魏国、大连龙湖泽迎置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终7113号

• 案件编号

  （2021）辽02民终7113号

• 案件名称

  魏国、大连龙湖泽迎置业有限公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  魏国;大连龙湖泽迎置业有限公司

• 案件缘由

  商品房销售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7113号上诉人（原审原告）：魏国，男，1992年6月2日出生，汉族，户籍所在地辽宁省法库县。委托诉讼代理人：李视春，辽宁社和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连龙湖泽迎置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区广贤路11号1单元3层1号，统一社会信用代码：91210231MA0XUF6A17。法定代表人：张策，该公司总经理。委托诉讼代理人：李升斌，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人魏国因与被上诉人大连龙湖泽迎置业有限公司（以下简称龙湖公司）商品房销售合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院(2021)辽0293民初687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏国上诉请求：撤销一审判决，改判支持魏国一审中的诉讼请求。事实与理由：一、关于龙湖公司销售案涉房屋时，是否向魏国承诺所购房屋客厅阳台外立面的具体高度问题。1.魏国向法院提供了龙湖公司多位销售人员与魏国及小区内其他业主的微信聊天记录、小区业主孟鑫与龙湖公司之前的销售人员董文涛的电话录音，均能证明签订购房合同等一系列协议时，就连销售人员自己都认为案涉的4层和17层客厅阳台外立面高度，只比正常楼层(墙高15厘米左右)上翻10厘米左右。2.龙湖公司提供给法庭的销售人员孙文文与购房者伊若涵、销售人员王英慧与业主马广龙爱人王海婷的聊天记录，也可证明此节事实。直至交房前即2019年12月初，当业主发现在建的4层和17层客厅阳台外立面高度近70厘米而向销售人员咨询时，销售人员才发现4层和17层客厅阳台外立面高度近70厘米这一事实。此标准在设计图和施工图定稿时早已予以确定，龙湖公司也知晓。而龙湖公司在补充协议和确认书中用不具体、含糊的“因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同，可能影响震动及噪音”文字表述，对直接影响的“采光、视线、通风”等居住感受只字不提，让销售人员在介绍阳台墙高时阐述增加不多、影响不大的假象，故意误导魏国高价购买采光、视线、通风等居住感受不佳的案涉房屋，明显违约，应承担违约赔偿责任。二、关于龙湖公司交付的房屋客厅阳台外立面墙体实际高度是否构成违约，是否给魏国造成实际损失的问题。如前所述，龙湖公司的行为明显构成违约,应当承担违约赔偿责任。客厅阳台外立面高度由龙湖公司承诺的25厘米增高到实际交付的68厘米，挡光、挡视线、影响通风，造成居住感受不佳是明显存在的事实。魏国已经对房价造成的负面影响的量化程度向法院申请鉴定，大连市中级人民法院虽然认为无法鉴定，但不能因此否认阳台外立面高度对房价造成负面影响的事实存在，应依据事实和证据行使自由裁量权对此进行裁判。三、案涉房屋客厅阳台外立面高度为68厘米，在龙湖公司提供的销售人员孙文文与购房者伊若涵聊天记录里予以明确。客厅阳台外立面高度标准层为15厘米，4层和17层为68厘米，龙湖公司作为开发商有能力提供准确尺寸，不需要魏国委托专业测绘机构进行测绘，一审认为魏国举证不能错误。四、魏国出于对龙湖地产品牌的信任，在无法获得关于客厅阳台外立面高度有效信息情况下，只能依据销售人员陈述的落地窗做出购买决定。五、一审判决认为案外其他业主聊天记录的证明力不足，孤立地认定魏国与龙湖公司之间微信聊天记录的效力是错误的。案涉小区4层、17层涉及200多户业主，龙湖公司的商品房销售方案、销售宣传和销售合同针对的是众多的业主，不只针对魏国个人。因此，龙湖公司的证据无法反映当时整个销售宣传的真实事实。龙湖公司辩称，不同意魏国的上诉请求。一、龙湖公司并未安排销售人员在销售房屋时告知魏国案涉阳台外造型差异的具体尺寸为上翻10厘米左右。魏国提供的微信聊天记录及录音证据无法证明其主张。首先，魏国提供的微信聊天记录是其他业主与其他销售员的沟通记录，并不是魏国与销售人员的聊天记录，也不涉及案涉房屋，故该微信聊天记录内容与本案并不具有关联性；其次，不能以业主后期维权过程中带有引导性或诱导性的微信聊天内容作为主张权利的证据。