方东艳、广州奥吉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤01民终15704号

• 案件编号

  （2021）粤01民终15704号

• 案件名称

  方东艳、广州奥吉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省广州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省广州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  方东艳;广州奥吉餐饮管理有限公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终15704号上诉人（原审被告）：方东艳，女，1965年1月8日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：钟绮云，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晨，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州奥吉餐饮管理有限公司，住所地广州市越秀区建设四马路19号之一之二天伦花园首层。法定代表人：谭小青，职务：总经理。委托诉讼代理人：李惜珍，公司员工。上诉人方东艳因与被上诉人广州奥吉餐饮管理有限公司（以下简称奥吉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初40083号民事判决，向本院提起上诉。本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。方东艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判方东艳无需向奥吉公司返还租赁保证金42000元，驳回奥吉公司的所有诉讼请求；2.由奥吉公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、2019年10月31日租赁期满后，奥吉公司未按《房地产租赁合同》的约定，将涉案商铺交还给方东艳，仍继续占用涉案商铺至2020年5月，涉案保证金不但不足以扣除奥吉公司在租赁期满后继续占有和使用涉案商铺所产生的占用费（以租金计算）以及相关管理费用，而且因奥吉公司的违约行为，方东艳已经产生实际的经济损失。因此奥吉公司不但无权要求方东艳退还保证金42000元，还应当立即向方东艳支付租赁期满后，即2019年11月1日至2020年5月27日期间占用涉案商铺的占用费共154000元（按月租金22000元计算），以及赔偿方东艳代为垫付其拖欠的管理费4735.86元和开锁费200元，合计冲减保证金42000元后，奥吉公司还应向方东艳支付116935.86元。二、《房地产租赁合同》对于租赁期满后交还租赁物有明确的约定，奥吉公司已经构成违约。涉案商铺在2019年10月31日租赁期满，奥吉公司直至2019年9月27日才向方东艳明确表示不再续租，但之后奥吉公司从未向方东艳提及或通知何时迁出涉案商铺。奥吉公司在2019年11月20日的微信中承认，仍然继续使用涉案商铺。租赁合同第九条：“租赁合约期满或解除，乙方（奥吉公司）必须在合同终止后五天内迁出并将其所有杂物全部搬走，将房屋及房屋附属设施、设备完好交还甲方（方东艳）。”，根据上述合同约定，奥吉公司迁出涉案商铺并搬走自己的物品，根本无须方东艳配合。而事实上，根据涉案商铺所在的物业管理公司“广州天伦物业管理有限公司（以下简称物业管理处）”出具的《情况说明》，以及2020年4月16日奥吉公司到物业管理处要求物业开具的《物品携出放行条（0000183）》，奥吉公司这时才从涉案商铺搬走自有物品，且仍欠管理费4735.86元未缴纳。因此证明，奥吉公司不但可以自行迁出涉案商铺搬走物品，而且直至2020年4月16日才正式迁出，已违反租赁合同约定的“合同终止后五天内迁出”的规定，构成违约和租赁期满后继续占用涉案商铺的事实。三、租赁合同对于“保证金的无息退还”有明确的约定，涉案租赁合同第四条：“合约终止，如乙方已交清租金及其他费用按期迁出，甲方应在乙方迁出七日内将保证金无息退还给乙方，如乙方欠付租金、其他费用或因违约造成甲方经济损失的，甲方有权直接从保证金中扣除上述费用后返还乙方，对保证金不足扣除的部分，甲方有权另行向乙方索取。”，由于奥吉公司未依合同约定及时搬走物品，已实际产生租赁期满后仍然继续占用涉案商铺的占有使用费且存在欠付涉案商铺管理费长达6个月共4735.86元的事实（2019年12月1日至2020年5月31日），故方东艳有权将涉案保证金抵扣奥吉公司欠付的租金（即占用费用）和其他费用，且不足部分，仍由奥吉公司承担支付责任。四、基于奥吉公司的违约行为，构成继续占用涉案商铺的事实，方东艳已经产生“租金、管理费用、收回商铺开锁费”等实际经济损失，奥吉公司依法应当向方东艳赔偿及支付相关费用共计116935.86元。