某公司与王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书（2021）甘0522民初1640号

• 案件编号

  （2021）甘0522民初1640号

• 案件名称

  某公司与王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

• 审理法院

  甘肃省秦安县人民法院

• 所属地区

  甘肃省秦安县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  某公司;王某

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十四条第三款；《中华人民共和国合同法》:第二百一十二条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十七条

甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0522民初1640号原告：某公司，住所地：某省某市某区某东路575号。法定代表人：苏跃华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冯峰，北京市炜衡（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎朋科，北京市炜衡（兰州）律师事务所实习律师。被告：王某，男。委托诉讼代理人：邵震东，秦安县方圆法律服务所法律工作者。原告某公司诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司委托诉讼代理人冯峰、郎朋科、被告王某及委托诉讼代理人邵震东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠租金30184元及拖欠租金违约金7721.75元；3.判令被告向原告交付房屋并支付未依约腾房的房屋占用费122458.13元；4.本案诉讼费用由被告承担；5.被告将承租原告的房屋恢复原状。庭审过程中，原告当庭变更第2项诉讼请求为拖欠租金为46912元及违约金21261.4元（迟延支付房屋租赁费的时间计算至2021年7月17日）；将第3项诉讼请求变更为要求支付至被告实际付款之日。事实和理由：2018年10月30日，原、被告签订《房屋出租合同》一份，依约由原告将位于某省某市某县某广场东侧某购物广场A区3楼商铺租于被告使用，每年租金66912元，租金按月提前支付，分别于当年8月16日、2月15日支付33456元。然而，自2019年8月16日起，被告就开始拖欠租金，直至租赁期满一直拖欠。为此，原告曾多次催要，但均未果。原告认为，被告的迟延付款的行为已构成严重违约，完全损害了原告的合法权益，其合同目的已然不能实现。现原告为维护自身合法权益特提起本案诉讼，望判如所请。被告王某辩称，原告租期起算点、租金计算错误，签订合同之日为2018年10月30日，应从2018年10月30日开始计算，租期为22.5个月，而非24个月，按照月租金约定17元每平方米，故被告尚欠原告租金21820元；原、被告之间现在没有“房屋租赁合同”关系，不存在请求解除租赁合同之诉请，更不存在拖欠违约金、支付房屋占用费的事实。理由如下：一是2020年11月2日被告与原告经办人冯某联系提出续租及重新装修事宜（有证据证明），冯某回答：因总公司机构改革，未确定负责部门，待后再重新签订租赁合同及协商装修事宜。被告表示：等原告通知。此后，被告停止营业（有供暖公司及物业管理公司证明）；二是原告更换分管秦安县资产的负责人为李某，3月15日被告亲自找到某市原告23楼的办公室面谈续租及装修事宜并己明确告知租赁到期后停止经营使用的事实。李某答复：给领导汇报后再作决定。此后，租赁中断，被告与负责人李某一直电话、微信协商。直至2021年5月27日下午3点28分，李某电话告知公司作出不续租、交出租赁房屋的决定。