朱俞喧、固安东涵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书（2021）冀1022民初3541号

• 案件编号

  （2021）冀1022民初3541号

• 案件名称

  朱俞喧、固安东涵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

• 审理法院

  固安县人民法院

• 所属地区

  固安县

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事一审

• 裁判日期

  2021/9/1 0:00:00

• 当事人

  朱俞喧;固安东涵房地产开发有限公司

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百四十二条

河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2021）冀1022民初3541号原告：朱俞喧（曾用名朱娱萱），女，1996年2月26日出生，汉族，重庆市梁平区人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：傅渟惠（曾用名傅廷凤），女，1974年6月16日，汉族，重庆市梁平区人，住北京市丰台区，系原告母亲。委托诉讼代理人：夏巍，男，1987年10月5日出生，汉族，北京市丰台区人，现住北京市丰台区，系原告丈夫。被告：固安东涵房地产开发有限公司，住所地河北省固安县新兴产业示范区，统一社会信用代码9113102208729117XK。法定代表人：赵威，该公司总经理。委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。原告朱俞喧与被告固安东涵房地产开发有限公司（以下简称东涵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人傅渟惠和夏巍、被告委托诉讼代理人田文麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还房价款1011316元，并分段支付相应利息；3、判令被告赔偿损失10113元；4、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年5月21日，原被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告位于固安县房屋（建筑面积73.41平方米），房价款1011316元。合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。被告未在商品房交付使用后90日内将权属登记资料备案，原告现选择解除合同，并要求退还房价款和赔偿损失。因原被告协商未果，故诉至法院。被告辩称：原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规效力性强制性规定，具有法律效力，双方应按合同约定履行义务。固安县办理房屋产权证书的流程是房屋具备法定交付条件交付买受人后，如需办理产权证书，经行政主管部门通知后方才交付相关资料继续办理，如未经通知则即使向行政主管部门提交也不受理。办理产权证书时间及流程均不以被告意志为转移，原告未取得房屋产权证书不是被告原因。涉案房屋已经取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，说明涉案房屋符合约定和法定交付条件，证照齐全。在此前提下，被告如不履行协助办理产权证书义务则可能对业主承担违约责任，恶意故意不履行协助义务不具有高度盖然性。基于以上原因，并且结合双方合同约定，如未能在房屋交付后90日内提交办理产权证书资料的，从而导致买受人退房或不退房但承担违约责任的，首先约定的仅是提交相关资料，而非出证时间，其次退房或不退房但违约责任系因出卖人责任，需要双方达成合意。解除合同退房退款，需双方均同意方可生效。双方在《补充协议》中约定，如未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，原告同意不退房，被告根据逾期天数按已付房价款每日万分之零点一支付违约金，最高不超过已付房价款1%。目前自房屋交付尚未超过730日，被告不应承担违约责任，更不应解除合同。另外，行政主管部门办证进度不受被告控制，涉案房屋办理证照齐全，房屋也已交付原告，不影响其使用、占有、收益和处分权利，合同目的仍可实现。原告赔偿损失诉讼请求，无事实和法律依据。请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月和5月，原告朱俞喧与被告东涵公司签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：东涵公司为出卖人，朱俞喧为买受人。出卖人将其开发建设的固安县文创园小区33号楼1单元602室房屋（用途为商业服务，建筑面积73.38平方米）出卖给买受人。房价款1010903元（折合每平方米13776.27元），其中首付款510903元，余款500000元银行按揭贷款。房屋于2020年10月20日前交付；房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，按约定单价据实结算房价款。出卖人应在房屋交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1或第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%支付违约金。无论买受人以何种方式支付房价款，如因出卖人原因未能在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人同意不退房，出卖人按已付房价款万分之零点一乘以逾期天数向买受人支付违约金，但违约金最高数额不超过买受人已付房价款1%。协议还约定了其它相关条款。合同签订后，原告支付被告房价首付款510903元。之后，原被告与上海浦东发展银行股份有限公司廊坊分行（以下简称浦发银行廊坊分行）签订《个人购房担保借款合同》，约定：浦发银行廊坊分行为贷款人和抵押权人，朱俞喧为借款人和抵押人，东涵公司为担保人。借款人向贷款人借款500000元用于购买前述房屋，并以此房屋作为抵押。三方还对借款期限、借款利率、借款支付方式、担保方式和期间等内容作了约定。之后，浦发银行廊坊分行将原告所借款按约定支付，原被告所签订的《商品房买卖合同》备案。2020年5月，原告将因前述房屋所欠银行按揭贷款全部清偿。2020年12月30日，被告将原告预购房屋交付给原告。由于房屋交付时的实测面积与合同约定存在建筑误差，原被告签订《面积差补充协议》，原告将面积误差款413元支付给被告（实测面积增加0.03平方米）。原告已累计向被告支付房价款1011316元。2021年5月，经原告查询，其所购房屋在固安县不动产登记中心不存在登记信息。故此原告以东涵公司和网势传媒广告（北京）有限公司（以下简称网势公司）为被告诉至本院。2021年7月，原告所购房屋在固安县不动产登记中心仍不存在登记信息。在提交答辩状期间内，网势公司提出管辖异议，原告撤回对网势公司的起诉，本院裁定准许。前述事实有原被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》及《面积差补充协议》，原被告及浦发银行廊坊分行签订的《个人购房担保借款合同》，原告提交的《河北省商品房质量保证书》、《返修钥匙代管协议》、固安县不动产登记中心出具的查询记录、付款凭条、浦发银行廊坊分行出具贷款结清证明、被告出具的房价款发票，被告提交的《交付通知书》《入住流转单》，及原被告陈述等证据证实。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》及《面积差补充协议》均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。双方在《补充协议》中约定：只有由于出卖人原因，买受人在房屋交付之日起730日后不能取得房屋权属证书的，买受人才享有合同解除权。现在，被告虽迟延提交权属登记备案资料，但不能确定原告在房屋交付之日730日后仍不能取得房屋权属证书，故原告因未取得房屋权属证书而享有的合同解除权条件尚未成就，原告要求解除合同及与解除合同相关的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告朱俞喧全部诉讼请求。案件受理费13992元，减半收取计6996元，财产保全费5000元，合计11996元，由原告朱俞喧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员　胡庆忠二〇二一年九月一日法官助理　王翠翠书 记 员　邸熠琳 更多数据：www.nlaw.org