王兴爵、欧英等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书（2021）黔26民终2030号

• 案件编号

  （2021）黔26民终2030号

• 案件名称

  王兴爵、欧英等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院

• 所属地区

  贵州省

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/14 0:00:00

• 当事人

  王兴爵;欧英;陈锦元;徐梅

• 案件缘由

  房屋租赁合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2030号上诉人（原审原告）：王兴爵，男，1964年2月15日出生，侗族，贵州省锦屏县人，户籍地贵州省凯里市。委托诉讼代理人:欧英，女，1964年8月1日出生，苗族，户籍地贵州省凯里市,系王兴爵之妻。上诉人（原审原告）：欧英，女，1964年8月1日出生，苗族，户籍地贵州省凯里市。上诉人（原审被告）：陈锦元，男，1964年9月30日出生，汉族,住贵州省凯里市。委托诉讼代理人:钟宏炬，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐梅，女，1971年05月05日出生，汉族,住贵州省凯里市。委托诉讼代理人:钟宏炬，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人王兴爵、欧英因与上诉人陈锦元、徐梅房屋租赁合同纠纷一案，不服锦屏县人民法院（2021）黔2628民初274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月6日立案后，依法组成合议庭。2021年8月12日上诉人欧英、上诉人陈锦元及其委托诉讼代理人钟宏炬到庭接受本院询问、质证。本案现已审理终结。王兴爵、欧英上诉请求：一、依法改判一审法院驳回原告诉讼请求第三项“完好无损移交被告依附于房屋的装修”判决，支持原告诉请；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一审认定“被告依附于房屋的装修，归原告所有的情形，只限于‘租赁期满后或因乙方责任导致退租’，而本案是因违约，导致合同解除，为此，原告诉请移交依附于房屋的装修，因不符合双方约定，予以驳回。一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》对案涉房屋的装修已经约定明确，一审法院未正确理解租赁合同约定，作出错误判决，导致上诉人合法权益严重受损，依法应当予以改判。首先，根据上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第九条第三款：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；6）不按时效交纳租金费用”之规定，上诉人将案涉房屋交付被上诉人使用后，被上诉人不仅未按时缴纳租金，还未经上诉人的书面同意，擅自将案涉房屋转租给案外人海澜之家经营使用。因此，上诉人是以被上诉人未按合同约定支付租金以及被上诉人擅自转租的行为来主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并非单一的拖欠租金的违约行为。退一万步来说，就算上诉人仅以被上诉人拖欠租金的违约行为来主张解除合同，但被上诉人的违约行为并不是因为上诉人的过错行为导致，《房屋租赁合同》的解除根本原因在于被上诉人的单方过错责任。其次，结合《房屋租赁合同》第七条第四款：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种，（1）依附于房屋的装修归甲方所有；（2）要求乙方恢复原状；8）向乙方收取恢复工程实际发生的费用”之规定，可以看出，因被上诉人的单方责任导致合同解除退租的，上诉人可以选择要求被上诉人恢复原状或要求房屋装修归上诉人所有。虽然该条约定没有明确载明因为乙方责任导致解除合同的字样，但不论是根据日常的交易习惯还是文字概念上来看，解除合同就意味着退租，故上述约定已包括了解除合同的意思表示。因此，被上诉人拖欠租金的违约行为及擅自转租的行为，已经违反了双方的约定，属于被上诉人的单方过错责任，上诉人诉请案涉房屋装修归上诉人所有，完全具备客观事实及法律依据。一审法院判决驳回上诉人要求将依附于案涉房屋的装修归上诉人所有的诉请完全错误。同时，直至一审庭审结束，被上诉人都从未主张过拖欠租金的行为不属于《房屋租赁合同》第七条第四款的约定情形。因此，一审法院不仅曲解了当事人双方的意思表示，还为被上诉人对《房屋租赁合同》作出了有利的缩小理解，致使上诉人合法权益严重受损，依法应当予以纠正。恳请二审法院在查明案件事实后，依法改判。陈锦元、徐梅上诉请求：1、依法撤销锦屏县人民法院（2021）黔2628民初274号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误，案涉租赁合同不应解除。