根据物业管理公司提供的照片显示，直至2020年5月15日，涉案商铺一直由奥吉公司“贴奥吉公司的封条且再另加门锁”的处理，即涉案商铺一直在奥吉公司的实际控制中，方东艳根本无法收回。方东艳无奈于2020年5月27日，找专业开锁人员并支付200元费用后撬开门锁才得以收回涉案商铺，并于2020年6月2日向物业管理公司代为支付奥吉公司拖欠的管理费4735.86元后，才能再次对外出租涉案商铺。期间涉案商铺共产生2019年11月1日至2020年5月27日期间的租金损失共154000元（按月租金22000元计算），以及代垫的2019年12月1日至2020年5月31日期间的管理费损失4735.86元和开锁费损失200元，合计158935.86元，冲减保证金42000元后奥吉公司仍应向方东艳支付116935.86元。综上，奥吉公司在未支付逾期交还涉案商铺期间的占用费（按月租金22000元计算）的情况下，索要保证金，违反诚实信用原则。恳请二审法院在查明事实的基础上撤销一审判决，驳回奥吉公司的所有诉讼。奥吉公司辩称：我方承租涉案商铺已经超过7年，这期间一直是一个叫“欧达安”的人跟我司联系，方东艳本人从未与我司进行过商议，电话也不接，才导致我方提起本案诉讼。关于管理费，我司从2019年10月开始已经不再承租涉案商铺，所以不需要缴纳管理费，我司要将除不能搬走的物品之外的东西搬走，需要方东艳本人或者代理人现场交接，但方东艳没有出现配合完成交接。后来方东艳出现并认为我司还在使用涉案商铺，但实际上我司只是堆放些杂物，没有经营，并不能算使用，此外，我司承租的是个临街的商铺，进出东西并不需要放行条，因此方东艳提交的证据中的放行条是不存在的。奥吉公司于2020年8月31日向一审法院提起诉讼，请求：判令方东艳向奥吉公司退还租赁保证金42000元及水电押金2000元。一审法院查明事实：根据广东省人民政府粤房地证字××号房地产权证记载，方东艳为广州市越秀区建设四马路20号首层的产权人。2014年12月23日，方东艳（为出租方，甲方）与奥吉公司（为承租方，乙方）签订《房地产租赁合同》，其中约定方东艳将位于广州市*马路*号A单位（天伦花园东面首层自编*号街铺，以下简称涉案商铺）作为商业用途，租期自2015年1月1日至2016年10月31日；签订合同时，乙方须向甲方交付租赁保证金44000元等内容。2015年1月20日，奥吉公司向方东艳支付了租赁保证金44000元，方东艳向奥吉公司开具收据一张，载明收到“广州奥吉餐饮管理有限公司按金（工行收）44000元”。上述合同租赁期限届满后，双方于2017年10月28日再次续签《房地产租赁合同》，约定：租赁期限从2017年11月1日至2019年10月31日；每月租金为22000元，乙方在每月的第5日前支付当月租金给甲方；租赁保证金42000元，合同终止，如乙方已交清租金及其他费用按期迁出，甲方应在乙方迁出七天内将保证金无息退回给乙方；等。以上事实，有奥吉公司提供的《房地产租赁合同》》《收据》等为证。一审庭审中，奥吉公司称：其此前已向方东艳支付的44000元中，42000元为案涉商铺的租赁保证金，另外的2000元为水电押金，由物业管理公司收取，故其申请撤回要求方东艳退还水电押金2000元的诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许。奥吉公司还称：其已依约向方东艳缴纳租赁期内的全部租金；其在2019年8月开始没有经营案涉商铺，后一直与方东艳沟通租赁期限到期后不再续租；租赁期满后奥吉公司要求交接场地，但方东艳不予理睬；方东艳曾要求奥吉公司与其司机“欧达安”联系，奥吉公司于2019年9月26日再次通过微信的方式向“欧达安”发出期满不再续租的通知并多次要求办理交接手续、退回租赁保证金等；2019年11月20日，奥吉公司再次通过微信告知“欧达安”其已支付2019年10月的管理费和水费；方东艳在2019年12月中旬在案涉商铺外加锁，又在2020年1月重新装修并出租案涉商铺。奥吉公司为证明其上述陈述，还向一审法院提交了以下证据：1.招商银行转账汇款电子回单（载明2019年1月至9月期间共10次向户名“方东艳”的账户汇款22000元）、不再续租的通知、微信聊天记录截图以及照片（拟证明*马路*号现由“得佑”经营使用）一张。一审法院认为：方东艳经一审法院合法传唤不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，奥吉公司所举的证据和所作的陈述因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且奥吉公司保证真实，故一审法院经核证后予以确认。奥吉公司、方东艳自愿签订的上述《房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。租赁合同约定的租赁期限已届满，虽然双方并未办理交接手续，但现有证据显示方东艳已实际收回案涉商铺，且奥吉公司已付清租金及其他费用，故方东艳应依约向奥吉公司无息退还租赁保证金。