颜琳、焦冉房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书（2021）苏03民终5316号

• 案件编号

  （2021）苏03民终5316号

• 案件名称

  颜琳、焦冉房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

• 审理法院

  江苏省徐州市中级人民法院

• 所属地区

  江苏省徐州市

• 案件类型

  民事案件

• 审理程序

  民事二审

• 裁判日期

  2021/9/23 0:00:00

• 当事人

  颜琳;焦冉

• 案件缘由

  房屋买卖合同纠纷

• 法律依据

  《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条第一款第二项

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终5316号上诉人（原审被告）：颜琳，女，1978年5月26日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：宣健，上海市协力(徐州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟雨晴，上海市协力(徐州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：焦冉，女，1991年2月5日生，汉族，住徐州市云龙湖风景区。委托诉讼代理人：阚文烨，男，1993年8月7日生，汉族，系被上诉人焦冉的丈夫，住徐州市云龙湖风景区。上诉人颜琳因与被上诉人焦冉房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初993号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人颜琳的委托诉讼代理人宣健，被上诉人焦冉的委托诉讼代理人阚文烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人颜琳向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案的各项诉讼费用等由被上诉人承担。事实及理由：1.涉案合同签订时间为2019年9月16日；补充协议签订时间为2019年12年31日；补充协议约定最后履行期限为2020年1月10日；本案应当适用法律事实发生时有效的《合同法》、《担保法》等法律规定。但是一审判决在分析说理以及引用法条均采用了《民法典》相关规定，属于适用法律错误，依法应予纠正。2.《合同法》第九十四条关于法定解除权的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案原合同约定履行期限为2019年12月31日，由于被上诉人违约，上诉人已经对被上诉人违约进行催告，并就宽限期达成了合意。双方签订了《补充协议》，明确给予10天宽限期，即约定了履行期限延至为2020年1月10日，补充协议第4条还特别告知了违约后果，“违反本协议将视为违约，定金不退，违约金为定金双倍”。被上诉人2019年12月31日第一次违约的原因，是自身承包的装修工程回款不及时。为了保障合同履行，上诉人出于善意以及被上诉人自己的承诺，给予10天的合理宽限期，并告知了违约后果。但是最终2020年1月10日时，被上诉人再次因没有付款能力、未履行付款义务，构成违约。上诉人依法应当享有解除权。因此，一审判决书认定上诉人不享有法定解除权的认定错误，依法应予纠正。3.关于定金罚则，是在民法典修订中发生重大变化的部分，即民法典中对于定金罚则的适用，增加了“无法实现合同目的”的规定。本案应当适用《合同法》、《担保法》的规定。根据当时有效《合同法》第一百一十五条及《担保法》第八十九条均规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；”一审判决适用法律错误，违背补充协议关于违约责任及定金罚则的约定，错误认定上诉人作为守约方既要返还定金还要赔偿违约方损失。4.