中国农业银行股份有限公司澄城县支行、澄城华和商贸投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）陕0525民初1153号

• 案件编号

  （2021）陕0525民初1153号

• 案件名称

  中国农业银行股份有限公司澄城县支行、澄城华和商贸投资有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  澄城县人民法院

• 所属地区

  澄城县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/26 0:00:00

• 当事人

  中国农业银行股份有限公司澄城县支行;澄城华和商贸投资有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第八条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十二条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》:第十三条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第六十四条第三款

陕西省澄城县人民法院 民事判决书 (2021)陕0525民初1153号 原告（反诉被告）：澄城华和商贸投资有限公司，统一社会信用代码：91610525059684195U。 住所地：澄城县XX大市场。 法定代表人：宋凤菊，系该公司总经理。 委托代理人：刘锋斌，陕西信果律师事务所律师。 被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司澄城县支行，统一社会信用代码：91610525922426104Y。 住所地：澄城县XX街五路口。 法定代表人：刘大勇，系该支行行长。 委托代理人：梁文俊，陕西众致律师事务所律师。 委托代理人：姜中芳，女，1968年9月5日出生，汉族，住澄城县，系该支行员工。 原告澄城华和商贸投资有限公司与被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。在审理中，被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行提起反诉，依法合并审理。原告澄城华和商贸投资有限公司（反诉被告）委托代理人刘锋斌，被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行（反诉原告）法定代表人刘大勇及其委托代理人梁文俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告澄城华和商贸投资有限公司向本院提出以下诉讼请求：一、依法判令被告给付原告剩余房款2851538元及其从2019年7月1日至2021年5月31日期间的逾期付款利息1300707.48元；二、依法判令被告承担违约赔偿责任金787024.49元（上列合计4950269.97元）；三、依法判令被告支付从2021年6月1日起至房款给付完结期间的逾期付款利息；四、被告承担诉讼费。事实及理由：2015年12月11日,原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：SM0113），合同登记号：澄商房HHSM2015-4001号。原告是出卖人，被告是买受人，合同约定：第一条：1、出卖人以出让方式取得坐落于XX街XX路XX段地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号【澄国用】为（2013）第00654，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业。被告购买的商品房为第一条规定项目中的第一幢一单元第一层3、4、5号，该商品房的房产测绘机构为澄城县房管所，其预测建筑面积为413.015平方米，其中套内面积84.755平方米，计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15000元，总价款为6195225元。原、被告在合同第七条约定了付款方式及期限（付款方式见P26附件四），该合同附件四的内容是：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：最终以测绘机构的测绘面积计价，总价款为6195225元，合同签订后第一次付款为合同签订后待正式发票提供30日内交房款的50%即3087612元，第二次付款于交房之日付给总房款的90%，第三次付款待产证、土地证办结后付清，2015年开具全额发票6195225元，其他内容如合同及附件。被告于2015年12月24日向原告支付了50%房款3097613元，经第三方机构实测，该商品房实际面积为396.61平方米，比预售面积少16.405平方米，商品房总价5949510元，剩余房款2851538元。2019年7月1日原告向被告交付了合同约定的商品房，被告亦明确该交房时间。但被告至今没有按照合同约定给付原告剩余房款，构成逾期违约。按照法律规定，原告主张逾期付款利息，考虑到本案商品房买卖合同成立在民法典生效实施前，暂按月利率2分计算，从2019年7月1日至2021年5月31日共23个月，2851538元×23月×2%=1311707.48元。由于被告不支付房款，造成原告经营困难，原告借的高利贷，损失额为2851538×23月×1.2%=787024.49元。原告于2019年7月1日向被告交付了房屋，被告实际于当日接受并使用了该商品房，故原告诉至法院，请求依法判决。 