2021年6月3日，原告的委托人来秦安县向被告才送达了该“房屋出租合同”复印件，至今未见到合同原件；三是依据民法中“权利义务对等”的公平原则，合同到期后，原告有终止合同、收回租赁物的权利，被告发出“要约”请求后停止使用，由于原告机构改革的原因而导致未及时行驶权利，是原告方对该项权利的放弃，导致原告方的租赁物闲置，其责任在原告方，由此而产生的租赁费应当由原告承担，并应当支付在此段闲置期间被告代为管理的相关费用。通过原、被告诉辩称及陈述，本案的争议焦点为：1.双方之间是否有租赁合同？如有，具体内容是什么？2.原告方主张的租金有什么依据？具体数额是多少？3.原告主张的违约金有没有依据？具体数额是多少？4.原告主张的被告占用房屋的费用有没有依据？5.双方所争议的房屋现在是否交付？是何时交付的？6.具体是哪一方违约？有何证据？庭审中，双方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料：（一）原告提供的证据及证明事项：1.房产证原件1份，证明涉案房屋系原告所有；2.内资公司变更通知书复印件1份，证明原告的名称曾为某公司1，现变更为某公司；3.房屋租赁合同复印件1份，证明以下事项：第一点原、被告双方之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限自2018年8月16日至2020年8月15日；第二点租金按半年提前支付，每半年租金33456元；第三点根据双方签订的合同第五条规定，承租方拖欠租金，按日租金10%收取违约金。每半年支付租金的节点为当年8月16日及2月15日；第四点根据双方签订合同第十七条第二款，被告逾期归还房屋的，按照日租金的2倍承担房屋占用费；4.某银行收款回单复印件3页，证明被告没有依约支付租金；5.出租房屋平面图及照片各1份，证明根据双方签订合同第十一条约定，被告不得破坏房屋主体结构，不得在房屋后墙开窗，但事实是被告改变了房屋主体结构。而且违法占用了房屋疏散及消防通道。（二）被告提供的证据及证明事项：6.《房屋租赁合同》复印件1份，2021年6月3日被告接到了租赁合同，证明被告签订了该合同，但原告方未释明合同条款，被告对合同内容并不知情；7.供暖公司证明原件1份，证明该宾馆（吉安宾馆，系被告所开）已于2020年10月份停止供暖并已封了的事实；8.物业公司证明原件1份，证明该宾馆已于2020年9月份停业，未交纳物业管理费用的事实；9.被告与冯某（签订合同时原告方经办负责人）短信截图1份，证明被告已于2020年11月2日发出要约请求，并被拒绝的事实；10.被告与李某通话记录截屏1份，证明被告直接找到原告的公司负责人，口头提及关于续租及协议装修事实。经质证，被告对证据1、2无异议；对证据3签订合同时被告仅在空白合同的最后一页签了字，合同原件一直未给被告送达，对合同内容被告一概不知，故对原告证明目的不予认可；对证据4的真实性无异议，对其证明目的不予认可，原告方并未释明合同的具体内容，被告今天才知道原告方的合同内容。对其中的违约金部分的约定不予认可，在承租过程中，原告并未出具任何收据，也未出具增值税发票，所以被告并没有违约；对证据5认为并未改变房屋的主体结构，该证据与房屋主体结构没有关联性。关于占用了房屋疏散及消防通道，这是当地消防部门监督管理的。原告对证据6合同的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能因为被告开庭时拿不出合同原件，就证明原告没有给被告送达原件；第二点，被告作为成年人，在合同上签字，即便是空白的合同，也是被告自愿的；第三点，被告作为成年人，具备认识合同的能力，该合同既非保险类合同，也非排除被告主要权利义务的合同，原告没有义务向其宣读一遍；第四点，该合同与第一份合同不一致，合情合理，既然是重新签订合同就有可能不一致，没有法律规定，第一份合同必须与第二份合同一致；第五点，被告对合同不能选择性认可，对租金认可，对违约金不认可，既然被告不认可双方存在租赁合同关系，被告交的是什么租金，占用的是什么样的房子；对证据7辩称真实性无法证实，且该证据与本案无关。是被告与供暖公司之间是否停止供暖的问题，并不能证明被告已向原告交回房屋；对证据8辩称该证据真实性无法核实，且该证据与本案无关。被告本身就在该物业公司上班，存在利害关系，无证明力，不予认可。未交纳物业费，不能代表被告向原告交回了房屋，也有可能是被告故意拖欠物业费，也可能是没钱交物业费；对证据9被告要求续租，原告拒绝续租，恰恰说明原告不再向被告续租，被告继续占用房屋，再没有任何合法依据，依法应当交付。