徐州市楚天体育活动服务有限公司、徐州市体育中心房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5327号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5327号

• 案件名称

  徐州市楚天体育活动服务有限公司、徐州市体育中心房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  徐州市楚天体育活动服务有限公司;徐州市体育中心

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百六十九条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5327号上诉人（原审被告）：徐州市楚天体育活动服务有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区蓝湾商务广场南区4号楼1-108室。法定代表人：杨超，该公司经理。委托诉讼代理人：王志刚，江苏清韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：石婷婷，江苏清韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州市体育中心，住所地江苏省徐州市湖北路西首。法定代表人:郭联生，该中心主任。委托诉讼代理人：魏国庆，江苏金合律师事务所律师。上诉人徐州市楚天体育活动服务有限公司（以下简称楚天公司）因与被上诉人徐州市体育中心房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。楚天公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、原判决认定的解除条件不存在。1.被上诉人对上诉人的建造行为是知情并认可的。建造行为是需要一段时间进行的复杂系统工作，被上诉人不可能不知道。上诉人的建造材料均为轻质材料，即轻钢结构，非传统意义上的钢筋、混凝土等建筑材料建造，同时具有屋面防水的功能(因楼面年久失修、破旧不堪、漏水严重、影响美观)，在此意义上，建造行为认定为装修行为更为符合客观事实。2017年10月15日，上诉人与被上诉人签订的《合作项目补充协议》是针对该建造行为。在该协议中，并未将该建造行为作为解除合同的条件，反而因此增加合作费用，即由原协议的每年15万元涨至18万元。同时约定合作期限届满，该建造归属被上诉人所有。因此，上诉人的建造行为在该补充协议中是得到被上诉人认可的，并未因之约定解除合同或提出解除合同的要求。被上诉人作为该合同权利义务继受人，无权以此主张解除该合同。涉案协议没有将建造行为作为解除合同的条件。2.即使建造行为系合同解除的条件，也因解除期间届满，该解除权早已消灭。依2017年10月15日签订的《合作项目补充协议》可知，上诉人的建造行为已完成，且被上诉人明知，被上诉人应在合理的期限内提出解除合同。而本案中，被上诉人在2021年1月28日起诉解除，因解除期限早已届满，解除权已经消灭。二、法院无权直接认定房屋是否属于违法建筑。依照我国城乡规划法的规定，认定涉案房屋是否属于违法建筑，是规划行政主管部门的职权范围，法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑。三、即便合同解除，被上诉人对上诉人也应给予相应的赔偿或补偿。上诉人的建造行为系事先经被上诉人同意，且之后也经与该公司协议确认，并未因此解除合同或要求拆除。因此，即使该房屋拆除或归属被上诉人所有，对上诉人也应给予相应的补偿，或对由此造成上诉人的损失予以赔偿。四、被上诉人非本案适格的诉讼主体。被上诉人提起诉讼的依据是上诉人与徐州体育公司签订的协议，是对该协议中徐州体育公司的权利和义务概括转移，依相关法律规定，该概括转移应取得上诉人的同意。而事实上，上诉人并没有认可该转移行为。因此，该转移对上诉人不发生法律效力，被上诉人因此不能享有涉案合同权利，无权以自己名义提起诉讼。徐州市体育中心辩称，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决适当，请驳回上诉，维持原判。徐州市体育中心向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年12月8日签订的《项目合作协议》；2.判令楚天公司自徐州市湖北路体育中心综合训练馆内租赁房屋中迁出；3.判令楚天公司拆除在租赁房屋中建造的违章房屋（约400平方米）并恢复房屋原状。一审法院经审理查明如下事实：2016年12月8日，楚天公司与徐州体育产业发展有限公司签订《项目合作协议》。双方主要约定：1.徐州体育产业发展有限公司将徐州市湖北路体育中心综合训练馆内三处房屋出租与楚天公司，房屋面积合计约1500平方米。2.楚天公司对房屋改造方案应交徐州体育产业发展有限公司备案并获行政主管机关批准，改造费用由楚天公司自理。3.双方合作期限为8年，另有装修期半年。4.楚天公司保证每年支付收益不低于15万元，并逐年递增5%至10%。楚天公司于缔约十日内支付第一年收益，其余收益一年一付。5.如遇市政行为等不可抗力因素，徐州体育产业发展有限公司应提前三十日告知楚天公司，楚天公司服从要求，有权获得政府发放的装修补偿。6.如楚天公司擅自拆改、变动房屋结构或毁坏房屋且经通知后不予整改，徐州体育产业发展有限公司有权解除合同，收回房屋。上述《协议》签订后，楚天公司接收租赁房屋，并在未办理相关建设审批手续的情况下在租赁房屋第三层建设房屋约400平方米。2017年10月15日，徐州体育产业发展有限公司与楚天公司签订《合作项目补充协议》。双方约定：1.因楚天公司擅自在租赁房屋第三层建造违章用房约400平方米，合作费用由每年15万元上涨至18万元。2.如遇政府、体育局等市政行为须收回房屋，楚天公司应予服从。3.如《协议》约定期间届满或因不可抗力提前解除，楚天公司应完整、无偿交还租赁房屋及自行改造添附建筑。2019年12月5日，徐州体育产业发展有限公司与徐州市体育中心共同向楚天公司发出《关于租赁物所有权变动的通知》，内容为“由于职能调整，经研究决定，贵方租赁位于徐州市体育中心训练馆内三处房产约1500平方米和增加租赁屋约400平方米合计1900平方米的房屋所有权变动为徐州市体育中心。