周永奎、祁璐等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏04民终3998号

• 案件编号

  （2021）苏04民终3998号

• 案件名称

  周永奎、祁璐等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省常州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省常州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  周永奎;祁璐;庄晓静

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终3998号上诉人（原审原告）:周永奎，男，1980年5月25日出生，汉族，住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：张晶金，江苏宏银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，江苏宏银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:祁璐，男，1969年5月7日出生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：周列，北京大成（常州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:庄晓静，女，1974年10月18日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：周列，北京大成（常州）律师事务所律师。上诉人周永奎因与被上诉人祁璐、庄晓静房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2020）苏0411民初5362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。周永奎上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判祁璐、庄晓静支付周永奎租金损失93333元；3.本案一审、二审诉讼费用由祁璐、庄晓静承担。事实和理由：一审法院关于酌定周永奎四个月寻租期限，租金损失各半负担的认定不当。在祁璐、庄晓静已经发出解除合同的书面通知及在诉讼中也明确表示不会履行合同的情况下，周永奎才将房屋另租他人。自2020年6月6日双方签订合同至2021年3月周永奎将房屋另租他人，这一期间共9个月，应将周永奎寻租期间认定为9个月。案涉房屋虽然存在一定的瑕疵，但不能成为祁璐、庄晓静解除合同的事由，无法知道祁璐、庄晓静解除合同的真实原因。故周永奎自愿承担一个月的租金损失，祁璐、庄晓静承担房屋闲置期间8月的租金损失即93333元(140000元/12月*8月=933333)。祁璐、庄晓静辩称：1.双方就案涉房屋租赁面积尚未达成一致，因此该合同尚处于磋商阶段，并未成立；2.在接收房屋时，祁璐、庄晓静发现房屋不符合交付条件，周永奎未整改到位；3.周永奎无权要求祁璐、庄晓静承担房屋空置损失。一审法院认定四个月的寻租期间已在合理范围内，房屋空置期不能简单的以周永奎的寻租期为准，祁璐、庄晓静承担两个月的租金损失已经超过在本案中需要承担的责任。综上，周永奎的诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。周永奎向一审法院起诉请求：1.判令祁璐、庄晓静履行与周永奎于2020年6月6日签订的关于常州市新北区河海乐买家超市内的《房屋租赁合同》，祁璐、庄晓静立即向周永奎缴纳保证金10000元及租金70000元，并于2020年7月30日前付清2020年6月6日至2021年6月5日的剩余租金70000元，并按合同约定1000元每天的标准支付逾期违约金；2.本案诉讼费用由祁璐、庄晓静承担。