其继续占用房屋，构成不当得利，根据最高人民法院对城镇房屋的相关司法解释的规定，被告应当承担房屋占用费，根据该解释，房屋占用费有约定从约定，没约定则按照租期内租金进行计算。第一点，根据冯某的短信内容，由于原告机构改革，冯某再无权代表公司，冯某对于其有无代表权，已明确向被告进行了告知；证据10只有通话记录，没有通话内容，被告所说通话内容，我们不予认可。第二点，合同到期后，重新签订租赁合同，是双方的自愿。不能因为被告要求续租，原告就必须得续租。第三点，租赁合同到期后，被告就有返还房屋的义务。不管原告要求返还，还是不要求返还，被告都有义务向原告返还。第四点，被告要求续租的行为，不能代表被告交回房屋的义务，难道别人不要，我们就能不还吗。本院对上述证据综合评定如下：对双方无异议的证据1、2予以认可。证据3系原、被告双方共同签字确认的合同，系双方真实的意思表示，故对合同的内容予以认可；证据4被告对真实性无异议，且收款回单上明确写有被告给原告打款的时间，结合双方合同的约定，对原告的证明目的予以认可；证据5能够证明案件相关事实，故对其证明目的予以认可；证据6缺乏相关证据佐证被告收到的合同日期为2021年6月3日，且被告辩称签订合同时是自己在空白的合同上签的字，与常理不符，故对证据6证明目的不予认可；证据7、8盖有某县城中供热有限公司、某物业管理有限公司的章子，结合两份证据，能够证明被告在原告房屋所开某宾馆2020年9月停业，未交物业费、未供暖的事实，故对证据7、8证明目的予以认可；证据9结合短信内容看，原告方明确表示待负责部门确定后再签合同，表明原告对签订新合同暂时没有同意，故对证据9证明目的予以认可；对证据10因被告未提供相关证据进行佐证，故对证明目的不予认可。本院经审理认定的事实如下：2018年10月30日，原告（甲方）某公司（签合同时为某公司1，后变更为某公司）与被告（乙方）王某签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于某省某市某县某文化广场东侧某购物广场A区3楼商铺房屋租给乙方使用，被告用于开宾馆，总建筑面积为328平方米。租赁期限为2年（自2018年8月16日至2020年8月15日），月租金17元每平方米，两年共计133824元。租金每半年支付一次，2018年8月16日之前支付首期房租33456元，2020年2月15日之前付清全部房租，按照双方签订的租赁合同第五条“乙方不得拖欠房租，如拖欠超过一个月，收取违约金，每拖欠一天，则按日租金10％逐日递增作为违约金。超过贰个月，甲方收回房屋使用权”。原告方收取被告的保证金30000元。被告实际于2019年3月1日支付第一笔房屋租赁费33456元（应于2018年8月16日前支付），逾期天数为197天；被告实际于2019年9月12日支付第二笔房屋租赁费33456元（应于2019年2月15日前支付），逾期天数208天；被告实际于2021年1月5日支付第三笔房屋租赁费20000元（应于2019年8月16日前支付），逾期508天，剩余13456元至今未付，原告要求租金计算至2021年7月17日，故剩余的13456元逾期700天；对于第四笔房屋租赁费应于2020年2月15前付清，但是被告至今未付，计算至2021年7月17日，逾期516天。被告承租了原告房屋后，在房屋后墙上开了窗户，且占用了消防通道和疏散通道。2020年11月2日被告给原告发消息，协商要求原告给自己几个月装修时间，然后再签合同，原告回答待负责部门确定后先签合同，然后再进行装修。诉讼期间，原告申请对被告名下160363.88元财产保全，经查询、冻结王某在银行的存款2455.1元，原告交了财产保全申请费1322元。本院认为，被告对原告所持合同签字，其辩称双方之间无合同，不被合同约束的理由不成立。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行合同义务，被告尚欠原告房屋租赁费46912元，故对原告要求被告返还房屋租赁费46912元的诉讼请求予以支持。