赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司、赤水市明珠假日酒店旅店服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔03民终6608号

• 案件编号

  （2021）黔03民终6608号

• 案件名称

  赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司、赤水市明珠假日酒店旅店服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省遵义市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省遵义市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司;赤水市明珠假日酒店

• 案件缘由

  旅店服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6608号上诉人（原审原告、反诉被告）：赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司，住所地：赤水市金华大道C、D区商住楼103幢1层C-35号门市，统一社会信用代码：91520381MA6HJDQD4N。法定代表人：罗其仙，总经理。委托诉讼代理人：黄德霞，公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告））：赤水市明珠假日酒店，住所地：贵州省赤水市工业大道黔北明珠4号楼2层，统一社会信用代码：91520381MA6DK3KF7T。法定代表人：张大勤，总经理。上诉人赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司（以下简称赤水凯信佳园物管公司）因与被上诉人赤水市明珠假日酒店物业服务合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2021）黔0381民初1631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赤水凯信佳园物管公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉请或发回重审；2.本案一、二诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审酌情支持7540元明显过低，显失公平；2.一审法院关于2018年9月3日至2019年2月26日期间的物管费另案主张错误，合同无效不影响被上诉人承担责任。赤水市明珠假日酒店针对赤水凯信佳园物管公司的上诉请求及理由未作书面答辩。赤水凯信佳园物管公司向一审法院起诉请求：1.请求判令赤水市明珠假日酒店支付2018年9月3日至2019年2月26日至12月，共计16个月的物业费39200元，公摊费20480元，总计59680元；2.诉讼费由赤水市明珠假日酒店承担。赤水市明珠假日酒店向一审法院反诉请求：1.判决赤水凯信佳园物管公司在扣减物业费2090元后支付垫付的化粪池清理费12000元；2.本案本诉及反诉费用由赤水凯信佳园物管公司承担。一审法院认定事实：赤水市明珠假日酒店法定代表人张大勤与委托诉讼代理人袁仕华系夫妻关系。袁仕华购买了黔北明珠小区4号楼2层的8套住房（面积1254㎡）用于经营赤水市明珠假日酒店。2019年1月21日，黔北明珠业委会通知小区业主于2019年1月22日下年3时召开业主大会，商谈招聘物业公司事宜。100余名涉案小区业主参加了业主大会并签字，但未署明同意与否，也没有会议纪要载明业主大会确认的事项。2019年2月26日，黔北明珠业委会选聘原告（反诉被告）赤水凯信佳园物管公司对黔北明珠小区实施物业管理服务，并签订《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》和《补充协议》。2019年8月15日，案涉小区的部分业主和小区开发商重庆斌鑫集团贵州巨龙房地产开发有限公司向本院起诉，要求确认赤水凯信佳园物管公司与黔北明珠业主委员会签订的《物业服务合同》无效。本院审理后认为，黔北明珠业主委员会违反《物业管理条例》的强制性规定，其招聘原告（反诉被告）赤水凯信佳园物管公司进行物业管理的行为无效，判决撤销黔北明珠小区业委会选聘赤水凯信佳园物管公司作为黔北明珠小区物业服务企业的决定，并判决黔北明珠小区业委会与赤水凯信佳园物管公司签订的《赤水市黔北明珠小区物业服务合同》和《补充协议》无效。2019年12月26日，赤水凯信佳园物管公司撤离黔北明珠小区。此后，被告（反诉原告）赤水市明珠假日酒店以原告赤水凯信佳园物管公司进驻案涉小区提供服务不合法为由，至今未缴纳2019年2月26日至2019年12月26日物管费和公摊费。另查明，2019年7月8日，案涉小区化粪池污水溢出，赤水市明珠假日酒店出资12000元，雇请赤水市城市吸污保洁有限公司进行化粪池清理和疏通。诉讼中，赤水市明珠假日酒店放弃要求赤水凯信佳园物管公司返还垃圾清运费1000元的反诉请求。本院还裁定准许赤水市明珠假日酒店撤回要求赤水凯信佳园物管公司返还化粪池清掏和疏通费12000元的反诉请求。一审法院认为：赤水凯信佳园物管公司与黔北明珠业主委员会签订的《物业服务合同》和《补充协议》虽被认定为无效，但赤水凯信佳园物管公司为包括赤水市明珠假日酒店在内的黔北明珠小区业主提供物业服务的事实存在，该服务内容实施后无法返还，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，赤水市明珠假日酒店应该支付赤水凯信佳园物管公司进驻案涉小区至离开案涉小区的物业费和公摊费。清理、疏通化粪池是赤水凯信佳园物管公司的物业服务内容之一。赤水凯信佳园物管公司在服务期间，提供的物业服务不完善，存在未清理、疏通化粪池的情况。在化粪池污水溢出时也未采取措施进行有效处理，故本院酌定由赤水市明珠假日酒店向赤水凯信佳园物管公司支付2019年2月26日至2019年12月26日的物业费和公摊费7540元。赤水凯信佳园物管公司支付的黔北明珠小区业委会管理期间的费用，属于另一法律关系，赤水凯信佳园物管公司可另案起诉。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决：赤水市明珠假日酒店在本判决生效后5日内向赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司支付2019年2月26日至2019年12月26日的物业管理服务费、公摊费共计7540元。已减半收取的案件受理费646元，由赤水凯信佳园物管公司承担446元，赤水市明珠假日酒店承担200元。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于本案物业费收取标准的问题。根据国务院颁布《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。从一审查明的事实看，赤水凯信佳园物管公司确实提供了物业服务，但在其服务过程中亦存在一定的瑕疵，且赤水凯信佳园物管公司也无证据证明提供的物业服务与合同约定价格相适应。一审法院酌情按照约0.6元/月/平方米计算物业费符合实际情况，本院予以确认。关于2018年9月3日至2019年2月26日物业费的问题。赤水凯信佳园物管公司请求给付的基础系《物业服务合同》和《补充协议》的约定条款，该《物业服务合同》和《补充协议》已被确认为无效，且赤水凯信佳园物管公司也未形成实际的物业服务合同关系，故该上诉请求本院不予支持。综上所述，赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1292元，由赤水市凯信佳园物业服务管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　谭应勇审 判 员　杨恩高审 判 员　施正高二〇二一年九月十三日法官助理　侯振伟书 记 员　王群惠