融通农业发展（广州）有限责任公司、彭日光土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）粤13民终5541号

• 案件编号

  （2021）粤13民终5541号

• 案件名称

  融通农业发展（广州）有限责任公司、彭日光土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  广东省惠州市中级人民法院

• 所属地区

  广东省惠州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  融通农业发展（广州）有限责任公司;彭日光

• 案件缘由

  土地租赁合同纠纷

• 法律依据

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5541号上诉人（原审原告）：融通农业发展（广州）有限责任公司，住所：广州市越秀区环市东路339号1701自编房号1701-05、1714-15室（仅限办公）。法定代表人：高国权。委托诉讼代理人：湛小宁、陈文博，北京市天元（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：彭日光，男，汉族，1962年11月21日出生，住址：广东省罗定市。上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司与被上诉人彭日光因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初8253号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司上诉请求：1、撤销惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初8253号民事判决第一项，改判被上诉人支付拖欠租金10475元以及违约金（计算方式：以10475元为基数，按照应付未付金额的日千分之三计算，自2019年11月28日起计算至实际清偿之日止）；2、撤销惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初8253号民事判决第二项，查清事实，重新依法公正判决；3、被上诉人承担本案的上诉费用及原审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人拖欠租金系因疫情导致的经济受损，与事实不符。上诉人与被上诉人于2019年11月20日签订《农用土地租赁合同》，合同约定租赁地块在租赁期限内的租赁总额为41860元，被告应在本合同签署后7日内（即2019年11月27日前）一次性缴纳。而疫情爆发时间为2020年1月底，合同约定的租金缴纳期限远早于疫情爆发时间，原审判决认定疫情为被上诉人拖欠租金的原因，明显属于认定事实有误。二、原审判决认定“被告违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现”，与合同双方约定相违背，存在明显错误。根据双方签订的《农用土地租赁合同》:乙方未按时足额交付租金的，每逾期一日按照应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。可见，在本案中上诉人与被上诉人在签订案涉合同时，已对合同的解除条件达成合意，并在合同中列明合同的约定解除权，但原审判决显然是基于《合同法》第九十四条所规定的法定解除权不予支持上诉人解除合同，显然与约定解除权优于法定解除权的原则不符。即便原审判决是基于法定解除权，原审判决认为“被告已缴付了部分租金，违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现”亦显然与事实不符，合同约定的租金总额为41860元，但截至原审庭审，被上诉人仍拖欠租金10475元。在《农用土地租赁合同》下，被上诉人的主要义务为给付租金，且上诉人已于2020年3月9日向被上诉人送达催收租金的通知，明确要求被上诉人自收到通知之日起7日内支付拖欠的租金及违约金，但截至上诉状提交之日，被上诉人仍未缴清。根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被上诉人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，也已达到法定解除权的行使条件。退一步讲，即便原审判决认为“被告逾期付款的行为不能认定为违约”成立，根据《农用土地租赁合同》:“乙方必须在本合同终止前，彻底完成清场工作，人员全部离场，交还租赁地块及甲方资产；乙方未按时清理腾退的，每逾期一日按照本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付场地占用费，一切损失由乙方自行承担”。现《农用土地租赁合同》合同期限已于2020年11月30日届满，被上诉人理应完成清场工作。综上，原审判决不予支持上诉人的诉讼请求明显存在错误，判决显失公平。故上诉人特提起上诉，请求贵院重新依法公正判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人彭日光未向本院提交书面答辩意见。