奥吉公司的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款的规定，于2021年3月1日作出如下判决：自一审判决发生法律效力之日起七日内，方东艳向广州奥吉餐饮管理有限公司返还租赁保证金42000元。一审案件受理费450元，由方东艳负担。二审期间，方东艳向本院提交证据材料如下：证据1.方东艳的委托代理人与奥吉公司之间的微信聊天记录，拟证明奥吉公司直至2020年4月仍继续使用和占有涉案商铺；证据2.方东艳的委托代理人与涉案商铺所属的“天伦花园”物业管理处工作人员之间的微信聊天记录及该工作人员在微信中提供的照片，拟证明直至2020年5月15日，涉案商铺仍由奥吉公司实际控制及奥吉公司拖欠的2019年12月至2020年5月份总计4735.86元的管理费；证据3.方东艳的委托代理人与地产中介公司工作人员的微信聊天记录及该工作人员在微信中提供的照片，拟证明方东艳收回涉案商铺的开锁费用200元；证据4.《2019年10月的水电及管理费》、《广东增值税普通发票》、《情况说明》、《物品携出放行条》，拟证明奥吉公司直至2020年4月16日才向物业管理公司申请放行条，将存放在涉案商铺被的物品取走，并对涉案商铺张贴封条。奥吉公司在租赁期满后，仍继续使用和占有涉案商铺，直至方东艳缴交奥吉公司拖欠的管理费4735.86元后，于2020年5月15日才收回涉案商铺。奥吉公司对上述证据的真实性予以确认，质证意见与答辩意见一致。二审期间，奥吉公司述称涉案商铺内的物品一直没有清空，因为担心拆除设施设备可能会导致场地结构受损，要承担赔偿责任，故需要方东艳到场交接确认哪些物品允许拆除，但方东艳一直不予以回应。经二审审查，本院确认一审法院查明的事实。二审另查明，奥吉公司提供其与方东艳司机“欧达安”的微信记录显示，奥吉公司在2019年10月27日已经发函给“欧达安”表示不再承租涉案商铺，2019年11月11日，奥吉公司询问“欧达安”“何时可以办完手续，店早就可以交给你们，按金怎么退”。“欧达安”回“问管理费、水电费是否结清”。奥吉公司回答“结清了，10月份的要11月才出单，我们会按时付费的”。“欧达安”称“要全部结清我们再计哦”。2019年11月20日，奥吉公司微信“欧达安”称10月的管理费和水费已经交清。“欧达安”回应称“同业主沟通一下，前天去看到你们处还放东西在哪里哦”。奥吉公司回答称“我们在等你们，你们一点都不急，我们也没有办法。”“欧达安”回应称“我们也有很多事务要处理哦，也不可能等着这么一点点小事，但是也要有个时间段来安排的哦，请见谅”。此后双方微信记录显示直至2020年5月双方才有联系。二审庭后，奥吉公司提交了照片，微信记录和货车订单，拟证明其在涉案大楼还另租有商铺，故物业公司给的放行条和涉案商铺无关。方东艳对奥吉公司庭后提供的材料均不予认可，认为与本案无关。二审庭后，方东艳向本院提交《中止审理申请书》，认为其已经另案主张奥吉公司承担因非法占用涉案商铺要支付的商铺使用费。奥吉公司是否违反合同约定，租期届满后非法占用涉案商铺，与本案应否退还租赁保证金，具有直接因果关系，请求中止本案审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点问题是奥吉公司请求返还租赁保证金的主张能否成立。本院对此评析如下：奥吉公司从2014年开始向方东艳承租涉案商铺，在租赁合同期满后，双方于2017年再次续签租赁合同，约定租赁期限至2019年10月31日。双方签订的租赁合同是各方当事人的真实意思表示，均应诚信履行。关于租赁期满后租赁保证金的返还问题，涉案合同约定，合同终止，奥吉公司交清租金及其他费用按期迁出，方东艳在奥吉公司迁出七天内将保证金无息退回给奥吉公司。方东艳主张奥吉公司在租赁期满后未及时搬离涉案场地，故其不应退还奥吉公司保证金。对此，本院认为，首先，奥吉公司与方东艳存在长期的租赁合同关系，现有证据并未反映奥吉公司在合同履行期间存在拖欠租金或者其他违反合同约定应没收保证金的情形。虽然奥吉公司在租赁期限届满后未及时交还场地，但从双方微信往来记录可见，奥吉公司一直都有要求交还场地，但是因为双方对于该如何交接，是否必须出租人方东艳到场现场交接认识不一，导致奥吉公司未能及时腾空交还涉案场地，奥吉公司并无不予腾空交还涉案房屋的主观恶意。其次，方东艳在本案上诉中的意见也并非是主张其有权没收涉案房屋的保证金，只是认为奥吉公司在租期届满后还继续占有使用涉案商铺，需要支付使用费，两者相抵后，其无需返还费用给奥吉公司。实际上方东艳也已另案主张奥吉公司支付占用涉案商铺期间的使用费。综上所述，一审判令方东艳返还奥吉公司租赁保证金4200元，并无不当，本院予以维持。综上所述，方东艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由方东艳负担。本判决为终审判决。审 判 员　　李　民二〇二一年九月八日法官助理　　韩　寒书 记 员　　苏劲丹 来自：www.nlaw.org