1、上诉人在一审中申请中止审理，符合法律规定。在原锦屏县人民法院（2019）黔2628民初1104号民事判决及黔东南州法院（2020）黔26民终3861号民事判决中，存在一个共性的事实认定错误，即在没有证据的情况下均认定上诉人将锦屏裕景酒店右侧三楼以下的疏散楼梯拆除的行为是导致建设工程竣工验收消防备案手续不能进行的主要原因。在锦屏县调取的证据中，均不能支撑法院作出的上述事实认定。消防属于专业性问题，且涉及到上诉人能否正常经营酒店的根本性问题，人民法院主观推断作出上述事实认定。上诉人已就上述问题向省高院申请了再审，该问题是双方《房屋租赁合同》能否继续履行的前提，且涉及哪一方存在先违约行为的事实认定，以及如何认定双方过错及责任承担等问题，因此本案应当等待省高院的再审意见。事实上，无论案涉房屋一楼至三楼钢架楼梯是否拆除，均不能通过消防验收，被拆除的钢架楼梯宽度仅有80公分，不能达到疏散楼梯的功能要求，且上诉人是在酒店开业半年后才将不具备疏散功能要求的钢架楼梯拆除的，被上诉人是履行消防验收合格的义务主体，即便是需要分配举证责任，也应当由被上诉人提供证据予以证明不能通过消防验收的原因在于上诉人一方。2、因为消防的问题，上诉人在酒店开业初期就被锦屏县罚款，并被责令停业整顿。甚至在2018年，裕景酒店被列为锦屏县人民政府挂牌督办的重大火灾隐患单位，随时面临停业的危险。在被上诉人没有解决消防问题的情况下，上诉人延付租金的行为存在合理性，是在行使先履行抗辩权。况且，上诉人已经投入了大量资金运营裕景酒店，如果解除案涉《房屋租赁合同》，必将使上诉人的利益遭受巨大损失。此外，在交付房屋方面，《房屋租赁合同》明确要求被上诉人提供中空钢化玻璃，但被上诉人提供的是普通玻璃，导致房屋节能及降噪未能达到标准，也一定程度上影响了上诉人的经营。二、即便案涉《房屋租赁合同》非要予以解除，也不应判决上诉人支付30万元的违约金。因案涉房屋消防验收问题并不完全是上诉人的原因，一审判决上诉人承担30万元违约金是不公平的。因被上诉人无证据证明自己遭受的实际损失，即便有损失，也只是延付租金的银行存款的利息，按照应付的最高租金（每年1283689.00元），依照中国人民银行存款利率的市场报价进行计算，损失最高也只有49422.03元，一审法院判决上诉人承担30万元违约金明显过高。王兴爵、欧英辩称：上诉人从2018年开始拖欠房租，答辩人提起诉讼后经一、二审明确应支付房租，上诉人在执行调解仍然拒不履行的情况下，答辩人被迫起诉解除合同收回房屋。上诉人提出的消防问题，该房作为宾馆使用的消防责任主体是承租人，上诉人不按答辩人提供的消防备案方案装修，擅自修改楼梯增加门面面积才造成了作为宾馆使用的消防存在手续完备方面的瑕疵。但无论如何，裕锦大酒店作为特种行业许可时“消防设施验收合格”不仅获得了审批也从未被停业并始终处于经营状态，在正常经营的状态下，上诉人已经按照协议正常缴纳房租五年多。一审法院根据双方合同约定，判决上诉人支付答辩人三十万元违约金，并无不当。综上，请求二审法院支持答辩人请求。王兴爵、欧英向一审法院起诉请求：1.判令解除原告王兴爵、欧英与被告陈锦元、徐梅于2013年5月20日签订的房屋租赁合同，被告返还其承租的房产（产权证号：锦屏县房权证三江镇字第201400343-1）给原告；2.判令被告陈锦元、徐梅支付原告王兴爵、欧英违约金30万元；3.被告完好无损移交原告交付给被告的设施、设备以及被告依附于房屋的装修；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月20日，以王兴爵、欧英为出租方（甲方），徐梅、陈锦元为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，合同的主要内容是：第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。1.甲方取得大楼主体消防合格证。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于锦屏县隔壁。2.出租房屋“除第三层甲方使用”面积共平方米（建筑面积），具体楼层结构情况按图纸为准（后附复印的房屋设计图纸）。3.该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。第三条甲方应具有出租权的有效证明、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共180个月。自2013年12月31日起至2028年12月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为依法经营使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。4.乙方如要求续租，则必须在租赁期满6个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条租金及支付方式。1.