宋新颖与山东鲁能物业有限公司物业服务合同纠纷二审判决书（2021）鲁01民终7102号

• 案件编号

  （2021）鲁01民终7102号

• 案件名称

  宋新颖与山东鲁能物业有限公司物业服务合同纠纷二审判决书

• 审理法院

  山东省济南市中级人民法院

• 所属地区

  山东省济南市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  宋新颖;山东鲁能物业有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终7102号上诉人（原审被告）：宋新颖，女，1973年8月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王振峰（系宋新颖之夫），男，住济南市。被上诉人（原审原告）：山东鲁能物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：王博庆，总经理。委托诉讼代理人：王泽浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王业华，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。上诉人宋新颖因与被上诉人山东鲁能物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2021）鲁0103民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年9月6日公开开庭进行了审理。上诉人宋新颖的委托诉讼代理人王振峰、山东鲁能物业有限公司的委托诉讼代理人王泽浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋新颖上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由山东鲁能物业有限公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案合同有效适用法律错误。依据法律规定，合同纠纷案件审理中，人民法院应依法主动审查合同是否存在无效情形。《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定：“与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人，不得参加投标。单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段投标或者未划分标段的同一招标项目投标。违反前两款规定的，相关投标均无效。”山东鲁能物业有限公司与涉案物业招标人山东鲁能亘富开发有限公司均由同一股东全资控股，存在利害关系，影响招标公正性，故山东鲁能物业有限公司参加投标应认定无效，其中标后与山东鲁能亘富开发有限公司签订的物业服务合同亦应归于无效。虽然济南市中级人民法院(2020)鲁01民终5949号民事判决曾认定涉案合同有效，但该判决因未对涉案物业招投标行为进行审查，致使认定错误。根据《证据规定》第十条，因宋新颖已提交证据推翻了上述判决认定(合同有效)的事实，上述判决依法不应当作为认定本案事实的依据。因而，一审判决依据(2020)鲁01民终5949号民事判决认定涉案合同有效不当，应予纠正。二、一审判决未追加当事人程序违法。宋新颖申请依法公开的山东鲁能亘富开发有限公司招标备案资料显示，招标备案资格必备的业主同意更换物业的确认函并不存在，而是仅有一份山东鲁能亘富开发有限公司和济南市十六里河街道办事处出具的情况说明，招标程序违法；而且，该情况说明中的业主表决票(没有提交，业主强烈要求查看至今未果)以及表决结果与宋新颖统计的事实严重不符。由于招标程序的合法性直接影响涉案合同效力认定，为查明事实，宋新颖一审申请追加招标人山东鲁能亘富开发有限公司为第三人参加诉讼，一审法院没有依法追加，从而导致本案事实未能查清，造成判决错误，应当予以纠正。三、一审判决认定事实不清。一审判决支持山东鲁能物业有限公司主张的物业费起始时间，没有事实依据。按照《物业承接查验办法》的规定，山东鲁能物业有限公司应在完成物业承接时书面告知业主，然而宋新颖从未收到任何变更通知。从宋新颖收房至山东鲁能物业有限公司提起诉讼，原北京鲁能物业服务有限公司济南分公司派驻的物业服务经理及贴心管家一直未变，应认定原物业服务合同关系未发生变更。一审判决在山东鲁能物业有限公司未提供证据证明其何时事实开始物业服务的情况下，将涉案合同约定的服务起始时间作为山东鲁能物业有限公司提供服务的时间，属认定事实依据不足，应依法纠正。四、一审判决支持山东鲁能物业有限公司全部物业服务费不符合法律规定。本案，即使如一审法院认定涉案合同有效，宋新颖也没有义务向山东鲁能物业有限公司足额支付物业服务费。