张立兵与沈朋程房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京01民终7047号

• 案件编号

  （2021）京01民终7047号

• 案件名称

  张立兵与沈朋程房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第一中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  张立兵;沈朋程

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终7047号上诉人（原审被告）：张立兵，男，1966年6月13日出生，住天津市西青区。被上诉人（原审原告）：沈朋程，男，1966年6月15日出生，住湖北省荆州市荆州区。委托诉讼代理人：杨默，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人张立兵因与被上诉人沈朋程房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初37881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年8月19日公开开庭审理本案。上诉人张立兵，被上诉人沈朋程的委托诉讼代理人杨默到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张立兵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈朋程的诉讼请求。事实和理由：1.双方签订的是房屋租赁合同，房屋实际经营管理由沈朋程负责，与张立兵无关。沈朋程知道电表、水表的位置，应当知道水电费欠付多少钱，其自己未交水电费导致屋主不让其继续使用租赁房屋，应自行承担后果。张立兵不同意退还其剩余房租。2.沈朋程主张因张立兵未提供水电费数据，其不知欠费因此未交费最终造成停业，理由不能成立。双方并未约定张立兵负有提供水电费数据的义务，沈朋程可以自己查表交费。3.沈朋程称其2020年2月份即回老家，诉争房屋不产生水电费，但实际上涉诉房屋2020年2月至6月期间仍存在水电费费用，房屋内还有经营活动。房东2020年6月告知沈朋程涉诉房屋拖欠水电费，沈朋程给张立兵打电话询问，张立兵告诉沈朋程水电费，沈朋程称水电费是案外人使用，沈朋程不交。沈朋程没有提交证据证明水电费是案外人使用的，其应当负担欠付这些费用。沈朋程辩称，不同意张立兵的上诉请求，同意一审判决。1.2020年6月17日，房东通知沈朋程房屋无法继续使用，并在两天后开始重新装修。沈朋程不知晓房东收回房屋的原因，听说是因张立兵欠水电费收房。沈朋程联系张立兵未果后报警，也未能解决。2.沈朋程不欠水电费。房屋租赁过程中都是张立兵将水电费缴费通知发给沈朋程，沈朋程收到缴费通知后将水电费转给张立兵，张立兵再将水电费转给房东。沈朋程支付的水电费应当还有结余。张立兵将房屋出租给多人，沈朋程不清楚是其他承租人欠水电费还是张立兵未将沈朋程支付的水电费给房东。沈朋程向一审法院起诉请求：1.判令张立兵向沈朋程返还2020年6月19日至2020年7月15日的房屋租金49500元；2.判令张立兵向沈朋程支付违约金99000元。一审法院认定事实：2019年9月7日，出租方张立兵（甲方）与承租方沈朋程（乙方）签订《合作协议》，约定乙方承租海淀区***号房屋，租期为五个月自2020年2月15日到2020年7月15日，月租金5.5万元；2019年12月15日乙方应缴纳上述五个月房租27.5万元，乙方还需补交2019年7月15日至2020年2月14日共8个月的递增房租，共计4万元；在租期内，水电煤气等各项支出均由乙方支付，甲方不承担；合同签订后甲乙双方均需自觉履行合同内容，如未按合同内容履行，则需赔付对方双倍房租违约金（违约天数的两倍房租）。2019年12月4日至9日，沈朋程共向张立兵转款31.5万元。一审庭审中，张立兵称，因为沈朋程欠5000多元的电费，所以房东不让继续承租上述房屋了；沈朋程称，电费都是交给张立兵的而不是房东，没有欠电费。沈朋程称，自己是2020年6月19日从涉案房屋搬走的，并提供了短信、微信聊天记录，证明2020年6月19日已不能继续使用涉案房屋。张立兵对上述聊天记录的真实性无异议。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张立兵与沈朋程签订《合作协议》，沈朋程租赁涉案房屋并支付相应的租金，张立兵未能按照约定的期限保证涉案房屋由沈朋程继续使用，张立兵应当将剩余期限内的租金返还给沈朋程，故该院对沈朋程要求张立兵退还租金的诉讼请求予以支持，但具体数额有误，该院予以纠正。沈朋程提供证据证明其于2020年6月19日不能继续使用涉案房屋，张立兵未能提出反证，故该院对沈朋程主张的该起算日期予以确认。张立兵虽辩称沈朋程欠电费，但未提供证据证明其主张，该院对其该项答辩意见不予采纳。