该房屋每年租金为:第一年至第三年每年租金121万元;第四至六年每年租金为第三年租金的1.03倍，即每年租金为1246300元；第七至九年每年租金为第六年租金的1.03倍，即每年租金为1283689元；第十至十二年每年租金为第九年租金的1.03倍，即每年租金为1322199.67元。第十三至十五年每年租金为第十二年租金的1.03倍，即每年租金为1361865.66元；租金总额（大写:壹仟玖佰贰拾柒万贰仟壹佰陆拾贰元玖角玖分）。2.房屋租金支付方式如下:按年支付租金，第一次签订合同时支付订金60万元，约定交房时间日付完第一年房屋租金尾款61万元，以后按实际到期日前一个月支付一年租金。第六条租赁期间相关费用及税金。1.甲方应承担的费用:（1）租赁期间，甲方自用第三层楼的水、电费由甲方自行缴纳，（电梯费用协商再订）。（2）房屋在交房给乙方使用前，甲方必须负责通水、通电开户的一切费用。2.乙方交纳以下费用:（1）租赁期间，房屋和土地的产权税、经营等所产生的一切税费全部由乙方交纳。第七条房屋修缮与使用。1.在租赁期内，乙方应保证出租房屋的使用安全。该房屋主体结构因自然或质量原因造成损坏的由甲方维修:因乙方原因造成房屋主体结构损坏的由乙方维修，房屋及所属设施的日常维修均由乙方负责。2.乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。3.乙方对该房屋进行装修时，不能破坏该房屋的主体结构影响房屋安全。乙方在依法依规的前提下，乙方可以根据经营需要对房屋进行更改及装修。4.租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种:（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第八条房屋的转让和转租。1.租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2.未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。3.甲方出售房屋，须在3个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。第九条合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。2.甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同:（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响依法经营业务的。2.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋:（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。（5）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。（6）不按时间交纳租赁费的。4.租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满6个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5.租赁期满合同自然终止。6.因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条房屋交付及收回的验收。1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条甲方违约责任处理规定。1.甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方30万元违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的1%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。3.甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。第十二条乙方违约责任。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付30万元违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的:（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的:（3）不按时交纳租赁费的。2.在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，由乙方自行负责。3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金1%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4.乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按逾期应交租金的0.05%支付滞纳金。