原告为支持其主张，提交以下证据： 一、原告公司营业执照，证明原告主体适格； 二、合同编号为SM0113《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，证明：1、原告与被告2015年12月11日签订《商品房买卖合同》（预售）；2、原告以出让方式取得位于澄城县XX街XX路XX段地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号《澄国用》（2013）第00654号；3、原告是出卖人、被告是买房人；4、被告购买的商品房是合同第一条约定项目中的第一幢一单元第一层3、4、5号；5、该商品房的房产测绘机构为澄城县房管所，其预测面积为413.015m2，其中套内面积为328.26 m2，分摊共有建筑面积84.755 m2，计价方式与价款按建筑面积计算，单价为15000元/ m2，总价款为6195225元；6、原、被告在合同第七条（二）约定了付款方式及期限；7、被告下欠原告房款2851538元；8、原、被告签订补充协议的第三条修正交房条件及责任承担，同时证明逾期交房原告不承担逾期交房的违约责任。 三、工作联系单5份，证明在工程建设中因大市场原业主阻挠施工，造成窝工12个月，2015年10月因澄城地区连续下雨一月余，远远超过澄城县10年同期雨量，影响工期1.5个月，在工程建设中遇到的天雨难以预见，属不可抗力，依法应免除逾期交房的违约责任。 四、证明材料1份，证明渭南瑞华公司是华和广场项目监理，该监理公司证明在华和广场施工建设中，每年出现多起业主群体上访，到工程现场阻挡施工，多次造成停工。 五、证人证言2份 1、证人李某某出庭证言：其是华和公司员工，从2013年至今在华和上班。华和项目是棚户区改造项目，2014年清理现场垃圾开始，业主因对拆迁补偿不满不断上访阻挠施工，造成停工，导致施工周期加长，最终交付时间2019年2月份。 2、证人韦某某出庭证言：其是华和公司开发部员工，从2012年至今一直在华和公司上班。华和项目自开挖地基开始至工程各个阶段，XX大市场业主因不满县上安置政策，多次组织人员阻挡施工，经常造成停工，导致工期延长。 六、澄城县XX大市场来访登记表2份、信访人信息6份，证明因部分业主不配合县政府安置方案，多次上访闹事，阻挡施工，阻挡原告售房、交房，造成工期延长，系原告在工程建设中所遇到难以预见、难以克服的客观情况，应免除逾期交房的违约责任。 七、情况说明，证明逾期交房原因是信访人信访闹事，阻挡施工，属不可抗力，应当免责，实际交房时间为2019年7月1日。 八、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第13条，证明违约金或损失赔偿额的计算标准； 九、借款协议，证明被告逾期给付房款，按照相关法律规定，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，被告应承担剩余房款利息并赔偿损失，被告应给付原告从2021年6月1日至全部房款给付完结期间的损失。 十、澄城县XXX长宁派出所通告、关于华和广场安置和运营问题的紧急报告，证明信访人从华和广场施工到工程完结直至移交房屋给业主期间，信访人阻挡未停止，本案原告应免责。 被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行对上述证据的质证意见为：对证据一无异议，对证据二的真实性认可，对证明目的第1至6项无异议、第7、8项与事实不符，不认可；对证据三的真实性、关联性、证明目的均不认可，与本案无关联；对证据四真实性、证明目的不认可，不符合证据的形式要件，公章的来源无法说明；对证据六真实性认可，证明目的不认可，与本案无关联性，只是赔偿拆迁问题；对证据七真实性、证明目的不认可，该证据系原告自己制作、盖章出具的证明，对本案不具有证明力；对证据八真实性无异议，证明目的不认可，属于法律适用问题；对证据九真实性、关联性、证明目的均不认可，系关联公司之间的借贷；对证据十真实性、关联性、证明目的均不认可，通告与报告时间显示为2020年6月至7月份，与本案交房时间相距较远，与本案无关。 被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行辩称：因原告至今没有按照合同约定向被告提供房屋测绘报告，导致被告无法获取准确的房屋面积及应付分期房款金额；根据被告诉状自述的房屋测绘报告数据，实测建筑面积396.61m2，比预售建筑面积少16.405m2，面积误差比为3.972%，按照合同约定，被告二期应付房款为2196728.41元，并非诉请的2851538元，且第三期房款目前付款条件尚未成就；因原告经营状况严重恶化，被告依法享有不安抗辩权，中止二期应付房款不属于违约行为，请求依法驳回原告诉请。原告与被告签订合同后，被告于2015年12月24日已付房款3097613元，合同约定的交房时间是2016年10月30日，按照对方诉称的实际交房时间2019年7月1日，比合同约定交房日期推迟975天，按照合同第十二条，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，故被告反诉原告要求依法判决：一、原告未按《商品房买卖合同（预售）》约定时间交付房屋，逾期交房应支付被告违约金3020172.19元；二、原告承担因合同违约（逾期交房）应赔偿的被告房租费533422.5元；三、依法判令原告完成房屋所有权登记而未完成，逾期应支付被告违约金1019114.51元，2021年6月1日以后形成的违约金另行计算；四、本诉和反诉费用由原告承担。 原告澄城华和商贸投资有限公司针对被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行的反诉辩称：1、涉案工程从2015年7月1日起施工，施工中遇到部分业主不配合安置方案，屡次上访闹事，阻挡工程建设，逾期交房是原告难以预见、难以克服、难以避免的原因造成的；2、原告与被告签订的《商品房买卖合同》，只约定了逾期交房的违约责任，没约定逾期交付房款的违约责任，故在违约责任方面，显失公平；3、原、被告签订的合同第十二条约定的违约金具有补偿性质，应当以合同当事人所受损失为限较为适宜；4、被告购买房屋是用于营业，并非出租，2020年8月被告下属六路城关分理处迁到本案所涉房屋营业，原址自有房屋仍空置，并未出租，原告逾期交房，并未给被告造成房租损失，故对逾期交房导致的房租损失不予认可；5、原告与被告签订了《关于购买澄城县华和广场商铺有关事项的补充协议》第三条将原《商品房买卖合同》的第八章第二十二条（二）予以修正，本案被告至今未向原告付清房款、未缴纳契税、大修基金，故根据《补充协议》约定，原告不承担违约责任，被告此项请求，无事实根据。