刘惠敏、张占福等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀06民终3983号

• 案件编号

  （2021）冀06民终3983号

• 案件名称

  刘惠敏、张占福等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省保定市中级人民法院

• 所属地区

  河北省保定市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  刘惠敏;张占福;保定市富达房地产开发有限公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀06民终3983号上诉人（原审原告）：刘惠敏，女，1972年12月14日出生，汉族，住河北省保定市满城区。上诉人（原审原告）：张占福，男，1975年6月8日出生，汉族，住河北省保定市满城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：朱广红，河北王笑娟律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨明华，河北王笑娟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：保定市富达房地产开发有限公司，住所地保定市满城区北平东路。法定代表人：张子会，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭颂，该公司项目经理。委托诉讼代理人：张永生，河北诚信求实律师事务所律师。上诉人刘惠敏、张占福因与被上诉人保定市富达房地产开发有限公司（以下简称富达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市满城区人民法院（2020）冀0607民初2305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘惠敏、张占福上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判被上诉人立即为上诉人办理满城区阳光城小区18栋1单元1001号房屋的产权证书或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、本案根本不存在有人欠付被上诉人房款的事实，被上诉人行使先履行抗辩权的基础不存在。一审法院以上诉人未提供自己及前手向被上诉人履行支付房款义务的证据为由认定上诉人未履行付款义务在先，属事实认定错误。1、上诉人向案涉房屋的前手买受人翟泊旭支付575000元购房款并在被上诉人处完成更名手续即可认定上诉人已履行完支付购房款之义务。根据房屋交易市场的交易习惯，买受人在购买更名房时均是直接向上一买受人支付价款后，再到开发公司办理更名手续，本案亦是如此。一审已查明上诉人已向翟泊旭支付房款575000元，被上诉人给上诉人和翟泊旭办理房屋更名手续可视为被上诉人对上诉人和翟泊旭之间的房屋买卖行为的认可及其同意房款由上诉人直接向翟泊旭进行支付，否则，更名前，被上诉人应对上诉人的支付方式及对象提出异议或抗辩。因此，更名行为的完成应视为上诉人已履行完付款义务，上诉人不应再向被上诉人重复支付房款；2、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确显示被上诉人已收到了55万元购房款。根据《商品房买卖合同》第六条的内容以及合同的落款日期，被上诉人认可其在2017年5月21日合同签订当天已收到55万元的购房款，否则，买受人如不按约付款，被上诉人手中定会持有买受人出具的欠条或对合同中约定的付款时间进行变更的材料。合同条款的法律效力等同于被上诉人向购房人出具的收条，且上诉人办理更名是在2018年2月6日，被上诉人作为合同文本的制作、提供者，其对付款时间及方式未作出变更可证实无人欠付被上诉人房款的事实；3、一审庭审中，被上诉人认可案涉房屋系几经倒手更名至上诉人处。若存在上诉人或其上家欠付房屋价款的事实，那么在案涉房屋连续交易、更名的过程中，被上诉人作为具有主动权、控制权的开发公司，不可能在尚无人向其支付房款的前提下允许他人利用自己开发的房屋赚取差价；4、案涉房屋的买受人更名为上诉人后，被上诉人按正常程序向上诉人交付了房屋并向上诉人收取了契税、测绘费、公共维修基金、产权登记费等一系列代办产权证需交纳的费用，故被上诉人已用自己的行为表明上诉人不存在未交付购房款的事实，被上诉人应全面履行合同义务即及时为上诉人办理产权登记；5、现距《商品房买卖合同》约定的交款日期2016年2月6日已过近五年之久，若上诉人或其前手欠付被上诉人房款，在如此长的期间内，被上诉人从未向上诉人主张过权利，这不符合常理，如此也可反证上诉人并不欠付被上诉人购房款；6、“无人向被上诉人缴纳房款”与“是否欠付被上诉人房款”是两个概念，一审法院不应将其混淆。被上诉人第一次转让案涉房屋的原因，除买卖外，还存在赠与、抵债等多种形式，故即使真的无人向被上诉人实际支付过房款，也不等同于欠付被上诉人房款。如被上诉人主张有人欠付其房款，应提供其享有债权的证据。综上，被上诉人未开具收据或发票是其交易过程不规范所致，不应将该过错转嫁到上诉人身上，一审法院更不能简单的以此认定上诉人欠付房款的事实存在。二、一审法院认定上诉人欠付购房款的事实错误，其适用《中华人民共和国合同法》第67条的前提就不存在，被上诉人根本不享有先履行抗辩权，故一审判决适用该条款驳回上诉人的诉请属法律适用错误。庭审中，二上诉人明确表示放弃其于一审中提出的关于违约金及利息的诉讼请求，只诉求被上诉人为其办理产权证书。富达房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，结果合法公正。上诉人的上诉理由不能成立。1、案涉房屋是上诉人以明显低于当时市场价的价格从他人手中购得的二手房；2、迄今为止，包括上诉人在内的任何人均未向我公司履行交付购房款的义务；3、我公司与上诉人之间的书面合同系上诉人为了日后能够将房产证直接办到自己名下找关系人说和而进行的更名补签；4、上诉人向翟泊旭支付575000元购房款并不等同于其向我公司缴纳了购房款，也不等同于翟泊旭向我公司缴纳了购房款。