南芳与北京佳安颐园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终11403号

• 案件编号

  （2021）京02民终11403号

• 案件名称

  南芳与北京佳安颐园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  南芳;北京佳安颐园物业管理有限责任公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终11403号上诉人（原审被告）：南芳，女，1962年11月4日出生，汉族，退休人员，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京佳安颐园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇小红门路28号。法定代表人：周迅，执行董事。委托诉讼代理人：吕国强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：吕海情，北京忠恕律师事务所律师。上诉人南芳因与被上诉人北京佳安颐园物业管理有限责任公司（以下简称佳安颐园公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2021）京0115民初11619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南芳上诉请求：撤销一审判决，判决佳安颐园公司继续履行双方物业服务管理协议，诉讼费由佳安颐园公司承担。事实与理由：南芳主张2015年6月1日以来佳安颐园公司一直以物业费调价为由拒绝收取物业费，在此之前南芳一直按照0．61元每月每平方米交纳物业费，现在佳安颐园公司涨价至1．8元每月每平方米，南芳不认可调整后的物业费价格；小区公共区域的收入归全体业主所有，佳安颐园公司每年有着大量的公共区域广告收入和车位费，从未公示；佳安颐园公司的物业费涨价程序不合法，涨价未征求广大业主的同意，相关数据均是佳安颐园公司编造，且评估报告已过有效期，居委会在相关程序中也存在着违法行为，后佳安颐园公司向全体业主公告物业费涨价的结论，并表示已在住建委小区办备案物业费涨价标准，蒙骗广大业主，同时通过各种途径利诱胁迫广大业主，让小区1400余户业主按照新标准缴纳了物业费；小区部分业主为了获取真相，自发组织业主进行入户调查，因为人手不够，只征集到了932户业主明确反对物业费涨价的意见；佳安颐园公司物业服务不达标，在绿化维护、秩序维护、环境卫生、公共部位维护等方面都存在严重问题；南芳曾就物业费涨价程序违法一事在2019年起诉佳安颐园公司，因为证据准备不充分，被法院判决驳回诉求，但判决也并未认可佳安颐园公司的涨价程序合法。佳安颐园公司同意一审判决。佳安颐园公司向一审法院起诉请求：1.南芳支付2015年6月1日至2021年5月31日物业服务费13506元；2.本案诉讼费由南芳承担。一审法院认定事实：涉案房屋产权人为南芳，房屋坐落地址为北京市大兴区宣颐家园小区A2号楼5单元101室，建筑面积104．23平方米，南芳未交纳2015年6月1日至2021年5月31日期间的物业费。2006年6月6日，南芳（甲方、委托方）与佳安颐园公司（乙方、受托方）签订“物业管理服务协议”，双方约定甲方委托乙方实施物业管理，物业费按7．33元/平方米每年收取；物业服务费缴纳起止日期2006年6月1日至2007年5月31日，以后每年度交纳物业服务费的日期为上年度截止日期的10日内；物业管理服务期限自本协议签订之日起至本小区业主大会成立后业主委员会所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2014年7月1日，佳安颐园公司在宣颐家园住宅小区内发布公告，决定于2014年7月15日起对宣颐家园小区的物业服务费标准进行调整，其中住宅（带电梯）单价2．50元/平方米·月；住宅（不带电梯）单价1．80元/平方米·月，商业单价2元/平方米·月。南芳不认可涨价后的收费标准。另查，南芳曾于2019年提出诉讼请求：判决佳安颐园公司继续履行双方物业服务协议义务，即按每年7．33元/平方米收取物业管理费。北京市大兴区人民法院于2019年3月22日作出（2019）京0115民初4410号民事判决书，以佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求为由驳回南芳的诉讼请求。南芳提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年7月9日作出（2019）京02民终7269号民事判决书，认定一审法院确认佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求并无不当，据此驳回上诉，维持原判。经询问，南芳并未对此案提出再审。一审中，南芳向法庭提交了物业服务管理协议2份、机动车存放管理协议5份、2014年涨价及备案相关资料、物业涨价调查表，欲证明佳安颐园公司在物业费涨价过程中存在违法行为；佳安颐园公司不认可物业涨价调查表的真实性，认可其他证据的真实性，不认可南芳的证明目的。一审法院认为，佳安颐园公司与南芳之间存在物业服务合同关系，佳安颐园公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务至今，南芳应向佳安颐园公司交纳相关物业费。关于佳安颐园公司的物业费标准，因相关生效判决书已认定佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求，故法院确认佳安颐园公司的物业费标准符合法律规定，如南芳认为该生效判决存在错误，可依据法律规定申请再审。应当指出的是，物业公司与业主之间应该相互理解，物业公司应积极提高物业服务水平，广大业主应积极交纳物业费，让小区的物业服务进入良性循环，共同营造出和谐文明的小区环境。据此，一审法院于2021年6月判决：南芳于判决生效后十日内给付北京佳安颐园物业管理有限责任公司2015年6月1日至2021年5月31日期间的物业服务费13506元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，佳安颐园公司与南芳之间成立物业服务合同关系，佳安颐园公司为南芳所在小区提供物业服务，南芳应当交纳物业服务费用。关于物业服务费标准问题，已经由人民法院生效判决作出认定。现阶段一审法院根据生效判决确认的物业服务标准判决南芳支付物业服务费，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由南芳负担。本判决为终审判决。审 判 长　　刘　洁审 判 员　　耿燕军审 判 员　　张玉贤二〇二一年九月一日法官助理　　方浩然书 记 员　　王远征书 记 员　　果满树 微信公众号“马克数据网”