融通农业发展（广州）有限责任公司向一审法院起诉请求:1、判令解除原被告之间的租赁合同。2、判令被告立即完成清场工作，交还租赁地块及原告资产。3、判令被告向原告支付租金人民币41860元以及逾期支付租金的违约金17455.62元（按合同约定，每逾期一日按照应付未付金额千分之三标准支付违约金，自2019年11月28日起暂计至2020年4月14日，直至支付完毕全部租金之日止）。4、判令被告向原告支付原告为实现本案债权而支付的律师费6931.56元。5、判令由被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求：将拖欠租金金额变更为31395元,违约金变更为26371.8元。一审法院认定事实：2019年11月20日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《农用土地租赁合同》，载明：甲方对军队所有的位于潼湖农副业基地第四分场第2#东7、8、10、11地块享有经营管理权，甲方同意将该地块（约32.2亩）以41860元/年的价格租赁给乙方用于水产养殖，租赁期限为2019年12月1日至2020年11月30日；乙方应于本合同签订后7日内一次性缴纳租金；乙方未按时足额交付租金的，每逾期一日按照应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任；守约方为实现债权而支付的费用包括不限于律师费、保全费、诉讼费等由违约方承担。2020年3月9日，因被告未按约足额支付租金，原告向被告送达了催收租金的通知。2020年5月29日，原告以被告违约为由诉至本院，要求判如所请。双方在庭审中一致确认被告于2020年4月20日支付了10465元；庭审当天被告还向原告支付了20920元；被告不同意解除合同，支付违约金，辩称因疫情原因影响收入，系不可抗力，不应承担违约责任。另查，原告为证明其为本案支付了律师费6931.56元，向本院提交委托代理合同及1000元律师费发票，被告对此不予认可。一审法院认为,本案系土地租赁合同纠纷。双方签订的《农用土地租赁合同》系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告在合同签订后按约向被告交付了租赁物，被告亦应按约向原告支付租金，扣除原告已支付的31385元，被告还需向原告支付拖欠的租金10475元。关于合同解除及违约责任的认定问题，被告辩称其拖欠租金系因疫情导致的经济受损，属不可抗力，不应承担违约责任。本院认为，被告租赁土地用途为水产养殖，因疫情原因导致交通运输中断，饲料、动保等生产要素紧缺，在客观上确存在销售受阻经济困难的情形，由此产生的养殖成本增加等损失不可归责于任何一方当事人，被告据此提出变更履行期限系损失分担的一种形式，符合公平原则，故上述抗辩意见，本院予以采纳。结合疫情实际情况，本院酌情确定被告租金的支付期限顺延至本案庭审之日即2020年7月16日，此后应计算违约金。因双方约定违约金过高，而原告亦未提供证据证明其存在除利息以外的其他损失，故本院将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。虽双方在合同中对解除权作了相应的约定，但被告逾期付款确存在因疫情导致经济受损的客观原因，且其现已缴交了部分租金，违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现，故原告主张解除合同，返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。最后，律师费非实现诉求的必要费用，且原告提交的发票与委托代理合同的金额不一致，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭日光应于本判决生效之日起五日内向原告融通农业发展（广州）有限责任公司支付拖欠的租金10475元及违约金（计算方式：以10475元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月17日起计至实际清偿之日止）。二、驳回原告融通农业发展（广州）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为1556元，由原告融通农业发展（广州）有限责任公司负担1356元，由被告彭日光负担200元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，对于上诉人的上诉请求能否予以支持，分析如下：根据一审查明的事实可知，逾期支付租金对应的租赁期限内，被上诉人客观上确实存在因疫情原因导致交通运输中断、饲料、动保等生产要素紧缺，销售受阻导致经济困难的情形，一审认定顺延履行期限亦为损失分担的形式，酌情确定被上诉人租金的支付期限顺延至一审庭审之日并无不当。综合考虑疫情导致经济受损的客观原因及被上诉人在案涉地块上的养殖投入，一审认定被上诉人违约程度轻微，并据此驳回上诉人主张解除合同，返还租赁物的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于一审判决后，租赁期限届满，案涉合同的处理，上诉人可依法另行解决。