房款在银行放贷时由银行交付白晓刚指定账户内；签订合同时被申请人支付给白晓刚20000元定金。同日，被申请人先支付给申请人133000元，后又支付给白晓刚417000元。申请人给被申请人出具了一张《差价收条》，其中记载：“差价收条，今郑海彦身份证号4127271988××××××××收到王明岳身份证号1202221979××××××××交来购买廊坊市永清县购房差价款人民币大写拾叁万叁仟元整小写：133000。若就甲方房主白晓刚身份证号6101111970××××××××违约，导致此房无法正常交易，本人郑海彦愿意退还所收该房产差价款（大写）拾叁万叁仟元整小写：133000。此协议一式三份。后期尾款如甲方白晓刚出现利息纠纷由郑海彦、于海涛承担，乙方王明岳至负责垫付至此房下房本之前每月月供。”申请人提供的《委托书》中记载，委托人白晓刚决定将位于永清县房屋委托郑海彦全部代理包括房产买卖、产权转让相关事宜，以及房款转账到被委托人郑海彦账户。落款时间为2017年3月28日，落款处签有“白晓刚”字样，并按有红色手印。申请人和被申请人提供的《解除合同履行协议》中记载，2018年10月28日，被申请人与白晓刚、潘某签订了一份《解除合同履行协议》，其中约定，因国家出台政策，限制外地人在永清购买房产，被申请人为天津户口，在限制政策之内，导致无法购买此房，双方解除2017年4月6日签订的《房屋买卖居间合同》。白晓刚于2018年10月28日至2019年2月28日前全部退还被申请人417000元首付款，被申请人自愿承担并支付给白晓刚房产成交后18个月的月供61200元，退还首付款当天此合同根本解除。被申请人主张与申请人存在涉案房屋买卖合同关系，申请人明确表示否认，被申请人未能提供有效证据证实。因申请人既未参加原一审案件庭审，也未在法定答辩期间提供书面答辩意见和相关证据，致使原一审判决对申请人与被申请人属于买卖合同关系的事实认定不当。再审一审认为，被申请人王明岳在本案中所提供的证据既不能证实被申请人王明岳与申请人郑海彦之间存在涉案房屋买卖合同关系，也不能证实白晓刚与被申请人王明岳解除涉案房屋买卖合同系因白晓刚违约导致，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规的“谁主张，谁举证”的原则和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，所提供的证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人应当依法承担不利的后果。本案中，被申请人王明岳对自己提出诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任，被申请人王明岳提供的证据既不足以证实自己与申请人郑海彦存在涉案房屋买卖合同法律关系，也不能证实造成被申请人王明岳与白晓刚解除涉案房屋买卖合同的原因系白晓刚违约造成，且申请人郑海彦对自己收取的133000元的款项能够作出合理解释并提供了相应的证据，故对王明岳在原一审中提出的诉讼请求不能支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决：一、撤销河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初1847号民事判决；二、驳回被申请人王明岳（一审原告）的全部诉讼请求。案件受理费2960元，由被申请人（一审原告）王明岳负担。本院二审审理查明与原审查明的事实一致。本院二审认为，再审上诉人王明岳主张其转账给被上诉人郑海彦的133000元为房屋买卖差价款，现因合同不能履行，应予返还。被上诉人郑海彦主张其收取王明岳的133000元系基于案外人白晓刚的委托代收的购房款。后由郑海彦和白晓刚协商一致将该款项转为委托代理费。经查，再审上诉人王明岳与房屋所有权人白晓刚签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定了买卖房屋总价款、首付款及剩余购房款需要办理贷款的内容，未涉及本案争议的王明岳向郑海彦转账的133000元，且郑海彦收取该款后未将款项转给白晓刚。郑海彦在原审时提交的《委托书》记载委托办理房屋买卖相关事宜，未涉及双方有代理费的约定。郑海彦对代收购房款转为代理费的主张未提交相关证据予以证实，本院不予支持。因国家限购政策导致王明岳与白晓刚之间签订的《房屋买卖居间合同》无法继续履行，现案外人白晓刚已将417000元首付款退还给王明岳。郑海彦出具的《差价收条》内容记载该款为购房差价款，其收取的133000元亦应退还给再审上诉人王明岳。再审上诉人王明岳的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销河北省永清县人民法院（2021）冀1023民再2号民事判决；二、维持河北省永清县人民法院（2019）冀1023民初1847号民事判决。二审案件受理费2960元，由被上诉人郑海彦负担。本判决为终审判决。审 判 长　刘润涛审 判 员　张建民审 判 员　马艳侠二〇二一年九月七日法官助理　薛玉辉书 记 员　齐晓星 关注微信公众号“马克数据网”