刘丽娜、刘同杰等房屋买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书（2021）苏02民申154号

• 案件编号

  （2021）苏02民申154号

• 案件名称

  刘丽娜、刘同杰等房屋买卖合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

• 审理法院

  江苏省无锡市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省无锡市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事审判监督

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  刘丽娜;刘同杰;何庚;张晓娟

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零四条第一款

江苏省无锡市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏02民申154号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘丽娜，女，1984年11月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：刘同杰，系刘丽娜丈夫。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：何庚，男，1979年7月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：仲崇洋，江苏海辉律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张晓娟，女，1982年1月12日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：仲崇洋，江苏海辉律师事务所律师。一审原告、二审上诉人：刘同杰，男，1977年1月9日生，汉族，住无锡市滨湖区。再审申请人刘丽娜因与被申请人何庚、张晓娟,一审原告、二审上诉人刘同杰房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2021）苏02民终2654号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘丽娜申请再审称：1.房屋卖方要求何庚、张晓娟再支付约92万元用于涤除抵押权虽然没有明确的合同文字约定，但是有口头约定，也有专门用于过户的微信群聊天记录证据。只是何庚、张晓娟在一审法庭先是抵赖说过帮助偿还贷款的话，在刘同杰提供微信聊天证据后，又找理由狡辩、曲解原意。并且何庚、张晓娟答应帮助卖方偿还贷款不是无偿的不平等行为，而使卖方从报价366万元降低到339.8万元成交的经济补偿行为，是平等协商的结果，一、二审法官不应大包大揽否认平等协商的民事合同行为，更不应该枉法裁判，忽视该行为、将合同没有得到实际履行的、可能涉买卖和中介三方责任的不利后果全部由卖方独自承担。除了聊天证据外，合同里也有部分证据佐证。虽然没有明确的合同文字写明由何庚、张晓娟帮助偿还贷款，但是合同的第7项第二条第（四）中，在甲方应于某年某月某日前提前还清贷款以及应于某年某月某日前办理完毕注销抵押登记手续的所有空白栏目里特别全部用“×”号予以标记，这是明确表明免除卖方的还款责任，绝不是漏写日期或者笔误，什么时候还贷款属于二手房交易的最重要的条款，如果约定是刘同杰夫妻偿还，不可能不明确还贷款的日期。2.一、二审法官将合同补充条款约定的“乙方付首付三日内办理网签贷款手续”错误认定为甲方（卖方）的单独义务，将三日内没有办理网签手续的责任全部归结于卖方，是非常不公平。以合同补充条款中存在“乙方（买方）付首付款三个工作日内办理网签贷款手续”等同于“付首付款三个工作日内由卖方自行用自己的资金办理抵押贷款还款手续”，从而推定不能网签就是卖方的责任，是非常错误的。3.一、二审法官机械片面的适用法律，把全部的责任归结于卖方是错误的。中介公司也是有很大责任的，一审原告没有起诉中介公司追究责任和赔偿损失的情况下，如果法院不方便追究中介公司的责任，也应该告知原告另行起诉，而不是把责任全部让卖方承担。4.退一步讲，即使房屋买卖合同存在抵押贷款还款日期约定不明，由谁来承担偿还涉案房屋原有抵押贷款存在争议的情况下，合同其他条款仍然有效，一、二审法官因为合同部分条款不明而整体解除合同，存在适用法律错误，枉法裁判情形。