广东新城技工学校、广州市业途商务服务有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终16139号

• 案件编号

  （2021）粤01民终16139号

• 案件名称

  广东新城技工学校、广州市业途商务服务有限公司土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  广东新城技工学校;广州市业途商务服务有限公司

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终16139号上诉人（原审被告）：广东新城技工学校，住所地广东省广州市南沙区广兴路21号。法定代理人：曾某。委托诉讼代理人：梁炽豪，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市业途商务服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街海景路125号601房。法定代理人：施某，总经理。委托诉讼代理人：张颉，广东恒博律师事务所律师。上诉人广东新城技工学校（以下简称“新城技工学校”）因与被上诉人广州市业途商务服务有限公司（以下简称“业途公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初8850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月28日立案受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。新城技工学校的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回业途公司的全部诉讼请求。事实和理由：（一）业途公司未提交拥有案涉土地的合法依据，无法证明该土地为其所有，其在一审的所有诉请的依据来源于其合法拥有案涉土地这一基础事实不成立，导致一审认定事实的证据不足、事实不清。（二）新城技工学校提供了证据证明案涉土地另有业途公司及新城技工学校之外的主体实际使用。（三）案涉租赁合同是案外人杨亮与业途公司签订的，杨亮并非新城技工学校的合法经营人员，有法院生效判决可以证明，一审法院应追加杨亮为第三人而未追加，导致杨亮与业途公司签订租赁合同的行为性质及其是否应承担责任的事实认定不清。新城技工学校是公立的学校，业途公司作为私营企业在与新城技工学校进行交易应具备与一般交易有别的特别注意义务，因为新城技工学校一切的转账交易行为，都必须通过公立账户进行，这属于一般常识和社会惯例。本案中，案涉土地每次租金缴纳都没有新城技工学校公立账户的参与，也没有法人进行参与，这是不符合常理的，业途公司却未注意到。实际上，案涉租赁合同与新城技工学校无关，仅是合同有新城技工学校的名字，但在实际履行上，新城技工学校从未参与，案涉一切债权债务关系与新城技工学校无关。业途公司辩称，首先，案涉土地是业途公司向南沙街道办事处下属的广州嘉健物业管理有限公司承租，业途公司在一审中对该事实并无异议，现新城技工学校主张业途公司无案涉土地的合法使用权无事实和法律依据。其次，案涉租赁合同上有新城技工学校的盖章，也有当时的法定代表人签名。再者，业途公司提交的证据证明新城技工学校是有使用案涉土地的，新城技工学校否认签订合同和实际使用土地的事实，违反了诚实信用的原则。业途公司向一审法院提出诉讼请求：1.业途公司、新城技工学校签订的《土地租赁合同》于2020年9月4日解除；2.新城技工学校向业途公司支付从2020年1月1日起至2020年9月5日止的租金285833.33元（按3.5元/平方米·月×10000平方米×8个月+3.5元/平方米·月×10000平方米÷30天/月×5日计算）及其利息（从2020年9月27日计至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；3.本案诉讼费用由新城技工学校负担。一审法院经审理认定事实如下：2017年10月18日，业途公司（为甲方）和新城技工学校（为乙方）签订《土地租赁合同》，约定：“一、甲方将位于新城技工学校南侧的约10000平方米土地的使用权出租给乙方使用。二、本地块租赁期限为四年，从2018年1月1日至2021年12月1日。三、租金及租金支付方式：租金：第一年15万元，第二年20万元，第三年和第四年均按每平米3.5元/月计算。租金支付方式：每年首月15日前付清当年的租金。四、乙方承租本地块后，不可随意搭建或作硬底化，仅作为学校配套的足球场使用，否则甲方有权收回土地使用权，终止合同。五、乙方租赁期间，市容环境卫生、门前三包等费用由乙方承担。六、乙方在租赁期间因经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任,与甲方无关。七、甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付。八、在租赁期内，甲、乙方均不得将该地块转租给第三方。合同期满后，在同等条件下，乙方优先续租。九、在租赁期限内，因政府原因或者其他不可抗拒的原因，致使双方解除合同，双方应无条件配合政府，由此造成的经济损失双方互不承担责任。已缴租金按实际使用时间结算。十、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。十一、本合同自双方签字盖章后生效。十二、本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”该合同落款处甲方加盖业途公司的公章，乙方处加盖新城技工学校的公章，并署名“杨亮”。新城技工学校未向业途公司交纳2020年的租金。2020年8月18日，业途公司向新城技工学校送达《催告函》，要求新城技工学校在2020年8月30日前缴清拖欠的租金。否则，将追究新城技工学校的法律责任。2020年9月4日，业途公司向新城技工学校送达《解除合同通知函》，表示因新城技工学校拖欠租金，故解除双方签订的《土地租赁合同》。同日，业途公司将出租的土地收回。