、贾一堃、汪超房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕01民终13201号

• 案件编号

  （2021）陕01民终13201号

• 案件名称

  、贾一堃、汪超房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省西安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省西安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/13 0:00:00

• 当事人

  贾一堃;汪超

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民 　事 　判   决　 书 （2021）陕01民终13201号 上诉人（原审原告）：汪超，男，1982年10月30日出生，汉族，无业，住西安市未央区，现住西安市未央区楼XX。 委托诉讼代理人：汪建仓，男，1959年2月15日出生，汉族，无业，住西安市未央区，现住西安市未央区楼XX。上诉人（原审被告）：贾一堃，男，1979年12月28日出生，汉族，无业，住西安市碑林区，现住西安市未央区。上诉人汪超因与上诉人贾一堃房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2021）陕0112民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。汪超上诉请求: 1.判决贾一堃清偿拖欠其房屋租赁费828601.5元及违约金75000元；2.上诉费由贾一堃负担。事实和理由：其与贾一堃因房屋租赁合同纠纷协商解决未果，其为了解决纠纷息事宁人，曾草写了一份房租、水电费、押金便条，但该便条是其为了尽快化解矛盾而作出的让步。但贾一堃不仅不按此履行，反而躲避不见，其无奈才提起本案诉讼。涉案便条（双方均未签字盖章）非双方结算确认单，一审以此作为定案主要依据，认定事实不清，证据不足，应以双方合同为依据。 贾一堃辩称，其于2020年9月27日将房屋钥匙转交给汪超的合伙人李某某了，李某某在微信中明确回复收到。双方租赁合同解除后，汪超开始重新对外出租房屋，留的也是李某某的电话。其交钥匙的行为视为双方合同已经解除。其与汪超在2020年9月24日有一个结算单，双方认可是最终结算单。  贾一堃上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为其支付汪超租金、水电费共计303647.2元；2.诉讼费用由汪超负担。事实和理由：一审认定其应承担2020年10月1日至2021年1月20日的房屋租金20万元，事实认定不清。汪超称一直联系不上其，与事实不符，其微信、手机一直处于开通状态，且其一直与李某某保持联系。2020年9月25日，其将钥匙交到汪超前台，让转交给李某某，并签订了租金清算单，至此双方租赁合同已经解除，后微信确认李某某已收到钥匙。当时约定李某某收到钥匙后自行对外出租，找到合适承租人后，可将其一些设施低价转让给承租人，以抵扣部分租金。一审判决结果有失公允。汪超的辩称意见同其上诉意见。汪超向一审法院起诉请求：1.终止汪超和贾一堃于2015年4月3日签订的《房屋租赁合同》；2.贾一堃清付拖欠房屋租赁费828601.5元、水、电费8647.2元及逾期滞纳金；3.诉讼费用由贾一堃负担。一审法院认定事实：2015年4月3日，汪超（甲方）与贾一堃（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于西安市未央区XX路XX号XX楼东侧，室内建筑面积420平方米，室外建筑面积380平方米的房屋，租赁期限自2015年6月1日至2021年6月1日，甲方应于2015年4月3日前将房屋交付乙方；房屋室内建筑面积单价为180元/㎡/月，室外面积无偿使用，房屋租金为75000元/月，第一年每3个月支付一次租金，第二年租金每半年支付一次，租金每次到期前提前3日支付，前两年不递增，之后每两年递增一次，每次递增7%；免租期为58天，需承担期限内水、电等相关费用，租赁期间甲方免收物业费，水费根据乙方独立安装的水表度数收费，每吨为5.8元，电费根据乙方独立安装的电表度数收费，每度为1.2元，乙方向甲方交纳房屋及设施押金75000元；因合同到期被解除，乙方须交清租金及水、电、天然气等费用后，甲方10日内退还乙方押金，乙方提前解除合同，视为违约，押金冲抵违约金，不再退还；租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前一个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同，如果协商不能达成一致意见，按违约处理；合同届满、终止或提前解除，乙方收到甲方的书面通知15日内腾空租赁房屋，未按期腾空房屋，房屋内遗留物品视为乙方废弃物品，甲方可自由处置；合同到期或提前解除，已形成附合的装饰物乙方不得故意损坏。合同签订后，贾一堃向汪超交付押金75000元，并交付部分租金至2019年12月，后贾一堃再未按约交付租金。再之后汪超合作人李某某与贾一堃进行清算，双方确认的清单载明：“1.房租 2019年12月20日-2020年6月19日120000；2020年6月20日-2020年9月30日 250000；2.9月水电费待抄表据实结算；3.押金75000”。