姜啸林、朝阳富溢物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽13民终2627号

• 案件编号

  （2021）辽13民终2627号

• 案件名称

  姜啸林、朝阳富溢物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省朝阳市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省朝阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/27 0:00:00

• 当事人

  姜啸林;朝阳富溢物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第三项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第四项

辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终2627号上诉人（原审被告）：姜啸林，男，1976年2月8日出生，满族，司机，住朝阳市龙城区。被上诉人（原审原告）：朝阳富溢物业管理有限公司，住所地朝阳市双塔区友谊大街一段189-2号1102。法定代表人：徐士广，经理。委托诉讼代理人：徐国庆，男，朝阳富溢物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：颜宇，辽宁怡盛律师事务所律师。上诉人姜啸林因与被上诉人朝阳富溢物业管理有限公司（以下简称“富溢物业”）物业服务合同纠纷一案，不服龙城区人民法院（2021）辽1303民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜啸林上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，由被上诉人承担上诉费，并赔偿上诉人精神损害费、交通费及其他费用2000元。事实和理由：1．因被上诉人开始履行物业服务合同后服务不好、砸车、私自破坏绿化带改做停车位，与业主多次发生纠纷，期间多次与其沟通协商无效，种种行为在小区内外造成极恶劣影响，中山小区新的业主委员会于2014年11月14日解除与富溢物业的服务合同，并在朝阳市龙城区物业环境卫生管理局备案，被上诉人已经知悉。被上诉人拒不离开服务管理区域，2016年12月26日，朝阳市龙城区人民法院做出（2016）辽1303民初904号民事判决，解除了中山小区业主委员会与富溢物业之同签订的上述物业服务合同。2．上诉人认为富溢物业向上诉人索要2013年12月18日至2016年12月18日的物业费和滞纳金毫无根据。上诉人从未收到富溢物业任何形式的进入小区服务通知。富溢物业起诉始终在向上诉人主张权利，根据民事诉讼法第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，被上诉人却不能提供证明材料。而且根据民法典第188条规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年，本案诉讼时效已过。3．虽然富溢物业2016年年中已具有物业资质，但有证据表明2016年物业费已开始由朝阳金诚物业管理有限公司收取。4．2013年12月18日至2014年11月14日的物业费被上诉人不但不具备物业资质，未依约定履行物业服务义务，且服务不到位，质价不相符。上诉人根据合同法第67条不交纳物业服务费合情合理。上诉人在二审期间补充上诉意见称，富溢物业与中山小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》未经全体主业召开业主大会通过，在小区业主不知情的情况下，富溢物业组织人员造假成立小区业主委员会。被上诉人对多名业主多次提出的单元入户门等维修部分不予理睬，楼道及小区内垃圾无人清扫。富溢物业答辩称：被上诉人服从一审判决，上诉人与被上诉人物业服务合同关系是客观存在的，被上诉人在合同期结束之前已经提供了相应的物业服务，因此有向上诉人收取物业费的权利。上诉人未按时缴纳物业服务费属于违约，应当向被上诉人缴纳物业服务费。被上诉人一直在向上诉人主张物业服务费，一审被上诉人提供的证据已经足以证明被上诉人的诉请是合理合法的。富溢物业向一审法院起诉请求：1．判令被告支付拖欠的物业服务费2083.97元2．被告支付逾期付款滞纳金至物业费全部付清时止；3．案件受理费用由被告承担。诉讼过程中，原告主张被告房屋面积为90.63平米，并按此要求被告支付物业服务费变更为1957.6元；同时明确要求被告支付滞纳金数额为900元。一审法院认定事实：被告是中山小区业主，其房屋建筑面积为90.63平方米。2013年12月18日，原告朝阳富溢物业管理有限公司与中山小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》、《辽宁省物业服务合同（施行）》。开始按合同约定对坐落“龙城区新华街道海河社区中山小区院内”进行物业管理、维修养护，负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费，期限自2013年12月18日至2018年12月18日止。