综上，请求依法应当免除的，依法免除违约责任；依法应当减少的，依法减少原告与被告约定的违约金，请求判决违约金数额与违约造成的损失相当，原告建议判决违约金及损失共10万元为宜，请求依法判决驳回被告（反诉原告）的其他诉讼请求。 被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行为支持其抗辩理由和反诉请求，提供以下证据： 一、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议各一份，证明原、被告签订的合同明确约定交房日期为2016年10月30日前，交房时应符合四个条件。 二、《中国农业银行股份有限公司澄城县支行关于澄城县华和商贸有限公司商品房合同履约的告知函》（农银澄函［2021］1号）送达通知书及照片，证明原告违约迟延交房和办理房产证、土地证，被告自2019年7月1日以非正常方式接收房屋后，至2021年1月22日向原告发函，原告始终未向被告出具房屋测绘报告，回避逾期交房及办理房屋产权证书的违约责任，导致被告无法计算应缴房款向原告支付。 原告对被告出示上述证据的质证意见为：对证据一真实性认可，证明目的不认可；对证据二证明目的不予认可。 根据原告澄城华和商贸投资有限公司的当庭陈述及反诉答辩和被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行的答辩意见及反诉请求，本院查明以下事实：2015年12月11日，原告澄城华和商贸投资有限公司与被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SM0113），合同登记号：澄商房HHSM2015-4001号。合同约定：被告购买由原告开发建设的位于澄城县XX街XX路XX段XX广场XX幢XX层XX、XX、XX号商品房，预测建筑面积共413.015m2，套内面积328.26m2，分摊共有建筑面积84.755m2。该商品房价款按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币15000元，总价款为人民币6195225元（大写陆佰壹拾玖万伍仟贰佰贰拾伍元整）。付款方式：最终以测绘机构的测绘面积计价，总价款为陆佰壹拾玖万伍仟贰佰贰拾伍元（￥6195225元），合同签订后第一次付款为合同签订后待正式发票提供后30日内交房款的50%（3097612.00元）；第二次付款于交房之日付给总房款的90%；第三次付款待房产证、土地证办结后付清。2015年12月开具全额发票（6195225.00元）。第八条 逾期付款责任：买受人必须按本合同约定的时间交款。第九条 商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、质量保证书、商业使用说明书；4、消防、环保部门验收合格并取得验收合格证。第十一条 交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。第十二条 逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。第十三条 面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并为买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2、（2）……。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。……。后原、被告签订《关于购买澄城县华和广场商铺有关协商事项的补充协议》，约定：甲方（原告）应当在房地产交付使用之日起，壹年之内，将该处的房产证、土地证办理到位，逾期后，甲方（原告）按日计算向乙方（被告）支付全部房价款万分之五的违约金。如果由于乙方的原因未能及时向甲方报送产权登记的相关资料，而造成甲方未能在规定时间办下来房产证，则甲方不承担责任。被告于2015年12月24日向原告支付了50%房款3097613元。2019年7月1日，被告接收了合同约定的商品房并实际入住。2021年1月22日，被告将《中国农业银行股份有限公司澄城县支行关于澄城县华和商贸有限公司商品房合同履约的告知函》送达原告，原告员工张磊签字确认。2021年6月7日，陕西宇恒自然资源调查规划有限责任公司受原告澄城华和商贸投资有限公司委托，对该单位建于澄城县XX园XX路XX广场XX楼进行了房屋面积测绘，并出具房产面积测绘报告（YH20210601-CH01），其中1层103商铺套内建筑324.78m2,共有分摊面积71.83m2,产权面积396.61m2。原告出售给被告原预售合同中的1-103、104、105商铺经面积实测后合并为该1层103商铺。 另查明：2018年至2020期间，省、市发布防污治霾文件，多次启动重污染天气应急响应强制性措施，要求各施工单位停止施工作业。2015年至2020年期间，XX大市场业主因对政府安置方案不满，出现多起群体上访，到工程现场阻挠施工行为。 上述事实，有原告提交的公司营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、澄城县XX大市场来访登记表、澄城县xxx长宁派出所通告、渭南市城市管理综合行政执法局文件、房产面积测绘报告、情况说明，被告提交的送达通知书及庭审中当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告澄城华和商贸投资有限公司与被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点为：一、关于被告给付原告房款数额的问题；二、关于逾期付款违约金、逾期交房违约金及赔偿损失的问题。