被告迟延支付房屋租赁费，且每一笔均存在逾期支付的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七规定，原告有权解除合同，故对原告要求解除与被告签订《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于违约金，按照双方签订的租赁合同第五条“乙方不得拖欠房租，如拖欠超过一个月，收取违约金，每拖欠一天，则按日租金10％逐日递增作为违约金。超过贰个月，甲方收回房屋使用权”，被告实际于2019年3月1日支付第一笔房屋租赁费33456元（应于2018年8月16日前支付），逾期天数为197天；被告实际于2019年9月12日支付第二笔房屋租赁费33456元（应于2019年2月15日前支付），逾期天数208天；被告实际于2021年1月5日支付第三笔房屋租赁费20000元（应于2019年8月16日前支付），逾期508天，剩余13456元至今未付，原告要求租金计算至2021年7月17日，故剩余的13456元逾期700天；对于第四笔房屋租赁费应于2020年2月15前付清，但是被告至今未付，计算至2021年7月17日，逾期516天。以上租金原告主张按照年利率15.4%计算，符合法律规定，予以支持，故被告应向原告支付违约金21261.4元（计算至2021年7月17日）。对于原告主张的未依约腾房的房屋占用费，按照双方签订的合同第十七条第二款规定“乙方逾期未归还，则每逾期一天应向甲方支付原日租金2倍的违约金，乙方还应承担因逾期未归还造成甲方的损失”，被告在借款合同到期后未归还原告房屋，属于非法占有，应当支付原告未依约腾房的房屋占用费。但是，自2020年11月2日被告和原告协商续签合同的事，说明被告在之前按合同占有房屋，原告给被告回复的是待负责部门确定后签合同，双方也未能够提供充足证据证明之后因为续签合同协商过。根据双方所签订的合同第十八条“租赁期满，如乙方要求续租，在同等条件下，享有优先承租权，租金另行商议，但乙方需在合同到期前三个月向甲方提出书面申请，双方重新签订租赁合同”、第十九条“租赁期满或合同解除后，乙方逾期不交还房屋，甲方有权无条件收回房屋，并将乙方的物品搬出，视为乙方放弃，也不承担保管义务”，原告未证明被告有续租的申请，亦未证明原告收回房屋而被告拒绝交付的证据，不能证明原告行使房屋所有权而被告拒绝，故合同期满后，原告的房租损失原告存在怠于行使权利的原因，双方各承担租金的一半责任，原告要求被告双倍负担，被告辩称不予负担的理由均不予成立，不予支持，故对2020年11月2日以后的房屋占用费不予支持，被告应向原告支付2020年8月16日-2020年11月2日（79天）未依约腾房的房屋占用费7342元（17元每平方米/30天*79天*328天/2）。对于原告主张的要求被告将承租原告的房屋恢复原状的诉讼请求，按照双方签订合同的第十一条规定，被告不得破坏房屋主体结构，不得在房屋后墙开窗。被告在房屋后墙开窗，且占用了消防通道和疏散通道，属于违约，理应将原告房屋恢复原状，故对原告要求被告将承租原告的房屋恢复原状的诉讼请求予以支持。对于被告辩称合同成立日期为2018年10月30日的辩称无证据支持，不予认可；对于被告辩称在后墙上面开窗户不属于改变房屋的主体结构，但是根据双方合同约定，在后墙上面开窗户属于违约的一种，故对被告辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告某公司与被告王某2018年10月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王某自本判决生效之日起十日内一次性向原告某公司支付房屋租赁费46912元、违约金21261.4元及房屋占用费7342元；三、被告王某自判决生效之日起二十日内将承租原告某公司的房屋恢复原状；四、财产保全申请费1322元，由被告王某负担22元，原告某公司负担1300元；五、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4113元，减半收取计2056.5元，由被告王某负担1056.5元，由原告某公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员　杨边江二〇二一年九月一日法官助理　杨　锐书 记 员　高艳红 来源：马 克 数 据 网