销售人员的微信回复内容前后矛盾，不能作为有效证据予以采信；再次，魏国一直声称是龙湖公司在销售房屋时统一安排销售人员告知了具体尺寸，但包括魏国在内的业主均不能提供在销售房屋时销售人员曾明确告知具体尺寸上翻10厘米的证据，微信记录均是在后期维权过程中形成。根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第4款之约定，销售人员的介绍或告知的内容，并不构成合同内容，案涉房屋的交付标准应当以合同约定为准。在魏国无证据证明销售人员曾告知外立面阳台栏板高度上翻10厘米的情况下，以此向龙湖公司主张损失赔偿，不应予以支持。二、魏国提供的录音证据真实性无法确定，录音内容也不能证明其主张。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第92条之规定，主张以私文书证来证明案件事实的当事人，负责证明私文书证的真实性。视听资料、电子数据等证据形式，也适用同样的规定。在龙湖公司对录音证据真实性提出异议的情况下，魏国应当对录音证据的真实性承担举证责任，否则应承担举证不完整的法律后果；其次，该录音形成于2019年12月14日，系在孟鑫签订完购房合同、部分业主向龙湖公司投诉之后形成，录音中的工作人员已离职，不排除双方在录音前提前沟通的可能性，不能仅依据该录音的内容就认定是龙湖公司的行为。再次，根据《商品房买卖合同》补充协议第一条第4款约定，销售人员的介绍或告知的内容，并不构成合同内容，在未有龙湖公司书面授权或书面确认的情况下并不代表龙湖公司。三、案涉房屋所在楼宇的规划设计通过了政府规划部门的审批，龙湖公司系严格按照经政府审批的施工图纸进行施工，未作任何设计变更，且在竣工后通过了规划验收并取得竣工验收备案表，龙湖公司按政府规划审批建设房屋符合法律规定，并不存在违约行为。四、关于案涉房屋客厅阳台外造型与其他楼层存在的差异，龙湖公司已将该差异详细告知魏国，并未对其进行隐瞒，龙湖公司已履行相应的告知义务。首先，从合同内容上看，根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款及第二十三条第5款之约定，龙湖公司已明确告知魏国案涉房屋阳台外立面栏板与其他楼层存在差异，魏国作为合同相对方，对合同内容应当负有审慎注意义务，对此约定应当明知，对案涉房屋外立面栏板与其他楼层存在差异也应当是明知的。因此，在魏国无证据证明龙湖公司销售人员曾承诺具体高度的情况下，龙湖公司已尽到告知义务，魏国无权以此为由向龙湖公司主张赔偿责任；其次，从双方签订的《确认书》内容上看，根据《确认书》第一条“贵司在签订《商品房买卖合同》及补充协议前已告知本人该房屋因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同”的约定，亦可说明我公司已明确告知魏国案涉房屋阳台外立面栏板与其他楼层存在差异，且魏国对案涉房屋外立面栏板与其他楼层存在差异明知；再次，从销售宣传资料上看，根据龙湖公司在销售现场的沙盘及宣传资料均可体现案涉房屋4楼及7楼的楼外阳台存在特殊造型差异，魏国作为房屋购买方，对造型差异是明知的，龙湖公司并不存在隐瞒行为。五、虽然案涉房屋外立面栏板高度与其他楼层存在差异，但龙湖公司严格按政府规划审批图纸进行施工，造型差异位于阳台外立面处，并不直接与客厅相连，也与卧室等其他房间无关，魏国认为案涉房屋外立面栏板高度严重影响房屋内部采光、通风及日照，并影响房屋价值且产生损失，应当提供证据加以证明，否则，无权向龙湖公司主张损失赔偿。即使魏国认为案涉造型差异对房屋造成损失，也应当提供证据证明损失的具体标准，其自行按房款的8%要求进行赔偿，没有合同和法律依据。魏国向一审法院提出诉讼请求：判令龙湖公司赔偿损失83623元（按总房款的8%计算）。一审法院认定事实：2019年1月25日，魏国、龙湖公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定魏国购买龙湖公司开发的高新园区龙王塘街道黄泥川村雲峰原著（推广名）第2-9幢2单元4层1号房屋（行政街号为高新园区玉川路67号2单元4层1号），该商品房为预售商品房，建筑面积为87.72平方米，房屋总价款为1045295元。出卖人应在2020年6月30日前，将经建设单位组织建筑工程验收合格并由勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。《商品房买卖合同》补充协议约定：双方同意出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认对于本合同的订立及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。