郭丛蕊与中国工商银行股份有限公司北京平谷支行等商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2021）京0117民初4372号

• 案件编号

  （2021）京0117民初4372号

• 案件名称

  郭丛蕊与中国工商银行股份有限公司北京平谷支行等商品房预售合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  北京市平谷区人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  郭丛蕊;中国工商银行股份有限公司北京平谷支行;北京弘轩鼎成房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国物权法》:第一百七十九条第一款；《中华人民共和国物权法》:第一百七十九条第二款；《中华人民共和国物权法》:第一百八十二条第一款；《中华人民共和国物权法》:第一百八十二条第二款；《中华人民共和国物权法》:第一百九十一条第一款；《中华人民共和国物权法》:第一百九十一条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十四条

北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初4372号原告：郭丛蕊，女，1988年1月4日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：毛宏焘（原告之夫），北京市平谷区人，住该区。被告：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。统一社会信用代码：91110000067294955M。法定代表人：何礼萍，总经理。第三人：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，营业场所北京市平谷区平谷镇府前西街14号。统一社会信用代码：91110117801108433Q。负责人：马刚，行长。委托诉讼代理人：李民峰，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司职员。委托诉讼代理人：于慧涛，中国工商银行股份有限公司北京市分行公司职员。原告郭丛蕊诉被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称平谷支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭丛蕊的委托诉讼代理人毛宏焘、第三人平谷支行的委托诉讼代理人李民峰到庭参加诉讼，被告弘轩鼎成公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭丛蕊向本院提出诉讼请求：1.判令平谷支行解除xxx在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告从被告处购买其开发的房屋一处，双方于2016年7月10日签订《北京市商品房预售合同》。按照双方合同约定，被告应在2016年12月28日前向原告交付房屋，并为原告办理房屋产权证书，原告若未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，被告应向原告支付违约金。双方还约定出卖人应当在2017年10月30日前，取得该商品房所有楼栋的权属证明。原告依约向被告支付了房款及相关款项。直至目前此房屋还处在房屋所属土地抵押查封状态和在建工程抵押查封状态，导致买受人不能办理不动产转移登记证书。因原告合法权益严重受损，故诉至法院。被告弘轩鼎成公司未答辩。第三人平谷支行辩称：1.我行不是本案适格被告。本案作为商品房预售合同纠纷，我行不是合同当事人，此外涉案房产系被告抵押给我行而非原告，我行与原告之间不存在直接合同关系；2.涉案房产的在建工程及相应份额的土地使用权现登记在被告名下，原告在未确认涉案房产归其所有的情况下要求我行解除抵押登记缺乏事实和法律依据；3.涉案房产的在建工程及相应份额的土地使用权已被被告抵押给我行并办理了抵押登记，生效判决也已确认我行对涉案房产的在建工程及相应份额的土地使用权享有优先受偿的权利，我行的抵押权应该得到优先保护；4.我行同意涉案房屋销售并不等于放弃相应抵押权或同意进行解除抵押登记；5.我行同意在自身债权得到清偿的情况下进行解封。本院经审理查明：2016年5月16日，平谷支行（贷款人）与弘轩鼎成公司（借款人）签订了编号为xxx号《房地产借款合同》，借款金额为14亿元。弘轩鼎成公司以坐落于xxx地块的土地使用权及在建工程、北京中弘弘庆房地产开发有限公司以坐落于北京市平谷区夏各庄新城多个地块的土地使用权提供最高额抵押担保。2016年5月26日，平谷支行取得了京（2016）平谷区不动产证明第xxx号等不动产登记证明，涉案房屋的在建工程及其分摊土地使用权在“xxx地块抵押物清单”范围内。中弘控股股份有限公司亦对平谷支行在上述《房地产借款合同》中所享有的债权提供连带责任保证。后工商银行平谷支行向弘轩鼎成公司发放贷款共计14亿元。2016年6月16日，平谷支行向北京市平谷区住房和城乡建设委员会出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意涉案房屋销售。2016年7月10日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号xxx），约定原告购买坐落于xxx房屋。合同第四条载明：涉案房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日，涉案房屋在建工程已经设定抵押，抵押权人为工商银行平谷支行，抵押登记日期为2016年5月26日。平谷支行的上述同意销售证明亦是合同附件之一。合同签订后，双方办理了涉案房屋的网签手续。原告方依约向被告支付了全部购房款，被告亦向原告方交付了涉案房屋，涉案房屋由原告方占有使用至今。另查，被告已经办理涉案房屋所在楼栋的所有权初始登记。本院认为，根据法律规定，我国法律并不禁止抵押物的转让行为。在抵押权人同意的情况下，抵押人可以转让抵押物，此时抵押权人通过同意抵押物提前变现的方式，将其支配权的客体从抵押物转移到变现价金上，抵押物的受让人则获得无抵押负担的完整权利。本案中，涉案房屋虽设立了在建工程抵押，但第三人同意被告进行销售，原告购买该房屋并支付价金后，第三人抵押权的支配效力仅及于转让价金，原告作为抵押物的受让人应获得无抵押负担的所有权。第三人作为抵押权人，应配合解除涉案房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押，故对原告的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》之规定，判决如下：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行于本判决生效后七日内解除xxx房屋的在建工程抵押及相应份额的土地使用权抵押。案件受理费35元，由被告北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员　　阮方二〇二一年九月十八日书记员　　黄怡 更多数据：www.nlaw.org