贾立国、刘清等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽02民终6562号

• 案件编号

  （2021）辽02民终6562号

• 案件名称

  贾立国、刘清等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省大连市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省大连市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/9 0:00:00

• 当事人

  贾立国;刘清;大连双宇房屋经纪有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国合同法》:第八条第一款；《中华人民共和国合同法》:第八条第二款；《中华人民共和国合同法》:第九十一条第七项；《中华人民共和国合同法》:第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终6562号上诉人（原审原告）：贾立国，男，1980年7月18日生，汉族，户籍所在地黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：刘甲明，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文姣，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘清，女，1969年9月9日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：姜晓飞，辽宁法新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连双宇房屋经纪有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水H1区65号3单元1层1号，统一社会信用代码91210211341115762G。法定代表人：姚明宇，公司经理。委托诉讼代理人：李茂允，男，该公司管理人员。上诉人贾立国因与被上诉人刘清、被上诉人大连双宇房屋经纪有限公司（以下简称双宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。贾立国上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持贾立国的原审诉讼请求，即刘清与双宇公司共同退还定金及中介费103000元。2.诉讼费由刘清、双宇公司承担。事实和理由：原审判决认定事实、证据采信及法律适用均存在错误。1.合同履行期内，在合同尚未有效解除的情形下，刘清将案涉房屋另行出售并过户至案外人名下，系违约方，应承担返还10万元定金的违约责任。2020年9月13日，贾立国与刘清就案涉房屋签订三方房屋买卖合同。虽贾立国未成功办理银行贷款，但三方并未有效解除该合同，故该合同对各方均具有法律约束力。2021年2月，刘清已将案涉房屋过户登记至案外人名下。2021年4月1日，贾立国缴纳本案一审案件受理费，2021年5月8日，一审开庭审理本案。可见，刘清系在三方未解除合同的情形下，单方将案涉房屋过户出售给其他案外人，系违约方，应向贾立国返还10万元定金。2.三方在合同中约定，若贾立国未通过银行贷款，则交易终止。原审法院认定贾立国存在违约行为，违反了三方的意思自治，应予纠正。三方在案涉房屋买卖合同第二十条的特别约定是三方真实意思表示，并非为格式条款，一旦条件成就，则合同终止，互不承担责任。3.因系双宇公司促成三方合同的订立，双宇公司已承诺若贾立国贷款不能，则其赔偿房主刘清的损失，即由此导致的法律责任由双宇公司承担，原审违背三方约定而判决由贾立国承担法律责任，没有依据。合同第十九条约定，“居间方承诺客户所需准备首付款完全可以完成交易，如审贷未能通过，则买卖双方需配合居间方继续审核贷款，如需增加首付则需提前告知买方，居间方承诺若未能通过贷款审核，居间方承担伍万元款项并支付房主”，可见，三方已在合同中约定因贾立国贷款不能由此导致的法律责任由居间方承担。4.即使法院认定贾立国有过错，应承担违约责任，违约损害应遵循损害填补原则，现刘清无证据证明未履行合同对其造成的实际损失，法院应对违约赔偿数额予以调整。刘清辩称，不同意贾立国的上诉请求及理由，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。1.在案涉房屋买卖合同签订后，贾立国既未按约定的期限和金额支付首付款25万元，也未能获得银行贷款支付购房款余额，构成违约，刘清并不存在违约行为。案涉房屋买卖合同第2条B第（2）项约定，“买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方办理贷款，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付房款多退少补。买方于本合同签订之日起30日内备齐购房首付款（定金除外）人民币25万元，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管”。签约后，贾立国并未按约定支付首付款，已构成违约。刘清在签约后一直积极配合履约，但贾立国始终未能获得银行贷款，居间方于2020年12月16日下午告知刘清，买方决定不买了，理由是首付不够。刘清在得知居间方上述通知的两个月后转移房屋所有权，系依法行使自身权利的行为。贾立国在一审庭审中陈述，其无法凑齐首付款，因征信问题贷款也没有获得审批，故无法完成房屋买卖交易。