被上诉人在经过第一次延期后，最后履行日期即1月10日出现再次违约，双方也没有达成新的延期协议，上诉人已经明确告知不同意延期及解除涉案合同。因此，上诉人享有法定解除权，涉案合同已经解除。1月10日被上诉人确定没有付款能力，至于被上诉人于宽限期满三日后是否具备履约能力，上诉人是不可能知晓的，因此被上诉人已构成违约。在此情况下，如果仍要守约方继续等待履行，对守约方不公平。5.履行期届满，双方在没有达成新的延期协议的情况下，合同已经自然到期终止。被上诉人根本不存在再次起诉要求解除合同的权利，上诉人也不需要再行行使解除权。一审法院关于解除权的认定，由于未考虑到合同履行期届满的情况，否定了合同已经终止的事实，给守约方额外的附加了再次催告的义务，由此导致上诉人的权利无法得以保障。6.一审判决书认定当事人一方未通知对方而直接以诉讼的方式主张解除合同，以及未证明起诉前曾向上诉人发出解除通知，与基础事实不符。被上诉人已于2020年7月20日书面向上诉人发出了律师函，明确提出解除合同，之后于2020年11月份提起诉讼再次要求解除合同。7.一审法院已经明确认定被上诉人存在的违约事实，同时双方补充协议明确约定了违约的条款，但是一审法院对于我方提出双方的违约责任应当折抵的说法未予采用。被上诉人应当就其违约行为，按照补充协议上约定的违约金额14万元承担赔偿义务。应当就双方的责任进行折抵，而不是必须另行诉讼浪费司法资源。8.一审将双方责任划分为各自50%，对于划分上诉人不认可。涉案纠纷中两次约定履行期限皆因为被上诉人自身没有履行能力导致逾期，相关的纠纷由此导致上诉人另行购置新房无法实现其合同目的，被上诉人的责任重大。一审判决书所认定的定金的可得利益的损失上诉人也不予认可。被上诉人就其违约行为承担的责任不构成损失一说。另外中介费用的损失，根据双方签订的房屋买卖合同第9条、第15条明确约定，中介费用的居间服务完成标志是双方合同的签订之日即视为中介服务居间完成。中介公司已经撮合双方签订了购房协议，被上诉人缴纳了中介费用，由于其自身不具备履约行为导致的后续纠纷，与中介公司的居间行为无关。因此本案纠纷中不存在中介费用损失问题。9.一审判决在事实查明中遗漏了关于被上诉人首次违约，即2019年12月31日合同履行期届满时被上诉人无法付款的事实。综上所述，请求法院依法对于一审判决予以改判或驳回起诉。被上诉人焦冉答辩认为：上诉人关于违约的认定是扭曲事实的，既然签了补充协议，补充协议就是一种合同，在补充协议明确约定1月10日是过户的最后时间。在1月10日被上诉人微信约上诉人去办理相关手续，上诉人一直迟迟没有出现，直至1月10日晚上17:00左右，才到中介去说我们之间的事情。1月10日晚，我们双方以及中介三方在中介达成了口头协议，约定于1月13日到中介办理过户，1月13日上诉人也没有出现，有中介在房产中心排号为证。而且在1月10日被上诉人代理人及焦冉账户的存款足够支付徐州市当时常规的首付比例，不存在没有履约能力的情况。在1月13日之后，我方多次催告，请上诉人能否帮帮忙来完成履约，因为我们急着结婚，但是上诉人微信不回，电话不接，人也不露面，给我们造成了包括延误婚期在内的重大经济损失。我方一直在履约，而对方却是在逃避。上诉人提到房子已经出售他人，对方已经根本违约。焦冉的一审诉讼请求：1.判令解除双方之间的房屋买卖合同及补充协议；2.判令颜琳返还定金7万元；3.判令颜琳支付违约金（以总房款为基数、以每日千分之三为标准、计算至被告实际付款之日）；4.判令颜琳赔偿律师费2万元、居间服务费1.5万元；5.判令颜琳承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年9月25日，焦冉向颜琳支付购房定金2万元。2019年9月26日，双方当事人在泉山区泰珍房产中介所的居间下，签订《房地产买卖合同》。各方主要约定：1.颜琳将徐州市金泰小区馨雅园1号楼2单元401室房屋售与焦冉，总价140万元（含上房费用、维修基金、煤气初装、厨卫固定装修）。2.房款支付方式为首付款加贷款。3.买卖所需税费均由焦冉承担，颜琳净得140万元。4.双方于2019年12月31日前至权属登记机关办理房屋过户手续，逾期则视为违约。5.颜琳领取全款当日将房屋交付焦冉。6.居间费按售价的1.5%计算，由焦冉负担，并于缔约时付清。7.