河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、朱海燕商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书（2021）冀04民终4976号

• 案件编号

  （2021）冀04民终4976号

• 案件名称

  河北鼎嘉琪房地产开发有限公司、朱海燕商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  河北省邯郸市中级人民法院

• 所属地区

  河北省邯郸市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/10 0:00:00

• 当事人

  河北鼎嘉琪房地产开发有限公司;朱海燕

• 案件缘由

  商品房预售合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第一项；《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）冀04民终4976号上诉人（原审被告）：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区建设大街212号1号楼13-16层，统一社会信用代码91130400721661175N。法定代表人：王炳焱，该公司经理。委托诉讼代理人：崔进军，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：朱海燕，女，1986年7月21日出生，汉族，现住河北省邯郸市峰峰矿区。委托诉讼代理人：王涛，河北十力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，河北十力律师事务所律师。上诉人河北鼎嘉琪房地产开发有限公司（以下简称鼎嘉琪公司）因与被上诉人朱海燕商品房预售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2021）冀0404民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鼎嘉琪公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判扣除10000元定金后再返还剩余购房款；2、一、二审诉讼费用由被上诉人朱海燕承担。事实和理由：一审法院对未能签订网签备案合同的事实认定有误。一审判决认定因上诉人未与被上诉人签订商品房买卖合同，其行为已构成违约，该认定明显属事实认定错误。首先，签订商品房买卖合同是需要双方共同协商配合的行为，并非一方可以完成。本案是被上诉人拒绝与上诉人签订商品房买卖合同，而非上诉人拒绝签订商品房买卖合同，未在约定的时间签订合同，不能一概认定为上诉人违约。实际上上诉人在被上诉人立案起诉前就已经从房管局的房屋预售系统中打印出了用于网签备案的商品房买卖合同。是被上诉人拒绝签署，最终未能向该预售系统上上传签字、盖章的合同而导致无法完成网签备案。退一步讲，即使法院判决退房款，也需要被上诉人配合上诉人办理撤销网签备案的相关手续，否则该涉案房屋无法另行销售。其次，按照法律规定，被上诉人主张解除认购协议应举证证明未签订商品房买卖合同的原因在上诉人一方，至少也应当证明其曾主张过签订合同，而上诉人拒绝签订，但是被上诉人无任何证据证明系上诉人拒绝签订合同。依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，上诉人应承担举证不能的不利后果。再次，签订商品房买卖合同是需要双方共同协商配合的行为，并非一方可以完成，未签订商品房买卖合同属于双方的履约瑕疵，可以进行补救，不应认定为一方违约，未签订商品房买卖合同完全可以通过签订合同继续履行，实现合同目的。被上诉人要求解除认购协议才是根本违约，依法应承担定金罚则。本案中，如果解除认购协议是因为签订商品房买卖合同，被上诉人完全可以主张继续履行，在合同可以签订并继续履行的前提下，被上诉人却从未要求签订合同，现在又直接起诉解除，可见其根本目的就是解除合同、退房。本案实为被上诉人根本违约，依法应由其承担定金罚则，一审法院却将无法签订商品房买卖合同的责任归于上诉人，无论从事实还是从举证责任来说都属错误判决。朱海燕答辩称：一审判决应予维持，上诉理由不能成立，因上诉人从未就本案争议房产通知被上诉人签订正式的商品房买卖合同，被上诉人从来没有拒绝签订商品房买卖合同行为，上诉人一审中答辩称涉案房屋已经网签给被上诉人，且双方已经签订正式商品房买卖合同，对此上诉人没有证据，随后上诉人在一审中也明确没有和被上诉人签订商品房买卖合同。被上诉人主张解除认购协议，是基于上诉人违反合同约定，合同目的不能实现，符合法律规定。被上诉人认为双方签订合同的前提是上诉人向被上诉人提供正式的商品房买卖合同，并正式通知被上诉人，被上诉人才有配合的义务，被上诉人要求解除合同是正当行使诉讼权利的行为，依法应当支持。因本案被上诉人连续数次找到上诉人，并经过了黄粱梦市场监管局调解，上诉人一直拖延，在调解时上诉人方代表明确说涉案房产已经转卖他人，因此上诉人才提起诉讼。朱海燕向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告2018年8月18日签署的编号为0014XXX的《邯郸恒大XX商品房认购书》；2、判令被告双倍返还原告定金20000元；3、判令被告返还原告已支付的购房款246137元；4、判令被告支付原告所付购房款期间的利息（自2018年8月21日起至实际还清之日止，按照已付购房款230860元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2018年9月4日起至实际还清之日止，按照已付购房款5816元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自2018年12月27日起至实际还清之日止，按照已付购房款9461元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月16日，原告通过银行转账的方式向被告支付定金10000元，并于2018年8月20日、9月3日、12月26日分别向被告支付80000元、150860元、5816元、9461元，共计246137元。原告提交的原、被告签订《邯郸恒大XX商品房认购书》显示：乙方（朱海燕）自愿向甲方（鼎嘉琪公司）认购邯郸恒大XX楼盘X园X幢XXX单元房屋；乙方签署认购书时，支付人民币10000元作为定金，按照商业贷款的方式付款，乙方须于2018年8月20日前支付首期房款246137元，同时签署《商品房买卖合同》；余款830000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年8月24日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。