贵阳云浩房地产代理有限公司、丁文俊等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔01民终7586号

• 案件编号

  （2021）黔01民终7586号

• 案件名称

  贵阳云浩房地产代理有限公司、丁文俊等商品房预约合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省贵阳市中级人民法院

• 所属地区

  贵州省贵阳市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/8 0:00:00

• 当事人

  贵阳云浩房地产代理有限公司;丁文俊;贵州博华置业投资有限公司;吴道快

• 案件缘由

  商品房预约合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十五条

贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7586号上诉人（原审被告）：贵阳云浩房地产代理有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区场坝村。法定代表人：李佳，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告）：丁文俊，男，汉族，1938年10月10日出生，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：丁志敏，女，汉族，1970年11月14日出生，住贵州省贵阳市白云区，与被上诉人丁文俊系父女关系。被上诉人（原审第三人）：贵州博华置业投资有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，汉族，1985年10月05日出生，住重庆市渝北区，系该公司员工。被上诉人（原审第三人）：吴道快，男，汉族，1978年07月04日出生，住云南省昭通市镇雄县。上诉人贵阳云浩房地产代理有限公司（以下简称云浩公司）因与被上诉人丁文俊、贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华公司）、吴道快商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初10958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,本案现已审理终结。云浩公司上诉请求：一、依法撤销原判，并依法改判；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于“原告主张的团购费实为房价的一部分”的认定错误，上诉人向丁文俊收取的费用实质为居间服务费，丁文俊无权要求退还。上诉人自2016年成立至今，主营业务为房地产经纪、代理服务，工商登记的经营范围一直为“房地产销售代理，二手房中介服务，房地产营销策划，房地产信息咨询”，作为一个以营利为目的的房产服务中介公司，上诉人不可能向丁文俊免费提供服务，向丁文俊提供房产服务后理应收取相应的居间服务费，上诉人与丁文俊之间虽未签订合同，但根据交易习惯双方成立了事实上的居间服务合同，且上诉人与博华公司没有任何关联关系，博华公司收取的才是购房款，上诉人系依据居间服务合同收取的居间服务费，而不是购房款。丁文俊与博华公司已签订了《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》，上诉人已提供居间服务，并履行完居间服务合同义务，现居间服务合同早已履行完毕，丁文俊无权要求退还居间服务费。上诉人与丁文俊的居间服务合同独立于丁文俊与博华公司签订的《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》，不能因为博华公司的原因导致《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》被解除而解除上诉人与丁文俊之间的居间服务合同，否则对上诉人是极其不公平的，一审法院据此判决上诉人返还居间服务费没有事实和法律上的依据。二、即使应向丁文俊退还，也应由吴道快退还，上诉人已于2019年8月7日被收购，依据吴道快与李佳、姚伟签订的《转让公司股权收购行纪协议》的约定，上诉人“自注册之日起截至2019年8月7日全权责任由吴道快承担”，因此，即使法院最终判定应向丁文俊退还全部或部分居间服务费，也应由吴道快负责退还，而不是上诉人承担。丁文俊答辩称，上诉人收取的团购费应该退还，退还的金额是14万元，退还的主体应该是上诉人不是吴道快。其在支付的时候并不知道是团购费，是房款的一部分。博华公司答辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。博华公司与上诉人之间并未订立相应的合作协议，上诉人也非案涉楼盘的代理销售单位，博华公司已经将已收取的房款退还给被上诉人丁文俊，云浩公司已收取的14万元应由其自行退还。吴道快答辩称，在其经营期间丁文俊并未打款到云浩公司的账上，其并未收到此款项，故不应当承担返还14万元的责任。丁文俊向一审法院提出诉讼请求：1.请求被告贵阳云浩房地产代理有限公司退还原告团购费150，000.00元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告丁文俊将诉请金额变更为140，000.00元。一审法院认定事实：2018年01月26日，原告通过POS机向商户名“贵阳云浩房地产代理有限公司”刷卡支付140，000.00元。置业顾问李召飞向原告出具一份《置业计划表》，载明11栋17层1号房屋总价价1，052，221.00元，团购优惠交150，000.00元抵250，000.00元，付款方式两年分期，折后716，868.00元。2018年01月26日，丁文俊（乙方）与博华公司（甲方）签订编号1701186《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》（以下简称“认购书”），约定原告自愿向博华公司认购贵阳恒大滨河左岸楼盘11栋1701号房，该商品房建筑面积共91.63平方米，其中套内面积69.73平方米，房款总金额为716，867.00元，原告须在签署认购书时支付定金10，000.00元。当日，原告向博华公司支付定金10，000.00元。同日，云浩公司向原告出具《收款收据》一张，载明收到原告150，000.00元，《收款收据》上经手人签字处为“李明”。另查明，2019年08月07日，吴道快作为云浩公司法人（甲方）与李佳和姚伟（乙方）签订《转让公司股权收购行纪协议》，协议约定，乙方因业务发展需要，现通贵阳智快商务中心为乙方客户购买贵阳云浩房地产代理有限公司，该公司自注册之日起截止2019年08月07日全权责任由吴道快承担。李佳现为云浩公司法人。原告与博华置业公司商品房预约合同纠纷一案中，原告与博华公司就解除双方签订的编号1701186《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》达成一致意见。一审法院认为，原告主张的团购费实为房价的一部分，原告与博华置业公司签订的《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》已经解除，故原告向云浩公司支付的团购费，云浩公司应予以返还。与原告之间形成合同关系的相对方为云浩公司，故对云浩公司提出的团购费应由吴道快承担的抗辩意见，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决：被告贵阳云浩房地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告丁文俊团购费140，000.00元。案件受理费减半收取计1,650.00元，由被告贵阳云浩房地产代理有限公司负担1,540.00元，原告丁文俊负担110.00元。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。围绕当事人的上诉请求以及依据的事实理由，本案争议的焦点为：团购费是否应当退还及退还团购费的义务主体如何确定。关于团购费是否应当退还的问题。上诉人主张其向被上诉人收取的费用实质为居间服务费，其已经提供了居间服务，实际履行了合同义务，故被上诉人无权要求退还。经查，2018年01月26日丁文俊与云博华公司就博华公司开发的贵阳恒大滨河左岸楼盘11栋1701号房签订《贵阳恒大滨河左岸商品房认购书》并支付定金10000元，同时丁文俊于当日通过银行转账方式向云浩房公司支付140000元团购费。随后购房人丁文俊与博华公司解除了认购书,则云浩公司亦应将以销售案涉房屋为由收取的团购费退还购房人丁文俊。关于退还团购费的义务主体如何确定的问题。上诉人主张其与第三人吴道快签订的《转让公司股权收购行纪协议》约定，“自注册之日起截至2019年8月7日全权责任由吴道快承担”，故退还团购费的责任应由吴道快承担。本院认为被上诉人支付款项的相对方为上诉人而非吴道快，上诉人与吴道快签订的《转让公司股权收购行纪协议》作为该公司的内部协议，不能对抗作为善意第三人的被上诉人，且上诉人实际收取了被上诉人支付的团购费，故退还团购费的义务主体应为云浩公司。综上所述，上诉人主张的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人贵阳云浩房地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员　　罗　　　晓　　　珊二〇二一年九月八日法官助理　　覃桢榕书记员陈晓琦 微信公众号“马克数据网”