戚恩深、邱淑梅房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终6041号

• 案件编号

  （2021）辽02民终6041号

• 案件名称

  戚恩深、邱淑梅房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  戚恩深;邱淑梅

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6041号上诉人（原审原告）：戚恩深，男，1944年2月3日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。上诉人（原审被告）：邱淑梅，女，1968年2月5日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王志江，大连市甘井子区法律服务所基层法律服务工作者。上诉人戚恩深因与被上诉人邱淑梅房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戚恩深上诉请求：1.改判支持戚恩深的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由邱淑梅承担。事实与理由：戚恩深与邱淑梅于2017年3月1日签订了一份《租赁合同》，年租金为55000元。邱淑梅不履行该合同所约定的相关事项，给戚恩深造成了严重的经济损失。1、邱淑梅违约占用戚恩深出租房，直至戚恩深收到原审判决的2021年6月10日止，房屋钥匙也一直都在邱淑梅处，邱淑梅未履行在确保房屋设施完好无的损前提下返还房屋的义务，未与戚恩深履行房屋交接手续，时间应为2021年3月1日至6月10日。2、《租赁合同》中第六条约定“乙方装修实属于自愿行为，撤出时不得拆除，损失由乙方自负”。本条中“损失由乙方自负”是指乙方在自愿给房屋装修的前提下，更换或者添置的物品和设施，在撤出时不得搬走拆除，所产生的损失乙方自负。目前，邱淑梅（乙方）不但将自愿装修的房屋基础设施拆除（房内房间门、房外卷闸门、暖气片等），而且违背今年春节前向戚恩深保证和承诺“现在谁还烧锅炉取暖，我不租撤场时将空调留下，锅炉和暖气设施就不都恢复了”。现在，邱淑梅不仅将空调拆除，而且还将原有锅炉、暖气片等都卖了废品，造成将房屋根本无法正常使用和再次出租。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条规定，邱淑梅应立即将该房屋的基础设计进行恢复，确保戚恩深能够正常使用和出租。邱淑梅如不恢复，应赔偿戚恩深经济损失15000元。3、邱淑梅在承租房屋期间随意封堵门窗、加建墙壁，造成房间内不见阳光，房间格局不合理，影响房屋正常使用和出租。邱淑梅应立即将一层私自加建的墙壁拆除，打开封堵的窗户，如不履行应支付戚恩深经济损失费10000元；4、邱淑梅将戚恩深出租房一楼外院原有的一间小房（大约10平方米）私自拆除。现在即使想恢复重建，按照国家相关政策规定也不允许重建了，故邱淑梅应赔偿戚恩深经济损失费5000元。邱淑梅辩称，不同意戚恩深的上诉请求。戚恩深与邱淑梅之间签订过两份租房协议，邱淑梅也按照协议约定支付了租赁押金及租房的相关费用，戚恩深也同意了邱淑梅对所租房屋的改造，因此不存在戚恩深所要求的全部赔偿，而且相关赔偿费用用也并没有实际产生，戚恩深的上诉请求没有任何法律依据。邱淑梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回戚恩深的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由戚恩深承担。事实和理由：原审法院适用法律错误，双方之间的案涉房屋租赁合同已于2021年3月解除，且是戚恩深要求提前解除合同，邱淑梅早已腾退了房屋，但戚恩深一直不来交接，并且不接邱淑梅电话。邱淑梅在没有办法的情况下才将钥匙交与邻居。因此所产生的租金及电费不应由邱淑梅承担。戚恩深辩称，不同意邱淑梅上诉请求，因其所述均不属实。戚恩深向一审法院起诉请求：1、被告立即交还房屋，补交超期月租金4666元；2、被告修复好楼内取暖设备（锅炉、通道、暖气片等）或赔偿损失费15000元；3、被告拆除一层私自加建的墙壁、打开封堵的窗户并支付10000元损失费或重新安上拆除的房门并支付损失费6000元；4、被告赔偿因私拆楼前小房的损失5000元；5、被告补交电费397.08元；6、诉讼费由被告负担。