王瑛、陕西上城房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）陕06民终1807号

• 案件编号

  （2021）陕06民终1807号

• 案件名称

  王瑛、陕西上城房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  陕西省延安市中级人民法院

• 所属地区

  陕西省延安市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/22 0:00:00

• 当事人

  王瑛;陕西上城房地产开发有限责任公司

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

陕西省延安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕06民终1807号上诉人（原审原告）：陕西上城房地产开发有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：袁祖强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢志启，陕西王炳森律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王瑛，女，1971年2月4日出生，汉族 。委托诉讼代理人：范巍，男，1967年10月13日出生，汉族 。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司因与被上诉人王瑛房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省富县人民法院(2021)陕0628民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司上诉请求：1.依法撤销(2021)陕0628民初464号民事判决书第二项，改判：被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金212938元（暂计算至2021年3月15日）；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人并不存在违约行为。2015年6月22日，上诉人与被上诉人双方签订了《售房合同》，按照合同约定，被上诉人应于2015年6月22日支付全部购房款；合同第九条第2款明确约定：如被上诉人未按时付清所有购房款，上诉人有权延期交房，并视为被上诉人违约……截止目前，被上诉人仍未付清全部购房款，上诉人有权延期交房，并不存在违约行为。一审判决法律理解与适用有误，上诉人主张违约金的请求，符合法律规定，应予支持。《售房合同》第五条明确约定，被上诉人如未按合同约定的时间付款逾期超过60日的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被上诉人按日向上诉人支付逾期应付款千分之一的违约金。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条之规定，被上诉人应当按照约定的时间支付价款，其不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。一审法院认定上诉人主张违约金的请求不符合法律规定，显然存在法律理解和适用错误。一审法院程序违法，超出诉请范围审理。假设上诉人即便存在违约行为，也应由被上诉人就此提出反诉，才能纳入一审审理的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。法院要按照法律的规定来行使职权，不能超越职权范围做出裁判。而本案中被上诉人并未就此提出反诉，一审法院却在认定过程中对没有提出反诉的部分进行了处理，违反民诉法的规定，请二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人王瑛辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决适当，应依法维持，驳回上诉请求。本案中上诉人不按时交付房屋已构成违约行为，应承担违约责任给被上诉人造成的损失635388元。被上诉人与上诉人只是为了满足被上诉人在银行贷款，签订了一份购房合同，协议被上诉人购买上诉人位于富县XX花园XX号楼XX室房产一套，地下室23.1平米，余房款139400元均无异议。在合同履行中，上诉人违反合同约定第六条：“应在2016年12月30日前将该房屋交付被上诉人”；第九条：“房屋达到交付使用条件后，上诉人应当书面通知被上诉人办理交房手续，双方进行验收交接时应签署房屋交接单”，补充合同附件三第四条，该房屋经验收合格，并办妥验收备案，即具备交房条件，至今上诉人给被上诉人出卖的房屋还未达到交房条件，未经验收，未经备案。2021年2月1日电梯才安装完工，消防设施至今未安装，工程没有竣工验收，存在安全违法行为及严重的火灾隐患，有2021年5月20日富县消防救援大队出具的富消限字(2021)第124号责令限期改正通知书为证。被上诉人当时经上诉人职工同意，给被上诉人一把装修钥匙，先进行装修，在此期间上诉人不协助给被上诉人办理天然气开户，单元可视门禁、室内可视电话未安装，配套设施至今不全，导致该房屋至今无法正常使用，因此上诉人已构成违约，应承担违约责任给被上诉人造成的损失635388元。原审法院法律理解与适用正确，上诉人主张违约金的请求不应支持。《售房合同》第五条约定，逾期超过60日后，被上诉人同意继续履行合同的，经上诉人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被上诉人按日向上诉人支付逾期应付款千分之一的违约金；第七条约定上诉人在2016年12月30日前应向被上诉人交付房屋，逾期交付的，应从交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人向被上诉人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行，因此原审判决适用法律正确，不应支持上诉人的违约请求。被上诉人不给付剩余房款，是因为2015年4月2日上诉人与被上诉人的丈夫范巍签订了《上城花园物业承包合同书》，上诉人应返还被上诉人预收的水电、物业费，由于上诉人经被上诉人多次催要，上诉人一直没有返还，被上诉人才没有给其交付剩余房款，认为上诉人与被上诉人结账时，可以相互折抵，因此被上诉人不够成违约，不应承担违约责任。应驳回上诉人对被上诉人的违约请求赔偿。原审法院程序合法，未超出诉请范围。依据《民事诉讼法》第四十九条“当事人有权提出回避申请，收集、提供证据，进行辩论，请求调解，提起上诉”。本案认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，判决适当，应依法维持。