北京市康兆嘉利商贸有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2021）京02民终9941号

• 案件编号

  （2021）京02民终9941号

• 案件名称

  北京市康兆嘉利商贸有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

• 审理法院

  北京市第二中级人民法院

• 所属地区

  北京市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  北京市康兆嘉利商贸有限责任公司;赵路怀;谢妍;马玲

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9941号上诉人（原审原告）：谢妍，女，1971年11月28日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，北京市两高律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：马玲，女，1977年6月14日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，北京市两高律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京市康兆嘉利商贸有限责任公司，住所地北京市丰台区西四环南路38号楼五层515室。法定代表人：赵路怀，总经理。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵路怀，男，1954年12月29日出生，汉族，北京市康兆嘉利商贸有限责任公司总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。上诉人谢妍、马玲因与上诉人北京市康兆嘉利商贸有限责任公司（以下简称康兆嘉利公司）、赵路怀房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初19470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢妍、马玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.判令康兆嘉利公司、赵路怀返还谢妍、马玲定金200万元；3.本案一、二审诉讼费由康兆嘉利公司、赵路怀负担。事实与理由：一、涉案房屋存在产权争议，康兆嘉利公司、赵路怀无法提供房屋产权证明、无法及时向谢妍、马玲交接房屋，构成根本违约。一审法院认定现有证据未能证明康兆嘉利公司确实无法提供涉案房屋产权证明用于办理经营宾馆相关手续系事实认定错误。根据合同5.1，康兆嘉利公司、赵路怀承诺并保证房屋无产权争议和权利瑕疵，并应于当日交付房屋并制作交接清单，但是康兆嘉利公司、赵路怀未能及时交付房屋。后经谢妍、马玲催促，仍未履行义务，并明确表示无法提供房屋产权证。二、康兆嘉利公司、赵路怀无法履行合同约定，致使合同的直接目的和主要目的无法实现，违约行为与合同履行不能之间有因果关系，适用定金罚则，康兆嘉利公司、赵路怀应双倍返还定金。《房屋租赁协议》中约定了谢妍、马玲租赁房屋系用于宾馆经营，康兆嘉利公司、赵路怀拒绝履行合同义务，没有和产权方协调好，导致谢妍、马玲无法办理特种行业许可证，无法开业，合同目的无法实现。根据担保法司法解释相关规定，康兆嘉利公司、赵路怀应双倍返还定金。三、一审法院判定租赁协议签订后，双方就协议内容产生变更的意思表示系认定事实不清，适用法律有误。四、一审法院认定谢妍、马玲在协议履行中存在过错，不适用定金罚则系事实认定和法律适用错误，谢妍、马玲在合同履行中不存在任何过错。康兆嘉利公司、赵路怀上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为“确认谢妍、马玲解除与康兆嘉利公司于2020年3月23日签订的《房屋租赁协议》的行为有效，合同于2020年6月15日解除”；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.本案上诉费由谢妍、马玲承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，认定了合同变更却没有查明合同变更原因，变更责任在谁。遗漏了谢妍、马玲在合同签订未按照约定交纳房租这一事实。谢妍、马玲存在违约，康兆嘉利公司、赵路怀行使合同解除权，定金属于赔偿损失的部分，不应退回。在谢妍、马玲违约后，康兆嘉利公司、赵路怀享有抗辩权，合同解除的日期应当按照守约方的时间为准，即2020年6月15日。二、一审判决对定金罚则不适用却疏忽了租赁合同解除，房屋占用期间的占用费损失没有处理。首先，地下一层的钥匙一直在谢妍、马玲手里，不存在再次交付地下一层的问题。地上二层并非不交付，是谢妍、马玲改变了交付条件。合同约定腾空交付，谢妍要求拆除后才接收。该房屋一直到第一次庭前会议时还是空置的，康兆嘉利公司未能将该房屋租出，损失应由谢妍、马玲承担。三、谢妍、马玲为了掩盖其没有资金缴纳房租的事实，寻找各种理由，目的就是等其所谓的贷款下来。在庭审中，谢妍、马玲也承认贷款没到位，所以交不上租金。谢妍、马玲一直承租房屋，对房屋现状、房屋经过诉讼更换经营者是明知的。房屋租赁给谢妍的原因是其有地下一层营业执照，不存在重新办理营业执照和消防验收的问题。谢妍、马玲向一审法院起诉请求：1.要求确认双方于2020年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；2.要求康兆嘉利公司双倍返还定金200万元；3.