锦州市企业服务中心、徐玉芝等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽07民终2541号

• 案件编号

  （2021）辽07民终2541号

• 案件名称

  锦州市企业服务中心、徐玉芝等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省锦州市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省锦州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  锦州市企业服务中心;徐玉芝;锦州市乡镇企业物资公司

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2541号上诉人（原审原告）：锦州市企业服务中心，住所地锦州市解放路四段七号。法定代表人：李树洪，该中心副主任。委托诉讼代理人：刘军，辽宁名崛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐玉芝，女，1956年9月13日出生，汉族，退休工人，住锦州市凌河区。上诉人（原审第三人）：锦州市乡镇企业物资公司，住所地锦州市凌河区市场里6号楼。法定代表人：李广起，该公司经理。上诉人锦州市企业服务中心、徐玉芝、锦州市乡镇企业物资公司因房屋租赁合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2021）辽0703民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月16日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人锦州市企业服务中心法定代表人李树洪及其委托诉讼代理人刘军、上诉人徐玉芝、上诉人锦州市乡镇企业物资公司的法定代表人李广起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州市企业服务中心上诉请求：1.请二审法院依法撤销一审判决的第三项，予以改判，判令被上诉人给付房租金、违约金、利息及自租赁合同解除至被上诉人交付房屋期间的占有使用费。2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。上诉理由：一、上诉人锦州市企业服务中心对案涉房屋享有管理使用、出租收益权。1986年原锦州市乡镇企业局（上诉人的原上级主管单位）及市计划生育委员会委托当时的国营锦州北山商品楼开发公司建办公楼，三方签订了委托建房协议书，约定该楼产权归委托方。2004年市乡镇企业局将凌河区南宁路4段19号，面积共计594平方米（包含案涉的19号楼西侧2、4、5、6号办公房屋）拨付给锦州市民营经济发展服务中心即现在的锦州市企业服务中心。时至今日一直由锦州市企业服务中心占有、使用。对上述事实，上诉人提供了委托建房协议书、法院判决书、当年的锦州市乡镇企业局证明等诸多证据，但一审法院对此全部不予采纳，这显然是罔顾事实，有悖该房的历史形成及占有使用现状。一审仅以不动产物权应经登记来论述判案依据，则更是对法律的僵化曲解。二、上诉人与被上诉人签订的租赁协议是合法有效的，并非是效力待定。案涉房屋作为国有财产，当年的主管局将该办公楼划拨给锦州市民营经济发展服务中心（现变更为锦州市企业服务中心），上诉人对该房就有占有、使用、收益的权利。所签订的租赁协议都是合法有效的。况且，2016年与被上诉人达成租赁协议之前，上诉人也与他人就本案房屋达成过租赁协议并实际履行，所得租金用于解决本单位的工资支付问题。因此，上诉人认为本案是合同履行纠纷，与房屋是否先需登记确权无关，按照合同的相对性原则，被上诉人应当向上诉人履行支付租金的合同义务。三、一审判令被上诉人将案涉房屋交付给上诉人（原告），但又驳回原告请求被告给付拖欠的租金及利息等的诉讼请求，如此判决显然前后矛盾。既然判令被告将房屋退给原告，就说明原告对该房屋有权利，原告基于权利被告就应继续履行合同义务。而按照一审的判决，其结果只能是造成该房屋权利上的真空，国有资产的合法权益受到严重侵害。综上，一审没有客观、公正的认定事实，曲解适用法律，没有真正维护、保障国有资产的合法权益。故此，上诉人不服一审判决，请二审法院依法改判。针对锦州市企业服务中心的上诉请求，上诉人徐玉芝辩称，我不同意上诉人锦州市企业服务中心的诉讼请求，对方的行为是欺诈行为。针对锦州市企业服务中心的上诉请求，上诉人锦州市乡镇企业物资公司辩称，对于原审法院把锦州市凌河区南宁路四段19号楼西侧2、4、5、6号房屋判给被上诉人我方持有不同意见，不认可，钱也不能交给一审原告，应该交给投资者，企业条例上有明确规定。上诉人徐玉芝上诉请求：1.请依法撤销锦州市凌河区人民法院（2021)辽0703民初546号民事判决书，驳回被上诉人起诉。2.被上诉人收上诉人房租费肆万元（40000.00元）及利息壹万伍仟元（15000.00元）返还给上诉人。3.诉讼费一、二审被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理查明被上诉人锦州市企业服务中心与上诉人签订的房屋租赁协议，被上诉人对该房屋不具有所有权出租权，不具有主体资格，欺骗了上诉人，上诉人还有新的证据提供。被上诉人的所作所为给上诉人造成了很坏影响和经济损失，在一审法院开庭时上诉人同意解除房屋租赁协议，在被欺骗签订房屋租赁协议，应是撤销房屋租赁协议为正确，上诉人不同意将该房屋交给被上诉人，待政府确定该房屋所有权人后上诉人一定将该房屋交给房屋所有权人。