苏志广与常敏娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10708号

• 案件编号

  （2021）京03民终10708号

• 案件名称

  苏志广与常敏娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  苏志广;常敏娜

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10708号上诉人（原审原告）：苏志广，男，1938年11月3日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：徐鹏，北京汇昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常敏娜，女，1954年10月11日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴幸福，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖坤，北京冠领律师事务所实习律师。上诉人苏志广因与被上诉人常敏娜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2021）京0113民初6574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年6月22日公开开庭审理了本案。上诉人苏志广的委托诉讼代理人徐鹏，被上诉人常敏娜及其委托诉讼代理人吴幸福、肖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏志广上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判常敏娜向苏志广支付违约金584000元；2.诉讼费用由常敏娜承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，判决错误。苏志广和常敏娜于2020年8月15日签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。合同履行过程中，常敏娜找一些莫须有的理由拖延履行直至拒绝履行，导致苏志广的房价下跌，有价无市，造成苏志广财产损失。一审仅判决常敏娜支付苏志广10万元违约金显失公平。在双方签订合同时，常敏娜就支付了10万元的定金。如果常敏娜在短时间内就拒绝履行，那么适用定金罚则，10万元定金不退双方均应无异议。然而合同签订后，过了半年多的时间，常敏娜才以中介有问题为理由拒绝履行合同，使苏志广错过了最佳卖房时机。北京市又加码了楼市调控政策，使苏志广的房屋更难出售。苏志广的女儿与常敏娜2021年2月19日的通话录音可以显示出常敏娜应于2021年2月11日按照合同约定支付房款，在已过付房款日期8天，苏志广询问对方原因时，常敏娜说过完农历十五再说，而过完农历十五后也没有说是否继续履行，在苏志广一再询问的情况下，常敏娜将责任推卸给中介。从录音材料可看出常敏娜在2020年10月就不想买房了。作为买卖合同相对方，常敏娜如果不履行买房义务应向卖方即苏志广明确。常敏娜在合同履行中没有诚信，违反了《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，违反意思自治、公平、保证交易安全的基本原则，构成根本违约。双方约定了20%的违约金，按照本案中双方履行合同的实际情况，苏志广认为20%的违约金是双方自愿达成的，是诚信的体现，且不违反法律规定的数额。更重要的是按照目前的房地产行情，苏志广承担着房价下行的巨大风险，所以，支付总房款20%的违约金才能体现合同契约诚信自愿的精神，维护市场交易的安全和活力。常敏娜辩称，同意一审判决，不同意苏志广的上诉请求。1.一审法院认定事实清楚，且常敏娜认为自己不存在违约问题。苏志广提交的录音证据证明其知晓常敏娜要换房的交易背景。但中介没有领第三人看过常敏娜的房屋，常敏娜有权不向苏志广支付房款。且苏志广的房屋满五不唯一。2.苏志广未提供证据证明其损失，一审法院综合考虑本案实际情况作出一审判决，适用法律正确。苏志广向一审法院起诉请求：1.解除苏志广和常敏娜于2020年8月15日签订的房屋买卖合同；2.常敏娜向苏志广支付违约金584000元；3.诉讼费由常敏娜负担。一审法院认定事实：2020年8月15日，苏志广与常敏娜签订《房屋买卖合同》，同日，苏志广、常敏娜、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《居间服务合同》及《补充协议》，苏志广、常敏娜、方源公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述《房屋买卖合同》载明：出卖人苏志广，买受人常敏娜，出卖人所售房屋坐落为顺义区×号房屋；出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1080000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1840000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币100000元。