陵川县鑫淼物业有限公司、宋某物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书（2021）晋05民终1334号

• 案件编号

  （2021）晋05民终1334号

• 案件名称

  陵川县鑫淼物业有限公司、宋某物业服务合同纠纷民事二审民事裁定书

• 审理法院

  晋城市中级人民法院

• 所属地区

  晋城市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/15 0:00:00

• 当事人

  陵川县鑫淼物业有限公司;宋某

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释:第三百三十二条

山西省晋城市中级人民法院民事裁定书（2021）晋05民终1334号上诉人（原审原告）：陵川县鑫淼物业有限公司。住所地：陵川县望洛北路157号。        法定代表人：庞某，该公司执行董事。        委托诉讼代理人：曾某，四川宣意律师事务所律师。        被上诉人（原审被告）：宋某，女，1970年6月17日出生，汉族，棋源中学教师，陵川县崇文镇城南社区人，住崇文镇宏轩雅居3号楼2单元1204室。公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：周某（系宋某丈夫），男，1968年3月16日出生，汉族，自由职业，陵川县崇文镇城南社区人，住崇文镇宏轩雅居3号楼2单元1204室。公民身份号码：×××。        上诉人陵川县鑫淼物业有限公司（以下简称“鑫淼物业公司”）因与被上诉人宋某物业服务合同纠纷一案，不服陵川县人民法院（2021）晋0524民初391号民事裁定，向本院提起上诉，本院于2021年8月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人鑫淼物业公司的委托诉讼代理人曾某，被上诉人宋某及其委托诉讼代理人周某到庭参加询问。本案现已审理终结。        鑫淼物业公司的上诉请求：1、撤销陵川县人民法院（2021）晋0524民初391号民事裁定，发回重审或依法改判支持上诉人全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审承办法官偏袒保护不缴纳物业费用的业主，与客观事实相违背，且错误的理解适用法律规定。一审法院在查明被上诉人未交纳2017年11月1日至今的物业费的事实后，认为上诉人没有书面催交不交纳的物业费，想当然的将《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定理解为法定的前置必经程序，物业服务企业必须经书面催交后方可起诉欠费的业主，由此认定上诉人的起诉不符合立案条件。事实上上诉人已在被上诉人欠费后通过被上诉人居住的小区内电梯口以张贴催告对其催交，要求被上诉人等未交纳物业服务费的业主在规定的期限内缴纳欠付的物业服务费，一审法院无视上诉人提出的事实。二、一审法院枉法裁判，回避客观事实，错误解读法律规定，背离立法目的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中关于经书面催交的规定，其属于倡导性规范，其立法目的在于督促物业公司积极行使权利，上诉人的起诉符合民诉法规定的起诉条件。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的全部诉讼请求。        被上诉人宋某辩称，1、对方没有向我书面催交，我知道欠费以后多次去缴纳，对方一直拒收。对方利用停水停电停电梯停暖气的方式，不给我们办理房产证，不给安装燃气，还通过殴打业主的方式逼迫我们多交物业费。利用剪辑监控录像发到微信群里进行侮辱谩骂吓业主。2、书面催交是法定的前置程序。3、我们认为一审并没有超审限。4、物业服务合同已经到期，对方没有向我收取物业费的权利。        鑫淼物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费3783元，并从2017年11月1日起至2021年3月26日止每日按未付金额1％承担违约金共计46947.03元，2021年3月26日之后违约金继续支付至归还之日止；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告物业管理服务费5044元，违约金为18410.6元，2020年11月15日之后每日按1％继续计算违约金至全部付清止。        一审法院认定事实：被告宋某购买了陵川县宏轩雅居3栋2单元1204号房屋，房屋建筑面积为105.04㎡。2016年10月原告陵川县鑫淼物业有限公司与宏轩雅居小区业主签订了物业服务合同，约定该小区业主按建筑面积按每月每平方米1元的标准向原告交纳物业管理服务费。合同生效后被告支付了2016年10月29日至2017年10月29日的物业服务费1261元后，因收费标准及物业服务等问题产生纠纷后，被告未交纳2017年11月1日至今的物业服务费，原告诉至法院。        一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合同期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。由此可见，书面催交是物业服务企业起诉欠费业主的前提，物业服务企业必须经书面催交后方可起诉欠费的业主。本案中，陵川县鑫淼物业有限公司并无证据证明对业主宋某就支付拖欠物业费进行了书面催告，原告未履行上述物业费催告的前置条件，其起诉不符合立案条件，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回原告陵川县鑫淼物业有限公司的起诉。案件受理费减半收取计487元，退还原告。        二审中，上诉人出示2021年6月8日的视频，欲证明被上诉人及其代理人去物业办公室不是为了缴纳物业费，而是去闹事。该视频可以看出被上诉人没有缴费的行为。被上诉人对该视频的真实性无异议，但认为该视频是经过剪辑的，只是录了一部分，我们拿手机录像并不能说明我们是闹事，只想记录缴费的过程，我们有全程的视频。本院认为，该视频仅有15秒，并非完整的视频，且二被上诉人拿手机录像的行为并不能证明二被上诉人系去物业闹事，对其证明目的不予认可。        双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实同一审一致。        本院认为，物业服务企业请求业主交纳物业费的权利为契约请求权，自应遵守契约法规则。根据契约法规则，当事人违约的，对方当事人有权请求其承担继续履行等违约责任，而且在双方当事人协商不成或者不愿协商时，还可以根据《民事诉讼法》的规定向人民法院提起诉讼。本案中，物业公司基于合同请求权要求业主支付物业费，物业公司为业主提供服务，业主自应当支付费用，业主违反合同约定的付款义务时，物业公司有权依照合同起诉业主要求其交纳物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，其中关于“经书面催交”的规定，属于倡导性规范，其立法目的在于督促物业公司积极行使权利。且该条款并未规定书面催交物业费是物业服务企业提起诉讼的前置程序，一审认为该书面催交为前置程序有违合同法和诉讼法原理，属于适用法律不正确，一审法院应对本案进行审理。        综上所述，上诉人的上诉请求成立，一审裁定适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：        一、撤销陵川县人民法院（2021）晋0524民初391号民事裁定；        二、本案指令陵川县人民法院审理。        本裁定为终审裁定。        审判长    周秋萍审判员    杨丽珍审判员    李海霞二〇二一年九月十五日法官助理    李素娟书记员    刘艳妮  来源：百度“马 克 数据网”