要求赵路怀对上述债务承担连带责任。一审法院认定事实：2020年3月23日，谢妍、马玲（承租方、乙方）与康兆嘉利公司（出租房、甲方）签订房屋租赁协议，约定乙方承租位于北京市丰台区右安门外开阳里七区2号楼房屋做宾馆使用。租赁期限为十年，自2020年5月30日至2030年9月1日。鉴于租赁物分为底商和地下两个部分，故其中地上部分的支付方式为：第一次支付，乙方应于合同生效之日起三日内支付给甲方自本合同约定之起租日起的前三年租金481.6795万元。第二次支付，乙方应于2023年9月1日前支付下一年即12个月的租金160.5598万元。以此类推，以后每年9月1日前30天支付下一年即12个月租金。地下部分的支付方式为：自《房屋租赁协议》生效之日起三日内，乙方支付给甲方自合同生效之起租日起的前三年的租金，以后涉及租赁物地下部分之租金的支付以年为单位向康兆嘉利公司支付下一个租赁年度的租金。双方同意，在本合同生效起的三日内乙方向甲方支付押金26万元，甲方在收到押金后应立即向乙方出具房屋押金收据，该押金在协议到期时乙方与甲方结算后退还。甲方应承诺并保证：租赁物没有产权争议或其他权利瑕疵，租赁物没有任何已存在或隐蔽的房屋质量问题，租赁物所涉水、电（强弱电）、燃气等确保租赁物可以正常经营和居住使用的附属设施、设备等均可以正常使用且状态良好。甲方应于本合同满足前款条件下即将租赁物向乙方进行交付，双方交接租赁物现场须制作具体交接清单。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，要求乙方赔偿损失，并且不退还房屋押金：未经甲方书面同意，擅自拆改或破坏租赁物主体结构的；利用租赁物从事非法活动或损害公共利益的；乙方无正当理由不按时交纳房屋租金（含物业服务费）超过15个工作日的；乙方未取得甲方书面同意以转租、转借等方式转租或部分转租任何第三方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除协议，要求甲方赔偿损失，并要求甲方双倍退还房屋押金：提供的租赁物不符合本合同约定的条件，严重影响乙方正常经营使用租赁物的；甲方未尽房屋修缮义务，严重影响乙方正常经营使用租赁物的。备注：楼上收房以最后一家收房日子起计算。签订上述协议当日，谢妍、马玲向赵路怀个人银行账户转账支付定金100万元，赵路怀向谢妍、马玲出具收据一张载明：今收到谢妍马玲七区#楼租赁合同定金壹佰万元整，收款人处由赵路怀签名。2020年3月26日，北京万水方物业管理有限公司与谢妍签订《解除合同》载明：合同到期自行解除，互不欠账，以上费用全部结清。合同有谢妍签名，北京万水方物业管理有限公司及康兆嘉利公司盖章，赵路怀在康兆嘉利公司盖章处签名。另，康兆嘉利公司与案外人北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心就包括本案案涉租赁物在内的七区2号楼发生经营权属争议进行诉讼。2017年12月22日，北京市丰台区人民法院作出（2017）京0106民初30558号判决书，判决：“一、确认原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司对北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼享有十年的经营权（自移交之日起算）；二、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼的经营权移交原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司；三、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心给付原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司2016年9月30日-2017年9月30日期间的房租收益款1350000元；四、被告北京市丰台区房屋经营管理中心右安门外分中心按1350000元/年标准给付原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司房租收益，自2017年10月1日起至将北京市丰台区马家堡西路右安门外开阳里7区2号楼经营权移交原告之日止；五、驳回原告北京市康兆嘉利商贸有限责任公司其他诉讼请求。本判决第三、四项内容，于判决生效之日起十日内履行完毕。”2018年4月27日，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终号判决，维持了上述一审判决的第一、二、四项。2019年11月25日，一审法院作出（2019）京0106民初5378号、5384号、5379号、27231号民事调解书，确定北京开阳福星宾馆有限公司、北京和瑞春天宾馆、北京网梦时尚上网服务有限公司、北京怡安祥乐休闲健身中心于2020年3月31日分别向康兆嘉利公司腾退各自占有的开阳里七区2号楼中的房屋。另查，北京开阳福星宾馆有限公司住所地为北京市丰台区开阳里七区2号楼地下一层，法定代表人于2020年8月10日由谢妍变更为张金娥。庭审中，双方均认可案涉租赁协议已解除，但对解除时间存在争议。关于案涉租赁协议的解除原因，谢妍、马玲陈述系因康兆嘉利公司、赵路怀无法出示案涉房屋产权证书并交付给谢妍、马玲办理宾馆开业审批相关手续，且未按合同约定交付案涉租赁房屋。康兆嘉利公司、赵路怀陈述系因谢妍、马玲未按约定支付房屋租金。双方均提交数份微信、短信记录、电话录音等证据，拟证明各自上述主张。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，双方签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面、诚信、善意地履行协议中约定的权利义务。