胡金强、张玉坤房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终10573号

• 案件编号

  （2021）粤01民终10573号

• 案件名称

  胡金强、张玉坤房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  胡金强;张玉坤

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终10573号上诉人（原审原告）：胡金强，男，1961年2月24日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：关欣，广东明境律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张玉坤，男，1987年11月11日出生，汉族，身份证登记住址河北省石家庄市无极县。上诉人胡金强因与被上诉人张玉坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30098号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理。本案现已审理终结。胡金强于2020年7月7日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认胡金强与张玉坤签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年4月9日解除；2.张玉坤向胡金强支付自2020年2月10日起至2020年4月9日未缴纳的租金12000元（按每月6000元计算）及逾期缴纳前述租金的违约金（以每月应付未付的租金为基数，每逾期一日，从每月应付租金的次日即每月11日起计至实际支付之日止）；3.张玉坤向胡金强支付2020年1月1日至2020年3月31日的租赁税989.58元（按每季度989.58元计算）；4.胡金强没收张玉坤已支付的保证金10000元。一审法院经审理于2020年12月8日判决如下：一、确认原告胡金强与被告张玉坤之间关于租赁广州市越秀区XX号XX房签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告张玉坤向原告胡金强支付租金969元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告张玉坤向原告胡金强支付租赁税989.58元；四、驳回原告胡金强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取309元，由被告张玉坤负担。上诉人胡金强上诉请求：1.胡金强与张玉坤签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2.张玉坤向胡金强支付自2020年2月10日起至2020年4月9日未缴纳的租金12000元；3.张玉坤向胡金强支付2020年1月至3月份的租赁税989.58元；4.张玉坤向胡金强支付2019年11月至2020年3月水电费4443.20元；5.张玉坤向胡金强支付逾期支付租金违约金，暂计至2020年4月10日为5280元（以未缴纳租金总额为基础，每逾一日，按日1%计算违约金，计算至张玉坤缴清之日止）；6.胡金强无须返还张玉坤已支付的保证金10000元，作为张玉坤无故退租违约金；7.诉讼费由张玉坤负担。事实与理由：胡金强是广州市越秀区XX号XX房的业主。胡金强与张玉坤于2017年11月签订《广州市房屋租赁合同》，约定胡金强将名下商铺出租予张玉坤，租赁期限自2017年12月1日至2020年12月10日，其中2019年12月11日至2020年12月10日的租金为6000元/月。合同签订后，胡金强依约交付租赁物，并积极配合张玉坤。然而，张玉坤自2020年2月开始，一直处于拒绝联系，又拒不缴纳租金及租赁税、水电费的情况。据胡金强到商铺了解，张玉坤自2020年4月开始，在未知会胡金强的情况下，清空商铺内物品，再无经营。根据合同约定，张玉坤有义务支付租金、租赁税、管理费、水电费等一切税费。如张玉坤无故退租，张玉坤已经向胡金强支付的10000元保证金不再退回，作为无故退租的违约金；如张玉坤逾期缴纳租金，每逾一日，张玉坤需按照未缴租金的1%向胡金强支付逾期缴纳租金的违约金。一审法院作出判决，不支持胡金强部分请求，胡金强认为一审法院事实认定错误，滥用自由裁量权，作出错误判决，胡金强因此提起上诉。首先，胡金强与张玉坤于2017年11月签订《广州市房屋租赁合同》，租赁期限自2017年12月1日至2020年12月10日，从签订合同至张玉坤不交租金的2020年2月，双方的合同已经履行了两年多，占整个合同期限的三分之二，张玉坤一直正常经营，不属于未上经营轨道的新生企业，其抵抗风险能力较强，张玉坤的退租与疫情没有关联性。