王道顺、鲁传政等业主撤销权纠纷民事一审民事判决书（2021）皖0202民初2734号

• 案件编号

  （2021）皖0202民初2734号

• 案件名称

  王道顺、鲁传政等业主撤销权纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  芜湖市镜湖区人民法院

• 所属地区

  芜湖市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/2 0:00:00

• 当事人

  王道顺;鲁传政;长江湾

• 案件缘由

  业主撤销权纠纷

• 法律依据

  《物业管理条例》:第十一条；《物业管理条例》:第十二条

安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初2734号原告：王道顺，男，1975年6月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：鲁传政，男，1969年10月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。两原告共同委托诉讼代理人：芮先明，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：申蒂，北京隆安（芜湖）律师事务所实习律师。被告：长江湾1号业主委员会，住所地安徽省芜湖市镜湖区。负责人：邢建华，副主任。委托诉讼代理人：阮酥，安徽纬纶律师事务所律师。原告王道顺、鲁传政与被告长江湾1号业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王道顺、鲁传政共同委托诉讼代理人芮先明，被告长江湾1号业主委员会委托诉讼代理人阮酥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王道顺、鲁传政向本院提出诉讼请求：1、判决撤销被告选聘芜湖市森林物业管理有限公司作为长江湾1号小区物业服务企业的决定；2、判决撤销被告代表全体业主与芜湖市森林物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020年3月15日,被告在未召开业主大会,也未通知全体业主的情况下,仅依据业主委员会的会议纪要,私自向长江湾1号小区物业安徽明德物业管理有限公司下函,明确不再续聘,将启动招投标程序,重新选聘小区物业服务企业。随后，被告未召开业主大会而擅自启动了招投标，在大部分业主未参加投票的情况下，于2020年5月20日进行开标，并于2020年5月22日对中标候选人进行张贴公示，最后确认选聘芜湖市森林物业管理有限公司作为长江湾1号小区物业服务企业。在此之后，被告才将待签订的《物业管理服务合同》草案向业主进行公开征求意见。但事实上，被告对部分业主提出的意见置之不理，且截至目前，被告也未将与芜湖市森林物业管理有限公司最终签订的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。两原告认为，被告在未召开业主大会的情况下，擅自决定不与原物业公司续约以及重新选聘新的物业服务企业并签订新的《物业服务管理合同》的行为,明显违反了《物业管理条例》第十一条以及《安徽省物业管理条例》第十八条的规定，且被告的招投标程序未尽告知义务，其招投标结果未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且经过总人数过半数的业主同意，严重侵害了包括原告在内的大部分业主的知情权和管理权，故被告作出的上述决定应依法予以撤销，被告与新的物业服务企业签订的物业服务合同应属于无效合同。原告现为维护自身合法权益,故诉至法院请求判如所请。被告长江湾1号业主委员会辩称，1、选聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，涉及的是全体业主的利益，而不是原告个人的利益，被告并未侵害原告利益，故原告起诉被告无法律依据，其诉请应予以驳回。2、即使原告有权起诉，因疫情原因被告也将相关征求意见的通知以书面形式张贴于小区显要位置，征求广大业主的意见，并根据征求意见的结果，决定重新选聘物业服务企业。以上行为得到了王家巷社区的认可，所以被告选聘芜湖市森林物业管理有限公司作为案涉小区的服务企业，并与之签订物业服务合同，程序合法有效。故原告的相关诉请无事实依据。本院经审理认定事实如下：两原告系芜湖市长江湾1号小区业主。2020年3月15日，被告召开业主委员会会议并形成决议：在原物业服务合同到期后，由业委会启动招投标程序，选聘新的小区物业服务企业，业委会将通告全体业主征集反对票，并在三日内告知安徽明德物业管理有限公司（原物业服务企业）。2020年3月18日，被告向安徽明德物业管理有限公司送达告知函，告知该公司合同到期后不再续聘，并由业委会启动招投标程序，重新选聘物业服务企业。2020年3月22日，被告在长江湾1号小区张贴通告，就与安徽明德物业管理有限公司不续签物业服务合同及公开招标征集反对意见。