阿合买提·木合江、新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司合同纠纷民事二审民事判决书（2021）新42民终1051号

• 案件编号

  （2021）新42民终1051号

• 案件名称

  阿合买提·木合江、新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  阿合买提·木合江;新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司

• 案件缘由

  合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国资产评估法（2016）》:第二十七条第一款；《中华人民共和国资产评估法（2016）》:第二十七条第二款；《中华人民共和国资产评估法（2016）》:第二十七条第三款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

  新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民事判决书（2021）新42民终1051号    上诉人（原审原告）：阿合买提·木合江，男，1969年12月11日出生，住新疆维吾尔自治区额敏县。        委托诉讼代理人：阿斯哈尔·木沙坎，新疆新额律师事务所律师。        上诉人（原审被告）：新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司，住所地新疆维吾尔自治区额敏县瑞邦丽景小区01号。        负责人：周彦春，该公司经理。        委托诉讼代理人：方斌，男，该分公司经理助理。        原审第三人：木哈买提·木哈江，男，1960年5月9日出生，住新疆维吾尔自治区额敏县。        原审第三人：巴合提·渥拉孜汗，女，1963年1月19日出生，住新疆维吾尔自治区额敏县。        原审第三人：乔丽盼·木哈买提，女，1990年7月6日出生，住新疆维吾尔自治区额敏县。        原审原告阿合买提·木合江、木哈买提·木哈江、巴合提·渥拉孜汗、乔丽盼·木哈买提与原审被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司（以下简称瑞邦公司额敏分公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，前由新疆维吾尔自治区额敏县人民法院作出（2020）新4221民初1116号民事判决，瑞邦公司额敏分公司不服向本院提起上诉，本院以（2020）新42民终647号民事裁定发回重审。新疆维吾尔自治区额敏县人民法院重审后，木哈买提·木哈江、巴合提·渥拉孜汗、乔丽盼·木哈买提作为第三人参加诉讼，该院作出（2020）新4221民初2832号民事判决，阿合买提·木合江、瑞邦公司额敏分公司均不服，向本院提起上诉。本院于2020年6月17日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式不开庭审理了本案。本案现已审理终结。        阿合买提·木合江上诉请求：1．依法改判一审判决中商铺折现价。2．依法评估被上诉人宅基地。3．支付2014年-2016年商铺租金损失和2021年损失3万元。事实与理由：一审程序严重违法，上诉人在开庭时增加诉讼请求，但未采纳。1．上诉人要求被上诉人取得预售许可证时开始补偿损失，但一审从2017年开始计算，少算4年租金损失。2．上诉人一审开庭时提出在商铺评估时应一并对宅基地评估，认为商铺评估报告无效，但均未采纳。二审审理期间变更上诉请求第3项为要求支付2015年、2016年和2021年的租金损失。        瑞邦公司额敏分公司辩称，我公司提出的补偿方案对方不同意，在合同约定的地点我公司没有建门面房，提出在别的地点购买门面房给对方，对方也不同意。 木哈买提·木哈江、巴合提·渥拉孜汗、乔丽盼·木哈买提未作陈述，也未提交陈述意见。        瑞邦公司额敏分公司上诉请求：依法改判我公司不承担被上诉人损失117200元、估价鉴定费4000元。事实与理由：1．我公司和第三人签订的拆迁补偿安置协议真实有效。我公司应当在阿尔夏特路给第三人30平方米的商铺，但县上规划后，没有在该处建商铺。当时约定完工后交房，没有约定具体时间。2017年6月，我公司才办理的预售房屋。在之前案件庭审中我公司明确答复公司开发的楼盘没有符合对方拆迁安置协议书中约定的30平方米的商铺，答应按每平方米7000元给对方补偿或在额敏县周边给其购买同等面积的商铺一间，对方均不同意。诉讼产生的期限至2020年，不是我公司逾期交付房屋的过错，故该损失不存在。2．本案中经法院和双方当事人选择的评估机构对商铺进行评估的鉴定费我公司已经交纳，对评估商铺价值金额305550元予以认可并给对方。第二次评估属于对方个人行为，我公司不予承担评估费。        阿合买提·木合江辩称，约定租赁费是从竣工时交付，瑞邦公司额敏分公司存在违约，根据过错方承担鉴定费的原则，应由该公司承担责任。        木哈买提·木哈江、巴合提·渥拉孜汗、乔丽盼·木哈买提未作陈述，也未提交陈述意见。        阿合买提·木合江向一审法院起诉请求：1．判令被告给付房屋补偿款305550元，赔偿房屋租赁费147000元，支付评估费4000元，共计456550元；2．判令被告承担本案的诉讼费用及其他费用。        