宋林霖、遵义市成瑞物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔03民终6981号

• 案件编号

  （2021）黔03民终6981号

• 案件名称

  宋林霖、遵义市成瑞物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省遵义市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省遵义市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  宋林霖;遵义市成瑞物业服务有限责任公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终6981号上诉人（原审被告）：宋林霖，女，汉族，1976年2月19日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义市成瑞物业服务有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区沙河路华南商贸广场一期C栋3号，统一社会信用代码91520302688418367Q。法定代表人：陈忠兰，总经理。委托诉讼代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李应鑫，贵州惟瀚律师事务所实习律师。上诉人宋林霖因与被上诉人遵义市成瑞物业服务有限责任公司（以下简称成瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院(2021)黔0302民初8062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋林霖上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院(2021)黔0302民初8062号民事判决，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由成瑞物业公司承担。事实与理由：宋林霖与成瑞物业公司签订的《前期物业管理服务协议》明确约定了物业服务的内容、质量、标准和其他约定，物业公司要按照合同内容为业主提供服务，但是成瑞物业公司在绿化、小区环境、打扫卫生、公共设施维护等方面服务均不合格，提供的服务与合同约定的服务相差悬殊，是为了节约成本而故意降低服务标准，工作人员服务偷工减料，因为物业公司未按约定或相关规定提供服务，宋林霖可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或少支付物业费。鉴于物业公司实际收取的物业费相对周边几个小区较高以及服务瑕疵，即使要交物业费，也应当减免50%的物业费。成瑞物业公司二审未向本院提交书面答辩意见。成瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋林霖立即向成瑞物业公司支付2012年2月14日至2021年4月14日拖欠的物业服务费6774元；2.判令宋林霖立即向成瑞物业公司支付滞纳金2032元（按拖欠的物业服务费总金额6774元的30%收取滞纳金）；3.本案所有诉讼费用由宋林霖承担。一审法院认定事实：案涉小区“东城美邸”系遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司开发建设，2009年6月1日，成瑞物业公司与该公司签订《前期物业服务合同》，约定由成瑞物业公司为“东城美邸”小区提供前期物业服务，对小区物业公用部分建筑、设施、设备、绿地等进行维修、养护和管理，对公共场所等进行垃圾收集、处理排污管道疏通,维护小区公共秩序、车辆停放秩序等服务。物业服务费多层住宅0.6元/月平方米、高层住宅1元/月平方米，物业服务费主要用于工资、设施维护、绿化养护、保洁、秩序维护、办公、税费、利润等。2010年7月28日，遵义市物价局批复了成瑞物业公司物业服务费标准。宋林霖系该小区多层住宅业主，房屋面积102.68平方米，2011年2月14日，双方还签订《前期物业管理服务协议》，约定服务内容同上，但进行了细化，物业费按月交纳（每月10日前），逾期不交从逾期之日起按日千分之三交纳滞纳金。宋林霖接房后，在预交一年期物业服务费后，以弄错交费期间、购房合同中相关违约金抵扣物业服务费、电子门、消防设施存在安全等为由，至今未支付物业服务费。审理中，成瑞物业公司提供了申请住房维修基金资料、设施检查表、进出登记表、工作记录、物业服务照片、物业费交费情况汇总等证据；宋林霖提供了小区存在垃圾、野广告上墙、消防设施破损、乱搭乱建、车辆无序停放等照片。从双方提供的证据可见，涉案小区是商住一体小区，一、二层框架均有商户经营，门头均有广告牌；成瑞物业公司基本履行了物业服务义务，但服务质量存在瑕疵。一审法院认为，成瑞物业公司与遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”的规定，该合同对包括宋林霖在内的“东城美邸”小区业主均具有约束力，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，宋林霖在预交一年物业服务费后长达九年时间内一直未交，是缺乏诚信的行为，如在业主中形成恶性循环将会导致服务质量降低，对其他已交费的业主是不公平的。综合考虑涉案小区是商住一体小区，成瑞物业公司基本履行了物业服务义务，且收费标准相对同一区域较低，根据《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款“前期物业服务合同生效之日至房屋交付使用之前发生的物业服务费，由建设单位承担。房屋交付给买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担”的规定，对成瑞物业公司要求宋林霖支付的物业服务费的请求，予以支持。关于成瑞物业公司请求的滞纳金，实质是违约金，结合成瑞物业公司提供的物业服务存在部分瑕疵，酌定不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、《贵州省物业管理条例》第五十四条第一款之规定，判决：由宋林霖于本判决生效后五日内支付遵义市成瑞物业服务有限责任公司2012年2月14日至2021年4月14日期间的物业服务费6774元；驳回遵义市成瑞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由宋林霖负担。双方当事人二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，成瑞物业公司与遵义市鑫涛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》、成瑞物业公司与宋林霖签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。成瑞物业公司为宋林霖在内的小区业主提供了物业服务，宋林霖亦应按照合同约定缴纳物业费，物业服务难以做到十全十美，业主不应以提供的物业服务存在瑕疵而拒缴物业费。根据现有证据，成瑞物业公司履行了《前期物业服务合同》《前期物业管理服务协议》的主要义务，但同时也存在一定服务瑕疵，一审已经基于成瑞物业公司的服务瑕疵对其主张的滞纳金未予支持，上诉人主张扣减物业费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，宋林霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋林霖负担。本判决为终审判决。审 判 长　杨恩高审 判 员　贺灿灿审 判 员　谭应勇二〇二一年九月十三日法官助理　杨　豪书 记 员　王群惠 微信公众号“马克 数据网”