在本案诉讼过程中，业途公司提出财产保全申请，要求查封、扣押或冻结新城技工学校名下价值285932.18元的财产，并由广东合润融资担保有限公司提供编号为【2020】合润诉保字第【03884】号的担保函作为财产保全申请的担保。一审法院于2020年10月15日以（2020）粤0115民初8850号民事裁定书作出裁定，查封、扣押或冻结新城技工学校广东新城技工学校名下价值285932.18元的财产。业途公司为证明已经履行合同的义务，提供新城技工学校的网站截图、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单和广州农商银行个人网上银行交易详细信息截图，证明涉案土地作为新城技工学校的球场使用，杨亮支付了从2018年1月1日起至2019年12月31日至的租金共350000元。新城技工学校为证明涉案合同与其没有关系，提供（2019）粤01民终12829号民事判决书，证明杨亮和新城技工学校的法定代表人曾某于2017年1月4日签订了《学校股权转让协议》，约定曾某向杨亮转让新城技工学校100%股权，转让价格为6800000元。双方因上述合同产生争议，杨亮向广州市番禺区人民法院起诉曾某要求履行协议，协助办理股权登记到杨亮名下的手续。广州市番禺区人民法院判决驳回杨亮的诉讼请求。杨亮不服判决，上诉于广州市中级人民法院。该院审理后认为，杨亮的诉讼请求是指是通过履行协议变更本案新城技工学校的举办者，因本案新城技工学校举办者广东五洲文化经济发展有限公司不同意变更，且新城技工学校能否变更的核准属于政府行政部门的行政权限范畴，故《学校股权转让协议》不能实际履行，广州市中级人民法院因此于2019年9月29日以上述民事判决书判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，新城技工学校的法定代表人和杨亮签订《学校股权转让协议》，双方在履行转让协议期间，杨亮代表新城技工学校与业途公司签订《土地租赁合同》，并在合同上盖了新城技工学校的公章。业途公司有理由相信杨亮有代理签订合同的权限，其代理行为有效。因此，《土地租赁合同》是业途公司、新城技工学校的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同履行。新城技工学校实际占有业途公司出租的土地使用，应支付相应的租金。一审法院对业途公司要求新城技工学校支付从2020年1月1日起至2020年9月4日收回土地之日止的租金的诉讼请求，予以支持。新城技工学校应向业途公司支付租金284666.67元（按3.5元/平方米·月×10000平方米×8个月+3.5元/平方米·月×10000平方米÷30天/月×4日计算）。业途公司向新城技工学校追讨租金，新城技工学校未及时支付，现业途公司要求从2020年9月27日起按全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场拆借利率计算利息，一审法院予以支持。对于业途公司超过上述数额的诉请，一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第一百七十二条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，一审判决如下：一、广东新城技工学校应于该判决发生法律效力之日五日内一次性向广州市业途商务服务有限公司支付从2020年1月1日起至2020年9月4日止的租金284666.67元及其利息（从2020年9月27日计至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；二、驳回广州市业途商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费7537.66元（包括受理费5588元、保全费1949.66元），由广州市业途商务服务有限公司负担受理费18元、保全费6.33元，广东新城技工学校负担受理费5570元、保全费1943.33元。经审理查明，一审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。二审期间，新城技工学校提交了新证据，2020年6月份拍摄的案涉土地现场照片及证明拟证明案涉土地另有案外人实际使用。业途公司对此两份证据三性均不确认，质证称业途公司于2020年9月4日已经收回涉案土地，交给了南沙街道办事处。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和法律适用问题进行审查。”关于涉案合同是否对新城技工学校具有法律约束力的问题，虽新城技工学校主张杨亮无权代表该学校签署合同，但由于在签署时，杨亮亦在该合同上加盖了新城技工学校的公章，该行为足以让业途公司有理由相信杨亮有权代表新城技工学校签署合同，杨亮签署涉案合同的行为构成表见代理，对新城技工学校产生法律约束力，新城技工学校应依约履行合同。至于杨亮与新城技工学校或与该学校的法定代表人之间的纠纷，与本案并非同一诉讼标的，新城技工学校应另寻法律途径解决，其上诉称应追加杨亮为第三人无法律依据，本院不予采纳。至于业途公司是否拥有案涉土地的合法依据的问题，因本案属于合同纠纷，并不涉及权利的处分问题，故即便业途公司属于无权处分，其影响的仅是合同能否实际履行的问题，并不影响合同的效力，故新城技工学校以业途公司无法证明该土地为其所有为由认为业途公司诉请不成立依据不足，本院不予支持。关于新城技工学校是否应支付租金的问题。因涉案合同签订后，杨亮代表新城技工学校支付了2018年1月1日至2019年12月31日的租金，足以证实新城技工学校已实际履行涉案合同。新城技工学校主张其未实际使用土地明显与上述事实相悖，其二审虽提交了照片及证人证言，但因上述证据不属于二审新证据，故本院不予采纳。鉴于新城技工学校未按时支付租金，一审法院判决其支付租金及利息符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人广东新城技工学校的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5570元，由上诉人广东新城技工学校负担。本判决为终审判决。审判长　李　琦审判员　庞智雄审判员　刘　欢二〇二一年九月七日书记员　吴嘉茵 来源：百度搜索“马克数据网”