显然，未能按约完成交易系贾立国自身原因造成，应承担违约责任。合同第9条约定，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金支付给卖方作为违约赔偿。2.案涉合同虽约定如银行贷款一直未能通过，则交易终止，但需要考察未能通过银行贷款的具体原因是由于银行的贷款条件发生了签约时不能预见的改变，还是因为买方的自身原因。贾立国系自身征信原因导致未能获得银行贷款，一审认定贾立国违约正确。3.案涉房屋买卖合同第十九条关于居间方对刘清的承诺，不能免除或减少贾立国因违约应向刘清承担的违约责任。4.案涉房屋买卖合同系各方真实意思表示，具有法律约束力。该合同已经明确约定了定金罚则，一审法院按照定金罚则判决贾立国承担违约责任，并无不妥。贾立国主张按照损害填补原则确定其违约责任，不符合合同约定。双宇公司辩称，签订居间合同时已经约定如果第一次首付未能满足合同约定的额度，需要买方增加首付款，如买方没有能力增加首付款，则需要再次进行初审，直到初审通过为止，第一次首付初审额度与预想额度相差20万元，买方认为首付增加20万元有困难，钱一直没有凑到，就让我们和卖方说不买了。我们建议通知卖方继续初审，或者双方签署解除协议。后来由于银行政策发生变化，我们认为卖方即使回来初审也未必可行，建议双方协商解除合同。在初审当天，我们向卖方介绍了买方的情况，后来双方没有签订解除协议。从居间方角度看，交易手续未进行下去，房屋买卖没有成交，居间方不应该收中介费，合同应当正常解除，卖方应当向买方返还定金。贾立国向一审法院起诉请求：刘清、双宇公司共同退还定金及中介费103000元。一审法院认定事实：贾立国提供贾立国(买方)与刘清(卖方)、居间方签订的房地产买卖合同，约定贾立国购买位大连市中山区号的房屋，价款2198000元，定金5万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款；首付款25万元，在本合同签订之日起30日付清。贾立国提供双宇公司于2020年9月13日向贾立国出具的专用收据一份，证实收到定金及中介费53000元。双宇公司于2020年11月22日向贾立国出具收据一份，证实收到购房定金5万元。贾立国于庭审中陈述，其无法凑齐首付款，因征信问题贷款也没有获得审批，故无法完成房屋买卖交易。贾立国实际交付定金10万元，贾立国及刘清、双宇公司对此均无争议。一审法院认为：当事人应当全面履行合同约定的义务。本案中，贾立国与刘清达成房地产买卖合同，约定贾立国购买案涉房屋，贾立国应当按照合同约定履行给付房款等义务。因贾立国个人原因，导致首付款无法交纳、贷款无法办理，交易无法实现，系贾立国的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，贾立国无权要求刘清返还定金10万元，对于贾立国该诉请予以驳回。关于贾立国交付双宇公司的中介费3000元，因双宇公司同意向贾立国返还，对于贾立国的该诉请予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、被告大连双宇房屋经纪有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告贾立国返还中介费3000元。二、驳回原告贾立国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由被告双宇房屋经纪有限公司承担25元，剩余1155元由原告贾立国自行承担。本院二审期间，上诉人贾立国提交《情况说明》（双宇公司于2021年5月27日出具）一份，拟证明双宇公司确认由于卖方未按合同约定配合二次贷款审核，买卖合同自行终止，双方互不承担违约责任。刘清对该《情况说明》的真实性无异议，但认为该说明是双宇公司出具，不能作为证据使用；双宇公司承认《情况说明》系该公司出具。本院认为，该《情况说明》系本案当事人之一的双宇公司出具，性质上应属于当事人陈述范畴，所表明的意见与双宇公司庭审中的答辩意见一致，故对该《情况说明》本院不作为贾立国的证据采纳，仅作为双宇公司的陈述意见。本院除对一审判决查明的事实予以确认外，根据一审卷宗中的《房地产买卖合同》及各方当事人的庭审陈述，另查明如下事实：1.案涉《房地产买卖合同》由卖方刘清、买方贾立国、居间方双宇公司共同签订。贾立国及刘清的代理人刘桂花在买、卖双方处签字，双宇公司在居间方处加盖印章。该合同第2条约定，“买卖双方同意房屋出售价格为2198000元，定金5万元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买卖双方同意由居间方代卖方无息保管定金”，“买方申请商业贷款，买卖双方委托居间方办理贷款，具体贷款额度和年限以银行最终审核为准，首付房款多退少补。买方于本合同签订之日起30日内，备齐购房首付款（定金除外）贰拾伍万元整，由三方将该款项存入居间方指定银行作资金监管……”；第9条约定，“如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付定金给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将该房屋转让于任何人。如卖方未能履行合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方。居间方履行合同第7条时，每逾期一日，居间方按买卖双方交纳的中介费的1%赔偿买卖双方。