2020年4月17日，被告再次在该小区张贴通告，告知业主因受新冠疫情影响，业主委员会无法就重新选聘物业公司等相关事项召开业主大会进行讨论，且业主委员会受限于人力、物力、财力无法完成上门征集书面意见，业主委员会在小区宣传栏、主要出入口张贴了业主意见征询，未收到书面的反对意见或意见，于4月3日至4月10日再次利用小程序在业主群公开征集意见，截止投票时，只有70人次参与网络投票（其中：30票同意重新招聘；40票同意续聘；59票要求交出公共收益，修改合同）……业主委员会决定启动公开选聘小区物业服务管理单位，并接受属地政府的指导和监督。2020年4月22日，被告委托安徽图灵工程咨询有限公司采用公开招标的方式处理物业服务企业选聘事宜，并于2020年4月27日与该公司就长江湾1号小区物业项目招标采购签订委托代理协议书。2020年5月22日，上述项目招标活动召开，确定芜湖市森林物业管理有限公司等3家公司为中标候选单位，同日被告对于中标候选人情况在该小区张贴公示，后由安徽图灵工程咨询有限公司通过上门及短信征询意见的形式收集业主投票，并于2020年5月30日进行业主投票结果开箱唱票，经统计芜湖市森林物业管理有限公司票数为628票，其余两中标单位票数分别为71票、7票，作废票24票，弃权票834票。2020年5月30日，安徽图灵工程咨询有限公司在该小区张贴通知，告知全体业主上述投票结果及确定中标单位为芜湖市森林物业管理有限公司。2020年6月1日，安徽图灵工程咨询有限公司在该小区张贴中标公告。2020年8月15日，被告将其与芜湖市森林物业管理有限公司初步拟定的物业服务合同在该小区进行了公示。2020年9月19日，被告与芜湖市森林物业管理有限公司签订物业管理服务合同。另查明：案件审理中，原告提交一份由长江湾1号业主委员会筹备组于2020年4月17日盖章的长江湾1号业主委员会换届选举情况简介，载明“长江湾1号小区现已交付1809户，专有部分建筑总面积为172436平方米，投票权数为1809张，已于1月15日召开业主（代表大会）……”。以上事实，有原告提交的身份证、产权证复印件，业主委员会备案表、《长江湾1号小区物业服务合同到期告知函》、《长江湾1号小区物业项目中标公告、《关于公开选聘长江湾小区物业管理单位的通告》、招投标现场计票照片、长江湾1号小区业主委员会换届选举情况简介，被告提交的《长江湾1号业主委员会会议纪要》、长江湾1号小区物业服务合同到期告知函、通告、关于长江湾小区公开选聘招标代理机构的函、委托函、委托代理协议书、招标文件、关于长江湾1号小区物业项目中标候选公司的告知函、长江湾1号小区中标候选人公示、定标意见签署表、中标通知书、关于拟签订长江湾1号小区物业服务合同内容的公示、长江湾1号小区物业服务合同、关于长江湾1号小区选聘物业服务企业业主投票结果的通知、照片及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依据物权法的相关规定，选聘和解聘物业服务企业是业主大会的职责，应由业主共同决定。本案中，被告在未召集业主大会的情况下，通过召开业主委员会会议形成选聘新的物业服务企业的决议，并向原物业服务企业送达不再续聘的告知函，其后被告虽通过张贴通告的方式征集反对意见，并通过微信小程序进行网络投票，但以上方式明显不符合业主大会形式的要求，网络投票的参与人数及投票结果也不符合关于业主大会表决选聘和解聘物业服务企业应满足的业主参与人数要求。被告委托咨询公司对新的物业服务企业进行公开招标，虽有征集业主投票对中标单位进行表决，但根据长江湾1号业主委员会换届选举情况简介所载明的该小区业主总人数及建筑专有部分总面积情况，被告所举证据无法证明投票表决结果符合物权法关于“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上”的规定。因此，被告在未获得业主大会决议或授权，自行解聘和选聘新的物业服务企业，显然侵犯了包括两原告在内业主的知情权和决策权。故本院对原告要求撤销被告选聘芜湖市森林物业管理有限公司作为长江湾1号小区物业服务企业的决定及被告与芜湖市森林物业管理有限公司签订的物业管理服务合同的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第七十八条第二款，《最高人民法院关于适用民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《物业管理条例》第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、撤销被告长江湾1号业主委员会选聘芜湖市森林物业管理有限公司作为芜湖市长江湾1号小区物业服务企业的决定；二、撤销被告长江湾1号业主委员会与芜湖市森林物业有限公司于2020年9月19日签订的物业管理服务合同。案件受理费200元，由被告长江湾1号业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审　判　员　　马甜甜人民陪审员　　宋冬保人民陪审员　　朱　奇二〇二一年九月二日法官　助理　　桂亚运书　记　员　　马　如附相关法律法规《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 关注公众号“马 克 数 据 网”