一审认定事实：2014年3月1日，原告戚恩深（甲方）与被告邱淑梅（乙方）签订《租赁合同》，约定被告邱淑梅承租原告所有的小楼一栋，上水库一座。租赁期限自2014年3月1日始至国家下达动迁指令之日止。2017年3月1日，双方又签订了《租赁合同》一份，合同载明：“1、乙方（邱洋）自愿租用甲方（戚恩深）小楼一栋，租期三年2017年3月1日至2019年3月1日，年租金为伍万伍仟元整，三年后如续租再上调伍仟元，仍为三年期……3、现由于乙方（邱洋）租住后连续两次大型改动楼内主体结构，又未能通过甲方（戚恩深），私拆楼外小房，私砸楼内主体、墙体、增设多个卫生间等等，甲方本应按合同规定立即终止合同，要乙方在规定时间内恢复楼内原样，赔偿一切损失。鉴于乙方诚意心情，甲方同意乙方续租，但甲方必须严肃重申，如因乙方私砸楼内墙体，改动主体结构所造成的一切后果，全由乙方负责，甲方不负任何责任。乙方撤出时必须将损坏处加固好（暖气片、锅炉、厕所、楼上顶盖、水箱等等）”。合同第六条规定：“乙方装修实属于自愿行为，撤出时不得拆除，损失由乙方自负。”合同还约定了其他事项。被告邱淑梅在签署一审法院出具的送达回证时自认：“邱洋是本人笔名，本人叫邱淑梅”。诉讼中，原告陈述称，被告对案涉房屋进行的改动发生在2017年3月1日双方续签租赁合同之前。合同签订后，被告邱淑梅在案涉房屋从事经营活动。2019年3月1日合同到期后，原、被告双方未再行签订房屋租赁合同，但被告仍继续承租案涉房屋。诉讼中，被告陈述称2020年12月原告要求解除与其之间的租赁合同，2021年3月7日被告正式从案涉房屋迁出，因无法联系上原告，就将钥匙放在邻居处，请邻居协助转交给原告。并表示愿意承担2021年3月1日起至2021年3月7日止期间内的租金。原告对此不予认可并陈述称被告在2021年4月2日钥匙放在了邻居处，于2021年4月12日开始从案涉房屋搬离，直至2021年4月28日中午被告仍在使用房屋。原告至今未领取钥匙，也未进入案涉房屋进行勘查。另，大连市高新园区供电分公司出具了电费单据一张，载明：“2021年1月电量660电费397.08元；2021年2月电量488电费306.06；2021年3月电量328电费195.72；2021年4月电量63电费37.57”。用户名称为“X虎饭店”。原告陈述称该饭店为案涉房屋之前出租时的用途，一直未在供电公司处进行户名变更。现原告持诉称理由诉至法院，请求判如所请。一审法院认为：本案的争议焦点有两个。1、被告邱淑梅是否应当承担修复房屋、拆除自行装修部分或者赔偿损失的义务；2、被告邱淑梅是否应当支付原告戚恩深房屋租金并交纳电费。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告于2014年3月1日签订的《租赁合同》约定租期届满之日为国家下达动迁指令之日止。该约定期限无法最终确定。2017年3月1日，原、被告之间签订的《租赁合同》则将期限明确为两年，并约定了续行租赁的时间和条件。在该份《租赁合同》中，原告虽然对被告在上一个租赁期限内在案涉房屋的改造提出了严厉的批评，但仍然与被告达成了合意，签订了新的《租赁合同》。并约定被告在撤出时需对损坏处加固好。现原告尚未接收案涉房屋，房屋是否存在损坏、损坏的具体价值尚无法最终确定，原告现要求被告对房屋进行维修或赔偿损失无证据能够证明，故对于原告该部分的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，原、被告签订的租赁合同已于2019年3月1日到期，双方之后未再行签订新的合同。租赁期限已变更为不定期。原告可随时要求被告交还房屋，但需要给其合理时间。诉讼中双方对被告邱淑梅是否已经迁出房屋、如迁出则何时迁出等均有各自的陈述，无法形成统一。依据双方现有的陈述可得出，被告邱淑梅自认愿意承担2021年3月1日至3月7日之间的房租，并主张2021年3月7日之后已经搬离了案涉房屋。但其并未提供证据证明。依据原告的陈述，被告邱淑梅与2021年4月2日将钥匙交给案涉房屋的邻居，原告戚恩深在2021年4月4日经邻居告知得知此事。依据以上陈述，可见原告在2021年3月1日至2021年4月4日期间并未能够进入案涉房屋，被告将钥匙交给邻居的行为也与一般的交易习惯不符，不宜认定该期间内被告已履行了返还房屋的义务，原告要求被告支付超期租金4666元，未超出该期间的房屋租金额，故原告的该项诉请有事实与法律依据，予以支持。关于原告要求被告交付房屋一节。被告邱淑梅未依照租赁关系中一般的交易习惯将钥匙交还原告，并与原告共同对房屋状况进行检查，交付行为显然存在瑕疵。