一审法院已经查明，山东鲁能物业有限公司履行合同存在瑕疵，根据《民法典》第五百八十二条的规定，山东鲁能物业有限公司应承担瑕疵履行的违约责任，即宋新颖可降低物业服务费，勿需全额交纳物业服务费。一审判决一方面认定山东鲁能物业有限公司履行合同存在瑕疵，同时却又认为宋新颖应承担足额交付物业服务费的义务，本身自相矛盾。而且，涉案合同约定山东鲁能物业有限公司提供的是五星级服务，而山东鲁能物业有限公司提供的服务不仅未达到五星级服务标准，而且与普通物业服务标准相比仍存在瑕疵，因而，本案不应当按照五星级服务标准确定物业服务费。况且，山东鲁能物业有限公司不仅存在服务瑕疵，还存在严重违法行为，其一，单号楼消防走廊违法增加两个门，其二，多栋楼的消防登高面在交房一年多后建设车棚，有部分消防道路改建为停车位，以上违法行为十六里河派出所正在查处。特别是，涉案合同物业服务费是五星级服务收费指导价基础上上浮了10%，山东鲁能物业有限公司应举证证明其提供的服务超过五星标准。而事实是，山东鲁能物业有限公司不仅没有证据证明其服务超过五星标准，也没有证据证明达到五星级标准，甚至与普通物业服务比较仍存在“瑕疵”。北京鲁能物业投标文件承诺的物业服务人员为130人，而山东鲁能物业有限公司实际服务人员严重不足，其中，每栋楼应该两名保洁员实际是一名，地下车库车辆管理员8名实际没人，商业街应当五名保洁员实际一名，保安五人实际一人，小区安保员50人，实际看到的三个大门白天五人，晚上三人，一个大门长期无人值守，物业服务主要就是人员来保障，不同的服务等级需要配备不同的人数，宋新颖原来居住的鲁能领秀城A区物业收费等级是三星级，物业配备的人员都比现在居住的小区物业服务人员多。宋新颖无法理解一审判决支持山东鲁能物业有限公司按高于五星级服务标准10%收取物业服务费的理由，一审判决将山东鲁能物业有限公司严重缩水的物业服务认定为服务瑕疵错误，应当依法予以纠正。另外，法律明确规定，建设单位交付的小区不符合合同约定的，物业费应当减免，减免的物业费由建设单位承担。宋新颖提供的证据证明小区交付后直到2019年7月份才安装休闲椅，单号楼走廊存在严重的安全隐患全部需要改造，2019年山东鲁能物业有限公司补种树木、植被近小区总量的30%，西大门改造，增设两部电梯，游乐园全部改造，地面停车位全部改造，以上均表明小区交付时不符合合同约定，业主应交纳部分物业服务费。宋新颖在庭审中补充如下事实与理由：我方提交书面调取证据申请书。一、作为合同组成部分的投标文件，宋新颖及小区业主曾多次要求山东鲁能物业有限公司提供并在十六里河街道办事处、济南市市中区住建局及小区居委会的多次会议中要求山东鲁能物业有限公司提供，但山东鲁能物业有限公司拒绝提供，投标文件是对小区提供物业服务的承诺，必须全面履行，但是由于山东鲁能物业有限公司拒绝提供，导致小区业主不清楚山东鲁能物业有限公司的服务内容、服务标准，而山东鲁能物业有限公司在起诉宋新颖时只称依据合同约定提供服务但未提供证据证明其实际服务是符合招标文件、投标文件及合同约定的。没有投标文件法院无法查清事实，而一审法院在宋新颖提出该要求的情况下并没有调查取证，导致本案事实不清。宋新颖也想向法庭反映起诉后发生的情况，今年4月份社区居委会济南市住建局及十六里河街道办事处，接到小区大量业主投诉物业服务问题，依法召开了联席会议，但山东鲁能物业有限公司拒绝参加，后上述部门多次到小区查看实际情况，要求山东鲁能物业有限公司限期整改，但在多次要求整改后于8月底再次复查，依然存在大量问题，进一步的说明调取投标文件，充分了解服务内容、标准是及其必要的。宋新颖申请调取山东鲁能亘富开发有限公司及济南十六里河街道办事处《关于鲁能领秀城N1-2地块选聘物业服务企业的情况说明》也是非常必要的。该情况说明是作为山东鲁能亘富开发有限公司招聘物业的前提条件，情况说明中所提到的山东鲁能亘富开发有限公司通过书面公示及表决票征求业主意见的形式，统计结果为有1937户业主（占总业主数90.64%）、专有建筑面积349923.98平方米，占总建筑面积92.92%，同意授权山东鲁能亘富开发有限公司通过招标投标的方式选聘物业服务企业但是宋新颖依法向济南市市中区住建局调取表决票，济南市市中区住建局答复没有该表决票，那么在情况说明没有表决票佐证的情况下无法证明山东鲁能亘富开发有限公司的招标行为合法，那么本案中山东鲁能物业有限公司提供的合同应视为无效，所以调取招标备案资料极其必要。宋新颖申请法院向济南市市中区十六里河派出所调取鲁能领秀城N1-2地块违法改建整改的通知书，涉及到的内容是山东鲁能物业有限公司在涉案小区单号楼消防走廊违法安装门、在多个楼前的消防登高面建设电动车棚、把13号楼1单元东侧的消防道路改建为停车位并销售。都严重的威胁到广大业主的人身、财产安全，属于严重的违法行为，如果这样的行为都是允许的，小区业主的利益如何保障。