其次，我国疫情始于2020年1月底，中间跨了一个春节假期，正常情况下，春节假期都会有十天到十五天的放假时间，国家在2020年3月开始已经鼓励各行各业复产复工，张玉坤却在疫情刚刚发生的2月就开始不交租金，明显不是受疫情影响而退租。再者，张玉坤从来没有与胡金强沟通疫情期间减收租金的事宜，只是偷偷搬走所有物品，退房离开，未主张疫情对其经营的影响，案件发生后，也未向法院主张疫情对其经营的影响，法院不能自主猜测疫情对张玉坤的经营产生影响。二、一审法院滥用自由裁量权，在张玉坤未到庭、未答辩的情况下，以疫情为由代张玉坤裁减了双方约定的租金。张玉坤不协商，不交租金，偷偷搬走物品退房，不出庭，不答辩，既没有履行作为承租人的义务，也没有履行作为被告的义务，一审法院没有权利利用自由裁量权，判令降低违反合同约定单方面解除合同的张玉坤的违约责任，而完全恪守合同，没有任何过错的上诉却要承担一半的解约责任。三、一审法院自由裁量租金及押金减半显失公平。双方签订的租赁合同合法有效，双方未就合同内容协商变更，疫情一定程度上对经营产生影响，虽然是不可预知，但却不属于不可抗力。疫情虽然影响人员的出入，但没有使社会停顿，没有使张玉坤在客观原因上停业，不属于不可抗力，可能算作经营上不可预知的风险。退一步讲，胡金强购买涉案房屋，因疫情原因不能出租或租户很租，也不可能向出售人要求退还部分售价。疫情对社会各行各业都有影响，每个人都在各自的领域承受着影响，出租人承担不能出租的风险，承租人承担经营上的风险，租金的确立，是签订合同时对整个合同期间的预判，自己对自己的预判承担风险，不能要求别人分担自己的风险，法院更不能滥用自由裁量权干预平等主体间的合同约定。四、一审法院认定张玉坤违约，但不支持全额没收保证金没有合法依据。不管什么情况，在合同期内张玉坤都应该按时交租，张玉坤在拖欠两个月租金没有交纳的情况下，还偷偷搬走全部物品，退出租赁房屋，以实际行动违反合同和解除合同。一审法院在已经认定张玉坤违约解除合同的情况下，仍以疫情原因判决没收一半保证金是没有法律依据的。综上所述，一审法院认定事实错误，滥用自由裁量权，作出错误判决，恳请二审法院依法改判。被上诉人张玉坤经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，双方当事人均无新证据提交。另查明，胡金强起诉时诉请张玉坤向其支付2019年11月至2020年3月水电费443.20元，一审庭审中又申请撤回该项诉请。一审法院口头裁定予以准许。胡金强二审新增该项诉请，且未提供相关凭证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、租赁保证金的退还；二、租金及逾期付租违约金的计付。对此，本院认定如下：一、关于争议焦点一，租赁保证金的退还。因疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。疫情及疫情防控措施确实会对张玉坤承租涉案商铺经营产生一定影响，但并不导致后续租赁合同无法履行，亦不造成合同目的无法实现。双方应本着友好协商、互谅互让原则，通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同。涉案商铺不存在无法经营使用的情形，张玉坤自行解约构成违约，应承担相应违约责任。但考虑到疫情及疫情防控措施的影响，一审法院酌情认定胡金强没收张玉坤50%租赁保证金，公平合理，本院予以维持。二、关于争议焦点二，租金及逾期付租违约金的计付。鉴于疫情对胡金宝、张玉坤均有影响，一审法院综合案涉房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，基于公平原则酌情认定2020年2月10日至2020年4月9日期间的租金按6000元/月的50%即3000元/月计付，并无不妥。因疫情及疫情防控措施的影响，张玉坤拖欠租金并非主观恶意违约所致，胡金宝诉请张玉坤支付逾期付租违约金，不能成立。另外，依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉”。一审中，胡金强已撤回要求张玉坤支付水电费的诉请，获法院口头裁定准许，其二审新增该项诉请，且未提供证据证明，张玉坤亦未到庭陈述意见，故本院二审不予调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人胡金强的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费309元，由上诉人胡金强负担。本判决为终审判决。审判员　　柳玮玮二〇二一年九月十四日书记员　　纪惠敏黄晶晶 来自马克数据网