5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十三条免责条件。1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，如有补偿的，房屋拆迁补偿归甲方所有，乙方对房屋装修部分补偿和经营损失的补偿归乙方所有。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4.不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十五条争议解决。本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解:协商或调解解决不成的，依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十六条本合同自双方签（章）后生效。甲方:王兴爵、欧英，乙方徐梅、陈锦元在合同签名捺手印。2013年5月19日，甲乙双方还签订了《设施、设备清单》，内容是：本《设施清单》为王兴爵、欧英（甲方）同徐梅、陈锦元（乙方）所签订的房屋租赁合同的附件。甲方向乙方提供以下设施、设备为：一、电梯1台。二、供水主管道(水施、图位置)。三、10KV线路及高压设备至负一楼配电室。四、一楼至十二楼、中空钢化玻璃窗子和不锈钢窗子护栏，楼梯护栏。（第三层有甲方自行负责）。甲方:欧英、王兴爵，乙方徐梅、陈锦元，签名和捺手印。并对房屋进行了交付。2019年10月29日，原告王兴爵、欧英以拖欠租金为由向一审法院起诉请求法院判令解除合同，被告支付租金等，被告在诉讼中以原告未能提供大楼主体消防合格证为由，提出反诉，请求判令原告向被告交付大楼主体消防合格证，承担违约金、赔偿消防整改罚款及整改费用。2020年7月8日，一审法院作出(2019)黔2628民初1104号民事判决：一、由被告陈锦元、徐梅于本判决生效后十日内向原告王兴爵、欧英支付租金846300元（从2019年01月01日至2019年12月31日的租金）；二、由被告陈锦元、徐梅于本判决生效后十日内向原告王兴爵、欧英支付从2020年1月1日以后的租金，其计算公式为，实际租金＝年租金1283689元/365天（日租金）实际使用天数，日租金为3516.95元；三、驳回原告王兴爵、欧英的其他诉讼请求；四、驳回被告陈锦元、徐梅的反诉请求。被告陈锦元、徐梅不服该判决，上诉至黔东南州中级人民法院，州中院作出（2020）黔26民终3861号民事判决：判决驳回上诉，维持原判。2021年1月5日，一审法院依法受理了原告王兴爵、欧英的申请强制执行案，并依法通知被告陈锦元、徐梅履行生效法律文书确定的支付租金义务，被告未履行。经一审法院多次组织原、被告调解，双方未对执行标达成和解。同时查明，2021年4月13日，被告陈锦元、徐梅认为黔东南州中级人民作出的（2020）黔26民终3861号民事判决书，事实认定及判决结果确有错误，申请贵州省高级法院再审，本案需等待再审结果为由，向一审法院申请中止本案的审理。一审法院认为，被告陈锦元、徐梅，不按时交纳租金的行为，已经人民法院生效判决确认，该行为持续至今，为此，原告王兴爵、欧英以被告持续违约为由，再次起诉解除合同，不构成重复起诉，被告辩称原告构成重复起诉的意见，不予采纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；（二）一方当事人丧失诉讼行为能力，尚未确定法定代理人的；（三）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；（四）一方当事人因不可抗拒的事由，不能参加诉讼的；（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；（六）其他应当中止诉讼的情形。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。”结合本案，被告陈锦元、徐梅，以其向贵州省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案审理，经查，被告的中止申请，不符合上述法律规定中止审理的情形，应驳回被告中止审理申请。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”结合本案，原、被告在双方签订的《房屋租赁合同》第九条中，约定乙方（即被告陈锦元、徐梅）不按时交纳租金的，甲方（即原告王兴爵、欧英）有权解除合同。两被告欠付从2019年1月1日至2019年12月31日的原告租金为846300元，2020年1月1日之后，两被告仍未支付，且经人民法院生效判决确认后，两被告依旧没有支付。两被告的行为，构成双方合同第九条约定的不按时交纳租金，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定的约定解除条件，为此，原告起诉解除双方签订的租赁合同，予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外……”。