焦冉于缔约时交付定金2万元，颜琳将房屋权属证书交与中介保管。8.双方违反任何约定即视为违约。如焦冉中途违约要求解除合同，应书面予以通知，并于七日内以定金作为违约金赔偿给颜琳。如颜琳中途违约要求解除合同，应书面予以通知，并于七日内返还焦冉所有已付款项，并以定金数额的违约金赔偿焦冉。双方任何一方全部或部分违约后不按时履行违约赔偿的，或者恶意拖延过户、付款日期或业务办理结束后拖延领证或领款的，违约方应每逾期一天按总房款的千分之三支付违约金，并承担守约方因此花费的律师费。逾期超过一个月的，守约方有权单方解除合同。9.双方缔约即视为居间服务完成,如双方违约导致合同无法履行,居间服务费不予退还,应由违约方负担。2019年12月31日，双方又签订《补充协议》。双方主要约定：1.焦冉于当日再向颜琳支付定金5万元。2.办理产权过户时间更改为2020年1月10日。3.违反本协议将视为违约，定金不退，违约金为定金双倍。当日，焦冉向颜琳支付定金5万元，后支付居间服务费1.5万元。2020年1月9日，颜琳通过微信联系焦冉之夫阚文烨，询问准备情况。阚文烨通过电话回复颜琳，双方通话内容为“阚：我现在还不确定明天能不能凑够，我现在还差一点。我是想，万一明天凑不够，估计也就这两天。颜琳：不行，我不能再等了，咱那天签的时候就已经说过了。阚：我可以明天再给你一部分。颜琳：你明天再给一部分？那要再追加定金？阚：都可以，我这房子是真要的。颜琳：咱那天签的很清楚就到十号，而且咱们那天在中介也说了，十号就是最后期限了，不能再往后拖了。我也不能让你再两天两天就这么拖。就到明天，明天到下午你不能行的话，咱就到中介，该怎么弄怎么弄。不能超过明天，这个时间我没法等，我这给你拖不起这个事。阚：等我到下周一。颜琳：不行，不可以，咱合同上签的很清楚，这都已经签了两次了，我再给你往后拖，不大合适吧……我给你说，我并不是想强迫你怎么回事，咱都已经又放宽这么长时间了……我真没法再等了。明天下午你要是还准备不齐，咱就直接上中介吧，行吧。阚：那先这样，我再想办法。”2020年1月10日，阚文烨名下银行账户有存款340522.75元。当日，阚文烨通过微信联系颜琳，内容为“阚：下午咱们去办手续，您方便吗。颜琳：去哪办手续？阚：我不清楚，问中介吧，可能是坝子街那边。颜琳：先去中介吧，说清楚再去。”2020年1月12日，阚文烨通过微信向颜琳发送信息：“刚打您电话您没接，是想跟您确认一下明早九点到坝子街产权去过户的事的，您别忘了带齐相关材料”。颜琳并未回复。2020年1月13日，阚文烨又通过微信向颜琳发送信息：“咱是14号，要过号了，您大概什么时候到……已经过号了，您今天要是来不了我就先回去了，明天您看可以吗”。颜琳依然未予回复。当日，焦冉名下银行账户有存款超过39万元（含前述阚文烨名下银行账户内存款340522.75元）。2020年1月14日，阚文烨再次通过微信向颜琳发送信息：“中介刚给我大概讲了，您要是不想卖咱们可以协商，这样一直不露面玩消失实在也不是解决问题的办法。到目前为止我一直在履约，我也咨询了一些朋友，口头约定可以作为一种约定形式，谁履约谁没有履约，法律会有公正的裁决。我还是想买您家房子的，咱们实在没必要让情况再恶化下去。希望您能正面回复我”。颜琳回复：“我一直表示不同意一再延期，你要是认为有口头约定，就发给我看。”2020年11月11日，焦冉以诉称理由向法院递交诉状。期间，焦冉委托江苏建伟律师事务所指派胡惠秋律师作为委托诉讼代理人参加诉讼，并支付律师费2万元。2020年12月3日，颜琳领取诉状副本。庭审中，焦冉申请证人李某,4出庭作证。李某,4陈述：“我是泉山区泰珍房产中介所工作人员。首付款金额由银行界定，本案是商业贷款，首付是三成起步，按照房产局规定，我们先去产权处签订存量房买卖合同，再去银行办理抵押贷款手续，在办理抵押时才能确定首付数额，一般是三成，买房提前要准备好首付，由办理贷款的银行直接划入监管账户，等待银行放贷的通知。但事实上在补充协议约定的时间之前，我先通知颜琳再通知焦冉去产权处签合同，焦冉去了颜琳没有去，但当天颜琳带了朋友到我们店里去了，说她忙，又说她出差，过几天回来再去办理过户，当时焦冉在场。颜琳当场要求焦冉追加定金，我就出去接电话了，就不知道双方如何商量的。