马伟、大连荣嘉置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽06民终1862号

• 案件编号

  （2021）辽06民终1862号

• 案件名称

  马伟、大连荣嘉置业有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省丹东市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省丹东市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/6 0:00:00

• 当事人

  马伟;大连荣嘉置业有限公司;陈玉库;刘玉芬

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1862号上诉人（原审原告）：马伟，男，1957年2月6日出生，汉族，退休工人，住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：马龙鑫（马伟之子），住宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：王明敏，女，住宽甸满族自治县，辽宁省合同法研究会推荐。被上诉人（原审被告）：大连荣嘉置业有限公司，住所地庄河市城关街道东风管辖委延安委。法定代表人：李威，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈玉库，男，1954年3月31日出生，满族，住宽甸满族自治县。被上诉人（原审被告）：刘玉芬，女，1953年12月17日出生，满族，退休职员，住宽甸满族自治县。上诉人马伟因与被上诉人大连荣嘉置业有限公司、陈玉库、刘玉芬房屋买卖合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初3840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马伟的委托诉讼代理人马龙鑫、王明敏，被上诉人陈玉库、刘玉芬到庭参加诉讼。大连荣嘉置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马伟上诉请求：1、撤销原判，改判各被上诉人按法律规定协助上诉人办理房屋产权登记；2、由各被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审认定事实错误。在丹东市中院(2020)辽06民终1411号上诉案件审理过程中，宽甸满族自治县土地征收事务服务中心就向法庭作出说明，称“荣嘉壹品1#、2#、3#、4#是迎宾广场，新客运站建设工程政府回迁楼，该工程于2010年11月13日正式办理回迁入住。现拆迁户在结清房屋差款后，县土地征收事务中心协助办理产权登记相关手续，无需大连荣嘉置开业发有限公司协助”。在本次审理中该中心又向法庭提供了被拆迁人陈玉库与县土地征收事务服务中心双方签订的拆迁安置协议书复印件，并加盖了该中心公章，同时向法庭证明，被拆迁户已经结清了房屋差价款。被上诉人也认可涉案房屋产权手续已能办理。同时，上诉人也明确表示，由土地征收部门向被安置人办理产权登记、再由被安置人向上诉人办理产权变更登记，两个环节办理不动产登记所产生的税费上诉人全部负担。目前，该涉案房屋已经完全具备了办理不动产登记的各项条件。原审法院基于被上诉人刘玉芬吵闹法庭、故意向上诉人额外勒索钱款这一情况，怕引起被上诉人对法官、对法院不满，而违背事实作出该小区办理不动产登记未成就的结论，并以此为由驳回上诉人要求被上诉人协助办理不动产登记的请求，显属认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。原审认为被告陈玉库、刘玉芬对该案涉房屋仅享有债权，这是完全错误的认定。因涉案房屋早已交付被告陈玉库、刘玉芬，之后，二人将房屋出卖给上诉人，宽甸法院已经确认了该买卖合同有效。对此，陈玉库、刘玉芬已经享有了期待物权，而不是普通的债权。房屋过户登记属于物权请求权，被安置人即本案被上诉人已依约付清购房款且房屋已实际交付，办理所有权转移登记可使买受人获得完全的所有权，此时请求出卖人办理权属登记则具有物权请求权性质，本案中涉案房屋在《拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对协议的标的物即安置用房的位置、用途也作了明确、特别约定的情况下，该标的物具有了特定性。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，为特种债权优先权，也就是债权物权化。该权利通过买卖转变为上诉人所有，因此，原被安置人办理不动产登记的权利也一并转让给上诉人。三、上诉人的请求符合法律规定。上诉人认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。目前，《房屋买卖协议》的效力已经法院所确认，县土地征收事务服务中心为陈玉库办理产权登记是法定义务，出卖方陈玉库配合上诉人办理房屋产权过户也是房屋买卖出售方的法定义务，涉案房屋目前已经完全具备了办理不动产登记的条件，但被上诉人怠于行使法定义务，一审法院故意违背事实作出错误判决，严重侵犯了上诉人的权益。