徐州体育产业发展有限公司与贵方签订的房屋租赁协议、出租方的权利和义务全部转移给徐州市体育中心。特此通知。”2020年11月，徐州市体育中心向楚天公司发出《整改通知书》，内容为“贵司于2018年2月27日与我方（原徐州体育产业发展有限公司）签订《项目合作协议》，约定你方租用我方位于徐州市湖北路体育中心综合训练馆内三处房产，面积约1500平方米。由于你方擅自在原合作项目房屋第三层搭建违章用房约400平方米，影响到体育中心房屋整体外观及使用，上级政府部门对我方提出限期整改要求。现我方郑重通知你方，请贵司自接到我方《整改通知书》之日起十五日内将违建部分拆除，恢复房屋原状。特此函告”。楚天公司收到《整改通知书》后至本案法庭辩论终结时，尚未将上述违章用房拆除。2021年1月28日，徐州市体育中心以诉称理由诉至法院。一审法院认为，对于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。本案中，徐州市体育中心未举证证明其在起诉前向楚天公司发出解除合同通知，其直接以提起诉讼方式主张解除合同的，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原物、恢复原状。本案中，《项目合作协议》实为房屋租赁合同，系缔约双方真实意思表示，对双方均有约束力。该《协议》约定，楚天公司改变房屋结构且经通知不予整改的，出租人有权解除合同。事实上，楚天公司未经主管机关批准，在涉案租赁房屋内另行修建房屋，该房依法应予拆除。徐州市体育中心经概括承受获得《项目合作协议》出租人地位，楚天公司经徐州市体育中心通知后仍未拆除涉案违章建筑，徐州市体育中心有权依约解除双方的租赁合同关系，并要求楚天公司拆除违章建筑、将其恢复原状并返还租赁房屋。故一审法院对徐州市体育中心的相应诉讼请求予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条规定，遂判决如下：一、解除徐州市体育中心与楚天公司就徐州市湖北路体育中心综合训练馆内三处房屋所签订的《项目合作协议》；二、楚天公司于判决发生法律效力之日起三十日内将徐州市湖北路体育中心综合训练馆内第三层所建违章房屋（约400平方米）予以拆除，并将原址恢复原状；三、楚天公司于判决发生法律效力之日起六十日内将徐州市湖北路体育中心综合训练馆内三处房屋返还徐州市体育中心。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审庭后，上诉人向本院补充提交其加建装修部分费用清单及合同、银行交易回单等材料。二审查明事实与一审查明事实一致。结合二审诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.被上诉人是否系本案适格诉讼主体；2.涉案租赁合同关系应否解除；3.被上诉人的一审诉讼请求应否支持。本院认为，一、关于徐州市体育中心提起本案诉讼是否系适格诉讼主体的问题。根据徐州体育产业发展有限公司与徐州市体育中心共同向楚天公司发出的《关于租赁物所有权变动的通知》，因租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故徐州市体育中心可以作为本案适格诉讼主体起诉。二、关于涉案租赁合同效力的认定问题。一方面，根据涉案《项目合作协议》，双方于2016年12月8日就徐州市湖北路体育中心综合训练馆内三处房屋达成有偿使用协议，虽名为项目合作，实为出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金，出租人获取收益，因此，双方之间就体育中心综合训练馆内三处房屋形成房屋租赁合同关系。另一方面，在租赁期间，双方因承租方在该租赁房屋第三层之上增设房屋，于2017年10月15日达成补充协议。该补充协议系以未办理合法建设手续的增设建筑作为标的物达成的一致意思，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，因在一审法庭辩论终结前该增设建筑并未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方就此达成的补充协议无效。三、关于涉案增设建筑应否拆除的问题。2020年11月26日，被上诉人向上诉人发出《整改通知书》，就补充协议涉及的增设建筑向被上诉人作出拆除增建，并恢复房屋原状的意思表示。因涉案被上诉人增设的建筑并未办理合法建设手续，双方就此达成的补充协议无效，故被上诉人对该增设建筑既不享有合法占有的权利，亦不具备对抗出租人行使物权的合同权利。因此，在被上诉人向上诉人作出限期整改、拆迁增建的意思表示后，上诉人拒绝拆迁租赁物上的增设建筑，被上诉人通过诉讼主张上诉人对此恢复原状，应予支持。四、关于涉案租赁合同关系应否解除的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第219条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，双方达成的补充协议载明“因乙方（楚天公司）擅自在原合作项目房屋第三层建设违章用房约400平方米，补充协议增加内容如下：…”，上诉人在该补充协议签字盖章，是对涉案增建行为系其擅自建设的认可，在被上诉人向上诉人作出限期整改的意思表示后，上诉人对增设建筑仍未整改，故被上诉人要求解除涉案租赁合同关系，有事实根据及法律依据，本院予以支持。二审中，上诉人补充提供材料，主张其对加建装修部分支付费用合计423.882万元。对此问题，本院认为，对于双方因事实上履行《合作项目补充协议》可能存在的纠纷，上诉人可另行主张，但不影响本案中被上诉人作为出租方，行使解除权；亦不影响被上诉人作为物权人，行使物权请求权，恢复房屋原状。综上，上诉人徐州市楚天体育活动服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐州市楚天体育活动服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　王素芳审判员　李　琳二〇二一年九月二十三日书记员　宗　正 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