若因买卖双方的原因、手续受理部门的原因导致办件时间延误，居间方不承担违约责任”；第13条约定，“如买卖双方因履行本合同而产生争议或纠纷，双方均同意由居间方无息代为保管定金、房款、过户款项及手续文件，直至买卖双方达成已付款及手续文件的处理意见或人民法院已做出生效判决、裁定，居间方将根据买卖双方的一致意见或人民法院的相关法律文书处理相关款项及手续文件”。该合同第19条为“其他约定事项”，手写部分内容为：“居间方承诺客户所准备首付款完全可以达成交易，如审贷未能通过，则买卖双方需配合居间方继续审核贷款，如需增加首付则需提前告知买方，居间方承诺若未能通过贷款审核，居间方承担五万元款项并支付房主”；第20条为“提醒”，除有三项打印内容外，手写部分内容为：“如银行贷款一直未能通过，则交易终止”。2.在贾立国提起本案诉讼之前，刘清已将案涉房屋另行出售，并于2021年2月将案涉房屋过户至买受人名下。3.现10万元定金仍保存在居间方双宇公司处。本院认为，贾立国、刘清与双宇公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因各方签订、履行案涉合同的行为均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用法律事实发生时的法律、司法解释的规定。贾立国与刘清之间未能完成房屋买卖交易为事实，且刘清已将案涉房屋另行出售。现贾立国上诉要求刘清及双宇公司共同退还定金及中介费，而刘清则辩称交易未完成系贾立国自身原因造成，不同意退还定金，双宇公司则认为在买卖双方未成交的情况下，定金及中介费应该返还。故根据各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：在案涉房屋买卖合同交易未完成的情况下，刘清及双宇公司应否共同向贾立国退还定金及中介费。针对该焦点，本院认为，贾立国在签订《房地产买卖合同》后，已按合同约定支付了5万元定金。根据约定，贾立国应在合同签订之日起30日内，备齐首付款25万元，并由三方将该款项存入居间方指定的银行作资金监管。双宇公司承认贾立国在合同约定的期限内已准备好首付款25万元，但由于贷款初审时刘清从北京回来时间紧张，资金监管时间不够，故双宇公司建议等初审通过后再做资金监管，对此，刘清虽有异议，但并未要求按照合同约定由三方共同对首付款25万元进行资金监管，而是要求贾立国追加定金，而贾立国亦其按要求于2020年11月22日另行支付了5万元定金。因此，贾立国未将首付款25万元进行资金监管并不构成违约。双宇公司作为居间方促成三方达成案涉《房地产买卖合同》，并在合同第19条中手写特别约定：“居间方承诺客户所准备首付款完全可以达成交易，如审贷未能通过，则买卖双方需配合居间方继续审核贷款，如需增加首付则需提前告知买方，居间方承诺若未能通过贷款审核，居间方承担五万元款项并支付房主”，该手写内容作为合同的特别条款，应视为各方对权利、义务的特殊约定，其效力应高于合同的其他通用条款。故对于买方贾立国来说，其在备齐首付款25万元后的义务是配合居间方审贷，是否需要增加首付需等待居间方的告知，但增加首付并非买方必须履行的合同义务，且根据该条约定，如买方未能增加首付亦不应属违约行为。贾立国在一审庭审中确有“因为我的征信问题，贷款没有审批下来”的陈述，但双宇公司在一审时表示“买房子的时候，买方的首付款不多，需要找银行的关系，审批过了之后才能正常交易，……房款220万，贷款190万，后来改了，最终确定贷款数额170万”，二审时双宇公司亦认为贾立国自称“因为我的征信问题，贷款没有审批下来”是根本不懂二手房买卖的贷款流程，并明确表示“在签订合同之前已经确定这个房子最少可以贷款190万元，所以买方才签订的合同，本身首付款不是特别多，所以确保贷款没有问题的情况下，才签订了居间合同”，综上，结合双宇公司的陈述及案涉合同履行的实际情况，本案中，由于银行贷款政策发生变化，最终确定的贷款额度减少，导致买方的首付需要增加20万，在此种情况下，买方贾立国已明确表示无能力增加首付，且各方就是否进行二次审贷未能达成一致亦未再次进行审贷的情况下，根据案涉合同第20条之约定，案涉交易已终止。鉴于案涉交易未能继续履行并非贾立国、刘清任何一方的违约行为所导致，故刘清应向贾立国返还定金10万元，该定金现仍由居间方双宇公司保管，故双宇公司应代为返还，贾立国上诉要求刘清与双宇公司共同返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持。中介费3000元系由双宇公司收取，在一审判令双宇公司返还该费用后，双宇公司并未上诉，贾立国要求刘清与双宇公司共同返还该费用，亦无依据，本院不予支持。综上所述，贾立国的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，处理结果不当，本院在查清事实后依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（七）项、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初2910号民事判决第一项；二、撤销大连市甘井子区人民法院(2021)辽0211民初2910号民事判决第二项；三、刘清于本判决发生法律效力之日起十日内向贾立国返还定金10万元（该定金保管在大连双宇房屋经纪有限公司处，由大连双宇房屋经纪有限公司代为返还贾立国）；四、驳回贾立国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1180元，由贾立国负担394元，由刘清负担392元，由大连双宇房屋经纪有限公司负担394元；二审案件受理费2360元，由贾立国负担787元，由刘清负担786元，由大连双宇房屋经纪有限公司负担787元。本判决为终审判决。审判长　　贾春雨审判员　　任　娲审判员　　张　钱二〇二一年九月九日书记员　　任建芳