综上，上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1556元，由上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　于海砚审 判 员　黄**锋审 判 员　刘艳妹二〇二一年九月二十二日法官助理　林　琳书 记 员　黄　慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终5541号上诉人（原审原告）：融通农业发展（广州）有限责任公司，住所：广州市越秀区环市东路339号1701自编房号1701-05、1714-15室（仅限办公）。法定代表人：高国权。委托诉讼代理人：湛小宁、陈文博，北京市天元（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：彭日光，男，汉族，1962年11月21日出生，住址：广东省罗定市。上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司与被上诉人彭日光因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初8253号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司上诉请求：1、撤销惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初8253号民事判决第一项，改判被上诉人支付拖欠租金10475元以及违约金（计算方式：以10475元为基数，按照应付未付金额的日千分之三计算，自2019年11月28日起计算至实际清偿之日止）；2、撤销惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初8253号民事判决第二项，查清事实，重新依法公正判决；3、被上诉人承担本案的上诉费用及原审全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人拖欠租金系因疫情导致的经济受损，与事实不符。上诉人与被上诉人于2019年11月20日签订《农用土地租赁合同》，合同约定租赁地块在租赁期限内的租赁总额为41860元，被告应在本合同签署后7日内（即2019年11月27日前）一次性缴纳。而疫情爆发时间为2020年1月底，合同约定的租金缴纳期限远早于疫情爆发时间，原审判决认定疫情为被上诉人拖欠租金的原因，明显属于认定事实有误。二、原审判决认定“被告违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现”，与合同双方约定相违背，存在明显错误。根据双方签订的《农用土地租赁合同》:乙方未按时足额交付租金的，每逾期一日按照应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任。可见，在本案中上诉人与被上诉人在签订案涉合同时，已对合同的解除条件达成合意，并在合同中列明合同的约定解除权，但原审判决显然是基于《合同法》第九十四条所规定的法定解除权不予支持上诉人解除合同，显然与约定解除权优于法定解除权的原则不符。即便原审判决是基于法定解除权，原审判决认为“被告已缴付了部分租金，违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现”亦显然与事实不符，合同约定的租金总额为41860元，但截至原审庭审，被上诉人仍拖欠租金10475元。在《农用土地租赁合同》下，被上诉人的主要义务为给付租金，且上诉人已于2020年3月9日向被上诉人送达催收租金的通知，明确要求被上诉人自收到通知之日起7日内支付拖欠的租金及违约金，但截至上诉状提交之日，被上诉人仍未缴清。根据《合同法》第九十四条:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被上诉人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，也已达到法定解除权的行使条件。退一步讲，即便原审判决认为“被告逾期付款的行为不能认定为违约”成立，根据《农用土地租赁合同》:“乙方必须在本合同终止前，彻底完成清场工作，人员全部离场，交还租赁地块及甲方资产；乙方未按时清理腾退的，每逾期一日按照本合同约定的租金标准的三倍向甲方支付场地占用费，一切损失由乙方自行承担”。现《农用土地租赁合同》合同期限已于2020年11月30日届满，被上诉人理应完成清场工作。综上，原审判决不予支持上诉人的诉讼请求明显存在错误，判决显失公平。故上诉人特提起上诉，请求贵院重新依法公正判决，以维护上诉人的合法权益。被上诉人彭日光未向本院提交书面答辩意见。融通农业发展（广州）有限责任公司向一审法院起诉请求:1、判令解除原被告之间的租赁合同。2、判令被告立即完成清场工作，交还租赁地块及原告资产。3、判令被告向原告支付租金人民币41860元以及逾期支付租金的违约金17455.62元（按合同约定，每逾期一日按照应付未付金额千分之三标准支付违约金，自2019年11月28日起暂计至2020年4月14日，直至支付完毕全部租金之日止）。