因楼体外立面造型设计样式不同，可能导致部分楼层阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等有所不同，买受人已完全知悉并认可。买受人同意按照实际交付时样式、尺寸等接受房屋，不向出卖人提出索赔或退房。该房屋优惠前的总房款为1123972.75元。双方特别确认本补充协议对双方权利义务的约定不存在不合理地减轻、免除、加重任何一方责任或不合理地排除任何一方主要权利的情况。本补充协议经双方友好协商确定，双方均清晰知晓所有内容及可能的法律后果，愿意承担。双方同意不援引格式条款有关规定，不要求对方承担约定之外责任。同时双方约定双方签订本补充协议时已经对本协议的相关约定进行了充分的讨论和说明，双方对本补充协议约定的各自权利、义务已经完全理解，并愿意按本补充协议严格执行。同日，魏国向龙湖公司出具《确认书》，内容为：龙湖公司在签订《商品房买卖合同》及补充协议前已告知本人该房屋因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同，该情况可能存在震动及噪音等影响，本人对此已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜向龙湖公司提出任何主张。前述合同签订后，魏国依约向龙湖公司支付购房款，龙湖公司于2020年6月30日将案涉房屋交付魏国。另查，案涉房屋所在的大连天地软件园黄泥川路北W2-B地段配套住宅项目2-14号楼设计图纸已经相关部门审批通过并备案。2020年6月16日，大连天地软件园黄泥川北W2-B地块配套住宅项目2-3号楼～2-16号楼经工程竣工验收备案。再查，本案是针对龙湖公司提起的商品房销售合同纠纷案件中的一起，各买受人均以客厅阳台外立面实际高度高于购房时销售人员承诺高度为由要求龙湖公司赔偿房价损失。在系列案件审理过程中，另案原告向一审法院申请对雲峰原著第2-11幢2单元17层1号商品房客厅阳台外立面墙高由25厘米增高到66厘米造成挡光挡视线对房价影响的百分比进行鉴定。一审法院委托大连市中级人民法院摇号选任鉴定机构过程中，被告知无相应鉴定资质的鉴定机构，故无法进行鉴定。一审法院将上述情况告知各案原告后，各原告均同意撤回鉴定申请，对于全部鉴定事项均不再申请鉴定。一审法院认为：魏国、龙湖公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。根据魏国、龙湖公司的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、龙湖公司向魏国销售案涉房屋时，是否向其承诺所购房屋客厅阳台外立面墙体的具体高度；二、龙湖公司向魏国交付的案涉房屋客厅外立面墙体的实际高度是否构成违约，是否给魏国造成实际损失。关于第一项争议焦点。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现魏国主张龙湖公司向其销售案涉房屋时承诺房屋客厅阳台外立面墙体高度为25厘米，其负有相应的举证责任。但根据查明的事实，魏国提供的证据不能证明龙湖公司向魏国销售房屋时曾经作出如上表示。相反，根据双方签订的《商品房销售合同》补充协议及魏国签署的《确认书》可知，龙湖公司已向魏国告知该房屋因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同，该情况可能存在震动及噪音等影响，魏国对此已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜向龙湖公司提出任何主张。魏国作为合同的相对方，对合同内容负有审慎注意义务，对具体条款内容应当明知并接受。案涉《商品房销售合同》及补充协议、《确认书》对魏国具有法律约束力，其以案涉房屋客厅阳台外立面墙体实际高度66厘米、阳台封闭后的客厅窗为高台窗为由主张龙湖公司构成违约，缺乏事实依据、合同依据及法律依据，且案涉房屋阳台外立面墙体的实际高度并未违反大众的通常认知，故一审法院对魏国的上述主张不予支持。关于第二项争议焦点。一审法院认为，本案中，龙湖公司出售的案涉房屋设计并不违反建筑设计规范，系合法建筑。魏国提出因存在阳台加高，严重影响其视线及采光，降低房屋使用品质和商业价值的意见，并未提供相应证据，既不能证实案涉房屋的采光等问题对其居住产生的影响程度，也不能证实案涉房屋的商业价值因此受到影响及房价降低的具体数额，故魏国应当承担举证不能的法律后果。综上，魏国要求龙湖公司赔偿经济损失83623元的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告魏国全部的诉讼请求。案件受理费减半收取计945元，原告魏国已预交，由原告魏国负担。