王素玲与城城不动产管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京03民终10438号

• 案件编号

  （2021）京03民终10438号

• 案件名称

  王素玲与城城不动产管理有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第三中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  王素玲;城城不动产管理有限公司;城城不动产管理有限公司北京分公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终10438号上诉人（原审原告）：王素玲，女，1942年3月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王晋（王素玲之孙），1987年7月1日出生，汉族，住北京市通州区。被上诉人（原审被告）：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，经理。被上诉人（原审被告）：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，经理。原审第三人：张佳琪，女，1999年6月12日出生，蒙古族，住北京市通州区。原审第三人：杨晗玥，女，1998年6月13日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人王素玲因与被上诉人城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城房产北分）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城房产公司）、原审第三人张佳琪、杨晗玥房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2021）京0112民初6495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法适用独任制开庭进行了审理。上诉人王素玲之委托诉讼代理人王晋到庭参加诉讼。被上诉人城城房产北分、城城房产公司，原审第三人张佳琪，杨晗玥经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。王素玲上诉请求：1.判令解除王素玲与被城城房产北分于2020年06月20日签订《房屋托管合同》；2.判令城城房产北分、城城房产公司向王素玲支付自2020年9月27日起至实际交付之日止的尚未交付的租金，暂计算至2020年10月26日为4500元（租金为每月4500元，非整月的按天计算）；3.判令城城房产北分、城城房产公司向王素玲支付违约金13500元；4.判令张佳琪、杨晗玥承担根据房屋托管合同第十二条合同的解除所约定的合同解除之日即2020年10月27日开始，张佳琪、杨晗玥占据房屋所给王素玲带来的房屋房租损失直至搬离房屋之日（租金4500/月，非整月的按天计算）。事实和理由：2020年06月20日，王素玲与城城房产北分签订《房屋托管合同》，约定王素玲将坐落于北京市通州区×小区×村×号×单元×室的房屋委托给城城房产北分经营，房屋建筑面积91.1平方米，托管期共36个月，自2020年06月27日起至2023年06月26日止，月租金为4500元。合同签订以后，王素玲依约将房屋交付给城城房产北分使用，但城城房产北分在支付了两个月租金以后，却违反合同约定拒不支付租金，根据《房屋托管合同》第十二条第三款的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的。王素玲依法享有合同解除权，现要求解除合同、支付租金并返还房屋。同时根据《房屋托管合同》第十三条第四款的约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取的押金不予退还。”基于该条的约定，城城房产北分、城城房产公司应向王素玲支付违约金13500元。另有2020年7月30日，城城房产北分与本案张佳琪、杨晗玥签订了《代理出租合同》，将房屋出租给张佳琪、杨晗玥使用，租期自2020年7月30日起至2021年7月29日止，月租金3150元，现王素玲要求张佳琪、杨晗玥承担自2020年10月27日起占据房屋起所产的房屋租金损失（租金4500/月，非整月的按天计算）。一审法院以王素玲未提供证据证明在享有解除权后向城城房产北分、城城房产公司行使解除权，现王素玲向法院提供行使合同解除权的网络登记证据一份，且王素玲不止一次向城城房产北分提出解除位于通州区梨园镇×园×号×房屋租赁协议的事宜，具体可以查询城城房产北分、城城房产公司对外宣传公布的城城找房公众号服务器数据。城城房产北分、城城房产公司未到庭，亦未发表答辩意见。张佳琪、杨晗玥提交书面意见，述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王素玲向一审法院起诉请求：1.确认王素玲与城城房产北分签订的《房屋托管合同》于2020年10月31日解除，2.判令城城房产北分、城城房产公司向王素玲支付自2020年9月27日起至2020年10月31日止尚未交付的租金，按每月4500元计算，3.判令城城房产北分、城城房产公司向王素玲支付违约金13500元，4.判令张佳琪、杨晗玥立即搬离房屋，将房屋腾退，5.判令张佳琪、杨晗玥承担根据王素玲与城城房产北分签订的房屋托管合同第十二条合同的解除所约定的合同解除之日即2020年10月27日开始，张佳琪、杨晗玥非法占据房屋所产生的水电燃气费用以及非法占据房屋给王素玲带来的房屋房租损失直至办理房屋之日，按每月4500元计算，占有使用费，从2020.11.1计算到2021.4.6，依据是张佳琪、杨晗玥在房子里居住，王素玲要求对方搬走也不搬走，也没有说交房的事情。6.判令城城房产北分、城城房产公司及张佳琪、杨晗玥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2020年6月20日，王素玲与城城房产北分签订《房屋托管合同》，约定王素玲将坐落于北京市通州区×小区×村×号楼×单元×室的房屋委托给城城房产北分经营，托管共36个月，自2020年6月27日起至2023年6月26日止，实收租期33个月，管理费三个月。