张维军、锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书（2021）辽07民终2140号

• 案件编号

  （2021）辽07民终2140号

• 案件名称

  张维军、锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  辽宁省锦州市中级人民法院

• 所属地区

  辽宁省锦州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  张维军;锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司

• 案件缘由

  物业服务合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项

辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽07民终2140号上诉人（原审被告）：张维军，男，1974年7月1日出生，汉族，无职业，住锦州市滨海新区。被上诉人(原审原告)：锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司，住锦州市经济技术开发区海景花园小区6单元15号。法定代表人：才帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨菡婷，辽宁凌飞律师事务所律师。上诉人张维军与被上诉人锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0791民初451号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张维军，被上诉人锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨菡婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张维军上诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院（2021)辽0791民初451号民事判决，审核双方争议的合同是否有效。2.涉诉一、二审费用全部由被上诉方承担。3.以后必须提升对崔庄子嘉苑物业管理服务，达到开发区小区的一般服务水平。4.向业主及上诉人公示2018、2019年度小区业主缴纳物业费明细，以示清白。事实与理由：本案经太和区人民法院作出一审判决，该判决未在审核确认双方签订的物业合同是否合法、有效的情况下进行裁决，依法应予撤销改判。一、一审判决认定事实错误，程序违法，理由有三：1、崔庄子嘉苑业委会成立大部分业主并不知情且未参加业委会的选举大会，违法产生业委会，同时在2018、2019年度从未召开过业主大会，私自与被上诉方签订物业管理合同，希望本庭裁定业主委员会产生程序违法，同时认定业委会与被上诉方签订物业管理合同无效。2、一审判决适用法律不当，严重损害了上诉人的合法权益。由于业主委员会没有通过小区业主的选举产生，没有法律效力，决定了所签订的物业合同的合法性，合同双方约定条款没有约束力，一审判决片面依据《物业管理条例》判决上诉人向被上诉人支付1102元，严重违背了《中华人民共和国合同法》立法宗旨，属适用法律不当。如被上诉方有异议，可以向法庭提供业主大会的开会记录和参加大会的业主名单。3、在没有签订有效合同期间对小区服务管理混乱，一些基础设施损坏不作维修维护、监护、护栏是在一审判决我要求上诉后才进行修复，小区两个入口都没有安装门禁设备，外来人员可随意出入，无人管理给业主造成财物损失，按小区规模保安人员配备严重不足，导致门卫经常无人值守。补充：我同意交物业费，但是不同意交这么多，我只同意每平米按照0.2元支付。被上诉人锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司答辩称，上诉人不应该按照每平米0.2元支付，因为在物业合同中已经明确了收费标准。所以我方认为原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应依法予以维持。原告锦州市滨海新区宝利家物业管理有限公司向一审法院起诉称：一、判令被告支付原告物业管理服务费人民币1102元；二、判令被告承担本案诉讼及相关费用。经原审查明：被告张维军是锦州滨海新区的业主。原告是锦州滨海新区崔庄子嘉苑小区的物业服务公司。原告与崔庄子嘉苑业主委员会分别于2017年10月26日、2018年10月26日、2019年10月26日签订物业服务合同，均约定物业服务费按每月每平方米0.5元收取、走廊灯的维修费和电费按每户每年30元收取。被告所有的锦州滨海新区的建筑面积分别为82.81平方米、90.75平方米。被告依照物业服务合同约定的收费标准缴纳了2018年的物业费和声控灯费。2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业费和声控灯费均未缴纳。原审认为，《物业管理条例》第七条第三项、第五项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用。本案中，原告作为锦州滨海新区崔庄子嘉苑小区的物业服务公司，为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当执行业主委员会与原告签订的物业服务合同，支付相应的物业费。依据查明的事实，被告自2019年1月1日起至2019年12月31日止未缴纳物业费和声控灯费，因此，原告要求被告缴纳此期间的物业费和声控灯费，合法有据，应予以支持。结合案涉小区收费标准及被告所有的两户房屋的建筑面积经计算被告应缴纳2019年1月1日至2019年12月31日的物业费合计1041.36元、声控灯费60元，合计1101.36元。关于被告主张原告服务不到位，没有尽到义务等的答辩意见，庭审中其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在问题，故被告的该项答辩意见本院不予采纳。关于被告陈述原告曾弃管该小区一节，被告陈述称物业公司弃管一事发生在2020年，而本案涉及的是2019年的物业服务费，故该意见本院在本案中不予考虑。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张维军于本判决生效后10日内一次性给付原告锦州滨海新区宝利家物业管理有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费合计1101.36元。二、驳回原告锦州滨海新区宝利家物业管理有限公司其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告张维军负担。二审中，当事人未提交新证据。原审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现上诉人张维军提出，同意给付物业费，但只同意按照每平米0.2元支付。要求审核双方争议的物业合同是否有效、必须提升物业管理服务、要向业主公示2018、2019年度小区业主缴纳物业费明细的上诉理由。经查，上诉人张维军系该小区业主，按时交纳物业费系业主的法定义务，被上诉人为小区进行了服务，张维军理应支付物业费。由于被上诉人与张维军所居住小区的业主委员会签订了物业服务合同，并约定了物业服务费的收费标准，故上诉人张维军提出只同意按照每平米0.2元支付物业费的主张，本院不予支持。关于签订的物业服务合同是否有效，是否由被上诉人继续为张维军居住的小区进行物业服务，是否要向业主公示小区业主缴纳物业费明细，均不属于本案的审理范围，本院对此不予调整。故原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张维军负担。本判决为终审判决。审 判 长　李宇辉审 判 员　王金业审 判 员　王玉龙二〇二一年九月二十三日法官助理　刘佳乐书 记 员　高俊格 马 克 数 据 网