本院二审审理过程中，上诉人魏国提交微信聊天记录一份（2019年12月11日魏国与经纪人元呈瑞），拟证明签订合同时，销售人员没有告知案涉房屋不是落地窗。龙湖公司对于该证据的真实性及关联性均有异议，称因元呈瑞离职，未能确认微信内容的真实性，即使是真实的，也恰恰证明了销售人员当时并未告知具体尺寸。被上诉人龙湖公司提交12张照片，拟证明大连市高新园区的楼盘普遍存在外立面造型差异，是政府规划审批时的统一要求，并非龙湖公司单独设置该阳台外立面造型差异。上诉人魏国对该证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为高新园区楼盘对造型没有统一要求，案涉房屋外立面造型虽然优美和复杂一些，但龙湖公司隐瞒事实，误导上诉人高价购买有瑕疵的房屋。本院认为，魏国提交的微信聊天记录无法核实真实性，对于龙湖公司提交的照片魏国虽然对真实性没有异议，但高新园区楼盘的外观造型是否有统一设计要求与本案争议焦点并无关联性，故本院对上述证据均不予采信。现双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的相关事实予以确认。二审中，上诉人承认其在收房后，已对案涉房屋进行了装修。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案二审争议焦点是：被上诉人龙湖公司交付的案涉房屋客厅阳台外立面墙体的实际高度是否构成违约。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。魏国主张龙湖公司曾承诺房屋客厅阳台外立面墙体的高度为25厘米，应当提供相应证据予以证明。魏国虽在一、二审中提交了录音及微信聊天记录作为其主张成立的证据，但龙湖公司对上述证据的真实性有异议，本院对相关人员的身份亦无法核实，且无法以其他业主的微信聊天记录作为认定案涉房屋销售宣传的依据。因此，现有证据不足以证明龙湖公司曾向魏国承诺房屋客厅阳台外立面墙体的高度为25厘米的事实，魏国应当承担举证不能的后果。其次，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定：“双方同意：出卖人雇佣或委托的任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件或所口头表达的与该房屋及该房屋买卖有关的内容，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下，方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的不构成合同内容。买受人确认对于本合同的订立及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。”根据该合同条款的约定，案涉房屋客厅阳台外立面高度的情况应以合同约定为准，而不应以销售人员的陈述内容为准。作为买受人亦应在签订商品房买卖合同时保持审慎注意义务，对房屋重要问题进行详细了解，但是，上诉人所称的阳台外立面高度问题在合同中并没有明确约定,因此，并不构成合同的约定内容。再次，结合龙湖公司一审提交的案涉项目沙盘照片、案涉项目宣传资料照片等，可以看出龙湖公司在案涉项目宣传时标记了特殊楼层造型，能够看出与其他楼层存在差异。双方所签订的《商品房买卖合同》补充协议中亦约定：“因楼体外立面造型设计样式不同，可能导致部分楼层阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等有所不同，买受人已完全知悉并认可买受人同意按照实际交付时样式、尺寸等接受房屋，不向出卖人提出索赔或退房。”根据该合同条款内容，龙湖公司对特殊楼层阳台外立面的标高与正常楼层不同已经向上诉人魏国予以告知，魏国作为买受人亦知悉并认可按照实际交付时的样式、尺寸接受房屋。可见，对上诉人所主张的阳台外立面高度与正常标高不一致问题，龙湖公司已尽到告知义务。最后，魏国于签订《商品房买卖合同》及补充协议当日，已向龙湖公司出具《确认书》一份，再次就案涉房屋的有关事宜做出确认和承诺，即“因外立面造型影响，导致阳台栏板、阳台栏杆、涂料样式等尺寸、颜色、标高等与标准层不同”，“本人已知悉并无任何异议，仍愿意购买该房屋，并保证不因前述事宜提出任何主张”，现魏国又以龙湖公司存在违约行为为由，要求按照房屋价款的8%赔偿其经济损失，与双方约定及其本人承诺不符，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人魏国的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945元，由上诉人魏国负担。本判决为终审判决。审判长　　贾春雨审判员　　任　娲审判员　　张　钱二〇二一年九月十三日书记员　　任建芳