邓吉全、大连鑫聚源物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7669号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7669号

• 案件名称

  邓吉全、大连鑫聚源物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/18 0:00:00

• 当事人

  邓吉全;大连鑫聚源物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7669号上诉人(原审被告)：邓吉全，男，1970年11月27日生，汉族，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：宋树桓，辽宁安成律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连鑫聚源物业管理有限公司。住所地：大连市普兰店区皮口街道海北路中段52-6号。法定代表人：修源禄，该公司经理。上诉人邓吉全因与被上诉人大连鑫聚源物业管理有限公司（以下简称鑫聚源物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214民初2534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓吉全上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；二、被上诉人承担本案诉讼费。主要理由为：1.一审认定事实错误，大连隆金祥物业管理有限公司（以下简称隆金祥公司）早在2019年12月18日之前一年半左右就已经离开案涉小区，使得案涉小区成为弃管小区，上诉人拖欠隆金祥公司的物业费数额并没有经过上诉人与隆金祥公司的最终结算和确认，因此，上诉人不认可被上诉人主张的2014年6月1日至2019年12月18日期间的物业费金额。2.隆金祥公司在管理案涉小区期间，管理服务不到位，与大多数业主发生矛盾。因服务质量存在严重问题，业主要求减少物业费，隆金祥公司也口头同意减少部分物业费，但又没有具体方案，最终隆金祥公司放弃索要物业费的权利，并撤出案涉小区。3.一审认定“皮口街道城关社区居委会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意，被上诉人与国宝鑫聚业主成立了物业服务合同关系”，上述认定与事实不符，一是没有经过大多数业主同意，完全是社区居委会与被上诉人私下恶意串通，二是至今没有任何业主看到过物业服务合同。4.上诉人对鑫聚源物业与被上诉人之间的债权转让不予认可，被上诉人与隆金祥公司之间签订的《物业转让协议书》和委托责任书及受让的权利，全体业主均不知情。上诉人没有接到过任何单位和个人的通知。5.一审认定的事实和被上诉人的陈述自相矛盾，既然被上诉人自2019年12月18日与业主成立了物业服务合同关系，那么，自2019年12月18日至2020年5月31日期间的物业费，无需隆金祥公司转让。鑫聚源物业未作答辩。鑫聚源物业向法院提出诉讼请求：邓吉全立即给付2014年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费及卫生费共计3014元。一审法院经审理查明，邓吉全现居住在大连市普兰店区皮口街道办事处国宝鑫聚小区，系该小区业主，自2014年6月1日起至今未曾交纳物业费。自2014年6月1日起，与国宝鑫聚小区业主成立物业服务合同的隆金祥公司直至2019年12月18日。2019年12月18日，经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意，鑫聚源物业与国宝鑫聚小区业主间成立了物业服务合同关系，同日，隆金祥公司与鑫聚源物业签订《物业转让协议书》，隆金祥公司与国宝鑫聚小区业主间的物业服务合同终止。《物业转让协议书》同时约定隆金祥公司将自协议签订之日起不再享有收缴物业费的各项权利和利益，自签订协议后，鑫聚源物业收缴的以前业主所欠的物业费全部归鑫聚源物业安排使用，隆金祥公司不得干涉并给予支持。2019年12月28日，鑫聚源物业与隆金祥公司签订委托责任书，约定业主所欠隆金祥公司的物业费、电梯费、卫生费、电费、水费和其他相关费用，鑫聚源物业有权利追收，隆金祥公司同时证明其没有对任何业主承诺不交上述费用。上述协议签订后，鑫聚源物业开始为国宝鑫聚小区业主提供相应的物业服务，并通过电话短信、在业主门上张贴公告的方式向包括邓吉全在内的业主告知其受让了2014年6月1日至2020年5月31日的物业费并进行催收。一审法院认为，隆金祥公司自2014年6月1日起与国宝鑫聚小区业主间成立物业服务合同关系，在隆金祥公司提供物业服务期间，国宝鑫聚小区业主没有提出异议，双方实际履行了物业服务合同，且没有证据证明二者间的物业服务合同存在违反法律、法规强制性规定等情形，合法有效，应予保护，邓吉全作为业主实际接受了隆金祥公司所提供的物业服务，理应按照双方约定支付物业服务费用，拒绝支付于法于理无据。