结合本案，原、被告签订的房屋租赁合同自本判决生效后当日立即终止履行，被告陈锦元、徐梅应该于本判决生效之后十五日内返还原告王兴爵、欧英的房屋（产权证号：锦屏县房权证三江镇字第201400343-××号，包括原告于2013年5月19日移交给被告的设施、设备,设施设备清单,见附件）,原、被告在租赁合同第十二条中约定乙方（即两被告）不按时交纳租赁费的，甲方（两原告）有权终止合同，收回房屋，乙方应该支付30万元违约金。被告陈锦元、徐梅不按时交纳租金的行为，已经人民法院生效判决确认，进入执行程序之后，被告仍未支付，被告的违约行为，导致原、被告合同被解除而终止。根据原、被告的约定，被告陈锦元、徐梅应支付原告王兴爵、欧英违约金30万元。原、被告双方在租赁合同第七条第4第（1）中约定租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外、依附于房屋的装修归甲方（即原告）所有。根据双方该合同条款的约定，被告依附于原告房屋的装修，归原告所有的情形，只限于“租赁期满后或因乙方责任导致退租”，而本案是因被告违约，导致合同被解除，为此，原告诉请被告移交依附于房屋的装修，因不符合双方的约定，予以驳回。被告陈锦元、徐梅依附于原告房屋的装修的权益，因被告未提出反诉，本案不予一并审理，被告可另行合法途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决：一、本判决生效之日解除原告王兴爵、欧英与被告陈锦元、徐梅于2013年5月20日签订的房屋租赁合同；二、被告陈锦元、徐梅应于本判决生效后十五日内一次性支付原告王兴爵、欧英违约金300000元；三、被告陈锦元、徐梅应于本判决生效后十五日内返还原告王兴爵、欧英的房屋（产权证号：锦屏县房权证三江镇字第201400343-××号，包括原告于2013年5月19日移交给被告的设施、设备,设施设备清单,见附件）；四、驳回原告王兴爵、欧英的其他诉讼请求。案件受理费5800元,由被告陈锦元、徐梅负担5800元。本院二审期间，陈锦元、徐梅提交以下证据：1、锦屏县房屋所有权登记审批表、锦屏县房屋所有权登记申请表、房屋权属交验证件清单、申请书、委托书、土地使用证、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、收费清单、全楼分层分户信息表、房产测绘平面图。拟证明：欧英、王兴爵在办理《不动产权证》时根本没有提交房屋主体消防验收合格的材料—见第三个证据《房屋权属交验证件清单》，因此，黔东南中院（2020）黔26民终3861号民事判决书第14页中“三、关于当事人的诉讼请求应否支持的问题……。当事人在合同中约定‘甲方取得大楼主体消防合格证’，可以理解为：是租赁物王兴爵、欧英已取得《不动产权证》，出租人出租的房屋主体消防验收已合格”的推定是无事实依据的，是错误的。2、黔东南中院（2020）黔26民终3861号民事判决书，拟证明一审事实查明错误，且违反一事不再理的原则，构成重复起诉。3、民事反诉状，拟证明一审程序违法，未受理陈锦元、徐梅一方提出的反诉。4、锦屏县众鼎建筑设计院出具的《变更说明》、王兴爵、杨浒签订的《施工合同》，拟证明王兴爵、欧英交付的房屋不符合消防要求；同时还证明合同第1条约定的由被上诉人完成主体消防工程并获得消防合格证是双方意思表示一致的结果，被上诉人试图履行该合同的义务。5、锦屏县法院向锦屏县消防救援大队的咨询，该大队作出的锦消函（2020）5号复函，拟证明出租房屋三楼侧边通道为0.9米，三楼下二楼的宽度为0.8米，完全达不到二类高层公共建筑疏散楼梯最小净宽度为1.2米的规定。6、裕景大酒店三楼侧边通道、四楼下三楼的通道照片打印。拟证明：出租房屋四楼侧边通道为0.9米，四楼下三楼的宽度为0.8米，完全达不到二类高层公共建筑疏散楼梯最小净宽度为1.2米的规定。7、锦屏县《消防监督检查记录》、锦屏县消防大队下发的《锦屏县裕景大酒店重大火灾隐患情况》、锦屏县向王兴爵、欧英下发的锦公消设查字（2014）第0001号《建设工程消防设计备案检查不合格通知书》、锦屏县向王兴爵、欧英下发的锦公消设复字（2014）第0001号《建设工程消防设计备案复查意见书》、李凯平《证明》、《消防行政许可申报指南》。拟证明：王兴爵、欧英交付的房屋存在重大火灾隐患，其中很重要的原因在与主体消防不合格；主体消防不合格的很大原因因为房屋从消防设计阶段就存在很大问题，无法满足承租方的消防需要；陈锦元、徐梅拆除的是临时搭建的一楼门面到三楼的钢架梯，对锦屏县裕景大酒店消防验收，消防备案无任何实质影响。8、《建设工程消防设计备案抽查工作流程》和《建设工程竣工验收消防备案抽查工作流程》、2014年1月17日《建设工程消防设计备案申报表》。拟证明：王兴爵、欧英对其自建房屋用于经营宾馆是明知的；业主或建设单位不仅有法定义务完成建设工程消防设计备案，也有完成建设工程竣工验收消防备案的法定义务，在锦屏县的档案材料中，没有《建设工程竣工验收备案》，也没有建设工程竣工消防备案抽查的通知书等相关文件，因此消防大队无法进行营业钱消防安全抽查、抽查工作。