后来我又通知双方去产权处签合同，我给颜琳打电话基本不接，微信也不太回……当时焦冉有事，具体什么事我记不清了，在我们店里三方协商签订了补充协议……双方约定要以卖的这套房子办理抵押贷款，卖方获得房款……在涉案房屋买卖过程中，我总共见到卖方4-5次……颜琳在中介处说过由于焦冉违约了，合同不想再延期履行……焦冉追加过一次定金，还一次1月9日左右认为焦冉没有给她房款和首付款……按照约定，必须先签订存量房买卖合同，再去银行打首付……这样的流程我向颜琳解释过，解释的很清楚，我们给过准备材料的文字材料，交代过交易流程……签订补充协议是双方同意的，补充协议后双方就无法达成一致意见了，补充协议日期后颜琳就不愿意卖了……从中介的工作义务来看，我们需要对双方的履约能力进行审核，但仅仅是口头。买方有钱就买……1月10日之前焦冉给我发过一个截屏，里面是二十七万还是三十七万记不清了。加定金够首付了……401室就是买卖的标的物，可以选择首付加贷款，这就视为是以涉案房屋去贷款……我明确告知了颜琳，首付款是要付进颜琳名下监管账户中的……1月10日原定的过户日，双方到中介公司进行协商，没有来及签订书面的，口头约定了卖方回来后再联系，颜琳还给我说她单位的车就在附近等接她去出差，等她回来再解决这个事情……1月10日，颜琳在4、5点产权处下班后才到的中介……颜琳表示她要出差，等她回来再处理。”庭审中，对于解除权的问题，焦冉主张其行使约定解除权，按照《房地产买卖合同》约定，颜琳中途违约要求解除合同，焦冉据此获得解除合同的权利。关于上述问题，颜琳主张其行使法定解除权，焦冉违反了合同履行的付款义务导致根本违约。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”。本案中，原告未举证证明其在起诉前向被告发出解除合同通知，其直接以提起诉讼方式主张解除合同的，应适用《中华人民共和国民法典》的规定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。虽然《房地产买卖合同》及《补充协议》仅约定双方办理过户手续的时间，对首付款金额、付款时间等未作明确约定。但《房地产买卖合同》关于房款系首付款加贷款的约定、证人李某,4的证言及阚文烨于2020年1月9日与颜琳的通话内容能够证明，双方约定的付款方式为，焦冉自筹首付款，并以涉案房屋办理银行贷款，双方于缔约时预估首付款及贷款金额，并由银行于双方办理签订存量房买卖合同、银行贷款等手续时最终确定，焦冉须于办理过户手续时即2020年1月10日具备支付首付款能力以确保银行批准贷款，使首付款及贷款得以进入监管账户，继而保障交易的顺利进行。在颜琳已同意将过户时间自2019年12月31日予以延后的情况下，焦冉于2020年1月9日时仍未能备足首付款，请求再行延期，于2020年1月10日仅有存款340522.75元[如按30%计算，首付款为39.9万元（140万元-7万元）*30%]，焦冉已经先行构成违约,应承担相应的民事责任。当事人违约并不当然导致对方当事人享有合同解除权。双方可以约定一方解除合同的事由，事由发生时，当事人有权依约解除合同。当事人未作约定，但一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或该迟延行为致使不能实现合同目的的，另一方有权依法解除合同。本案中，焦冉未能按期备足首付款，颜琳是否能够据此解除合同，基础在于其是否享有约定或法定解除权。对于约定解除权，法院认为,《房地产买卖合同》约定两种解除合同的方式，一是以履行定金罚则为条件主动解除合同，二是违约且逾期一个月未支付违约赔偿时，另一方有权解除合同。事实上,焦冉虽中途违约,但并未主动要求解除合同,至2020年1月13日时，焦冉的违约行为也未超过一个月，焦冉的违约情形不能适用上述约定。《补充协议》约定，双方违反约定，则定金不退，违约金为定金双倍,该条款实为对违约后责任承担方式的约定,并未赋予当事人可据此解除合同的权利。故颜琳并不因焦冉的违约行为而享有约定解除权。对于法定解除权，法院认为，虽然焦冉迟延履行付款义务，但该违约行为本身并不当然导致合同目的无法实现，如焦冉在合理期间内具备付款能力，买卖合同仍可继续履行。2020年1月10日系星期五，焦冉于次周周一即1月13日具备付款能力并提前通知颜琳办理过户手续，从维护交易稳定、促成买卖完成的角度出发，本院认定焦冉已在合理的期限内具备履行能力。