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求，依法判决。另外，锦州市企业服务中心的法定代表人李树洪用假购房协议和准住证与我签订合同，我当时不知情，我要求撤销合同、返还租金4万元及利息。针对徐玉芝的上诉请求，锦州市企业服务中心辩称，我方认为双方2016年签订的租房协议是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。至于上诉人提到的请求撤销该协议和我方返还其租金4万元和利息的请求，涉及到反诉的问题，不应该在本案调整。针对徐玉芝的上诉请求，锦州市乡镇企业物资公司辩称，对于其诉讼请求，我不发表意见，因为我不清楚。锦州市乡镇企业物资公司上诉请求：撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院(2021)辽0703民初546号民事判决书，改判驳回被上诉人的起诉。事实与理由：经法庭审理已经查明，被上诉人无证据证明其对出租的房屋享有所有权或出租权。一审法院也认为房屋有待确权，案涉《租赁协议》可能因出租人无权出租而归于无效。因此，在房屋权属未确定的情况下，被上诉人对该房屋上的纠纷不具有诉权，法院也不具有管辖权。故一审法院判决解除《租赁协议》，将案涉房屋交付给被上诉人是错误的，应当裁定驳回被上诉人的起诉。另，根据《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第六条、第二十一条、第五十八条及《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》的规定第五条、第十七条，上诉人作为案涉房屋的投资人，一审法院亦应当将案涉房屋交付给上诉人投资人。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。针对锦州市乡镇企业物资公司的上诉请求，锦州市企业服务中心辩称，1.原审第三人企业是当年乡镇企业局下属的集体所有制企业。2000年10月28日报请局已经解散了该企业，成立了清算小组，该企业进行资产清算和人员安置。之后，在2002年1月15日因该企业解散并清算完毕符合注销条件，但因没有及时注销被锦州市工商局作出吊销营业执照的处罚，收缴了营业执照，但是公章是否收缴不清楚，查询工商档案中已经明确了该公章作废。2.当时的清算小组的人员至今已经全部退休，其中一人已经去世。问题是一审中原审第三人以清算小组名义起诉，在今天用锦州市乡镇企业物资公司起诉。作为一个已经解散的企业，如果清算小组还在清算的状态下应以清算小组的名义进行诉讼活动，但该清算小组已经解散，清算小组组长李广起已经在2004年转任为锦州市企业服务中心的副主任。按照法律规定，清算小组已经解散，即使没有解散也需要集体作出决定，现在完全是个人行为。请求法院驳回其起诉，而不是驳回其上诉。因此，他不具有诉讼主体的资格。针对锦州市乡镇企业物资公司的上诉请求，徐玉芝辩称，锦州市乡镇企业物资公司的请求合情合理，我同意其请求。锦州市凌河区南宁路四段19号楼西侧2、4、5、6号房屋是他的。锦州市企业服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令确认解除原、被告租赁协议，限期被告将所租原告房屋腾退返还给原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金310677.02元（2017年4月1日至2021年2月1日）；3.判令被告向原告支付违约金27459.18元，并且自2021年2月2日起以310677.02元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；4.判令被告自租赁协议解除之日至被告实际交付房屋止，按每日219元的租金标准支付房屋占用期间的使用费；5.本案诉讼费用由被告承担。第三人锦州市乡镇企业物资公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求撤销原告与被告于2016年8月26日签订的租赁协议；2.依法驳回原告诉讼请求；3.诉讼费用原告承担。一审法院认定事实：2016年8月26日，原告锦州市企业服务中心（甲方）与被告徐玉芝（乙方）签订《租赁协议》，合同约定甲方将坐落在南宁路4段19号楼西侧2、4、5、6号房屋租给乙方做经营使用，租赁期限5年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金捌万元整（8万元），租金须每年的10月1日前和次年的4月1日前，分两次付清，每次肆万元（4万元），如逾期不交，甲方有权终止协议，并追缴所欠的房租费，限期搬离。2016年8月26日，被告徐玉芝向原告锦州市企业服务中心交付2016年10月1日至2017年4月1日期间的租金4万元，承租上述房屋经营三角地综合副食品超市至今，后被告未再向原告交付过房屋租金。2018年原告锦州市企业服务中心法定代表人李树洪曾向被告催要过房屋租金，被告称第三人锦州市乡镇企业物资公司的下岗职工以上述房屋的产权人为第三人为由阻拦其向原告支付租金。2018年4月25日，锦州市乡镇企业物资公司清算组向被告徐玉芝下达通知，载明被告租赁的南宁路四段十九号一楼东侧门市房产权使用单位是原市乡镇企业物资公司，通知其不要再向市企业服务中心交纳租金。现原告要求解除原、被告之间签订的租赁协议，被告徐玉芝表示同意。原告锦州市企业服务中心系锦州市乡镇企业局的下属事业单位，第三人锦州市乡镇企业物资公司系锦州市乡镇企业局的下属集体企业。