5.即使双方当事人、中介公司、一审法院对由谁来偿还房屋贷款有争议，是可以转化为用拆借银行资金垫资方式来解决的相对小的经济问题，只涉及到92万元资金使用几个月的几万元利息问题，不应该影响合同的其他条款的法律效力。一、二审法官在一系列程序错误和认定事实错误基础上，把几万元的相对小的矛盾扩大为包括33.98万元的违约金在内的几十万元的巨额损失，不利于社会的和谐稳定。6.一审法官在何庚、张晓娟已经另外买房从而不存在房屋涨价预期损失、没有提供损失证据的情况下，并且买卖双方都在一审庭审中提出违约金约定过高的情况下，就判决高达33.98万元的违约金，没有采用科学专业的房屋评估，不仅程序错误，判决也不当。正确的市场价认定方法应该是双方委托或者法院指定专业的、有资质的房地产评估机构进行评估，通常这也是银行据以发放贷款的重要标准。7.从净到手的价格交易习惯上讲，何庚、张晓娟作为买方也应该承担解除抵押贷款的资金或者该额度资金相应过桥资金的利息费用。因为何庚、张晓娟作为买方于2020年5月28日与刘同杰签订了购房合同，价格是卖方净到手人民币339.8万元，因为合同中第10页明确规定全部由买方承担交易过程中双方存在的所有税收和费用，而订合同前，刘同杰明确告知买方何庚和中介公司，房子上面仍然存在着银行抵押贷款92万元没有偿还。并且何庚和中介公司在口头和微信上承诺，由何庚帮助刘同杰偿还原来存在的银行贷款约92万元，这个提前偿还的贷款费用92万元在买卖房产交易中的术语叫做“赎楼费”，也就是说提前偿还92万元的过桥资金的利息费用。8.何庚、张晓娟提供的所谓的录音证据是非法证据，一、二审法官也没有严格按照证据规则进行审查，就非法采信不当，该证据应予排除。9.何庚、张晓娟没有履行本案合同，却在自身名下已经有房产的情况下，再另外与第三人购买并且网签房产合同，与本案合同履行时间和诉讼时间高度重合，利用诉讼手段进行民事欺诈目的明显，如果民事欺诈的后果超过了买方的经济承担能力，则涉嫌合同诈骗犯罪。10.何庚、张晓娟存在没有履行帮助卖方偿还贷款，没有履行申请贷款的义务，贷款审批超过合同规定最后期限，在贷款审批没有成功时，没有给付剩余房款，没有按时给付户口保证金等多处违反合同的现象。但是买方这些违反合同义务的行为并没有得到责任追究。11.一审法官没有从民法关于民事活动应当遵循愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，整体上把握，仅盯着一点诚实信用的原则，就这一点诚实信用也因为不顾双方自愿达成由买方承诺代为承担还贷款而失去了正确的基础和方向，导致过错责任认定错误，判决错误。请求依法再审。何庚、张晓娟辩称：二审判决认定事实清楚，证据充分。申请人所提出的再审请求不符合程序上的规定，再审申请事项均没有事实和法律依据。请求法院驳回刘丽娜的再审申请。本院经审查认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘同杰、刘丽娜与何庚、张晓娟签订了《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为依法有效，对双方当事人均有约束力。合同中约定“房屋转让价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金。”“乙方付首付三个工作日内办理网签贷款手续”。案涉合同签订后何庚、张晓娟按约向刘同杰、刘丽娜陆续支付了保证金10万元、首付款189万元，何庚、张晓娟已按约履行了合同义务。而案涉合同中并未约定由何庚、张晓娟帮刘同杰、刘丽娜还贷款，刘同杰、刘丽娜提供的微信聊天记录也不足以证实何庚、张晓娟愿意帮刘同杰、刘丽娜还贷款。且合同约定户口保证金是在贷款之后支付，由于刘同杰、刘丽娜收到首付款后未能办理网签贷款，故何庚、张晓娟不支付户口迁出保证金不属于其违约。刘同杰、刘丽娜要求何庚、张晓娟支付其违约金679600元的请求不能成立。关于何庚、张晓娟是否需支付案涉剩余购房款的问题。因本院（2021）苏02民终2652号生效民事判决解除了刘同杰、刘丽娜与何庚、张晓娟签订的《无锡市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故何庚、张晓娟亦不需支付剩余购房款。一、二审判决未支持刘同杰、刘丽娜要求何庚、张晓娟支付剩余房款140.8万元的请求并无不当。综上，刘丽娜的再审申请不符合法律规定的再审条件。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回刘丽娜的再审申请。审判长　　施美华审判员　　张天浪审判员　　申富军二〇二一年九月二十六日书记员　　袁明敏 来自马克数据网