月租金为4500元（含物业费、取暖费），月付；押金4500元。该合同系李静代签，王素玲对此予以认可。合同签订后，城城房产北分分别于2020年6月24日、7月31日、8月31日支付了4500元、4135元、4500元，剩余租金尚未支付。经核算，城城房产北分已支付的费用为押金4500元和2020年6月27日-2020年8月26日的租金。另查，2020年7月30日，城城房产北分将案涉房屋出租给张佳琪，期限为一年，自2020年7月31日至2021年7月30日，杨晗玥与张佳琪共同居住。后因城城房产北分未向王素玲支付租金，王素玲要求杨晗玥与张佳琪搬离房屋，并引发矛盾，后杨晗玥与张佳琪于2020年12月24日搬离了案涉房屋，但双方尚有纠纷未解决完毕。再查，《房屋托管合同》第十三条第四款约定“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”《房屋托管合同》第十二条第三款第一项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的”。一审法院认为，本案的争议焦点之一为合同的解除及解除的时间。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，城城房产北分自2020年8月起一直未支付房租，其行为明显违背双方合同的约定，故王素玲有权解除合同。王素玲主张合同于2020年10月31日解除，其理由系城城房产北分欠付2020年8月27日之后的租金，支付时间应为2020年9月，满30日后其有权解除合同，故主张解除日期应为2020年10月31日。一审法院认为，根据合同约定，王素玲在城城房产北分不支付房屋达30日后有权解除合同，但合同的解除需以王素玲行使解除权为前提，而本案中，王素玲并未提交充分的证据证明其在享有解除权后向城城房产北分行使解除权，而根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故本案中，合同的解除时间应以本案起诉状副本送达之日为合同解除之日，为2021年3月20日。关于违约责任，因双方在合同中已明确约定，王素玲主张按照合同第十三条第四款的约定主张违约责任，一审法院予以支持。本案的争议焦点之二为城城房产北分应支付的费用。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，王素玲请求城城房产北分支付自2020年9月27日至其主张的合同解除之日（2020年10月31日）止的租金，一审法院认为，违约责任应当包括合同履行后可以获得的利益，故城城房产北分应支付欠付租金之日起至合同解除之日止的租金，王素玲主张自2020年9月27日起算，一审法院对此不持异议；王素玲主张合同解除之日一审法院认定为2021年3月20日，故应由城城房产北分支付自2020年9月27日至2021年3月20日期间的租金，按每月4500元计算。经核算，共5个月零24天，金额为26100元。关于王素玲请求判令张佳琪、杨晗玥立即办理房屋、将房屋腾退的诉讼请求，因张佳琪、杨晗玥已经搬离案涉房屋，故一审法院对王素玲的该项诉讼请求不予支持。关于王素玲请求判令张佳琪、杨晗玥承担非法占据房屋所产生的水电燃气费用以及非法占据房屋的相关费用的诉讼请求，一审法院认为，本案张佳琪、杨晗玥与城城房产北分之间成立合法有效的租赁合同法律关系，王素玲主张张佳琪、杨晗玥系非法占有房屋并不能成立，其请求支付房屋占有使用费的请求亦不能成立。关于王素玲请求张佳琪、杨晗玥支付其居住期间欠付的水电燃气费用的诉讼请求，因张佳琪、杨晗玥张佳琪亦在另案中主张其尚有预缴的燃气费，且张佳琪、杨晗玥与王素玲亦有其他纠纷，故一审法院认为王素玲的该项诉求应与张佳琪、杨晗玥另案解决，不宜在本案中一并处理。本案的争议焦点之四为责任承担主体，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”一审法院认为，应由城城房产北分和被告城城房产公司共同负担。综上，一审法院判决：一、王素玲与城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月20日签订的《房屋托管合同》于2021年3月20日解除；二、城城不动产管理有限公司和城城不动产管理有限公司北京分公司共同赔偿原告王素玲违约金13500元，于判决书生效之日起七日内执行清；三、城城不动产管理有限公司北京分公司已支付的押金4500元不再退还；四、城城不动产管理有限公司和城城不动产管理有限公司北京分公司共同支付王素玲自2020年9月27日至2021年3月20日期间的租金26100元，于判决书生效之日起七日内执行清；五、驳回王素玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费125元，由城城不动产管理有限公司和城城不动产管理有限公司北京分公司共同负担，于判决书生效之日起七日内支付给王素玲。本院二审期间，王素玲围绕上诉请求依法提交了证据：1.微信公众号登记信息，用以证明王素玲曾在微信公众号中向城城房产北分登记解除合同，也有提交成功的页面。提交过两次，分别以王素玲和王晋之妻李静的名义提交的。当时合同是李静签的字。2.微信聊天记录，证明之所以通过微信公众号提出解除，是因为微信群里可以看出很多业主给城城房产公司发出的解约快递都被退回了。而且城城公众号上发布过告知书，告知大家可以通过微信公众号提出需要解决的问题。二审经审理认定的事实与一审法院一致，本院对此予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为合同解除的时间。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，王素玲提交的证据不足以证明其向城城房产北分发出解除合同通知并到达对方的明确时间，故一审根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，以本案起诉状副本送达之日作为合同解除之日，并无不当，应予维持。故对王素玲据此提出的相关上诉主张，本院不予支持。综上所述，王素玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王素玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员　　周艳雯二〇二一年九月三日法官助理　　仵　霞法官助理　　何　平 更多数据：www.nlaw.org