陈玉库、刘玉芬辩称，不同意上诉人的上诉请求与理由，同意一审判决。大连荣嘉置业有限公司提交书面答辩意见，建设单位宽甸满族自治县拆迁安置管理办公室正陆续给动迁户办理不动产权证。如果需要建设单位协助办理不动产权证，应当由宽甸满族自治县拆迁安置办公室协助办理而并非是大连荣嘉置业有限公司。马伟向一审法院起诉请求：判令三被告协助原告办理不动产登记过户手续。一审法院认定事实：被告陈玉库与刘玉芬原系夫妻。案涉房屋回迁前被拆迁房屋原登记在被告陈玉库名下。2008年7月5日，被告陈玉库与宽甸满族自治县土地收购储备交易中心签订拆迁安置协议书，该协议书中明确被告陈玉库被拆迁房屋面积111平方米，建设单位大连荣嘉置业有限公司同意在回迁安置楼荣嘉壹品1号楼4单元3层（西）偿还1户73平方米房屋。2010年5月4日，原告马伟与被告陈玉库签订协议书，约定：被告陈玉库将上述回迁房出售给原告马伟，价款共计178800元（73平方米×2450元/平方米），被告陈玉库于协议签订后三年协助原告马伟办理房屋的过户手续。协议签订后，原告向被告交付房款，被告交付房屋，原告在该房屋居住至今。2011年4月6日，被告陈玉库与被告刘玉芬登记离婚，离婚协议财产分割未涉及诉争房屋。2017年10月20日，原告马伟诉被告陈玉库、刘玉芬房屋买卖合同纠纷一案，原告马伟诉求：确认原、被告双方的房屋买卖协议有效，并要求被告协助办理房屋及土地所有权登记手续，该院于2018年2月9日作出（2017）辽0624民初4359号民事判决，判决：确认原告马伟与被告陈玉库于2010年5月4日签订的房屋买卖协议有效；驳回原告马伟的其他诉讼请求。被告刘玉芬不服该判决提起上诉，丹东市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）辽06民终552号民事判决，驳回上诉，维持原判。上诉人刘玉芬对该终审判决不服，向丹东市中级人民法院申请再审，丹东市中级人民法院于2019年7月3日作出（2019）辽06民申43号民事裁定书，驳回刘玉芬的再审申请。2020年1月15日，原告马伟将大连荣嘉置业有限公司、陈玉库、刘玉芬为被告提起诉讼，要求三被告协助办理不动产登记手续，该院以重复诉讼为由，于2020年5月21日作出（2020）辽0624民初332号民事裁定，驳回马伟的起诉。马伟不服提起上诉，丹东市中级人民法院认为不属于重复诉讼，应当审查案涉房屋产权变更登记手续的办理条件是否成就，来判定马伟的请求能否支持，故于2020年8月19日作出（2020）辽06民终1411号民事裁定，撤销该院（2020）辽0624民初332号民事裁定，指令该院审理。另查，2020年8月18日，宽甸满族自治县土地征收事务服务中心出具情况说明，内容为：“荣嘉壹品1#、2#、3#、4#是迎宾广场，新客运站建设工程政府回迁楼，该工程于2010年11月13日正式办理回迁入住。现被拆迁户在结清房屋差价款后，由县土地征收事务服务中心协助办理产权登记相关手续，无需大连荣嘉置业开发有限公司协助”。该情况说明在丹东市中级人民法院（2020）辽06民终1411号案件中出示过。再查，被告陈玉库与宽甸满族自治县土地收购储备交易中心签订拆迁安置协议书后至案涉房屋出售给本案原告前，被告陈玉库未办理案涉房屋的产权登记手续。一审法院认为，原告与被告陈玉库签订的房屋买卖协议的效力，业经一审、二审及再审审理认定为有效。本案审理的焦点是案涉房屋产权变更登记手续办理的条件是否成就。在原审案件二审审理阶段，本案原告提供宽甸满族自治县土地征收事务服务中心出具情况说明，证明案涉房屋在结清房屋差价款后即可办理产权证明，无需建设单位协助。同时，被告陈玉库、刘玉芬在二审阶段亦认可案涉房屋产权登记手续已能办理。本案中，原告要求被告协助办理案涉房屋的产权登记，在被告未将案涉房屋产权办理到自己名下的情况下，被告对案涉房屋仅享有债权，故案涉房屋产权变更登记手续的办理条件未成就，原告要求被告陈玉库、刘玉芬协助办理案涉房屋产权登记手续的请求，该院不予支持。判决：驳回原告马伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告马伟负担。二审期间，各方均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人上诉请求被上诉人协助办理案涉房屋的产权登记。经审查，上诉人与陈玉库签订的协议书经生效判决认定有效，依据合同相对性原则，上诉人仅能依据该协议书要求陈玉库协助办理过户。但鉴于案涉房屋尚未办理到陈玉库名下，现上诉人要求各被上诉人协助办理案涉房屋产权登记手续，条件不成就。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。至于当事人的其他诉辩意见，不影响本院在前述认定基础上对本案依法处理，不再赘论。综上，马伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马伟负担。本判决为终审判决。审 判 长　张峻峰审 判 员　关　爽审 判 员　王玉瑛二〇二一年九月六日法官助理　王　杨书 记 员　张政悦 百度搜索“马 克 数 据 网”