但根据类案被告所提供的证据可以证明，隆金祥公司的安全保障服务提供不到位、基础设施维护服务提供不到位。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案，隆金祥公司服务不到位系上述法律所规定的质量不符合约定情形，且本案的适用范围在现有情况下仅限于减少报酬，故一审法院酌定减免鑫聚源物业所主张的部分服务费，减免范围为应取得服务费的10%。鑫聚源物业所主张的卫生费没有合同和法律依据，一审法院不予支持。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人。本案，隆金祥公司与鑫聚源物业先后签订了《物业转让协议书》、委托责任书，将邓吉全欠隆金祥公司的物业费债务转让给了鑫聚源物业，类案被告认可鑫聚源物业亦采取短信的方式通知了被告，债权转让合同生效，邓吉全所欠隆金祥公司的物业费鑫聚源物业有权要求邓吉全向其支付。综上，对鑫聚源物业主张邓吉全支付所欠隆金祥公司2014年6月1日至2020年5月31日共计6年的物业费请求，扣减10%后，一审法院予以支持，具体为77.73平方米×0.5元/平方米/月×6年×12个月×90%=2518.45元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百一十一条、第一百二十条、第三百六十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、邓吉全于本判决生效之日起十日内向大连鑫聚源物业管理有限公司支付物业费共计2,518.45元；二、驳回大连鑫聚源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由邓吉全负担，邓吉全于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳，逾期未缴纳依法强制执行。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1.一张上诉人的手机截屏，拟证明上诉人于2020年9月29日收到物业费催缴通知，但上诉人主张该短信内容未包含隆金祥公司债权转让等相关事实，债权转让对上诉人不发生法律效力。2.上诉人与皮口镇政府物业管理科袁科长的对话录音文字整理材料，拟证明隆金祥公司提前撤离案涉小区及案涉小区曾存在弃管的事实。本院经审查认为，对上述第一份证据予以采信，第二份证据因上诉人无法提供录音原始载体，根据法律规定，本院对该份证据的真实性无法核实，不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的“经皮口街道城关社区居民委员会取得国宝鑫聚小区大部分业主同意”外的事实予以确认。另查明，鑫聚源物业曾于2011年3月11日在大连市普兰店区人民法院起诉案涉小区业主王慧慧，诉请要求王慧慧给付2014年6月1日至2020年5月31日期间物业服务费。大连市普兰店区人民法院作出（2021）辽0214民初1523号民事判决，认定隆金祥公司为案涉小区提供物业服务的时间为2014年6月1日至2019年12月18日，并支持了鑫聚源物业对上述期间的物业费主张。王慧慧不服，向本院提出上诉，本院于2021年7月2日作出（2021）辽02民终4921号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人给付讼争期间的物业费。被上诉人在本案中诉请的物业费分为两部分，一为隆金祥公司为案涉小区提供物业服务期间上诉人的欠费金额，被上诉人主张其从隆金祥公司处受让了该部分物业费的债权；二为被上诉人自2019年12月18日进驻小区，为案涉小区提供物业服务至2020年5月31日期间的物业费。关于第一部分隆金祥公司提供物业服务期间的物业费问题，（2021）辽02民终4921号生效民事判决已经认定2014年6月1日至2019年12月18日期间，为案涉小区提供物业服务的主体为隆金祥公司，且认为隆金祥公司与被上诉人之间的债权转让合法有效。上诉人主张隆金祥公司实际撤离案涉小区的时间为2018年下半年，但未提供任何相关证据佐证，且上诉人亦认可其并未向隆金祥公司给付上述期间的物业费，故，上诉人以未与隆金祥公司详细对账为由不支付该期间物业服务费，证据尚不充分，本院不予支持。关于第二部分被上诉人实际提供物业服务期间的物业费问题，上诉人在二审期间明确表示同意支付该期间的物业服务费，本院予以照准。对于此期间的物业费缴纳比例，虽然上诉人未在一、二审中提供证据证明被上诉人服务存在瑕疵，但被上诉人并未对一审判决认定的90%的缴纳比例提出上诉，故本院亦予以确认。综上所述，邓吉全上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓吉全负担。本判决为终审判决。审 判 长　　王　迪审 判 员　　王　歆审 判 员　　王家永二〇二一年九月十八日法官助理　　王秀颖书 记 员　　张　琳 关注微信公众号“马克数据网”