闫庆忠、李朋房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）鲁1491民初1650号

• 案件编号

  （2021）鲁1491民初1650号

• 案件名称

  闫庆忠、李朋房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  德州经济技术开发区人民法院

• 所属地区

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/7 0:00:00

• 当事人

  闫庆忠;李朋

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1491民初1650号原告：闫庆忠，男，1966年5月6日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人：魏新义，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：池立平，北京市京师（德州）律师事务所实习人员。被告：李朋，男，1981年6月14日出生，汉族，住山东省德州市德城区。原告闫庆忠与被告李朋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年9月1日公开开庭进行了审理。原告闫庆忠及其委托诉讼代理人魏新义、被告李朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫庆忠向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的房屋租赁合同，并判令被告立即搬离涉案房屋；2、请求被告支付原告房屋租赁费每月500元（自2019年1月12日至实际返还房屋之日止）；3、请求本案诉讼费用由被告李朋承担；4、判令被告支付违约金每日100元（自2020年7月10日至实际返还房屋之日止）。事实和理由：2015年1月11日，闫庆忠与李朋签订房屋租赁合同，约定闫庆忠将位于经济技术开发区新华工业园天河商城南二区北排18号房屋出租给李朋使用，每月租金260元，租期为四年。2019年1月12日，房屋租赁合同到期，双方未再续签书面房屋租赁合同，但李朋一直实际占有并使用房屋。后双方口头约定房屋租金每月500元。截至今日，经闫庆忠多次催要，李朋仍以各种理由拖欠闫庆忠租金，并拒绝腾房，严重损害了闫庆忠的合法权益。李朋辩称，同意解除房屋租赁合同并腾退房屋，但是双方约定的房租一直是260元，其房租交纳至2021年5月底，对每天100元违约金不认可。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行开庭质证，对闫庆忠提交的证据一闫庆忠与李朋身份信息、证据二《房屋产权证》一份、证据三《租赁合同》一份、证据五手机话费交费发票一张、证据六2018年11月2日及2019年1月3日闫庆忠与李朋的通话录音两段、证据七中的闫庆忠银德州银行尾号4081账户交易明细一宗、李朋提交的证据一手机银行转账截图12张，双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性依法予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对闫庆忠提交的证据四证明一份，李朋质证“证明中的‘如果不行，可以搬出，房东不用通知李朋。’不是本人所书。”经查，该证据系李朋本人所书，且李朋认可承诺人处是本人签字，上述存疑的记载并不影响证明其余内容的成立，本院对证明记载的其余内容的真实性予以认可。对闫庆忠提交的证据七中的房租汇总表一份，李朋质证“真实性不予认可，其不止向闫庆忠德州银行尾号4081一个账户转过房租，汇总账显示其2015年没有交过房租与事实不符。”经查，该汇总明细系原告自行制作，本院对其真实性不予认可。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月11日，甲方闫庆忠与乙方李朋签订《租赁合同》一份，约定将闫庆忠所有的位于德州经济技术开发区新华工业园天河商城南二区北排18号房屋出租给李朋使用，月租金260元，租期四年。2020年5月31日，闫庆忠与李朋就解除房屋租赁合同达成一致意见，李朋向闫庆忠出具证明一份，载明：“证明今承诺张八棍闫庆忠房东18号一事，租户李**将6月份务必搬出去。结清所有费用、水电、租金。租金6月10号之前给闫庆忠房东一个明细，把剩余租金6月10号结清。周家庭老人住院，房东闫庆忠宽限一个月。如果搬不出去，逾期一天¥100元贮存费。承诺人李**。如果不搬家，造成损失一律不负责任。2021年5月31号。”后李朋一直实际占有并使用涉案房屋，并按照月租金260元向闫庆忠支付房租。手机转账明细显示2019年2月1日至2021年3月9日，李朋共计向闫庆忠支付22个月的房租5720元。其中2019年2月1日转账520元的备注显示“2019年2月和3月份的房租”、2019年9月11日转账260元的备注显示“张八棍9月份的房租”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。闫庆忠与李朋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并有效。本案中原、被告双方已于2020年5月31日达成合意解除合同，约定结清费用，李朋至迟2020年7月9日搬离。涉案的《租赁合同》已于2020年5月31日解除。合同解除后，李朋未按约定如期腾退房屋，现原告主张腾退房屋，李朋并无异议，对原告的该主张，本院依法予以支持。本案的争议焦点为：一、闫庆忠主张李朋自2019年1月12日起至实际返还房屋之日止按照每月500元支付租赁费是否成立。闫庆忠主张2019年1月12日后的房屋为每月500元，但其提交的2018年11月2日双方通话录音显示：“……闫庆忠:我这房打算往外租了，有人找我租房的，一个月500块钱，先交一年的。李朋：行啊，这个没事，我看看合同到期，他租的高，我搬出来，没事。闫庆忠：你看看这个事。……”双方并未就每月租金500元达成一致意见，故原告的主张，本院不予支持。李朋在合同解除后继续占有、使用涉案房屋期间的租金按照原《租赁合同》约定的每月260元计算为宜。根据已查明的事实，2019年2月1日至2021年3月9日，李朋共计向闫庆忠支付22个月的房租共计5720元，房租交纳至2020年11月30日。故李朋应自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月260元的标准向闫庆忠交纳涉案房屋租金。闫庆忠主张李朋向其转账的5720元部分属于2019年1月11日之前的房租，应予抵扣，本院认为，闫庆忠起诉时并未主张2019年1月12日之前的房租，且闫庆忠依据账户交易明细主张李朋未交纳2015年期间的租金与已经认定的李朋的转账记录备注的租金期间相悖，也不符合日常交易习惯，故对闫庆忠的该主张，本院不予支持。二、闫庆忠主张李朋按照每日100元支付自2020年7月10日至实际返还房屋之日止的违约金是否成立。原、被告2020年5月31日协商一致解除合同，李朋承诺最迟2020年7月9日搬出，其未按照约定如期腾退房租，已经构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的每日100元的违约金过高，本院认为违约金应当兼顾惩罚性和补偿性，同时遵循公平原则，考虑到闫庆忠的损失情况，违约金以月租金的30%计算为宜，即每月78元（260元×30%=78元）综上，原告的诉讼请求，部分予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告闫庆忠与被告李朋之间的《租赁合同》于2020年5月31日解除，被告李朋于本判决生效后十日内将位于德州经济技术开发区新华工业园天河商城南二区北排18号房屋腾空并返还给原告闫庆忠；二、被告李朋于本判决生效后十日内向原告闫庆忠交纳涉案房屋租金（自2020年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月260元的标准计算）及违约金（自2020年7月10日起至实际返还房屋之日止，按照每月78元的标准计算）；三、驳回原告闫庆忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计81元，由原告闫庆忠负担56元，被告李朋负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员　　王靖靖二〇二一年九月七日书记员　　赵海天 关注微信公众号“马克数据网”