其中就住宅收费标准约定为每月每平方米0.6元，业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年的1月。2016年7月5日，中山小区业主委员会对原告提起诉讼。同年12月26日该院作出（2016）辽1303民初904号民事判决，解除了中山小区业主委员会与原告之间签订的上述物业服务合同。在原告为该小区提供物业服务期间，被告一直未交纳物业服务费计1957.60元（90.63平方米×0.60元/平方米/月×12月/年×3年）。物业服务合同被判决解除后，原告曾以在小区张贴催交通知等方式向被告主张权利。一审法院认为，国务院颁布的《物业管理条例》第十二条第四款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，原告与中山小区业主委员会签订的合同对双方具有法律约束力，对业主同样具有效力，均应按约履行。原告依约履行了物业服务义务，被告亦应交纳物业服务费，现被告拖欠不付属违约，应依法承担继续履行的责任。对原告请求被告交纳物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。因合同中“业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月”的内容自相矛盾，致使不能据此确定逾期未交纳物业服务费滞纳金的起算日期及基数，对原告的该项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、被告姜啸林于判决生效后三日内给付原告朝阳富溢物业管理有限公司物业服务费1957.60元。二、驳回原告要求被告姜啸林给付滞纳金的诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告姜啸林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人向本院提交了2021年5月22日朝阳金诚物业管理有限公司出具的证明照片，小区业主吕井伟手存有原件，用以证明富溢物业2016年就已经离开小区。富溢物业对该证据质证称对复印件存有质疑，该证明内容是证明吕井伟住中山小区，2016年物业费已经缴纳，并不能证明上诉人已经缴纳物业费，在2016年期间富溢物业并未退出中山小区，金诚物业如何向吕井伟收取物业费，富溢物业也存在疑问；上诉人向本院提交了关于富溢物业提供假诉讼材料的证明，签字约80人左右，用以证明被上诉人与业主委员会签订的合同是虚假的，当时富溢物业找了一些人，每人给二斤鸡蛋，帮富溢物业签字，并没有召开业主大会。富溢物业对该组证据提出异议，质证称物业合同与中山小区业主委员会签订，富溢物业进入小区前，在社区领导下，社区成立业主委员会，在海河社区的办公室由社区主任召集的会议，物业公司进入中山小区施工当中，社区主要领导还在中山小区开过现场会，富溢物业进入中山小区修缮完毕，请各位业主自动来缴纳物业费，这是现场的承诺，有据可查。本院经审查认为，上诉人提交的上述证据不足以证明自己的主张，本院不予采信。本院对一审查明认定的事实予以确认。本院认为：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，被上诉人富溢物业与中山小区业主委员会签订的合同对双方具有法律约束力。富溢物业依约履行了物业服务义务，上诉人姜啸林应交纳物业服务费，而根据（2016）辽1303民初904号民事判决关于富溢物业公司存在“未经业主共同决定、建设停车位、收取费用等问题，导致双方纷争不断，双方失去合作应有的基础”的认定，可确认被上诉人履行物业服务合同有瑕疵，应承担相应责任。由于富溢物业公司已停止了物业服务,不能以承担维修服务和提高服务质量的方式承担责任,可采取减少业主承担物业费的方式承担违约责任。对于承担责任比例,本院酌定上诉人承担应付物业费款额的80%并免除滞纳金，即1566.08元（1957.60元×80%）。关于诉讼时效，海河社区居委会出具的证明具有证明力，富溢物业公司一直在主张权利，姜啸林的抗辩理由不成立，本院不予支持。虽被上诉人在涉案小区的物业服务存在瑕疵，但被上诉人事实上已在涉案小区提供了相应的物业服务，故上诉人提出的案涉物业服务合同未经业主大会通过而签订，拒绝缴纳物业费的主张本院不予采纳。综上，上诉人提出的上诉主张部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）之规定，判决如下：一、维持龙城区人民法院（2021）辽1303民初865号民事判决第二项；二、变更龙城区人民法院（2021）辽1303民初865号民事判决第一项为“姜啸林于判决生效后三日内给付朝阳富溢物业管理有限公司物业服务费1566.08元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由姜啸林负担。本判决为终审判决。审 判 长　　姜永涛审 判 员　　刘永志审 判 员　　王海娇二〇二一年九月二十七日书 记 员　　毕　雪法官助理　　（代） 来源：百度搜索“马克数据网”