故颜琳亦不因焦冉的违约行为而享有法定解除权。颜琳在既不享有约定解除权,也不享有法定解除权的情形下,经焦冉通知拒绝办理过户手续，致使合同无法继续履行，法院确认双方的买卖合同关系已经解除，颜琳也存在违约行为，应承担相应的民事责任。买卖合同解除后，已经履行的，当事人可以要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中,《房地产买卖合同》的缔约时间至约定过户时间间隔数月，焦冉经颜琳延期一次仍未能备足首付款，其违约行为系双方产生矛盾的起因。颜琳在阚文烨电话承诺于次周周一即能备足首付款的情况下，未能妥善适用合同约定，进一步促成交易完成，也存在一定过错。根据双方的过错程度,酌定确认双方各承担50%的责任。焦冉要求颜琳每日按照总房款的千分之三支付违约金，该计算标准折合年利率109.5%，已超过法定利率标准，且颜琳在本案中经法院释明也主张予以酌减，故法院对该违约金计算标准不予支持，酌定以焦冉因颜琳违约所造成的实际损失为限确定颜琳的赔偿责任范围。焦冉作为买受人，因合同解除所受损失包括定金损失、可得利益损失、居间服务费损失及的律师费损失。焦冉就可得利益损失的数额未举证予以证明，法院参照定金罚则，确定其定金损失及可得利益损失合计14万元。焦冉主张居间服务费损失1.5万元，律师费2万元，已提交相应票据为证，法院予以确认。确认的上述三项费用中，应由颜琳承担8.75万元。综上，遂依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十一条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百九十二条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百二十八条规定，判决：（一）解除焦冉与颜琳签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；（二）颜琳应于判决发生法律效力之日起十日内向焦冉支付各项损失合计8.75万元；（三）驳回焦冉的其他诉讼请求。二审期间，上诉人颜琳提交以下证据：1.律师函手机截图打印件一份，拟证明：2020年7月20日经被上诉人书面发函通知，被上诉人已经行使了其所谓的合同解除行为。如果被上诉人具备合同解除权，原合同在该份律师函当日送达上诉人处即产生法律效力。无论被上诉人是否具有合同解除权，均不得在起诉时另行要求解除原合同。2.上诉人颜琳的母亲吴俊荣的证人证言，拟证明：涉案房屋出售时，上诉人在另行购置新房，本案的售房资金是用于新房付款，由于被上诉人的违约行为导致同时期的新房购置发生激烈纠纷，涉案的合同在履行期届满之日仍无法履行，合同目的已经根本无法实现。上诉人不可能在没有办法购置新房的情况下单独出售现有的住房，否则家庭成员无处居住。被上诉人质证认为：1.对律师函截图证据的真实性无异议，是代理人发的，先是上诉人拒收了纸质的律师函，代理人分别于6月29日、7月20日两次微信发送给上诉人的。2.证人没有参与到后期任何的沟通中，我认为他的证言有与事实违背的地方，而且他提到的全款购房是荒谬的，合同中明确约定了付款方式。二审另查明，2020年6月29日、7月20日，被上诉人焦冉的委托诉讼代理人阚文烨在微信中向上诉人颜琳发送律师函，7月20日律师函内容为：“颜琳女士：江苏建委律师事务所接受焦冉、阚文烨的委托，全权处理贵方与焦冉、阚文烨有关《房地产买卖合同》的具体事宜，鉴于2020年6月29日阚文烨已经向贵方以微信形式送达了《律师函》贵方不予回应，不采取任何补救措施的行为已经严重损害了焦冉和阚文烨的合法权益，现特发此函表明以下主张：一、由于贵方单方面不配合买方办理过户手续，依据签订的《房地产买卖合同》第十一条相关约定，焦冉、阚文烨现决定解除与贵方签订的《房地产买卖合同》，本函件送达时视为合同正式解除。二、因贵方违约给焦冉、阚文烨造成的全部损失，本事务所将代理焦冉、阚文烨依法向法院提起诉讼进行主张，以维护自身合法权益”。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.