2020年12月30日，汪超在涉案房屋张贴《解约通知》，载明：“贾一堃：XX路XX号XX楼东侧面积420平方米的商业房自2018年5月28日开始欠付租金，经多次催讨均未予支付完毕，现欠付租金数字巨大，导致你与本人所签订《房屋租赁合同》之日的无法实现，你已根本违约，现通知你解除该商业房租赁合同，限你自本通知发出之日起15日内腾空所承租商业房，逾期未腾空视为你放弃商业房内全部物品，所有法律责任均由你自行承担。”双方为此产生纠纷，遂形成诉讼。2021年1月20日，贾一堃向汪超腾交涉案房屋。庭审中，贾一堃称双方清算后，其与李某某口头约定转租时对剩余物品折价减少损失；汪超予以认可，称李某某再也无法联系贾一堃。贾一堃称其联系李某某共同转租，但未找到承租人。汪超称截止2020年9月25日贾一堃欠付水电费为8647.2元；贾一堃称庭后其进行核查。法院当庭告知贾一堃七日内提交书面意见，逾期自行承担不利法律后果，但期满后贾一堃未提交书面意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。汪超与贾一堃签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。汪超依约履行出租义务，但贾一堃未履行交付租金义务，后经汪超通知贾一堃已腾交了涉案房屋。汪超要求终止合同，贾一堃同意，因双方已实际终止了合同权利义务，故汪超的该诉请无法支持。汪超主张贾一堃欠付租金828601.5元，贾一堃抗辩称双方清算欠付租金为37万元。庭审中贾一堃提交租金清算单一份，汪超对此予以认可。从该清算单可见，合同履行中未按约定对租金递增，而是按月租金75000元标准收取，截止2020年9月30日，贾一堃欠付租金为37万元，故对贾一堃的抗辩意见予以采信，依法认定截止2020年9月30日欠付租金为37万元。贾一堃抗辩称，其与汪超合伙人口头协议转租房屋折价处理剩余物品。汪超虽对此予以认可，但称此后再无法联系贾一堃。贾一堃称一直联系承租人未果，未提交相关证据予以印证。本案中双方虽未约定贾一堃转租占用期限，但考虑到案件实际情况和当地生活交易习惯，确定占用期为10月1日至10月31日，贾一堃应承担2020年11月1日至2021年1月20日的房屋租金，故贾一堃欠付租金具体计算为：57万元（37万元+20万元）。贾一堃抗辩应扣减押金75000元，汪超称押金因贾一堃违约应抵扣为违约金。根据现有证据可见，汪超要求押金抵扣违约金，不符合合同约定，亦不符合相关法律规定，故对贾一堃抗辩意见予以采信，扣减贾一堃交付的押金，贾一堃应支付汪超的租金为495000元。关于汪超诉请的水电费8647.2元，庭审中贾一堃未提出异议，仅称核查后提交书面意见，经法院告知逾期不提交的法律后果，但贾一堃仍未提交书面意见，应视为对汪超陈述的认可，故对于汪超的该项诉请，予以支持。至于汪超诉请的滞纳金，因合同中无相应约定，且贾一堃不予认可，故汪超的该项诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告贾一堃于本判决生效之日起十五日内支付原告汪超租金、水电费共计503647.2元；二、驳回原告汪超的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12172元（汪超已预交），由汪超负担2172元，由贾一堃负担1万元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，汪超与贾一堃签订《房屋租赁合同》后，汪超履行了出租方义务，将房屋交付贾一堃使用；贾一堃向汪超支付押金75000元并支付部分租金至2019年12月，之后贾一堃再未按约支付租金。因汪超在涉案房屋张贴《解约通知》后，贾一堃已于2021年1月20日向汪超腾交了涉案房屋，故汪超要求终止双方合同的请求已无事实基础，依法不予支持。汪超要求贾一堃支付租金828601.5元；贾一堃主张双方清算欠付租金金额为37万元。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审中，贾一堃提交了租金清算单，汪超亦予以认可。从该清算单内容可以看出，合同履行中双方未按约定对租金递增，而是按月租金75000元标准收取，截至2020年9月30日贾一堃欠付租金为37万元。关于贾一堃在一审中称其与汪超合伙人口头协议转租房屋时折价处理剩余物品，汪超虽对此予以认可，但称此后无法联系贾一堃，而贾一堃对其所称联系承租人未果情况未提交相关证据加以证明，故一审考虑案件实际情况和当地生活交易习惯，确定占用期间为2020年10月1日至10月31日，并确定贾一堃还应承担2020年11月1日至2021年1月20日的房屋租金，并无不妥。据此，贾一堃欠付汪超租金为57万元（37万元+20万元），在扣减贾一堃所交押金75000元后，贾一堃应付汪超租金495000元。汪超称贾一堃违约，所交押金应抵扣为违约金，不符合合同约定，且无法律依据，不予支持。汪超要求贾一堃支付水电费8647.2元，贾一堃在一审中未提出异议，仅称需核查后提交书面意见，但因贾一堃一直未提交核实意见，故一审对汪超的该项请求予以支持，并无不当。汪超主张支付逾期滞纳金，无合同约定，不予支持。综上所述，汪超与贾一堃的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16472元，由汪超负担12172元；由贾一堃负担4300元。本判决为终审判决。   审　判　长　　姜　亦  君                     审　判　员　　赵  羽  嘉                     审  判  员　　林      瀚                                 二○二一年九月十日                               法 官 助 理　　高　喜　平书　记　员 　 张  小  赛 1