一审法院认定事实：2020年6月6日，周永奎作为出租方（甲方），祁璐、庄晓静作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：周永奎出租给祁璐、庄晓静的房屋在常州市新北区河海乐买家超市内，该房屋建筑面积为约＿平方米，甲方向乙方交付的房屋以房屋现状为准；乙方保证在租赁期限内，该房屋主要用于经营药品；租赁期10年，租赁期限从2020年6月6日起计算至2030年6月5日终止（其中包含两个月的装修期即2020年6月6日起至2020年8月6日，在约定的合同期限内如双方顺利履约，该装修期免租金），甲方于2020年6月8日向乙方交付该房屋，交付前双方拍照各持一份备案；乙方须在签订本合同后三天内向甲方缴纳保证金10000元，该房屋租金自租赁期限起始日开始租金为不含税金额，前二年租金为140000元/年，第三年的租金为150000元/年，从第四年开始以后每年的租金在上一年的租金基础上增加5%，管理费暂定3元/每平方；租金的交纳方式为合同签订后三日内交纳租金70000元，剩余70000元在装修结束前一周内（即2020年7月30日前付清），以后的租金应提前一周一次性支付。合同第十条第一款约定：租赁期间，乙方逾期支付租金的，应向甲方支付逾期付款违约金，违约金标准为每日1000元。合同第十一条第三款约定：双方同意除法律规定可以解除合同的情形外，有下列情形之一的，一方书面通知另一方解除合同，（1）甲方未按时交付该房屋，超过十日仍未交付的，（2）甲方擅自转租房屋，（3）祁璐、庄晓静逾期交付租金累计超过30天的…。2020年6月8日下午，祁璐、庄晓静到涉案租赁房屋所在地乐买家（乐瑞家）超市内准备接收房屋，发现租赁房屋的吊灯、吊顶、空调风管被拆除，地面有电线裸露，认为租赁房屋内部装修受到损坏，即通过微信与周永奎联系，要求周永奎将涉案房屋内部装修恢复到原来样子。周永奎表示吊灯可以安排人装上去，具体与其管理人员张部长联系。2020年6月10日上午，祁璐、庄晓静又联系周永奎催促有关申领营业执照和药品经营许可证所需材料，并表明否则无法租赁该房屋经营，周永奎回复这些资料全部都有，这些问题不存在。当天下午，周永奎联系祁璐、庄晓静表示祁璐、庄晓静要的资料已准备好了，在曼哈顿等祁璐、庄晓静。2020年6月11日上午，祁璐、庄晓静微信联系周永奎表示周永奎至今没有及时提供双方约定的材料，材料不全，无法申请工商营业执照和药品经营许可证，现觉得这个合同因周永奎的原因无法正常履行，这个房子无法正常租赁。周永奎回复：我们东西都是现成的，房子也统统给你了，这样也属违约，并明确告知祁璐、庄晓静，合同规定合同签定后三日内需付押金10000元，年租金首付80000元；还告知祁璐、庄晓静2020年6月10日我们单位人一直在曼哈顿等你们，你们沟通、陪同你们一起去领证，但你们一直未出现，希望你们不要无理取闹故意不去办理相关执照来推卸责任试图违约。为此，双方产生矛盾，祁璐、庄晓静于2020年6月15日以邮寄方式向周永奎提出要求解除《房屋租赁合同》，于2020年6月18日，祁璐、庄晓静又通过微信提出要求解除《房屋租赁合同》。后周永奎即向法院提出诉讼，要求处理。一审审理中，祁璐、庄晓静表示部分涉案房屋已被周永奎出租。一审另查，周永奎已于2021年3月将案涉房屋全部出租。一审另查明，2015年5月20日，周永奎作为乙方（承租方）与常州荣盛上元房地产开发有限公司作为甲方（出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其位于荣盛曼哈顿国际广场项目负一层商铺出租给乙方使用，乙方作为超市业态的经营商，同意承租该房屋；合同还对转租进行约定，乙方在未获得甲方同意之前，不得改变及增加乙方的经营品牌，乙方不得擅自将该商铺或其他任何部分停止使用或转租、分租于第三方，或让第三方使用。合同第二条约定：租赁期限为20个租约年，自计租日开始计算。另外，周永奎提供一份情况说明（复印件），载明：兹有常州荣盛上元房地产开发有限公司与周永奎（乐买家超市）签署租赁合同，租赁区域为,“荣盛曼哈顿项目《负一》层，面积为5500平方米，现同意周永奎（乐瑞家超市）将部分商铺（区域）无偿提供给其他商户使用，如在营运期出现任何法律纠纷由周永奎（乐瑞家超市）全权负责。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周永奎与祁璐、庄晓静签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反有关法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一、关于《房屋租赁合同》是否继续履行的问题。双方约定周永奎交付给祁璐、庄晓静的租赁房屋以房屋现状为准，但从周永奎与祁璐、庄晓静的微信聊天记录来看，祁璐、庄晓静于2020年6月8日到现场准备接收房屋时，发现租赁房屋现状与原状况存在差异，遂联系周永奎，周永奎表示可以将灯等安装好，说明应交付的租赁房屋存在一定瑕疵，加上双方对办理营业执照提供的材料上争执不一，产生矛盾，祁璐、庄晓静遂于6月15日提出要求解除房屋租赁关系，明确表示不继续履行房屋租赁合同的意愿。