二、山东鲁能物业有限公司提供的涉案的合同第五章内容是物业的承接验收其中第十三条内容是，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力，物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务导致前期物业服务合同无法履行的应当承担违约责任，物业的承接验收是提供物业服务前非常重要的前提条件，山东鲁能物业有限公司没有提供承接协议，无法表明山东鲁能物业有限公司按照《物业承接查验办法》进行了查验，山东鲁能物业有限公司仅仅依据合同约定的服务开始时间主张服务费起始时间，又没有提供任何证据证明实际服务的时间，一审法院就支持了山东鲁能物业有限公司收取物业费的起始时间是错误的，根据物业承接查验办法要求物业服务企业完成承接查验应该书面告知小区业主，山东鲁能物业有限公司也没有做告知。所以一审法院对于山东鲁能物业有限公司提供物业服务起始时间的认定应予纠正。三、宋新颖查看了《济南市普通住宅物业服务标准》发现山东鲁能物业有限公司多项内容没有做：1.物业服务企业应当向业主提供物业服务手册；2.提供六种以及便民（无偿）服务，我在小区三年多，至今不知道山东鲁能物业有限公司提供哪些无偿服务；3.每年开展四次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置；4.每年的沟通面达到小区住户的100%，每年至少两次征求业主对物业服务的意见并定期向业主发放物业管理工作征求意见单，满意率达95%以上，对物业服务不满意事件进行分析整改回访，不满意事项回访率达95%处理率达95%以上。这一项规定是保障业主权利非常重要的一条，但是山东鲁能物业有限公司从没做过。5.至于其他五星级服务更为具体的规定，也没有见到山东鲁能物业有限公司按此要求去做，按照谁主张谁举证的原则，山东鲁能物业有限公司主张收取物业费应当提供山东鲁能物业有限公司按照相关规定、合同约定、投标文件承诺进行的服务的证据，否则法院不应当认定其已经提供满足要求的服务。四、根据宋新颖依法向济南市住建局调取的北京鲁能物业济南分公司对涉案小区的投标文件显示，小区物业服务人员的配备是130名，其中车辆管理员8名，安保员50名，而宋新颖在小区见到的安保员只有5名，人员配备相去甚远，保洁员每个楼只有1名，与宋新颖原来居住的同是山东鲁能物业有限公司提供服务的A区进行比较，A区的1名保洁员保洁的面积是1万平方米左右，而涉案小区每个楼面积在2万多平方米，实际A区收费的标准是三星级，涉案小区是五星级，为何保洁员没有增加还减少了。人员配备不足是无法提供符合要求的服务的。山东鲁能物业有限公司辩称，山东鲁能物业有限公司作为投标单位系在原物业服务企业依法撤出的情况下按照法定程序在建设单位和社区街道办组织的招投标中依法中标成为涉案小区的物业服务企业，与建设单位签定前期物业服务合同，并经物业主管部门备案，系具有合法的依据提供物业服务并按照约定收取物业费。且在贵院2020鲁01民终5949号二审裁判文书中关于宋新颖申请调查的招投标问题已进行确认。关于小区的物业服务标准和水平，由于涉案小区面积较大，人员较多，业主诉求不一，所以在物业服务过程中很难达到全部业主满意，对业主反映的相关问题，物业服务企业也一直是积极整改，争取达到小区业主的满意，但不能因为个别业主部分诉求，而不顾其他业主的合法权益，包括小区车棚问题，因个别业主投诉，现相关部门正在调查取证决定是否保留车棚，山东鲁能物业有限公司经业主征询结果表明大部分业主不同意拆除电动车棚，现已将业主需求反映至相关主管部门。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋新颖的上诉，维持原判。山东鲁能物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令宋新颖向山东鲁能物业有限公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费8928.59元；2.判令宋新颖向山东鲁能物业有限公司支付截止至2020年12月31日的逾期违约金1577.7元及自2021年1月1日起至实际给付之日以8928.59元物业费为基数，按日万分之五计算的违约金；3.案件受理费由宋新颖承担。一审法院认定事实：宋新颖系济南市业主，该房建筑面积为126.11平方米。2018年12月14日，山东鲁能物业有限公司中标成为涉案小区前期物业服务企业。中标通知书载明的建设单位为济南市市中区十六里河街道办事处社区管理委员会及山东鲁能亘富开发有限公司。案外人山东鲁能亘富开发有限公司与山东鲁能物业有限公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》一份，合同约定：选聘山东鲁能物业有限公司作为案涉小区前期物业服务企业，（小）高层住宅物业费计收标准为2.36元/月/平方米，物业费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度首月15日前履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日应交额的万分之五支付违约金；合同期限自2019年1月1日起至业主大会签合同生效时止，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。