原告锦州市企业服务中心称案涉房屋的权属系锦州乡镇企业局的国有资产，原告享有涉案房屋的使用权。2004年3月，锦州市民营经济发展服务中心成立。2004年9月2日，锦州市乡镇企业局出具证明，将锦州市民营经济发展服务中心使用的锦州市凌河区南宁路4段19号楼建筑面积594平方米产权，划归锦州市民营经济发展服务中心。2010年12月7日，锦州市民营经济发展服务中心更名为锦州市中小企业服务中心。2015年4月14日，锦州市中小企业服务中心撤销，设立锦州市企业服务中心即原告。原告称其因为资金问题没有办理房屋的产权证。第三人锦州市乡镇企业物资公司称其系案涉房屋的实际产权人。1989年3月17日，锦州市乡镇企业管理局给城乡经济实业公司下发关于300㎡房产权移交公司的通知，通知载明：将局在凌河区东市场小区的六号楼300㎡价值27万元移交给你公司作为办公室和营业室使用，并将产权也交付给公司，作为公司固定资产入账。1989年11月，第三人向锦州北山房屋土地开发公司支付了涉案楼房的建楼款180279.82元后，锦州市乡镇企业局将该房屋移交给第三人使用。2000年10月，第三人锦州市乡镇企业物资公司解体，案涉房屋作为剩余固定资产由公司清算组接管。之前收取的房屋租赁费，临时用于解决锦州市乡镇企业局所属单位（包括原告锦州市企业服务中心）职工养老安置等遗留问题。另查明，被告徐玉芝与第三人锦州市乡镇企业物资公司的法定代表人李广起于1976年结婚，1990年经锦州市凌河区人民法院调解离婚。一审法院认为，原告锦州市企业服务中心要求解除与被告徐玉芝签订的租赁协议，被告徐玉芝表示同意，依据法律规定当事人协商一致可以解除合同。合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故被告所租赁房屋应返还给原告。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对于本案争议的房屋，原告锦州市企业服务中心主张其享有使用权，第三人锦州市乡镇企业物资公司主张上述房屋归己方所有，根据不动产物权的设立、变更的相关法律规定，不动产物权的设立、变更经依法登记发生效力，未经登记的，不发生效力。本案诉争房屋未办理房屋所有权证或使用权证，因此无法确认房屋的所有权人或使用权人。原告主张其对涉案争议房屋享有出租权，且与被告签订了租赁协议，被告应按协议支付所拖欠的租金等费用。虽然原告与被告签订的租赁协议系双方的真实意思表示，但因房屋租赁合同的特殊性，房屋出租人应举证证明其对出租的标的物享有所有权，或虽无所有权，但有权出租标的物。否则，该合同或协议可能因出租人无权出租而归于无效。在房屋确权之前，该租赁合同应是效力待定合同。故对于原告要求被告支付尚欠租金的诉讼请求本院不予支持。租赁合同尚未确认为无效，在该情况下，对于第三人提出的诉讼请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告锦州市企业服务中心与被告徐玉芝签订的租赁协议；二、被告徐玉芝于本判决生效后五日内将坐落于锦州市凌河区南宁路四段19号楼西侧2、4、5、6号房屋腾空，交付原告锦州市企业服务中心；三、驳回原告锦州市企业服务中心的其他诉讼请求；四、驳回第三人锦州市乡镇企业物资公司的诉讼请求。案件受理费6472元（原告锦州市企业服务中心预交），由原告锦州市企业服务中心负担6372元，被告徐玉芝负担100元。案件受理费（第三人锦州市乡镇企业物资公司预交）100元，由第三人锦州市乡镇企业物资公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院在二审庭审中，对当事人提交的证据进行了质证。因当事人所提交的证据与一审法院查明的事实并不矛盾，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系房屋租赁合同纠纷，房屋出租人应提供证据证明其享有出租标的物的权利。本案中，锦州市企业服务中心及锦州市乡镇企业物资公司对案涉房屋的权属存在争议，而根据不动产物权设立、变更的相关法律规定，不动产物权的设立、变更未经登记的，不发生效力。本案诉争房屋未办理房屋所有权证或使用权证，因此无法确认房屋的所有权人或使用权人。在房屋确权之前，无法确定以上二当事人谁应当享有租金收益的权利。一审法院据此对锦州市企业服务中心要求徐玉芝支付尚欠租金的诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。因锦州市企业服务中心要求解除与徐玉芝签订的租赁协议，徐玉芝表示同意，一审法院据此判决徐玉芝返还租赁房屋亦无不当，本院予以维持。关于上诉人锦州市乡镇企业物资公司请求改判驳回锦州市企业服务中心起诉一节，因锦州市企业服务中心与徐玉芝确实签订了房屋租赁合同，仅是因权属不清导致现在无法判断是否享有租金收益权，但符合人民法院受案范围，故对其该项上诉请求本院不予支持。综上所述，三上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6572元，上诉人锦州市企业服务中心预交6472元，上诉人徐玉芝预交100元，上诉人锦州市乡镇企业物资公司预交100元；由上诉人锦州市企业服务中心负担6372元，应予退还100元，上诉人徐玉芝负担100元，上诉人锦州市乡镇企业物资公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长　张卫东审 判 员　王　翔审 判 员　赵洪全二〇二一年九月七日法官助理　沈艳伟书 记 员　暴思洋 微信公众号“马克数据网”