我公司与上诉人签订的购房更名合同只是合同的订立，而非合同的履行。二手房的交易习惯应是上诉人向翟泊旭交付购房款的同时向翟泊旭索要已交购房款的凭据；5、购房合同第六条约定的是买受人应当于2017年5月21日交清全部房款55万元，而不是已交清房款55万元；6、我公司向上诉人按期交房的行为表明我公司讲诚信，并非意味着上诉人或他人已向我公司交付了购房款；7、一审判决认定上诉人欠付购房款并适用《中华人民共和国合同法》第67条，属认定事实清楚，适用法律正确。综上，二审法院应依法驳回上诉，维持原判。刘惠敏、张占福向一审法院起诉请求：1、判令被告立即给原告办理位于满城区阳光城18栋1单元802号房屋的产权登记手续；2、判令被告支付原告逾期交房违约金37400元；3、判令被告支付逾期办理房屋产权登记证书的违约金（以原告缴纳的购房款550000元为基数，自2020年2月11日起至办理产权证书的前一日，按照年利率6%计算，暂计至2020年12月10日为27500元）；4、判令被告承担后期占用费用31799元的利息（自2019年3月11日起至办理产权证之日止按年利率百分之六计算）；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：被告保定市富达房地产开发有限公司原名满城县文信房地产开发有限公司。2018年1月26日，原告张占福通过中介保定恒博房地产经纪有限公司以575000元的价格从翟泊旭手中购买了被告开发的阳光城18栋1单元802号住宅。2018年2月6日，原告通过中介公司将575000元通过转账及现金方式给付翟泊旭。2018年2月6日中介公司业务员赵辉、翟泊旭与二原告共同到变更处办理了合同更名手续。该合同约定，买受人为原告刘惠敏、张占福，出卖人为被告保定市富达房地产开发有限公司。房号是18幢1单元802室。面积119平米，单价4621.85元，付款方式为一次性付款，买受人于2017年5月21日交清全部房款550000元。交房日期为2017年5月1日前。逾期交房出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约责任。关于产权登记约定，出卖人应当在房屋交付使用后180工作日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列处理：双方协商解决。买受人应于出卖人书面通知办理产权登记10日提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据，最终以产权登记面积为准，有关于建筑面积所有的款项均多退少补。该合同落款日期为2017年5月21日。原告主张该合同系由翟泊旭的购房合同更名而来，被告称不认识翟泊旭，没有收到翟泊旭和原告的购房款。原告主张被告已于2019年3月11日交房。提供2019年3月11日交纳后期费用，被告对于原告提供的后期费用票据认可。关于向被告支付房款的问题，原告主张被告已向原告履行了交房义务并代收了应缴纳的各种税费，且在合同更名时被告也未提出没交房款说明房款已交，但未提供其向被告支付房款或者前手已交房款的证据。一审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中双方所涉及的合同系更名合同，其权利义务一并转让给了原告。该合同对原、被告双方具有约束力。该合同约定支付房款义务时间在先，交房、办证义务时间在后，履行有先后顺序。原告虽提供证明向翟泊旭支付房款575000元，但未提供其已向被告支付房款的义务，也未提供其前手已向被告支付房款的义务。故被告有权拒绝原告的履行要求。综上所述，原告诉求不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告刘惠敏、张占福的诉讼请求。案件受理费815元，由原告刘惠敏、张占福负担。二审中，二上诉人提交河北省保定市满城区人民法院（2020）冀0607民初1900号民事判决书一份、河北省保定市中级人民法院（2021）冀06民终1942号民事判决书一份，上述两份判决书均已生效，证明人民法院已经认定被上诉人不能持房屋买卖合同要求购房人支付购房款。因两个案件中的房屋买卖方式一致，且系同一栋楼的两个买受人，故针对同样的购房情况，上述判决可供法院参考。本案中的被上诉人不能以商品房买卖合同要求上诉人支付购房款，即被上诉人先履行抗辩权的基础不存在。被上诉人对两份民事判决书的真实性予以认可，但对二上诉人的证明目的不予认可，其主张二上诉人提交的证据与本案无关，不能作为本案的证据使用。二审查明的案件事实与一审认定事实一致。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，上诉人通过与翟泊旭签订《房屋买卖合同》、向翟泊旭支付购房款并由被上诉人办理更名手续等与被上诉人之间形成了案涉房屋的买卖合同关系。因案涉房屋已向上诉人进行了交付，现上诉人诉求被上诉人为其办理房屋产权登记，综合被上诉人为上诉人办理更名时已过《商品房买卖合同》中约定的房款交付日期、被上诉人未就房款提出过异议以及房屋已交付等事实，本院认定被上诉人应协助上诉人办理案涉房屋的不动产产权证书。被上诉人虽抗辩案涉房屋的购房款尚未交纳，但其不能对其已为上诉人办理更名并已向上诉人交付房屋等作出合理解释，故被上诉人的抗辩理由与常理不符，本院不予认定。一审法院仅以上诉人未能证实已向被上诉人支付房款为由驳回上诉人的诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上所述，刘惠敏、张占福的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销河北省保定市满城区人民法院（2020）冀0607民初2305号民事判决；二、保定市富达房地产开发有限公司协助刘惠敏、张占福办理其开发的位于保定市满城区房屋的产权登记；三、驳回刘惠敏、张占福的其他诉讼请求。一审案件受理费815元、二审案件受理费1630元，共计2445元，均由保定市富达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　康珍惠审 判 员　田　苗审 判 员　肖　雅二〇二一年九月一日法官助理　董　丽书 记 员　李雪朔 微信公众号“马克数据网”