济南市中级人民法院生效的（2020）鲁01民终5949号民事判决书中，“本院认为”部分对事实作如下认定：“山东鲁能物业与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，依法应为有效。”宋新颖自2019年1月1日至2021年6月30日期间未交纳物业服务费，山东鲁能物业有限公司按8928.59元主张权利。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，山东鲁能亘富开发有限公司与山东鲁能物业有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，对山东鲁能物业有限公司、宋新颖均具有约束力。对于宋新颖反映的山东鲁能物业有限公司服务水平达不到合同约定标准、价格和服务质量不成正比等问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不到位，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平。如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业服务费。根据双方提交的证据及庭审查明的事实，山东鲁能物业有限公司在物业服务过程中确实存在一定的问题和不足，但该种程度的问题并不足以证实山东鲁能物业有限公司在物业服务过程中存在重大瑕疵，亦不能构成拒交或免交物业费的理由，因此，宋新颖应当向山东鲁能物业有限公司交纳物业服务费。关于山东鲁能物业有限公司要求宋新颖支付违约金的主张，根据上述查明的事实，山东鲁能物业有限公司在向宋新颖提供物业服务的过程中确实不够全面细致，存在一定的瑕疵，故对该项主张一审法院不予支持。关于宋新颖提出山东鲁能物业有限公司对小区公共配套用房出租收益未分配、业主知情权受到侵害等问题，因与本案所涉物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不属于本案审理范围。另，针对物业服务纠纷，业主与物业公司在发生意见分歧时，双方应采取平等、包容、协助、友好的态度解决问题、化解矛盾。建议物业公司加强员工培训，做到政策清楚、管理有方、服务热情，严格履行合同约定和行业服务标准，提供质价相符的管理服务。业主与物业服务企业不仅仅是单纯的服务与被服务的关系，还应是协作配合的关系。在服务过程中，物业服务企业应保持耐心、热心、诚心，认真倾听业主诉求，做到服务全面细致，遇事不推诿，多换位思考，积极回应解决业主遇到的问题；业主也应积极配合做好物业费的收取和支用工作，多给物业服务企业提供建议，大家协同合作、群策群力，为共创美丽和谐的小区环境共同努力。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法典》第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、宋新颖于判决生效之日起十日内向山东鲁能物业有限公司交纳2019年1月1日至2021年6月30日期间的物业服务费8928.59元；二、驳回山东鲁能物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取计30元，由山东鲁能物业有限公司负担5元，由宋新颖负担25元。本院二审期间，山东鲁能物业有限公司提交连廊、车棚的业主征询统计表、园区服务照片以及绿化照片打印件，拟证明电动车棚、连廊系业主同意安装且电动车棚系为了满足业主需求而建设；园区照片拟证明园区现状较好，绿化及基础设施完善。宋新颖质证称，根据山东鲁能物业有限公司提供的照片多数是保安人员的照片，该照片显示保安人员年龄都是中老年，明显与《济南市物业普通住宅物业服务等级标准》五星级规定的专职公共秩序维护人员以中青年为主不符，正好表明山东鲁能物业有限公司没有按照相关规定提供服务。并且对方提供照片中的一名保安，宋新颖亲眼见证照片中的保安与小区业主争吵并诬陷业主摔坏该保安手机，经十六里河派出所调取小区监控证明系该保安自己摔坏手机，宋新颖在旁观时遭遇山东鲁能物业有限公司保安队长的威胁，十六里河派出所有档案记录，山东鲁能物业有限公司的保安队长多次威胁小区业主已是人所共知的。在济南市住建局十六里河街道办事处及社区居委会多次到小区的检查中都发生了山东鲁能物业有限公司的管理人员威胁反映问题的业主的情况，说明山东鲁能物业有限公司配备的人员素质不满足五星级人员配备的要求，是不可能提供符合五星级标准的服务的。对于山东鲁能物业有限公司提交的业主征询统计表，宋新颖不予认可，首先，在消防登高面建设车棚是违法行为，不因业主是否同意为合法依据，在十六里河派出所接到业主举报到现场调查时也明确表明态度，建设车棚是必要的但建设位置需要慎重选择，不能违背法律规定，而山东鲁能物业有限公司明知建设车棚的位置是消防登高面却不告知业主实际情况就进行建设，这种行为及违背法律又违背小区重大事项需事前征求业主意见，而该统计表据宋新颖了解是前几天进行的调查统计，并且调查统计隐瞒了车棚建设位置是消防登高面的事实，误导了业主。