落款日期为2018年8月18日。后因被告至今未与原告未签订《商品房买卖合同》，双方为此发生纠纷，诉至法院。另查明，原、被告均认可原告至今未与被告签订网签备案合同。一审法院认为，原、被告签订的《邯郸恒大XX商品房认购书》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，原告分别于2018年8月20日、9月3日、12月26日向被告共计支付246137元，履行了支付首付款的义务，但被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违法，应当承担违约责任。原告要求解除双方签订的《邯郸恒大XX商品房认购书》并返还其支付给被告的首付款246137元的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于原告要求被告支付利息并返还双倍定金的问题。本院认为，双方签订的《邯郸恒大XX商品房认购书》明确约定原告在签订该协议时，应向被告交付10000元作为定金，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的约定，原告要求被告双倍返还其支付的10000元定金的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。关于原告要求被告支付利息的主张，因原告未提交证据证明双方对违约金进行过约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告既要求被告支付利息又要求被告双倍返还定金，不符合法律规定，故对原告的上述诉讼请求，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告朱海燕与被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司2018年8月18日编号为0014106的《邯郸恒大XX商品房认购书》；二、被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司返还原告朱海燕已支付的购房款246137元；三、被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司双倍返还原告朱海燕定金20000元；四、驳回原告朱海燕的其他诉讼请求。以上第二、三项内容，被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5292元，减半收取计2646元，由被告河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担。二审期间，鼎嘉琪公司提交一份新证据：带合同编号的商品房买卖合同一份，证明涉案房产已经向房管局申请网签了，网签中的买受人是朱海燕，但因为朱海燕贷款没有办下来，最后双方没有网签。朱海燕质证认为：对证据的三性均有异议，不予认可，系鼎嘉琪公司单方制作，不具有证明力，不能证明其主张。截止今日鼎嘉琪公司才出示所谓的商品房买卖合同，更加证明其根本违约，商品房买卖合同的初始掌控者在鼎嘉琪公司，其有先合同义务，其从未向朱海燕展示过该合同。鼎嘉琪公司提供不了证据证明系朱海燕拒绝签订合同，其应承担举证不能的不利后果。朱海燕提交的录音证据中，鼎嘉琪公司的员工多次告知已将涉案商品房卖与他人，要求解除合同，并告知已解除合同，证明鼎嘉琪公司造成根本违约，应承担违约责任。本院认为，该证据显示网签合同的备案编号，经向房管局核实，证明买受人为朱海燕的商品房买卖合同网签备案已于2020年3月受理，尚在办理中。朱海燕提交二份新证据：1、朱海燕与鼎嘉琪公司项目经理刘某在市场监管局的录音光盘一张，证明涉案房产已经转卖他人，合同目的已经不能实现；2、邯郸市房产交易管理中心出具的网签备案系统查询结果，证明未查到朱海燕名下的商品房网签备案信息。鼎嘉琪公司质证认为：对证据1的真实性需要庭后核实，从内容上看刘某对朱海燕投诉的情况不了解，只是在安抚朱海燕的情绪，不具备证明力；对证据2真实性无异议，目前网签合同已经打印，但是因双方未签字盖章，没有上传房管局备案，所以无法查到朱海燕名下商品房网签备案信息。本院认为，证据1不足以证明涉案房产已经转卖他人；证据2系国家行政机关出具，对其真实性予以采信。本院查明事实与一审相同，本院予以确认。涉案房产尚未网签备案，亦未另卖第三人。本院认为，朱海燕与鼎嘉琪公司签订的编号为0014XXX的《邯郸恒大XX商品房认购书》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现双方当事人均同意解除该认购书，本院予以解除。关于未能继续签订备案合同的原因，双方说法不一，鼎嘉琪公司提出系因为朱海燕未能通过银行贷款审核，朱海燕提出系因为鼎嘉琪公司长期不能为其办理银行贷款及将涉案房产另卖他人，双方均没有足够证据证明系另一方原因导致合同不能继续履行，且开发商对于买受人办理贷款仅是配合义务，在没有证据证明系鼎嘉琪公司不配合办理贷款和拒绝签订备案合同的情形下，不宜将违约责任直接归于鼎嘉琪公司。而适用定金罚则的基本条件是一方当事人出现违约致使合同目的不能实现，故本案不宜适用定金罚则，一审判决不当，应予纠正。《邯郸恒大XX商品房认购书》解除后，鼎嘉琪公司应将朱海燕已支付的定金10000元和购房款246137元予以返还。综上所述，鼎嘉琪公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省邯郸市复兴区人民法院（2021）冀0404民初369号民事判决第一、四项；二、变更河北省邯郸市复兴区人民法院（2021）冀0404民初369号民事判决第二项为：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱海燕已支付的购房款246137元；三、变更河北省邯郸市复兴区人民法院（2021）冀0404民初369号民事判决第三项为：河北鼎嘉琪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还朱海燕已支付的购房定金10000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5292元，减半收取计2646元，由河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担；二审案件受理费300元，由河北鼎嘉琪房地产开发有限公司负担150元，朱海燕负担150元。本判决为终审判决。审判长　白　燕审判员　武运红审判员　梁国华二〇二一年九月十日书记员　韩　颖 微信公众号“马克数据网”