后周永奎也未对租赁房屋内灯具进行重新安装并再行通知祁璐、庄晓静交房，祁璐、庄晓静也未按约定支付房屋租金，《房屋租赁合同》没有实际履行，对此，周永奎与祁璐、庄晓静均有一定的责任。虽然周永奎应交付的租赁房屋存在一定瑕疵，整改后可以继续履行，但因周永奎怠于履行修复、通知义务，而祁璐、庄晓静也明确表示不愿意继续履行租赁合同，导致租赁房屋一直未实际有效交付。按照合同约定，周永奎未按时交付该房屋，超过十日仍未交付的，另一方有权解除合同。现祁璐、庄晓静要求解除合同，且目前涉案租赁房屋已全部出租，《房屋租赁合同》已无履行之可能，双方签订的房屋租赁合同应予解除。故周永奎要求祁璐、庄晓静继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审不予支持。因《房屋租赁合同》已解除，周永奎要求祁璐、庄晓静缴纳保证金及支付租金的诉讼请求，一审不予支持。二、关于违约损失的确定。因案涉《房屋租赁合同》不能继续履行,周永奎需重新对外出租,存在其寻租期间无法取得租金收入的客观实际,而该期间周永奎应得的租金收入即属其因合同解除所遭受的租金损失范畴。一审综合案件事实、案涉房屋所处位置及市场需求、案涉房屋目前状况等因素，酌定给付周永奎四个月的寻租期限,参照双方约定的租金标准确定该期间所遭受的租金损失。由于周永奎与祁璐、庄晓静对导致《房屋租赁合同》的解除均有一定责任，故租金损失即违约损失应由周永奎与祁璐、庄晓静各半负担。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、驳回周永奎要求祁璐、庄晓静祁璐、庄晓静继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求。二、祁璐、庄晓静祁璐、庄晓静于一审判决生效之日起十日内支付周永奎租金损失23333.33元。三、驳回周永奎的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，诉讼保全费1320元，合计3120元，由周永奎负担2180元，祁璐、庄晓静负担940元，该款已由周永奎预交，祁璐、庄晓静于一审判决生效之日起十日内将其负担部分直接支付给周永奎。二审中，双方均未提交新的证据，对一审查明的事实亦无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、关于出租人寻租期的确定。出租人寻租期系指房屋租赁关系解除后出租人寻求他人承租房屋的合理期间。如果将出租人寻租期确定为出租人再次将房屋出租给他人的期间，那么该寻租期的确定将完全取决于出租人寻找其他承租人的努力程度，这将可能会使出租人怠于寻找他人承租房屋，导致租金损失的进一步扩大，若因此由承租人承担扩大部分的租金损失，对承租人明显不公。因此，不能将寻租期确定为出租人再次将房屋出租给他人的期间。相对于上述寻租期的确定方法而言，一审法院结合房屋的实际状况、地理位置、市场需求等因素，酌定周永奎四个月的寻租期，更加客观合理，故二审予以确认。二、关于双方责任的认定。案涉《房租租赁合同》未能实际履行主要有两方面的原因。一是，《房租租赁合同》约定，周永奎于2020年6月8日以现状为准向祁璐、庄晓静交付房屋，而在约定的交房日案涉房屋吊顶等被拆除，周永奎在二审中亦承认案涉房屋存在瑕疵，故可以认定案涉房屋在约定的交房日尚不符合交付条件。直至双方租赁关系解除，周永奎也未将房屋恢复至现状，且祁璐、庄晓静亦未实际占用案涉房屋，因此在双方租赁关系存续期间的租金损失由周永奎自行承担。二是，2020年6月10日庄晓静要求周永奎提供办理执照、许可证的资料，同日周永奎联系庄晓静至约定地点共同办理相关执照、许可证，而庄晓静却坚持要求周永奎先将相关资料拍照上传等其确认后再办理执照、许可证，双方由此产生争执，互不相让，最终导致未能办理执照、许可证。祁璐、庄晓静于2020年6月15日要求解除房屋租赁关系，同时根据周永奎于2021年3月将案涉房租出租给他人的行为，可以认定双方之间的租赁关系事实上已经解除。由于在办理执照、许可证方面，双方互有配合义务，因双方均不配合对方履行自己的义务，导致未能办理执照、许可证，故双方对此均负有责任。鉴于双方对于房屋租赁关系未能实际履行及解除均存在过错，一审法院认定由双方各半负担寻租期的租金损失并无不当，二审予以确认。综上所述，周永奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由周永奎负担。本判决为终审判决。审 判 长　颜国容审 判 员　郑　仪审 判 员　罗希夷二〇二一年九月二日法官助理　骆云辉书 记 员　朱羲玲 来自马克数据网