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付购房款93200元、地下室款46200元，共计139400元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金212938元（暂计算至2021年3月15日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2015年4月29日，原、被告协商由被告购买原告开发的富县XX花园XX号楼4-501的房屋一套，被告向原告支付了定金1万元。2015年6月22日，原、被告就上述房屋签订《售房合同》，合同约定：房屋建筑面积约148平方米，每平方米4200元，房屋总价款621600元； 2015年6月22日前支付全部房款的46%即291600元，2015年6月22日开始按揭支付全部房款的未付余款即330000元，被告于本合同签订之日起7日内提供办理按揭贷款的全部手续及费用，并与原告指定的银行签署有关按揭贷款合同；被告如未按合同约定的时间付款，按逾期付款时间，分别作以下处理：1.逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款千分之一的违约金；原告应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付被告使用；除本合同第六条规定的特殊情况外，原告如未按本合同规定的期限将该房屋交付被告使用的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，原告向被告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；由于被告原因，未能按期交房的，双方同意按以下方式处理：2.如被告未按时付清所有购房款的，原告有权延期交房，并视为被告违约，原告有权按本合同第五条约定处理。合同中双方还就装饰设施标准、保修责任等事项进行了约定。后经双方协商达成一致，房屋实际成交价为每平方米3400元，优惠10000元，房屋总价款为493200元。2015年6月24日，被告以上述房屋作为抵押与中国工商银行股份有限公司富县支行签订《个人购房借款／担保合同》，为上述房屋办理了33万元的购房按揭贷款，原告作为保证人在该合同上盖章。2016年2月3日，被告向原告交付房款1万元，2016年5月7日交付房款5万元。被告又从原告处购买24号楼地下室一间，面积为23.1平方米，并约定每平方米2000元。2020年7月被告已经对上述房屋进行装修入住。截止现在，被告拖欠原告购房款93200元、地下室款46200元，共计139400元。另查明，2013年至2016年原告陆续取得所开发的上城花园二期工程的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等证件及包括24号楼在内的《商品房预（销）售许可证》。2021年2月1日，原告开发的楼盘完成电梯安装资料移交，电梯正常合法运行。2021年5月20日富县消防救援大队就原告开发的23#、24#、30#楼的消防安全违法行为向陕西阳光绿地物业有限公司发出《责令限期改正通知书》。直至现在，原告开发的24号楼房未经竣工验收。一审法院认为，原、被告签订《售房合同》及达成变更价款、购买地下室协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，该合同为有效合同；被告未按照合同约定付清购房款，在双方未办理正式移交手续前装修入住，已实际占有使用了该房屋，符合法律规定的转移交付条件，原告按照合同约定主张购房款139400元，符合法律规定，应予支持；原告未在合同约定的期限内完成24号楼的建设施工、竣工验收，若被告按期付款原告也无法按期交房，双方在合同履行过程中均有违约行为，应各自承担违约损失，原告主张违约金的请求，不符合法律规定，不予支持。被告辩称原告应赔偿其损失的理由，不符合法律规定，不予采纳；被告辩称不承担原告主张的违约金理由，符合法律规定，予以采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王瑛于本判决生效之日起10日内向原告陕西上城房地产开发有限责任公司支付欠款139400元；二、驳回原告陕西上城房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6585元，减半收取3292.5元，由被告王瑛承担1544元，原告陕西上城房地产开发有限责任公司自行承担1748.5元。本院二审期间，被上诉人王瑛向本院提交一组证据：照片一页，证明房屋配套设施没有完工，房屋没有验收。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司的质证意见为：对该照片的真实性、关联性及证明目的均不认可，该照片无法显示拍摄地点及时间，并不能真实反映案涉房屋现状，被上诉人代理人答辩称案涉房屋被上诉人已经实际接收，依法不应对质量问题及配套设施问题提出违约，本案所涉及的是购房的款项支付问题，该款项的支付并不以交房为前提，该证据不能达到被上诉人的证明目的。本院经审查认为，被上诉人提交的一组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明：原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等证据在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证，二审审查，具有证明效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司主张一审法院认定事实错误，被上诉人应向其支付违约金，一审法院超出诉请范围审理。本案中，上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司与被上诉人王瑛在《售房合同》中明确约定：“甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的房屋交付乙方使用。”经审查，上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司未在合同约定期限内完成富县XX花园XX号楼相关建设施工，案涉房屋目前亦未通过竣工验收，故一审法院根据合同约定内容、双方当事人履行实际、案涉房屋施工验收情况，结合案件事实以及相关证据，判决由被上诉人王瑛向上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司支付购房欠款139400元并无不当。综上所述，上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4494元，由上诉人陕西上城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。    审  判  长   程 晓 元审  判  员   贺    洁审  判  员   贾 玉 玉                              二〇二一年九月十七日  法 官 助 理   姜    峰书  记  员   惠 晓 霞 -1-