刘时梅、隆继烈等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）湘3101民初2344号

• 案件编号

  （2021）湘3101民初2344号

• 案件名称

  刘时梅、隆继烈等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  吉首市人民法院

• 所属地区

  吉首市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/3 0:00:00

• 当事人

  刘时梅;隆继烈;湖南省诚信宏达房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第一百一十七条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百一十三条第一款

湖南省吉首市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘3101民初2344号原告：刘时梅，女，1968年10月28日出生，土家族，住湖南吉首市乾州经开区。原告：隆继烈，男，1966年10月18日出生，苗族，住湖南吉首市乾州经开区。委托诉讼代理人：刘时梅，系原告妻子。被告：湖南省诚信宏达房地产开发有限公司，住所地：吉首市人民南路69号州吉凤投资开发有限责任公司办公楼101室。法定代表人：吕伯林，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢军进，湖南四维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，男，1987年7月4日出生，汉族，公司员工，住湖南省桃源县。原告刘时梅、隆继烈诉被告湖南省诚信宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月4日立案后，依法适用简易程序于2021年7月27日公开开庭进行了审理。原告刘时梅、被告委托诉讼代理人谢军进、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付逾期交房违约金11571元；2．请求法院判令被告承担本案的诉讼费用及执行费用。事实及理由：原告与被告于2018年10月9日签订《湘西经开区商品房买卖合同》，约定原告购买被告“宏达广场”第一幢20-011号房，总价款293217元，（其中包括变更协议中补交17648元）采取按揭方式，首付55569元，加上补交房款17648元，余款220000元在2019年1月30日前付清。原告已依约付房款293217元。根据《买卖合同》第八条的约定，被告应在2020年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告。但被告至2021年5月16日才正式通知交房，2021年5月17日将房屋交付给原告。被告逾期交房已违约，应按《买卖合同》第九条第(2)项的约定以原告已支付房款293217元为基数，按日万分之三支付违约金。虽然被告以新冠疫情为由通知延期交房，但国务院办公厅于2020年3月4日发布《关于进一步精简审批优化服务精准稳妥推进企业复工复产的通知》国办发电[2020]6号，要求除湖北省、北京市以外的地区要精准稳妥推进企业复工复产。这就证明“宏达广场”项目自2020年3月4日起即可复工复产。2020年1月20日国家卫健委发布的1号公告为我国新冠疫情管控的开始，那么实际受新冠疫情影响的时间为45天（2020年1月20日至2020年3月4日），被告实际延迟交房的时间为183天（应交房日2020年9月30日至实际交房日2021年5月16日计228天，受新冠疫情影响停工时间45天），故被告应支付183天的违约金。原告多次与被告交涉未果，故诉至法院，望支持其诉讼请求。被告宏达房地产公司辩称：1、被告逾期交房系不可抗力引起，依法依约应予免除责任，不应承担违约责任。2020年初，全国突发新冠疫情，被告公司根据项目进度受影响的实际情况，于2020年2月21日向原告原件邮寄了《延期交房通知函》，告知力争于2021年3月30日前验房交付。2021年4月26日被告项目通过竣工验收合格，取得竣工验收备案。2021年5月16日，被告向业主送达交房通知，按照合同第八条、第十一条约定履行交房。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第20条、和《湖南省高级人民法院关于为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务提供司法服务和保障的意见》第三条、第四条规定，被告已告知在2021年3月30日时间节点内完成交房，不应承担违约责任；二、原告诉请的违约金过高，应依法予以调整。即使存在违约，日万分之三的违约金也远高于原告遭受的损失，依据《民法典》第五百八十五条规定予以调整减少。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2018年10月9日签订《湘西经开区商品房买卖合同》，2019年3月14日签订《变更协议》，约定：1、原告购买被告“宏达广场”第1幢20-011号房，总价款293217元，（其中包括变更协议中补交17648元）采取按揭方式，首付55569元，加上补交房款17648元，余款220000元在2019年1月30日前付清；2、合同第八条约定，被告应在2020年9月30日前将符合条件的房屋交付给原告；3、合同第九条约定，逾期交房超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了房款293217元。由于突发新冠疫情的影响，被告于2020年2月21日向原告原件邮寄了《延期交房通知函》，告知原告由于新冠疫情的不可抗力的影响，导致不能按期交房，新的交房日期确定后另行通知。2021年4月26日被告项目通过竣工验收合格，取得竣工验收备案。2021年5月16日，被告向业主送达交房通知，按照合同第八条、第十一条约定履行交房。原告认为被告逾期交房已违约，虽然新冠疫情属于不可抗力，但根据国家、省相关复工复产的相关通知，案涉“宏达广场”项目自2020年3月4日起即可复工复产，实际受新冠疫情影响的时间为45天（2020年1月20日至2020年3月4日），被告实际延迟交房的时间为183天（应交房日2020年9月30日至实际交房日2021年5月16日计228天，受新冠疫情影响停工时间45天），故被告应支付183天的违约金。原告多次与被告多次交涉未果，故诉至我院。另查明，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别分别于2020年1月23日启动一级响应，2020年3月10日调整为二级响应，2020年3月31日调整为三级响应。上述事实，有《湘西经开区商品房买卖合同》、《湘西经开区商品房销售合同》变更协议、补充合同、收据、交房通知、延期交房告知函及EMS单号、《建设工程质量竣工初验申请审批表》、《特殊建设工程消防验收申请表》、《特殊建设工程消防验收意见书》、《建设工程质量竣工验收申请审批表》、《工程竣工验收备案表》等证据及当事人当庭陈述证实。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订《湘西经开区商品房买卖合同》、《湘西经开区商品房销售合同》变更协议、补充合同，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应予以遵守和履行。本案的争议焦点是：1、被告因新冠疫情导致延期交房是否应当免责；2、日万分之三的违约金是否过高应当予以调整。对于争议焦点一，原、被告在合同中约定应于2020年9月30日前交房，被告实际交房时间是2021年5月16日，延期交房228天。《合同法》第一百一十七条第一款的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据湖南省新冠肺炎疫情防控领导小组的决定和疫情防控的需要，应急响应调整为三级响应之后才开始全面推进复工复产复学，故在应急响应相应等级期间，确会对企业生产经营带来一定影响。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情确定免责期为68天较为适当。则被告仍应向原告支付160天的违约金；对于争议焦点二，由于新冠疫情并未在较短时间内结束，对经济发展冲击较大，包括房地产在内各行各业面临前所未有的压力。根据公平原则综合考量，本院认为日万分之三的违约金过分高于原告的损失，本院酌情调整按日万分之一点五的标准计算逾期交房违约金。则被告应当向原告支付的违约金为7037.21元（293217元×0.00015×160天）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条第一款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告湖南省诚信宏达房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘时梅、隆继烈逾期交房违约金7037.21元；二、驳回原告刘时梅、隆继烈的其他诉讼请求。案件受理费减半收取44.64元，由被告湖南省诚信宏达房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按找对方当事人的人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 员　李绍成二〇二一年九月三日法官助理　汪　羽书 记 员　庄舒捷 微信公众号“马克 数据网”