合同双方的违约责任如何认定，上诉人应否向被上诉人承担违约责任，如果应该承担，数额如何认定；2.涉案合同在一审诉讼前是否已经解除，解除的时间点如何认定。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：一、关于违约责任的问题，首先，根据一、二审查明可以明确以下事实：双方在2019年9月26日签订《房地产买卖合同》约定在2019年12月31日前办理房地产过户手续，房款总额为140万元，房款支付方式为首付款加贷款。2019年12月31日，双方签订《补充协议》将定金追加至7万元，过户时间延期至2021年1月10日，并约定了违约责任形式。其次，根据双方庭审陈述及中介人员的证人证言，双方在合同中未约定首付款数额，但双方当事人庭审中均明确认可首付款为房款总额的30%。同时，颜琳认为双方约定的过户时间到来时焦冉应当付清全款，而焦冉主张双方约定的时间到来时仅应付清首付款。中介人员则陈述其已经在双方交易过程中向颜琳明确先付首付款，余款付至监管账户。结合订立合同后双方沟通内容，双方当事人对于在约定的过户时间焦冉应当付清首付款是无异议的。再次，根据双方微信沟通内容，直至2020年1月10日，焦冉并未备齐应付首付款。焦冉虽然主张双方在1月10日当天达成一致意见，同意将过户时间再次延期，但并无证据加以证实。中介人员陈述在补充协议约定的时间之后颜琳已经表示不再出售。在2020年1月10日之后的沟通中，显示双方再次就房屋出售问题进行过协商，但无法体现颜琳同意以原合同及补充协议内容继续履行。综合以上，本院认为，在合同约定的第一次过户时间到来时，双方合意订立补充协议将履行时间延期，对于颜琳来讲，其已经以此行为给予焦冉合同履行宽限期；对于被上诉人来讲，其应当恪尽买受人的义务，在补充协议约定时间到来前备好款项。事实上在2020年1月9日，被上诉人再次向上诉人表明其无法如期备齐首付款。至于其在次日能否备齐首付款上诉人不得而知，此时颜琳有权相信焦冉无法如期履行约定。故在颜琳明确拒绝再次延期的情况下，焦冉无权主张颜琳负有再次为其延期的义务。而根据焦冉的自述，其应付首付款数额为39.9万元，客观上，焦冉提供的账户信息也显示其在2020年1月10日仍无法付清首付款。至此，焦冉已然违约。因此，双方合同未能履行的根本原因在于焦冉的违约行为，并非颜琳未能再次予以延期所致。根据双方合同约定，颜琳虽不享有约定解除权，但亦不能据此认定颜琳存在违约行为，而应向焦冉承担违约责任。故而，对于焦冉主张的定金返还、支付违约金、赔偿律师费、居间服务费等诉讼请求，根据合同约定，均应当由违约方承担，焦冉先行违约导致合同及补充协议未能如期履行，其当然无权向颜琳主张上述费用。二、关于合同解除问题，颜琳上诉主张双方房屋买卖合同在2020年1月10日未能继续履行的情况下即已经实际解除，焦冉虽认可向颜琳送达了解除通知，但一审诉讼时并未提及，且提起诉讼请求判决解除合同及补充协议。二审中颜琳提供的证据能够证实，焦冉在诉讼前曾以律师函的形式通知颜琳解除合同，颜琳收到该律师函后并无异议。对此本院认为，根据上文分析，焦冉作为违约方并不享有法定解除权，同时其通知解除亦不是根据约定行使违约方解除权。因此应当认为双方当事人在诉讼中就解除合同达成一致意见，一审法院认定合同及补充协议解除并无不当。综上，上诉人颜琳的上诉请求有事实和法律依据，本院部分予以支持。原审判决认定事实不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力》第一条之规定，判决如下：一、维持徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初993号民事判决第一项，即：解除焦冉与颜琳签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》；二、撤销徐州市泉山区人民法院（2021）苏0311民初993号民事判决第二项、第三项；三、驳回焦冉的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2907.5元，由焦冉负担；二审案件受理费2000元，由颜琳负担。本判决为终审判决。审判长　张　伟审判员　李　琳审判员　王素芳二〇二一年九月二十三日书记员　陆滢冰 关注公众号“马克数据网”