陈锦元、徐梅向本院提出书面鉴定申请，请求对2015年9月1日《证明》中王兴爵的签名是其本人签名进行鉴定。王兴爵、欧英没有提交二审新证据。经质证，王兴爵、欧英认为：证据1的真实性无异议，但证明目的不认可。证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8的证明目的不认可。证据7，修建的楼梯是被陈锦元拆除的，消防的事情在一审、二审的生效判决都已经认定。经审查，陈锦元、徐梅提交的证据不能达到其证明目的。同时向本院提出的鉴定申请，不是必需的鉴定，故不予准许。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，陈锦元、徐梅向贵州省高级人民法院申请再审，省高院于2021年8月9日作出（2021）黔民申3079号民事裁定：驳回徐梅、陈锦元的再审申请。本院认为，根据双方当事人的上诉，本案争议焦点：1、本案是否应中止审理；2、案涉《房屋租赁合同》是否应解除；3、合同解除后依附于租赁房屋的装修如何处理；4、违约金是否应调整。关于焦点1，陈锦元、徐梅以“黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终3861号民事判决认定事实及判决结果确有错误，申请贵州省高级法院再审”为由，申请中止审理本案。经审查，陈锦元、徐梅申请中止审理本案的上诉理由，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定中止诉讼的情形，且陈锦元、徐梅的申请再审已于2021年8月9日被贵州省高级人民法院裁定驳回，故陈锦元、徐梅请求中止本案审理的理由，本院不予支持。关于焦点2，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第九条约定，承租人不按时交纳租金，出租人有权解除合同。因承租人陈锦元、徐梅自2019年1月1日开始至今拖欠租金，陈锦元、徐梅因欠付租金，经一、二审法院判决生效后，陈锦元、徐梅仍未履行生效判决确认的欠付租金846300元，且生效判决之后新产生的租金也未按合同约定支付，陈锦元、徐梅欠付租金的行为已构成违约，符合双方当事人合同约定的解除条件。因此，一审判决解除合同符合双方合同约定，故陈锦元、徐梅认为不应解除的理由，本院不予支持。关于焦点3，根据双方当事人签订的《房屋租赁合同》第七条第4项约定：“租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种:（1）依附于房屋的装修归甲方所有”。虽然双方当事人对已形成附合的装饰装修有约定，应当按照合同约定处理，但案涉纠纷的生效判决认定“在建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的问题上，双方当事人均有过错”，为此，在案涉房屋租赁期限未届满，对剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应根据双方各自的过错承担相应的责任，因陈锦元、徐梅在一审诉讼中未就该装修残值损失提起反诉，故一审判决可另行合法途径解决并无不当。因此，王兴爵、欧英以案涉合同解除系陈锦元、徐梅单方过错造成，请求“完好无损移交依附于房屋装修”的上诉理由，本院不予支持。关于焦点4，因锦屏县人民法院（2019）黔2628民初1104号民事判决认定案涉租赁房屋“在建设工程竣工验收消防备案抽查未能进行的问题上，双方当事人均有过错”，上述判决已发生法律效力，因此，陈锦元、徐梅没有按照合同约定支付租金而应当承担的违约金，一审法院按双方当事人合同约定，完全由陈锦元、徐梅承担有失公平，本院予以调整，酌情由陈锦元、徐梅支付王兴爵、欧英违约金50000.00元。综上所述，王兴爵、欧英的上诉请求不能成立，应予驳回；陈锦元、徐梅的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持锦屏县人民法院（2021）黔2628民初274号民事判决第一项、第三项。即：“一、本判决生效之日解除原告王兴爵、欧英与被告陈锦元、徐梅于2013年5月20日签订的房屋租赁合同；三、被告陈锦元、徐梅应于本判决生效后十五日内返还原告王兴爵、欧英的房屋（产权证号：锦屏县房权证三江镇字第201400343-××号，包括原告于2013年5月19日移交给被告的设施、设备,设施设备清单,见附件）”；二、撤销锦屏县人民法院（2021）黔2628民初274号民事判决第二项、第四项；三、陈锦元、徐梅应于本判决生效后十五日内一次性支付王兴爵、欧英违约金50000.00元；四、驳回王兴爵、欧英的其他诉讼请求。若义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元,二审案件受理费11600元，共计17400元，由王兴爵、欧英负担1740元，陈锦元、徐梅负担15660元。本判决为终审判决。审 判 长　王山地审 判 员　龙集东审 判 员　王　莉二〇二一年九月十四日法官助理　张　强书 记 员　王　嘉 来自：www.macrodatas.cn