附件没有日期没有盖章没有人员签名，作为山东鲁能物业有限公司的法律顾问，连最起码的法律常识都不懂就提交法庭，该证据没有提供具体的业主同意与不同意的详细情况，无法确认真实性。该统计恰恰表明山东鲁能物业有限公司目无法纪，在服务过程中不遵守法律规定，不可能提供五星级的服务，在山东鲁能物业有限公司没有提供证据证明其提供了符合合同约定招标文件规定、投标文件承诺的情况下，一审法院支持其收取物业费的诉求是错误的。本院认为，根据当事人一、二审提交的证据及相关陈述，本院认定如下事实：1.一审法院认定的事实属实，本院予以确认。2.本院已生效的（2020）鲁01民终5949号民事判决书认定如下事实：“2018年12月，山东鲁能物业有限公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》后，向济南市市中区房屋管理服务中心申请备案。2018年12月28日，济南市市中区房屋管理服务中心出具《济南市物业服务合同备案证明》”。该生效判决认为：“关于山东鲁能物业有限公司的主体资格问题。山东鲁能物业有限公司通过招投标中标成为鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务企业，与山东鲁能亘富开发有限公司签订了《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，并已进行备案。十六里河街道办、山东鲁能亘富开发有限公司出具的情况说明中记载山东鲁能亘富开发有限公司通过书面公开公示及《表决票》的形式征求全体业主意见，侯华利、管乙力对此不予认可，主张当时并未征求业主意见，因本案情形下开发商选聘物业服务企业是否应取得业主授权，并无明确的法律规定，对于侯华利、管乙力所称本案选聘程序违法、聘用无效的主张，本院不予采信。山东鲁能物业有限公司与山东鲁能亘富开发有限公司的股东虽然相同，但本案招标投标系由十六里河街道办督导公开进行，侯华利、管乙力主张该选聘不公平、不公正，与事实不符，本院亦不予采信。山东鲁能物业有限公司与山东鲁能亘富开发有限公司签订的《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》，依法应为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，已经业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。依据上述规定，侯华利、管乙力虽未与山东鲁能物业有限公司签订物业服务合同，应受前述合同约束。山东鲁能物业有限公司有权向侯华利、管乙力主张权利。关于山东鲁能物业有限公司有无提供物业服务及是否存在重大瑕疵问题，本案审理中，对此双方均提供了相应的证据，经审查，本院认为，侯华利、管乙力提供的证据尚不足以证实山东鲁能物业有限公司未提供物业服务，也不能认定其服务存在环境卫生绿化、公共安全、公共秩序等严重恶化的重大瑕疵。侯华利、管乙力拒交物业费的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。山东鲁能物业有限公司收取的服务费有合同依据，也未超出政府部门的收费标准。同时，根据本案证据，山东鲁能物业有限公司提供的物业服务确实存在瑕疵，山东鲁能物业有限公司要求侯华利、管乙力支付违约金，不应支持。”本院认为，已经生效的本院（2020）鲁01民终5949号民事判决已经认定《鲁能领秀城N1-2地块前期物业服务合同》有效，具有既判力，在该判决被依法撤销前，本案只能依据上述判决所确定的原则予以处理。宋新颖于二审期间申请本院向济南市市中区住建局调取鲁能领秀城N1-2地块招标备案资料及前期物业服务合同备案资料等证据，主要解决的是合同效力问题，而合同效力问题已经被上述生效判决予以解决，因此，对宋新颖该调取证据申请，本院不予准许。关于物业服务合同的履行问题，已生效的本院（2020）鲁01民终5949号民事判决已认定山东鲁能物业有限公司的服务不存在环境卫生绿化、公共安全、公共秩序等严重恶化的重大瑕疵，具有既判力，且宋新颖提交的证据亦不足以证实在2020年1月1日后山东鲁能物业有限公司的服务存在环境卫生绿化、公共安全、公共秩序等严重恶化的重大瑕疵，故一审法院判决宋新颖按照合同约定支付物业费并无不当。关于违法改建问题，应由有关行政机关处理，并非人民法院民事案件审理范围，因此，对宋新颖关于调取济南市市中区十六里河派出所对鲁能领秀城N1-2地块出具的违法改建整改通知书的申请，本院亦不予准许。综上所述，宋新颖的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人宋新颖负担。本判决为终审判决。审判员　曹　强二〇二一年九月十日书记员　李佳琦 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