上述《补充协议》载明：苏志广与常敏娜同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币2920000元，此价格为苏志广净得价；常敏娜于2020年8月15日将第一笔定金人民币10000元以自行划转的方式支付给苏志广，常敏娜于2020年8月25日将第二笔定金人民币90000元以自行划转的方式支付给苏志广；常敏娜于过户前3日将第一笔购房款人民币2670000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付给苏志广；双方应于自本合同签约180日共同前往税务部门办理缴税手续；双方同意在自本合同签约180日共同办理房屋不动产转移登记手续；苏志广确认，交易房屋在缴税时情况为所有权证满五年、交易房屋非苏志广家庭名下在京唯一住房；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；常敏娜若出现拒绝购买该房屋、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的等情形，构成根本违约，且苏志广有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，常敏娜出现上述根本违约情形之一的，常敏娜应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20％向苏志广支付违约金，常敏娜向苏志广已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。常敏娜按照上述合同及《补充协议》向苏志广支付了定金100000元。苏志广提交录音、房屋权属证书、房屋买卖合同及补充协议等证据证实常敏娜违约，要求支付违约金。常敏娜对上述证据的真实性无异议，称苏志广和本案中介公司向其承诺在其付款前先将房屋过户到苏志广儿子名下，但苏志广未过户，且苏志广没有证据证明其损失，主张违约金过高，应予以调整。根据补充协议规定其支付涉案房款的时间距离本案起诉之日仅有17日，违约时间短，同时约定常敏娜有权留存10万元、5万元作为户口迁出保证金、物业交割保障金，苏志广并未完成签署约定义务，该笔15万元款项在计算违约金时应在计算基数中扣除。同时本案存在苏志广和中介公司联合起来坑害常敏娜的情形，苏志广在合同约定支付20%违约金的次日便向法院起诉索取高额违约金，另经查询案涉房屋目前总价高于合同约定总价，合同解除后苏志广因此将获益62万余元，已足以弥补其损失，苏志广实际并未产生损失，其不应支付违约金。对录音的真实性无异议，是其本人说的话，苏志广也在录音中表明，本案是源于其要换房，并将房屋交给本案中介公司代为出售，中介公司也承诺在两个月内出售，但中介在苏志广、常敏娜签订案涉《房屋买卖合同》后即不管不顾，从未领过第三人来看过自己的房屋，截止案涉房款支付之日，常敏娜自己的房屋一直未出售，其和中介说三方可以谈一谈，要不然继续卖她的房子，别耽误人家时间，并且苏志广的房子不满五年不唯一，根本卖不出去，就是联合中介说其违约。苏志广称中介联系过常敏娜看房，但常敏娜不来，常敏娜也不解约也不走手续，就一直卡在这儿，双方是在同意的情况下签的合同，签合同的意义就是约束双方，现在就是按照合同履行。常敏娜提交定金收条、银行流水、涉诉小区房屋均价查询截图，证实其支付定金及涉诉房屋价格情况，称要求苏志广返还定金10万元，并支付苏志广占用该10万元定金产生的利息（自2020年8月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。苏志广认可收到常敏娜支付的定金10万元，称标的价格和实际成交价格是两个概念，其要求违约金不是看房价高与低，是因为常敏娜违约。一审法院认为，苏志广与常敏娜签订的《房屋买卖合同》，苏志广、常敏娜、链家公司签订的《居间服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照上述合同及《补充协议》约定全面履行权利义务。现常敏娜未按上述合同及《补充协议》约定支付第一笔购房款2670000元，且明确表示无法继续履行上述合同及《补充协议》，故对于苏志广要求解除双方于2020年8月15日所签订《房屋买卖合同》的请求，一审法院予以支持，解除时间为苏志广向一审法院提起诉讼时间，即2021年3月10日。对于常敏娜所述涉诉房屋未满足满五唯一、苏志广先违约等辩解意见，证据不足，不予采纳。对于苏志广要求常敏娜支付违约金的请求，予以支持，但苏志广主张的金额过高，一审法院根据涉诉合同签订时间、履行情况等情形，核定违约金数额为100000元，将常敏娜给付苏志广的定金100000元予以折抵。对于常敏娜要求苏志广返还定金并支付利息的意见，不予采纳。综上，一审法院判决：一、苏志广与常敏娜2020年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月10日解除；二、常敏娜支付苏志广违约金100000元，以常敏娜已支付苏志广的定金100000元予以抵扣，双方均不得请求对方给付或返还违约金、定金；三、驳回苏志广的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。苏志广与常敏娜签订的《房屋买卖合同》，苏志广、常敏娜、链家公司签订的《居间服务合同》及《补充协议》均属合法有效，双方均应按照上述合同及《补充协议》约定全面履行权利义务。在房屋买卖合同履行过程中，常敏娜支付了购房定金后未再按照各方约定支付购房款，且明确表示不再继续履行上述合同及《补充协议》，该行为已构成违约，常敏娜应当承担违约责任。苏志广据此主张解除双方于2020年8月15日所签订《房屋买卖合同》，依据充分。关于苏志广上诉主张常敏娜支付584000元违约金的意见，一审法院根据涉诉合同签订时间、履行情况等情形，认定苏志广主张的违约金过高，并酌定违约金数额为100000元，且将常敏娜给付苏志广的定金100000元予以折抵并无不当。故苏志广该上诉意见依据不足，本院不予采信。综上所述，苏志广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8560元，由苏志广负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　付　辉二〇二一年九月七日法官助理　　徐　晨书 记 员　　何昕燏 关注公众号“马 克 数 据 网”