4、判令被告向原告支付原告为实现本案债权而支付的律师费6931.56元。5、判令由被告承担本案的全部诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求：将拖欠租金金额变更为31395元,违约金变更为26371.8元。一审法院认定事实：2019年11月20日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《农用土地租赁合同》，载明：甲方对军队所有的位于潼湖农副业基地第四分场第2#东7、8、10、11地块享有经营管理权，甲方同意将该地块（约32.2亩）以41860元/年的价格租赁给乙方用于水产养殖，租赁期限为2019年12月1日至2020年11月30日；乙方应于本合同签订后7日内一次性缴纳租金；乙方未按时足额交付租金的，每逾期一日按照应付未付金额千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期15日仍未足额支付的，甲方有权解除本合同并追究乙方违约责任；守约方为实现债权而支付的费用包括不限于律师费、保全费、诉讼费等由违约方承担。2020年3月9日，因被告未按约足额支付租金，原告向被告送达了催收租金的通知。2020年5月29日，原告以被告违约为由诉至本院，要求判如所请。双方在庭审中一致确认被告于2020年4月20日支付了10465元；庭审当天被告还向原告支付了20920元；被告不同意解除合同，支付违约金，辩称因疫情原因影响收入，系不可抗力，不应承担违约责任。另查，原告为证明其为本案支付了律师费6931.56元，向本院提交委托代理合同及1000元律师费发票，被告对此不予认可。一审法院认为,本案系土地租赁合同纠纷。双方签订的《农用土地租赁合同》系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告在合同签订后按约向被告交付了租赁物，被告亦应按约向原告支付租金，扣除原告已支付的31385元，被告还需向原告支付拖欠的租金10475元。关于合同解除及违约责任的认定问题，被告辩称其拖欠租金系因疫情导致的经济受损，属不可抗力，不应承担违约责任。本院认为，被告租赁土地用途为水产养殖，因疫情原因导致交通运输中断，饲料、动保等生产要素紧缺，在客观上确存在销售受阻经济困难的情形，由此产生的养殖成本增加等损失不可归责于任何一方当事人，被告据此提出变更履行期限系损失分担的一种形式，符合公平原则，故上述抗辩意见，本院予以采纳。结合疫情实际情况，本院酌情确定被告租金的支付期限顺延至本案庭审之日即2020年7月16日，此后应计算违约金。因双方约定违约金过高，而原告亦未提供证据证明其存在除利息以外的其他损失，故本院将违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。虽双方在合同中对解除权作了相应的约定，但被告逾期付款确存在因疫情导致经济受损的客观原因，且其现已缴交了部分租金，违约程度显著轻微，不足以影响原告合同目的的实现，故原告主张解除合同，返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。最后，律师费非实现诉求的必要费用，且原告提交的发票与委托代理合同的金额不一致，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告彭日光应于本判决生效之日起五日内向原告融通农业发展（广州）有限责任公司支付拖欠的租金10475元及违约金（计算方式：以10475元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月17日起计至实际清偿之日止）。二、驳回原告融通农业发展（广州）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为1556元，由原告融通农业发展（广州）有限责任公司负担1356元，由被告彭日光负担200元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷，对于上诉人的上诉请求能否予以支持，分析如下：根据一审查明的事实可知，逾期支付租金对应的租赁期限内，被上诉人客观上确实存在因疫情原因导致交通运输中断、饲料、动保等生产要素紧缺，销售受阻导致经济困难的情形，一审认定顺延履行期限亦为损失分担的形式，酌情确定被上诉人租金的支付期限顺延至一审庭审之日并无不当。综合考虑疫情导致经济受损的客观原因及被上诉人在案涉地块上的养殖投入，一审认定被上诉人违约程度轻微，并据此驳回上诉人主张解除合同，返还租赁物的诉讼请求并无不当，本院予以维持。至于一审判决后，租赁期限届满，案涉合同的处理，上诉人可依法另行解决。综上，上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1556元，由上诉人融通农业发展（广州）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　于海砚审 判 员　黄**锋审 判 员　刘艳妹二〇二一年九月二十二日法官助理　林　琳书 记 员　黄　慧 百度搜索“马 克 数 据 网”