但原告已经知晓案涉房屋的钥匙在邻居处，在原告可持有钥匙进出房屋的情况下，原告亦应积极履行接收房屋的义务。其再行要求被告交付房屋已无实际履行的可能，故对于原告该项诉请，不予支持。关于要求被告支付电费一节，供电公司提供的截图显示，2021年案涉房屋的电费尚未交纳。2021年4月4日之前案涉房屋仍然归被告占有，产生的电费应当由被告负担。现原告仅要求被告承担其中的397.08元，有事实与法律依据，依法予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第七百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告邱淑梅于判决发生法律效力之日起十日内给付原告戚恩深房屋租金4666元；二、被告邱淑梅于判决发生法律效力之日起十日内给付原告戚恩深电费397.08元；三、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费25元，由被告邱淑梅负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。另补充查明，邱淑梅二审期间回复本院，案涉房屋钥匙至今仍存留于邱淑梅处。该节事实有本院二审期间询问笔录在卷为凭。本院认为，戚恩深与邱淑梅于2017年3月1日签订的案涉《租赁合同》系其双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行己方义务。从本案现已查明的案件事实可知，合同约定的租赁期限届满后，承租人邱淑梅仍继续占有使用案涉房屋，其于一审时称其已于2021年3月搬离案涉房屋并将房屋钥匙寄存于案涉房屋邻居处的陈述，不属实，案涉房屋并未经双方验收、交接，邱淑梅二审期间自认案涉房屋钥匙至今仍留于其处，因此，根据不定期租赁，当事人可以随时解除合同之法律规定，戚恩深诉请返还房屋并参照租金标准要求邱淑梅支付4666元占有使用费的主张，以及戚恩深要求邱淑梅承担有证据证明的占用期间电费的主张，均具有事实和法律依据，应予支持。至于戚恩深上诉过程中增加诉讼请求，要求邱淑梅支付占有使用费至今，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条第一款之规定，因双方无法就此达成调解，故本案中对该增加的诉讼请求不予一并审理，戚恩深可另行起诉。关于戚恩深的第2、3、4项诉讼请求应否支持的问题。从双方于2017年3月1日签订的案涉《租赁合同》第三条约定内容可知，虽然邱淑梅确实存在未经戚恩深同意，“私拆楼外小房，私砸楼内主体、墙体、增设多个卫生间”等行为，但合同对该行为后果的约定为，一方面，“如因乙方（邱淑梅）私砸楼内墙体，改动主体结构所造成的一切后果，全由乙方负责，甲方（戚恩深）不负任何责任”；另一方面，“乙方撤出时必须将损坏处加固好。（暖气片、锅炉、测试、楼上顶盖、水箱等等）”。由此，针对戚恩深的第2项诉讼请求，即要求邱淑梅修复好楼内取暖设备（锅炉、通道、暖气片等）或赔偿损失费15000元这一项，具有合同依据，在邱淑梅既拒绝修缮，又未针对支付15000元损失费这一替代履行方式所涉具体款项数额提出具体异议，同时还明确表示不申请司法鉴定的情况下，本院对戚恩深的该项诉请予以支持，应由邱淑梅承担15000元的损失费。针对戚恩深的第3、4项诉讼请求，因案涉《租赁合同》虽对邱淑梅私拆小房等其他改动行为有所体现，但如前所述，合同并未针对该行为后果有需要恢复原状或者进行修缮的约定，因此，本院不支持戚恩深的该两项诉讼请求。综上所述，戚恩深的上诉请求部分成立，邱淑梅的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3791号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初3791号民事判决第三项；三、邱淑梅于本判决发生法律效力之日起十日内向戚恩深返还案涉房屋（小楼一栋）；四、邱淑梅于本判决发生法律效力之日起十日内向戚恩深赔偿未修复楼内取暖设备损失15000元；五、驳回戚恩深的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费25元，由邱淑梅负担；二审案件受理费50元，由戚恩深负担25元，由邱淑梅负担25元。本判决为终审判决。审判长　　贾春雨审判员　　任　娲审判员　　张　钱二〇二一年九月十日书记员　　连亚妮 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