寇佳妮、辽阳市中南物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽10民终987号

• 案件编号

  （2021）辽10民终987号

• 案件名称

  寇佳妮、辽阳市中南物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省辽阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省辽阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  寇佳妮;辽阳市中南物业服务有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终987号上诉人（原审被告）：寇佳妮，女，1984年1月23日出生，汉族，住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告）：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，总经理。委托诉讼代理人：施晓娇，辽宁法云律师事务所律师。上诉人寇佳妮因与辽阳市中南物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人寇佳妮、被上诉人辽阳市中南物业服务有限公司的委托诉讼代理人施晓娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寇佳妮上诉请求：一、请求撤销辽阳市白塔区人民法院作出的（2021)辽1002民初1106号民事判决，发回重审或改判。二、一审二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在中南望京花园小区购买楼房一处，位于18号楼3单元2层65号，面积为135.4㎡,产权证号为：辽2017辽阳市不动产权第0014377号。上诉人于2014年10月1日办理了入住手续并缴纳了2014-2015年度的物业费，但是该房屋尚未装修，一直是毛坯房状态，截止到现在也没有人住。按照《物业管理条例》约定，如果不住人，物业费和公摊水电费按70%交纳。一审法院却按全额11698.56元判处，上诉人不服。上诉人家住2楼，自购房后一直未装修，也未有人居住，电梯更是从未使用过，按全额2592元判处，也有失公允。综上，一审判决存在事实认定不清、法律适用不当之处，其做法损害了上诉人的合法权益，望二审法院依法查清事实，支持上诉人的上诉请求，将本案依法改判或发回重审。辽阳市中南物业服务有限公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。辽阳市中南物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、要求被告支付拖欠原告的2015年-2020年物业及公共能耗费11700.00元、电梯费2592.00元、违约金5216.58元（支付至实际给付之日止，暂计算至2020年5月31日），以上共计19508.58元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：寇佳妮为中南望京花园18号楼3单元65号房的买受人、房屋建筑面积135.40平方米。2014年10月1日，辽阳市中南物业服务有限公司与寇佳妮签订《前期物业服务协议》，第十二条和第十三条约定物业服务费标准为小高层住宅1元/平方米/月，小高层、高层住宅电梯运行电费每户预收标准36.00元/月（底层住户免收电梯运行费），除电梯外的公共能耗费用每户预收标准0.20元/平方米/月，前期物业服务协议中第三十八条约定乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，辽阳市中南物业服务有限公司有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。寇佳妮于2014年10月1日办理了入住。寇佳妮2015年度-2020年度的物业费、电梯费及公共耗能费未缴纳。一审法院认为，双方当事人之间系物业公司和业主的关系。双方签订的临时管理公约及前期物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务公司为寇佳妮居住的小区提供了相应的物业服务，有收取物业等相关费用的资格，寇佳妮作为业主理应及时履行交纳物业费、电梯费、公共能耗费的义务，现寇佳妮拖欠系违约行为，故辽阳市中南物业服务有限公司主张物业费、电梯费、公共能耗费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。辽阳市中南物业服务有限公司主张要求给付违约金一节，辽阳市中南物业服务有限公司除提供提示函外，未提供其他证据证明其以其他必要、充分的方式向寇佳妮进行了催收，故对辽阳市中南物业服务有限公司此项诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：一、寇佳妮给付辽阳市中南物业服务有限公司2015年度-2020年度物业费及公共能耗费11,698.56元、电梯费2592.00元；二、驳回辽阳市中南物业服务有限公司其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内执行。案件受理费144.00元（已减半收取），由寇佳妮负担79.00元、辽阳市中南物业服务有限公司负担65.00元。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。关于上诉人主张其未入住，应按70%收取费用的上诉理由，根据上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》第14页第十八条约定“对于已交付使用，但乙方或使用人尚未居住的物业（包括但不限于住宅、商业用房、地下车位等），物业服务费均按100%向乙方收取。”故上诉人的上诉理由不能成立。综上所述，寇佳妮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由上诉人寇佳妮负担。本判决为终审判决。审 判 长　　都　伟审 判 员　　胡　玲审 判 员　　徐莲凤二〇二一年九月十四日法官助理　　高　石书 记 员　　李　玉 微信公众号“马克 数据网”