根据双方庭审中陈述的事实及提交的微信、短信联系记录，可判定租赁协议签订后双方就协议内容产生变更的意思表示，在进一步沟通中就房屋的交付、房屋产权证的交付产生争议导致协议无法继续履行，谢妍、马玲主张要求确认合同解除，康兆嘉利公司、赵路怀亦同意。关于合同解除时间，根据2020年5月31日赵路怀与马玲的短信记录显示的内容，谢妍、马玲主张以该日作为合同解除的日期并无不妥，一审法院予以确认。关于定金一节，双方均认可谢妍、马玲支付定金100万元。从双方提供的聊天记录中可以看出签订租赁协议并支付定金后，双方继续就合同具体内容进行协商、修改，后谢妍、马玲以康兆嘉利公司无法提供案涉租赁房屋产权证明且未交付房屋为由未按约定时间支付房租，并诉至一审法院，结合庭审及审理中调查的情况，谢妍作为原北京开阳福星宾馆有限公司法定代表人在案涉房屋地下一层经营多年，北京开阳福星宾馆有限公司亦作为诉讼主体在一审法院另案处理案涉房屋经营权案件中参与诉讼，至2020年3月26日，即本案案涉租赁协议签订后三日谢妍方与原出租人签订租赁合同解除文件，故谢妍、马玲理应在与康兆嘉利公司签订本案案涉租赁协议前了解案涉房屋的权属及曾经发生纠纷的情况，更应尽到审慎的注意义务。双方在租赁协议中未明确约定交付房屋产权证明的时间，且现有证据未能证明康兆嘉利公司确实无法提供案涉房屋产权证明用于办理经营宾馆相关手续，故谢妍、马玲认为康兆嘉利公司构成违约的主张，一审法院不予采纳。康兆嘉利公司在合同签订后未能积极配合谢妍、马玲的要求提供案涉房屋产权证明，导致双方就租赁协议的继续履行产生争议，康兆嘉利公司亦应对此承担相应的责任。定金罚则，从本质上来说是一种惩罚性的违约责任，现双方对于案涉租赁协议无法进一步履行均存在过错，对其中任意一方适用定金罚则有所不当，也有违公平之原则，且双方均同意解除案涉租赁协议，故康兆嘉利公司实际收取谢妍、马玲款项已无合法根据，应予返还。关于赵路怀是否应对康兆嘉利公司返还上述款项承担连带责任，赵路怀认可其个人银行账户收到定金100万元。赵路怀作为康兆嘉利公司的法定代表人，本应监督公司财务按照公司法规定严格执行，以保持公司独立法人地位，但其作为康兆嘉利公司法定代表人、股东将本应该由公司收取的款项使用其个人账户收取，且事后经法院释明也未能提供证据证明其将款项转存公司账户，应认定赵路怀与康兆嘉利公司存在财产混同情形。违背了法人制度设立的宗旨和诚实信用原则，应当适用公司法中的法人人格否认。故赵路怀应对康兆嘉利公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、确认谢妍、马玲解除与北京市康兆嘉利商贸有限责任公司于二〇二〇年三月二十三日签订的《房屋租赁协议》的行为有效，合同已于二〇二〇年五月三十一日解除；二、北京市康兆嘉利商贸有限责任公司于判决生效之日起七日内向谢妍、马玲返还定金100万元；三、赵路怀对判决第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回谢妍、马玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，谢妍、马玲与康兆嘉利公司签订的《房屋租赁协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定，及时、充分履行合同义务。根据《房屋租赁协议》的约定，谢妍、马玲应于合同生效之日起三日内支付481.6795万元租金；康兆嘉利公司确保租赁物可以正常经营和居住使用。根据一审查明的事实，谢妍、马玲未能按照约定足额交付租金，其虽提出未足额交纳租金系行使先履行抗辩权，但合同中并未明确约定双方各项义务履行的先后顺序，且谢妍、马玲在签订《房屋租赁协议》前即对涉案房屋的情况知情。同时，康兆嘉利公司在明知谢妍、马玲租赁房屋用于经营宾馆的情况下，不能提供房屋产权证，致使谢妍、马玲经营宾馆存在阻碍。综上，谢妍、马玲与康兆嘉利公司对于《房屋租赁协议》不能继续履行均有责任，且双方均同意解除《房屋租赁协议》，故一审法院判决康兆嘉利公司向谢妍、马玲退还押金100万元，并无不当。康兆嘉利公司上诉主张未能将案涉房屋租出，损失应由谢妍、马玲承担，100万元押金应不予退还，缺乏合同和事实依据，本院不予采信。谢妍、马玲、康兆嘉利公司、赵路怀的相关上诉请求均不成立，本院不予支持。因赵路怀作为康兆嘉利公司的法定代表人、股东，使用其个人账户收取应由公司收取的款项，且未能证明已将100万元押金交给康兆嘉利公司，故一审法院判决赵路怀对康兆嘉利公司向谢妍、马玲退还押金100万元承担连带责任，并无不当。赵路怀的相关上诉请求不成立，本院不予支持。关于合同解除时间，根据《房屋租赁协议》的约定，双方当事人均享有约定解除权，因谢妍、马玲发送解除通知在前，赵路怀于2020年5月31日收到该通知，故一审法院认定案涉《房屋租赁协议》于马玲向赵路怀发送解除协议短信之日，即2020年5月31日解除，并无不当。康兆嘉利公司、赵路怀的相关上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，谢妍、马玲，康兆嘉利公司、赵路怀的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600，由谢妍、马玲负担13800元（已交纳），北京市康兆嘉利商贸有限责任公司、赵路怀负担13800元（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长　李汉一审 判 员　李　琴审 判 员　卫　华二〇二一年九月八日法官助理　祁哲洋书 记 员　燕晓鸥 百度搜索“马 克 数 据 网”