一审法院认定事实：2014年6月7日，原告与第三人签订了一份《补充协议》，协议约定：原协议条款不改变。木哈买提全家同意将补偿的使用面积三十平方米的门面房转让给弟弟阿合买提·木合江等内容。另查明，2020年12月29日，受法院委托塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司作出鉴定意见书，额敏县瑞邦丽景小区阿尔夏特路附近35㎡商业门面房的市场价值在2020年12月19日评估基准日市场价值为305550元。2020年12月29日，受法院委托塔城市新光价格鉴定服务有限公司作出鉴定意见书，额敏县瑞邦丽景小区阿尔夏特路附近35㎡商业门面房2016年至2019年每年租赁费评定为29800元。2020年租赁费评定为27800元。一审法院认为，第三人与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。双方当事人应当严格按照协议约定全面履行各自义务。第三人已按照协议约定，履行了交付被拆迁房屋的义务。被告没有按照协议约定向第三人交付置换房屋，被告有违约行为，被告应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。事实上被告已不能履行交房义务，被告应当向第三人支付应得置换房折现的价值，即：按照评估价305550元，予以支付。关于原告主张的损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，原告不能举证交房时间，被告自认于2017年开始出售房屋的不利事实，法院予以采信。被告应于2017年竣工后交房。自2017年起至2020年止，被告没有向原告交房，也没有给付原告折现补偿款，被告应当按照租金标准向第三人赔偿未交房期间的损失117200元，即：按照2017年至2020年期间的房屋租金计算损失。又第三人将拆迁补偿协议的权利转让给原告，原告受让取得涉诉的债权，合法有效，原告主张权利，符合法律规定，法院予以支持。第三人不再享有涉诉债权，第三人与被告之间的债权债务消灭。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。判决：一、被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内给付原告阿合买提·木合江房屋折现补偿款305550元、赔偿损失117200元、支付估价鉴定费4000元，共计426750元。二、驳回原告阿合买提·木合江的诉讼请求。        本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证。上诉人阿合买提·木合江提交新证据1．商品房预售许可证及建设工程竣工验收报告，证明案涉房屋2014年预售，2015年开始销售，所以应从2015年开始计算房租。瑞邦公司额敏分公司质证认为，该证据中显示的不是案涉地段的房屋，房屋坐落不一致。该许可证是第一期开发的，阿尔夏特路是之后开发的。认证：该组证据中商品房预售许可证里注明小区名称为瑞邦丽景小区15号楼，项目坐落地点为额敏县文化路，并非案涉房屋所在的阿尔夏特路，对该证据的证明目的不予采信。上诉人阿合买提·木合江提交新证据2.2002年12月31日的协议书一份，证明瑞邦公司额敏分公司同意房屋和宅基地分开签订合同，土地单独补偿。2013年的房屋拆迁补偿安置协议只约定了房屋，没有约定土地，根据拆迁法规定，房屋和土地应该一起补偿。瑞邦公司额敏分公司质证，不清楚该情况。认证：该协议书是额敏县粮油收储公司与阿合买提·木合江签订的，并没有瑞邦公司额敏分公司同意将房屋和土地分开签订合同的相关内容，对证明目的不予采信。        瑞邦公司额敏分公司提交新证据：21号楼和1号楼的商品房预销售许可证2份，证明阿尔夏特路的商品房于2016年预售，对方要2015年的房租不合理，2016年预售不代表是完工和交付使用。阿合买提·木合江质证，真实性认可，关联性不认可，许可证是住宅楼的，不是商铺的，对方承认原地未盖楼，我们也同意在同一地段给商铺或者以现金赔偿。认证：对该证据的真实性予以采信。        二审审理期间，阿合买提·木合江对塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司出具的鉴定意见书中评估人员身份及评估资质提出异议，本院依法向塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司、新疆维吾尔自治区价格协会核实情况。新疆维吾尔自治区价格协会向本院出具证明1份、专业人员执业资格登记变更事项申报表2份、价格评估专业人员执业登记表2份，塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司出具专业人员执业资格登记变更事项申报表2份、注册职业资格证书1份，证明鉴定意见书中的两名工作人员于2018年6月25日由塔城市价格认证中心变更到塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司，属该公司在册人员，并具有鉴定评估资质。阿合买提·木合江认为塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司的申报表和自治区价格协会的申报表不一致，自治区的申报表在调入执业单位意见中的时间是2008年7月16日，而塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司的表中无时间，对此证据不认可。