张立兵未能按照合同约定将涉案房屋交由沈朋程继续使用，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，但沈朋程主张的违约金过高，且未提供相应损失的证据，故该院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：1.张立兵于判决生效之日起七日内向沈朋程退还剩余房屋租金48822元并支付违约金14105元；2.驳回沈朋程的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈朋程提交了双方微信聊天记录，证明张立兵将水电费单据发给沈朋程，沈朋程将水电费转给张立兵，沈朋程不欠水电费。张立兵未提交新的证据，其认可沈朋程提交证据的真实性，但认为2020年1月份之后沈朋程未再交费造成欠费。本院经审查，对证据真实性予以确认。本院二审期间依法补充查明，2020年1月12日，张立兵向沈朋程发送《水电费通知单》，载明2020年1月份水电费合计9496.8元，并列明明细。沈朋程当日通过微信转账的方式向张立兵支付了上述费用。另查，2020年6月17日，沈朋程向张立兵发送微信称：“房东来了说你欠水电费，三天之内要封门。”张立兵未在微信中回复。2020年6月20日，沈朋程向张立兵发送微信称：“房东把电关了门也关了你还不出来说话，那最后怎么了啊，房东说你已经和他终止合同了，这到是怎么一回事啊。”张立兵未在微信中回复。2020年6月23日，沈朋程向张立兵发送短信称：“房主17号跟我说房子不能使用了，让我搬走，19号已经开始重新装修了。我跟你签的合同到7月15号才到期，现在已经不能租了，你看这事怎么解决？给你打电话一直联系不上，看到信息后尽快回复！”二审诉讼中，张立兵认可其还将房屋中的一部分出租给案外人经营炸鸡店，此外，案外人于朋向张立兵付费共用涉诉房屋的厨房。张立兵主张于朋与沈朋程约定将水电费付给沈朋程。沈朋程不认可，主张其他承租人各交各的水电费，都是交给张立兵，再由张立兵交给房东。张立兵主张沈朋程可以直接向房东交纳水电费，亦认可此前沈朋程未直接向房东交纳过水电费。二审诉讼中，张立兵称，房主2020年6月3日向其告知房屋拖欠费用为六个月的水电费，380伏电用电费用3486.4元，220伏电用电费用536元，水费929.6元。张立兵称告知过沈朋程上述欠费情况，沈朋程不认可。张立兵主张，欠费中使用电费最多的主体是一家经营鱼籽饭的商户，该商户是由沈朋程自己对外出租的。沈朋程认可经营鱼籽饭的商户2019年从沈朋程处承租房屋，但称2020年该商户因疫情一直未营业，此后也未再与沈朋程就使用房屋签订协议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，沈朋程与张立兵签订《合作协议》就租赁诉争房屋事宜达成一致，双方之间形成的房屋租赁法律关系是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应全面履行合同义务。现双方均对沈朋程2020年6月19日已不能继续使用涉诉房屋的事实没有异议，本案二审争议焦点为张立兵是否应向沈朋程退回剩余租期的房租并赔偿违约金。张立兵主张，沈朋程欠付水电费故房东收房的后果应由沈朋程自行承担。对此本院认为，其一，尽管双方的合同约定了沈朋程应当支付使用房屋期间的水电煤气各项费用，但并未明确约定沈朋程欠付多少费用、欠付费用多久，张立兵可直接收回房屋。张立兵以沈朋程欠付水电费为由收回房屋缺乏直接的合同依据。其二，《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，沈朋程未直接向房东交纳过水电费，而是在张立兵告知沈朋程交付数额后才通过张立兵交纳。根据当事人的陈述可知，涉案房屋涉及多个使用主体，沈朋程主张不清楚其应当负担的水电费金额具有合理性。在双方关于收房及水电欠费的争议中，“欠费”金额及明细是由房东告知张立兵的，而并无证据表明沈朋程明知欠费、拒不交费。同时，在争议期间，存在沈朋程多次联系张立兵解决无法使用房屋问题而未果的情况。在现有证据条件下，即使存在沈朋程欠付水电费的情况，张立兵在未予告知的情况下迳行收回房屋亦缺乏正当性、合理性。综上，张立兵所持沈朋程欠付水电费故收回房屋的抗辩意见不能成立，其不能继续将涉案房屋交由沈朋程使用的行为，违反合同约定，张立兵应当退还剩余租赁期限的房屋租金，并向沈朋程承担相应的违约责任。一审法院对此认定正确，本院予以确认。另需说明，本案审理的是张立兵租期未届即收房的行为是否构成违约的问题，而非是何主体有无欠付张立兵何等金额的水电费用问题。如有必要，张立兵可就其所称费用向相关主体主张权利。综上所述，张立兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3270元，由张立兵负担。本判决为终审判决。审 判 员　　刘　婷二〇二一年九月七日法官助理　　孙梦青书 记 员　　姜　菲