关于争议焦点一，首先，根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件四，关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，结合原告提供的房产面积测绘报告，确定房屋单价为每平方米15000元，建筑面积实测为396.61m2,被告已支付房屋首款3097613元；其次，根据《商品房买卖合同（预售）》第十三条2项（2）款的约定，房屋实测面积比预售面积少16.405 m2,建筑面积误差比为3.972%，按照合同约定，买受人选择不解除合同的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；再次，被告陈述其2019年7月1日以非正常方式接收了涉案房屋，原告亦认可该时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外，故2019 年7月1日为涉案房屋交房日。综上，经计算，被告应给付原告二期房款为：15000元/m2×396.61 m2×90%-3097613元-［（413.015 m2-396.61 m2）-413.015 m2×3%］×15000元/m2=2196403.75元。 关于争议焦点二，关于原告主张被告承担逾期付款违约金及承担违约赔偿责任金的问题。按照合同约定，原告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房,被告第二次付款于交房之日付给总房款的90%，交房时间为2019年7月1日,被告至今未给付合同约定第二期房款，原被告均构成违约。本案合同中约定出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同中虽未约定被告逾期交款的违约责任，但原告在施工过程中，存在省、市发布防污治霾文件，多次启动重污染天气应急响应强制性措施，要求各施工单位停止施工作业以及2015年至2020年期间，XX大市场业主因对政府安置方案不满，出现多起群体上访，到工程现场阻挠施工行为等原告不能预见的因素及不可抗力情形，致使迟原告延交付房屋，另外合同中约定的违约金过分高于被告造成的损失，考虑该工程涉及数百户商铺迟延交付等不稳定情形对原告迟延交付房屋违约金应予依法适当减少，结合被告亦存在迟延给付二次房款违约情形，本院认为原告与被告违约金相互部分抵偿后由原告支付被告200000元迟延交房违约金较符合双方签订购房合同的本意及实际情况。至于原告主张因被告不支付房款，造成原告经营困难，高息借贷，要求被告承担其因高息借贷产生的利息损失，以及被告主张的房租费等损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告主张的其余10%房款及被告主张的未完成房屋登记违约金等问题可按照合同约定待办理相关证件后另行主张。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百三十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司澄城县支行于本判决生效后十日内给付原告澄城华和商贸投资有限公司第二期房款2196403.75元。 二、原告（反诉被告）澄城华和商贸投资有限公司于本判决生效后十日内给付被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行逾期交房违约金200000元。 三、驳回原告华和商贸投资有限公司本诉部分和被告中国农业银行股份有限公司澄城县支行反诉部分的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费46402元，反诉案件受理费23201元，由原、被告各半承担34801.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 赵智斌 审 判 员 杨富明 人民陪审员 王根贵 二〇二一年九月二十二日 （院印） 书 记 员 董 华 2021052511539161052505968419591610525922425814128515382019712021531130070748278702449495026997320216142015121101132015400112013006543454130158475515000619522526619522530503087612902015619522520151224503097613396611640559495102851538201971220197120215312328515382321311707482851538231278702449201971221967284128513813020172192533422531019114512021614201512113456195225201610303050902015122430976132016103020197197597530201721952576315032826975533422520197136520207620211222021531101911451202161101210113122013006543434554130153282684755150006195225672851538812345678512201510101512198783011061032419870830423520142016112019213201320162017198312170016105251983121716132014201732019220122014320122016201922018201926201971132019712021531232131170244978702449202161202161202071520206712016103020211201971202112220211227201512112021613002016201520172019302201620197 1 关注公众号“马克数据网”