该评估公司的一名评估员在2020年评估时不是评估师，是评估员，根据资产评估法第28条规定，该评估员没有资格评估。对新疆维吾尔自治区价格协会出具的证明不认可。瑞邦公司额敏分公司对证据均予以认可。认证：新疆维吾尔自治区价格协会出具的一组证据，符合证据规则要求，对该证据予以认定。        本院经审理查明，上诉人瑞邦公司额敏分公司在阿尔夏特路建设的商品房于2016年9月取得预销售许可证。其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：瑞邦公司额敏分公司向阿合买提·木合江支付款项金额如何认定。        《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律法规的相关规定。        本案中，《房屋拆迁补偿安置协议》对建筑面积为56.16平方米的房屋拆迁达成了协议，协议内容明确，意思表示清楚，不违反法律法规强制性规定。协议签订后，第三人木哈买提·木哈江将案涉房屋交给上诉人瑞邦公司额敏分公司，瑞邦公司额敏分公司依协议约定将15万元房屋补偿金交付给木哈买提·木哈江，但一直未交付商铺，其称因当地统一规划，未在协议约定的路段开发建设商铺，因此不能交付。木哈买提·木哈江一家将案涉房屋的债权转让给上诉人阿合买提·木合江后，瑞邦公司额敏分公司称多次与阿合买提·木哈江就补偿事宜进行协商，但至今一直未予补偿，因此，一审法院按照塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司出具的鉴定意见书中的评估价判令瑞邦公司额敏分公司支付房款正确。《房屋拆迁补偿安置协议》中并未对土地补偿进行约定，故阿合买提·木哈江要求对土地进行评估补偿的上诉请求不能成立。        关于塔城市楚呼楚价格评估服务有限公司出具鉴定意见书中人员资质问题，通过自治区价格协议出具的证明及专业人员执业资格登记变更事项申报表、价格评估专业人员执业登记表可以证实两名评估员在本案鉴定期间属该公司在册员工。阿合买提·木哈江称鉴定意见书的两名人员资质不符合《中华人民共和国资产评估法》第二十八条：“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章”的规定，该条中的“法定评估”是指涉及国有资产产权变动、公共利益等事项，而本案中的评估事项不属于该范围。根据《中华人民共和国资产评估法》第二十七条：“评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章”，及《价格评估执业规范》第三十六条：“价格评估机构应当制作价格评估结论报告书正式文本，至少两名承办该项业务的价格评估人员签名或盖章，并加盖价格评估机构公章”的规定，本案中鉴定意见书中的两名人员持有估价人员资格证书，具有评估资质，对一审法院委托的事项进行评估程序合法，木哈买提·木哈江要求重新评估的上诉请求不能成立。        瑞邦公司额敏分公司未按约定及时向阿合买提·木合江交付商铺，应承担阿合买提·木合江的损失，一审法院确定房屋租金为损失正确。二审期间，瑞邦公司额敏分公司认可协议约定路段的商品房于2016年9月取得预销售许可证，其应在当年向阿合买提·木合江交付商铺或折现现金，故应从2016年计算损失至2020年，即147000元，由此产生的租金损失鉴定费也应由瑞邦公司额敏分公司承担。木哈买提·木哈江称还应支付2021年的损失，超出其一审诉讼请求，故不予支持。综上所述，阿合买提·木哈江的上诉请求部分成立，予以支持，瑞邦公司额敏分公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国资产评估法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：        一、变更新疆维吾尔自治区额敏县人民法院（2020）新4221民初2832号民事判决第一项“一、被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内给付原告阿合买提·木合江房屋折现补偿款305550元、赔偿损失117200元、支付估价鉴定费4000元，共计426750元”为“一、被告新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内给付原告阿合买提·木合江房屋折现补偿款305550元、赔偿损失147000元、支付估价鉴定费4000元，共计456550元”；        二、撤销新疆维吾尔自治区额敏县人民法院（2020）新4221民初2832号民事判决第二项，即“二、驳回原告阿合买提·木合江的诉讼请求”。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4075元，二审案件受理费上诉人阿合买提·木合江交纳8148.25元，上诉人新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司交纳2724元，合计14947.25元，由上诉人阿合买提·木合江负担7172.6元，由上诉人新疆瑞邦房地产开发有限责任公司额敏分公司负担7774.65元。        本判决为终审判决。        审  判  长   范淑桂审  判  员   马桂兰审  判  员   张艳梅 二〇二一年九月十四日 法 官 助 理   杜慧杰书  记  员   朱**孜 更多数据：www.nlaw.org